银行房地产开发贷款业务请示.doc

银行房地产开发贷款业务请示文件正文：一、 申报事项简述 客户名称、申报业务类别、申报业务方案关键要素（详见附件）二、 客户情况综述 （1） 主要股东、主营业务及产能、市场地位、最新经营情况。（2） 我行信贷政策及银企关系全口径说明三、 业务申报理由（1） 业务背景简述。（2） 风险与收益的综合分析四、 申报单位经营管理意见至少包含授信业务真实性管理意见。（经营主责任人已对授信材料进行全面审核，对申报材料和授信方案的真实性负责。）五、 经营管理团队信息 经营主责任人姓名及职务、申报单位联系人联系方式。联系人为业务申报书的撰写者。联系方式：列明办公电话、移动电话、传真、邮箱等联系方式。（推荐录入移动电话号码）附件：*（客户名称）房地产开发贷款申报书一、 信贷业务方案（一） 贷款结构客户名称信贷品种金额与币种期限项目名称项目物业形态普通住宅/非普通住宅/保障性住房/非住宅项目等。定价融资方式公司融资/项目融资。若采用BOT、BT等特定项目融资方式的，此处应特别说明。资本金比例银行贷款总额贷款组织形式本贷款是双边贷款、外部银团贷款、内部银团贷款，还是联合贷款。如是外部银团贷款或联合贷款，应明确我行在银团或联合贷款中的地位，作用以及其他银行的地位和贷款份额。实际控制人（二） 资金用途固定资产贷款应用于相应的固定资产项目建设，可用于置换项目资本金之外的借款人前期投入，可用于归还项目的负债性资金（包括债券、银行借款、股东借款、信托借款等），但不得用于置换项目资本金。此处应列明有无上述各种可能的用途以及金额。是否置换现有有息负债债券银行借款股东借款信托借款金额（三） 担保措施1、期条件落实情况1保证此处应列明具体的担保人及担保率。2抵押页：3此处应明确具体的抵押物及抵押率。3质押此处应明确具体的质押物及质押率。其他担保措施2、销售期1保证此处应列明具体的担保人及担保率。2抵押此处应明确具体的抵押资产、所有者及抵押率。3质押此处应列明具体的质押物或质押权、所有者及质押率。其他担保措施（四） 封闭管理安排1、 借款人账户管理贷款人应在合同中与借款人约定对借款人相关账户实施监控，如项目建设资金账户和项目收入账户。必要时还可约定还款准备金账户。（1）项目资金账户应要求借款人在我行开立项目建设资金专门账户。借款人项目建设的资金（如项目资本金、银行贷款以及项目建设其他资金）应通过该专门账户进行结算（也可根据我行贷款占比约定结算比例），并实施项目建设资金的监控。管理（2）项目收入账户应要求借款人在项目建成投产后在我行开立项目收入专门账户。借款人项目建成投产后的收入、支出应通过该专门账户进行结算（也可根据我行贷款占比约定收入结算比例）。管理（3）还款准备金账户管理2、 还款安排参考指标面积/套数/销售额开始还款销售进度（%）还清贷款销售进度（%）还款频率（五） 贷款条件贷款条件应通过谈判与客户协商达成一致，其中可向客户公开、并用来约束客户的限制性条款应最终写入贷款合同。1四证情况：是否具备国土证、土地规划、建筑规划、施工许可四个行政许可要件，取得的证件是否合法合规。2项目合规合法条件：是否具备立项、环评、国土等行政许可要件，取得的证件是否合法合规。3资本金到位条件：自有资金是多少，目前到位多少，剩余部分什么时间要求到位，请与放款条件保持一致。4保险受益人条件：二、 项目审查与评价（一） 项目要素评估填写经营部门对项目投资成本、预计收益相关测算指标的评估。要素此处的关键参数应根据项目的实际情况具体填列。预测值预测依据预测依据可根据具体情况选用区域内项目所处行业均值、其他有关文件等。类似或相同项目的实际值对于同类项目确实无法获取的分项数据，可不填。解释和说明：（二） 投融资方案 单位：万元项目总投资资本金银行贷款额其中建行贷款其他资金来源说明具体来源及金额。