龙湖地产景观设计剖析.doc

目录一、前言2二、龙湖地产企业背景综述及企业文化21.企业背景综述22.龙湖开发部分开发项目表33.企业文化5三、业界眼中的龙湖地产5四、龙湖景观阶段性成果管理体系6五、龙湖景观设计施工全过程剖析9l项目选择9l龙湖郦江项目分析91.龙湖郦江项目信息92.规划设计分析112.1 项目总平面图及技术经济指标112.2 规划分区分析112.3 景观空间类型分析132.4 车行及人行系统分析132.5 地块水系分析143.成本分析及经济技术指标分析153.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表153.2 景观面积分析指标163.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表183.4 景观工程造价分析表204.施工合同要点及施工过程控制204.1 施工分判204.2 龙湖施工合同附件及附表204.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结215.实景效果分析235.1 典型花园洋房区域景观235.2景观细节分析25六、研究成果261对我司景观专业发展的建议261.1 增进各地区公司交流261.2 景观标准化建设261.3 苗圃的建立及植物专项研发271.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例281.5 努力培养景观方面的人才291.6 完善园林工程的管理制度、后期维护中加强物业公司参与力度292景观设计实施各阶段成本控制要点293龙湖项目实景324结语35一、 前言龙湖地产从一个豪不起眼的重庆本土企业到一个广受业界好评的全国知名地产品牌，龙湖有着许多的独到之处。经过10多年的探索与总结，景观已成为龙湖重要的卖点，甚至已成为它的核心竞争力之一。可以说在众多的开发商中，真正懂得景观的重要性并把它当一项事业在做的恐怕首先要数龙湖地产，事实证明龙湖的景观牌是正确的。曾经听到一个商人这样对我说过：“我到了龙湖的江与城就不想走了，环境实在是太舒服了。”小区鸟语花香的优美环境几乎是所有龙湖业主的共同感受。在地产市场激烈竞争的今天，我们要在竞争中寻求发展，就必须更好的规范管理制度、严格控制成本目标、不断推陈出新、给客户性价比最高的产品，学习各公司的操作模式、去其糟粕、取其精华，将有助于我们更好的发展。下文中我们将从景观设计施工的全过程对龙湖进行剖析，不尽之处望批评指正。二、 龙湖地产企业背景综述及企业文化1. 企业背景综述龙湖创建于1995年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，现有员工3000多人。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 从2004年起，通过在全国重点区域实施“区域聚焦”战略，龙湖已经进入异地扩张的新发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。2007-2008年，龙湖地产销售连续两年超过100亿元人民币。 1998-2006年，龙湖开发的项目连续五届荣获重庆10佳住宅小区评比第一名。2008年，龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中双双获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中均获奖的企业。 2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003、2005和2006年度，龙湖三次荣获“全国住宅用户满意度综合测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。龙湖集团入选国家税务总局评选的“中国企业集团纳税五百强”，并被国务院发展研究中心等权威机构授予“中国房地产公司品牌价值TOP10”及“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”称号。 配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从2004年起，龙湖在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。龙湖致力于成为最值得尊重和信赖的专业地产公司，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。2. 龙湖开发部分开发项目表3. 企业文化l 龙湖使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并为员工创造机会。l 核心价值观：追求卓越人文精神研究精神信任/共赢企业家精神l 经营管理原则：长期利益原则 员工成长原则 科学决策原则 简单直接原则 客户至上原则 同路人原则 改进创新原则 先外后内原则 团队原则 精英原则三、 业界眼中的龙湖地产l 摩根士丹利的常务董事 KennyTse：第一， 是龙湖多样化的高品质产品，并为重庆创造了全新和谐的社区邻里关系；第二， 是龙湖在重庆市场的领导地位，龙湖对重庆市场有着非常深入的了解，这也就决定了他们能够赢得很高的市场占有率；第三， 是龙湖精细的集团管理机制，拥有一批专业化的管理队伍；第四， 是龙湖地产赢得了重庆市政府的支持，当然，这种支持也是这家企业为重庆所作的贡献分不开的。l 香港置地亚太区首席代表 郭建豪龙湖地产是一个在中国房产界中少见的优秀企业，以客为尊，有高效和完备的运行及执行机制，注重产品细节，不张扬，立足长远而非追求短期效益；团队踏实专业，对客户和合作伙伴至为重视，因此在重庆更拥有很高的品牌美誉度、号召力和一大批优质的高端客户。l 万科集团董事长 王石龙湖是一个可怕的企业。王石对龙湖也有着很高的评价，称龙湖地产创业者境界很高，做事情非常投入，在重庆发展10年，始终保持着领先品牌的地位，和精益求精的态度是分不开的，购房人和业界朋友不妨去重庆看看龙湖地产做的项目，肯定会对龙湖的产品信心大增的。l 著名城市经营与发展战略专家 王志纲龙湖地产也许不是中国最大的地产企业，但肯定是最好的企业。 l 著名建筑美学专家 王受之教授水晶郦城放在全世界的任何一个城市，都会是当地的座标四、 龙湖景观阶段性成果管理体系序号阶段阶 段成果名称成果定义完成时间承办岗位审批流程批准人审批完成通知人概念设计阶段项目概念设计任务书及概念阶段研发敏感点分析1、根据以下内容形成项目概念设计任务书项目投资分析模型（土地版） 项目预案公司战略意图2、研发部对项目概念设计阶段的市场敏感点、成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点进行分析3、根据项目概念设计任务书，通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定概念设计合同（转入合同管理程序），并形成项目建筑深度和进度管理表(概念版)概念设计合同签订前区域公司研发专员研发部经理设计总监研发副总区域公司总经理各审核人、承办人集团：正副董事长阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理设计总监/研发总监/研发部经理设计总监/研发副总/研发部经理 造价采购部经理营销总监/营销部经理概念设计阶段项目概念设计成果项目概念设计完成后，提交以下设计成果概念设计汇报会议纪要图纸（只交总图，其他图纸可只链接文件地址）体现概念设计意图的相关资料（模型相片、渲染图、设计说明）链接同步提交的项目投资分析模型(概念版)概念设计完成后10日内区域公司研发专员研发部经理/设计总监/研发副总区域公司总经理各审核人、承办人集团：正副董事长阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理营销总监/营销部经理方案设计阶段项目景观设计任务书及概念阶段研发敏感点分析1、根据以下内容形成项目景观设计任务书项目投资分析模型（概念版）中景观部分 项目概念设计成果中景观部分方案设计阶段确定的总图公司战略意图研发部和营销部共同完成的XX项目专项市场调研报告(方案版) 