计划金额已到位金额项目发起人名称出资额与比例资本金来源与出资方式我行评级（如有）最近一年总资产最近一年营业收入借款人为事业法人的，应将该项调整为事业收入或总收入。最近一年净利润约定资本金和我行贷款的到位顺序与比例、必须达到的资本金比例。如：资本金先于我行贷款到位并使用。（三） 项目主要优势项目区位优势、成本优势、名牌或质量优势等，说明客户市场占有率、区域竞争环境等。及潜在风险分析（四） 还款来源审查还款来源评价分析还款来源能否覆盖贷款偿还（五） 担保措施分析本处提供了保证、抵押和质押等风险缓释措施的评价格式，如果实际的担保措施，只有其中的一项，则应将其他评价表格删除，不得留空白格式。采用第三方担保方式，应分析目前担保人的代偿能力与申报信用额度时相比，总体上是更强还是更弱了，什么原因，能否满足抵押率要求；对于采用抵质押方式的，应分析目前押品的市场价值与申报信用额度时相比有何变化，什么原因，能否满足抵押率要求。1、 保证措施评价（截止日期： 年月 ;单位：万元）截止日期： 年月 单位：万元项目保证人1（客户名称）保证人2（客户名称）与借款人的关系实际控制人主营业务所属行业是否互保（含交叉担保）如存在互保或交叉担保情况注明相关及担保事项及金额本次担保额度保证限额保证率我行信用评级担保人在我行有评级的填写R3评级结果；否则填写R2评级结果。目前保证余额其中：我行保证余额在我行可支用的授信额度我行授信余额其中：不良贷款其它银行目前贷款余额其中：不良贷款解释与分析对表内数据以及担保人的特别事项进行必要的分析说明，如保证人公司章程中是否有对外担保的特别约定；保证人目前保证事项中是否有垫款可能等，下同。：（1）保证人1（客户名称）单一报表财务情况：科目根据客户的实际财务状况，可以调整本表的科目设置，对于本简表未给出但客户有较大余额的科目，或具有重要分析参考价值的科目，应予以增加，但不得减少也不得随意调整科目的顺序。年末（前三年）年末（前二年）年末（前一年）年月（最近一期）是否审计审计单位审计意见类型标准无保留/带说明段的无保留/保留/否定/拒绝发表意见总资产流动资产合计货币资金交易性金融资产应收票据应收账款预付账款其他应收款存货一年内到期的非流动资产非流动资产合计长期投资合计固定资产累计折旧固定资产减值准备在建工程总负债流动负债合计短期借款应付票据应付账款预收账款其他应付款一年内到期的非流动负债非流动负债合计长期借款所有者权益其中：实收资本少数股东权益营业收入营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益投资收益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税费用净利润净现金流经营性净现金流投资性净现金流筹资性净现金流资产负债率流动比率速动比率存货周转天数应收账款周转天数总资产报酬率EBITDA/生息负债利息保障倍数代偿能力分析和说明：重点分析近三年大额及重大异动科目情况（至少应分析占比超过10%或者波动幅度超过20%的科目），并结合相关财务指标对担保人盈利能力、偿债能力等财务表现进行晋西，进而评价其对代偿能力。（2）保证人2（客户名称）单一报表财务情况：（同上）2、 抵（质）押措施评价页：8结合客户关键授信风险，对各项授信前提条件和持续条件的指标设定依据进行说明，特别对于无法设定控制指标的情况说明理由。（截止日期： 年月 ;单位：万元）项目担保物（权）1担保物名称担保物（权）2类别土地性质、专用设备、通用设备等。单项资产或整体资产处所本次担保额度担保人担保物账面价值评估价值页：8如未评估可不填此项，但应进行说明。押品价值波动幅度担保物价值确定方式评估机构已为其它债权设定担保额本笔贷款担保率是否已保险是否合法、无附加权利和约束、可转让是否符合我行押品管理办法解释与分析：页：8抵质押品具体信息的补充评价分析。