2、项目景观研发敏感点分析3、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观概念设计合同（转入合同管理程序），并形成项目景观设计深度和进度管理表(概念版)景观概念设计合同签订前区域公司研发专员研发部经理/设计总监/研发副总区域总经理各审核人、承办人集团：正副董事长阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理营销总监/营销部经理初步设计阶段景观方案设计成果景观方案设计完成后，提交以下设计成果，审批通过之后则进入初步设计阶段：图纸部分（彩色总图、其他相关资料链接）私家花园面积统计数据及图纸（方案版）景观成本测算及技术经济分析报告(方案版)景观方案设计完成后15个工作日区域公司研发专员研发部经理/设计总监/研发副总区域总经理各审核人、承办人集团：正副董事长阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理营销总监/营销部经理计财部经理/财务总监施工图设计阶段景观施工图设计任务书1、根据以下内容形成景观施工图设计任务书研发部和营销部共同完成的XX项目专项市场调研报告营销部完成的阶段性市场调查报告 公司战略意图项目技术经济分析报告（初设版）2、通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定景观施工合同的签订（转入合同管理程序），并形成景观设计深度和进度管理表(施工图设计版)景观施工图合同签订前区域公司研发专员研发部经理/设计总监/研发副总区域总经理各审核人、承办人集团：阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人计划发展副总/发展部经理工程副总/工程总监/工程部经理 造价采购部经理营销总监/营销部经理计财部经理/财务总监施工准备阶段施工单位、监理单位筛选和评估报告根据以下内容形成施工单位、监理单位筛选和评估报告：公司对施工单位、监理单位调研筛选及答辩、初选入库、评估分级、入围及答辩、招标、中标、管理、中间反馈、中间结果入库和级别调整、合同版本修订的工作流程，从调研到中标的全部工作内容施工单位、监理单位的调研考察报告施工单位、监理单位对我司确定的工作内容及标准的承诺书造价采购部提供的招投标及计价方案施工单位、监理单位管理团队的答辩结果项目招标文件发出前区域公司工程经理工程副总/工程总监/工程部经理区域公司总经理各审核人、承办人集团：阶段性成果管理主管区域公司：项目负责人造价采购部经理项目后续阶段项目总结项目工程管理总结（工程部）、项目成本计划控制总结（财务部）、项目造价管理工作总结（造价部）、项目营销工作总结（营销部）、项目研发工作总结（研发部）、商营、物业项目交房后30天各部门经理项目负责人区域总经理各审核人、承办人集团：正副董事长阶段性成果管理主管五、 龙湖景观设计施工全过程剖析l 项目选择本次调研选择以龙湖郦江、龙湖紫都城项目为例进行剖析。选择以上项目的出发点在于龙湖郦江紧邻我司弹子石国际社区项目，现花园洋房部分已交房，高层部分在建，部分景观实景效果已呈现，深入分析竞争项目有助于我司项目的开发。龙湖紫都城项目现已比较成熟，且有沃尔玛超市等配套，本次着重分析其社区商业景观的设计。l 龙湖郦江项目分析1. 龙湖郦江项目信息1.1 开发商:重庆龙湖宜恒地产发展有限公司1.2 景观设计单位：EKISTICS Town Planning Inc（EKISTICS设计公司是加拿大最重要的设计公司之一，擅长低密度园区的规划设计，在中国为多个项目提供设计服务：北京温哥华森林、怀柔新城、上海枫泾新镇、南京仑山湖、武汉金银湖高尔夫、万科深圳、华侨城、南京佛手湖、重庆海棠晓月蓝滨城、龙湖蓝湖郡、龙湖翠微清波、成都龙湖三千里）1.3 施工图设计单位: 重庆纬图景观设计有限公司1.4 产品口号：把南滨还给生活 1.5 物业管理公司:龙湖物业管理分公司1.6 整合推广单位:HBB高戈广告1.7 交通状况：龙湖郦江位于南岸区南滨路，介于大佛寺大桥和朝天门大桥之间，距离朝天门大桥仅需要1分钟，距离长江大桥仅需要10分钟，15分钟就可到达解放碑和江北，未来交通比较便利。（现状：只有两路公交车可以到达，道路未修通须原路返回。实有不便。）1.8 物业安保:保安24小时巡逻、红外监控1.9 智能化设施:电脑监控、背景音乐、门禁系统1.10 供水系统:市政供水、二次加压供水1.11 楼层状况：花园洋房（6+1层）、高层住宅（30层）1.12 停车位:洋房配比1：1，高层配比1：0.61.13 开盘时间 2008-12； 入住时间 2009-08。2. 规划设计分析 2.1 项目总平面图及技术经济指标占地面积:123334平方米建筑占地面积：330000平方米总建筑面积:410000平方米总户数:2598户绿化率31%地面容积率：3.0（花园洋房1.0） 2.2 规划分区分析龙湖郦江规划分区分析表编号物业类型规划要点1花园洋房位于地块核心地带，噪音、污染等不利因素被周边建筑遮挡，并以水系与高层区域分隔。