（六） 综合金融服务收益预测经济资本占用贷款利息收入财务顾问费其他与贷款直接相关的收益综合贡献度经济增加值RAROC测算依据解释与说明：相关数据以风险管理系统（PRMS）测算为准。（七） 近期重大事项说明三、 政策制度遵循性审查（一） 可支用额度有效期内的信用额度： 信用余额：有效期内的房地产开发贷款类额度：房地产开发贷款类信用余额：房地产开发贷款类已承诺未发放贷款额度：可支用房地产开发贷款额度：信用额度授信审批行：信用额度到期日：是否已有专项贷款额度覆盖：是否为追加信用额度与单笔业务同时申报：（二） 项目合规性 项目名称：应与项目评估报告、报备表（或准入通知书）名称一致项目地理位置：占地面积：建筑总面积：容积率：年限：项目内容及性质需注明项目属于保障性住房、经济适用房、普通住宅、高档住宅，或者非住宅类写字楼、商业用房等等。：项目用途：开发后出售 开发后出租 开发后自营 其他 项目内容与贷款用途的一致性说明：进展对未开工项目说明其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、资本金到位情况、项目预计竣工时间等。情况：项目预售情况：项目分期依据简述本贷款是用于整个开发项目还是开发项目中的某一期工程，对于分期滚动开发的房地产项目，需说明每一期的划分依据及建设内容。：项目适用的投资管理体制：审批制 核准制 备案制项目的有权管理部门：国家发改委 省发改委 地市发改委四证齐全性：土地使用权证 用地规划许可证 工程规划许可证 施工许可证借款人房地产开发资质：借款人与行政许可批件主体的一致性审查说明：对项目投资管理部门、环保、土地、规划、城建等部门批复的主要内容逐一进行说明。具体如下：1、 发改委批复情况：包括批复时间、批复文号、文件名、批复的主体。内容及规模、项目总投资及资金来源构成、项目分期情况、批复有效期限等内容。2、 土地管理部门批复情况：包括土地使用权证取得时间、证书编号、终止日期、土地使用权人、坐落位置、地类（用途）、使用权类型、使用权面积等内容。3、 规划部门批复情况：包括用地规划许可证取得时间、证书编号、用地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积等内容。、工程规划许可证4、 城建部门批复情况：包括工程施工许可证取得时间、证书编号、单位、工程名称、地址、规模等内容。5、 环保部门批复情况：包括批复时间、批复文号、文件名、批复的主体、项目选址、内容及规模、批复主要意见等内容。6、 其他批复情况：同上。我行融资方案与上述有关相关部门批复内容的差异说明。本笔业务的政策、法律与合同例外本笔业务与行内外相关政策、法律不符合的事项以及例外原因说明；贷款合同中将设定的特别条款也在此一并说明。：（三） 关键授信要素政策遵循性 是否已履行项目准入程序，准入文号： 视同准入或无需准入，原因： 授信要素均符合产品、押品、保证等各类政策底线 授信要素存在不符合政策底线的事项，具体如下：授信要素描述相关政策规定政策例外理由（四）五项基本原则落实情况：最近年度审计数据客户资产负债率行业控制值客户实际值融资方案确定的项目资本金比例行业控制值客户实际值环保、节能要求是否达标页：10此处可为多选。环保达标,具有 审批部门批件，文号符合节能减排政策，主营产品不涉及环保局限制规定。未达标最近2年是否连续亏损否 是客户及关联企业有无不良信用记录否是，不良信用关联企业名称： 目前信用状态： 客户经营发展战略、治理结构及管理机制一、主营业务是否明确： 综合结论:是； 否1、主营业务： 2、主营业务收入占全部收入比例： %二、是否过度扩张： 综合结论：否； 是1、近两年设立、收购和兼并分（子）公司数量 个2、跨区域收购公司数量 个