2全江景楼王位于次核心地带，临水且处于较大面积的绿地中，观江视野开阔，三面均有高层遮挡。3江景板楼背靠我司中央公园，但与公园有约30米的高差，10楼以下采光有影响。4好望岭滨江高层住宅旁边为正在修建的腾滨路，宽24米，紧邻我司别墅用地，且该处有一规划加油站。龙湖规划时我司项目规划还没出来，龙湖以为我司会在此处出现高层住宅，因此低价出售了该高层住宅。5高层townhouse 小户跃层此处紧邻高速大佛寺大桥，噪音污染等都较大。目前小户跃层在重庆销售情况较好，多是年轻人比较喜欢，缺乏理性，冲动购买的情况较多。6水岸商业大街沿街的商业与我司商业联通，也会形成商业竞争。因此我司项目沿街商业的设计非常重要。结论：从以上分析能充分体现龙湖在规划前期对地块优劣势、市场需求情况、业主心理、景观要点布局等因素做了深入的分析，规避不利环境，把最优势的资源留给最大价值的客户，也最大程度上保证了产品的品质。 2.3 景观空间类型分析 景观的设计上周边均以绿带隔离和围合，水景与集中绿地集中在较高档次物业类型区域。为避免人的随意穿行，主要道路集中在景观轴线上，便捷的连接各区域。车行系统全部处理在外围，保证中部大面积的区域无车辆通行，且全部采用集中地下车库的形式，最大程度上实现了人车分流，提升了小区品质。2.4 车行及人行系统分析2.5 地块水系分析整个水系统可以分为 起展终三个部分：1) 起：水体起始于主景观轴线的终点处，既是视线的终点，也是水体的起点， 与主入口遥相呼应。2) 展：做为水景的主要部分， 水体从起始位置开展为较开阔的水面，从东北向高处逐渐跌落至西南向。3) 终：水体终止于主入口处的样板房四周。3. 成本分析及经济技术指标分析3.1 龙湖郦江花园洋房景观工程成本汇总表工程名称：龙湖弹子石一期花园洋房景观工程序号分部工程名称清单金额(元)暂估变更金额(元)甲供材料金额(元)合同金额(元)面积（）单方造价（元）备注1软景工程3,379,817300,0001,630,0002,049,817（45%）21,000（78%）1752硬景工程1,629,659100,00001,729,659（38%）5,843（22%）296其中汀步面积873m23围墙工程（暂估）183,00000183,000（4%）1831,0004景观水电工程700,0610100,000600,062（13%）26,84326水电安装单项工程原目标成本控制值23元/m2，本次花园洋房部分已经超成本，将在高层部分平衡。请灯具选型严格控制成本。5合 计5,892,538400,0001,730,0004,562,538（100%）26,843（100%）219.52合同签订暂估总金额455万元整数据分析1根据以上表格数据，龙湖郦江花园洋房景观工程总造价为5,892,538元，景观面积为26,843平方米，单方造价为219.52元/2龙湖景观给我们的直观感受是主要以植物造景为主。从花园洋房景观面积比列来看，软景占78%，硬景占22%，充分应证了这一点。且从该表明显看出，软景的造价比硬景低接近一倍，减少硬景比例不仅能打造更宜人的景观效果，也能更好的控制成本。3龙湖成本控制中对每个单项都有明确的目标，例如水电安装目标成本23元/m2，实际达到了26元/m2。一旦超出成本，造价合同部会给出提醒，设计师根据成本降低灯具选型的标准。保证工程每一项成本费用不超标。4软景的变更金额高于硬景3倍，充分说明了龙湖对软景的重视，由于植物造景的随意性比较大，为植物的必要调整留足了空间。5龙湖植物甲供的比例很高，郦江花园洋房景观乔木几乎全部甲供，部分灌木也甲供，施工单位只供少量小乔木和部分灌木。水电方面灯具和配电箱采取甲供。龙湖通过品牌吸引使施工单位接受较低的单价。龙湖规定如邀请投标的施工单位不积极回应，5年内都没有机会做龙湖的项目。3.2 景观面积分析指标业态项目名称分期组团软硬景比例地块技术指标景观规模相对比例指标（）容积率覆盖率道路率绿地率绿化率硬景率软景率水体率游泳池率运动场率别墅蓝湖郡一期二组团15：10.52 0.27 0.09 0.64 0.64 0.06 0.89 0.05 0.00 0.00 别墅蓝湖郡一期三组团13：10.70 0.29 0.08 0.63 0.66 0.07 0.91 0.02 0.00 0.00 别墅蓝湖郡一期四组团15：10.73 0.30 0.10 0.60 0.60 0.06 0.94 0.00 0.00 0.00 别墅香樟林总体32：10.48 0.23 0.12 0.65 0.68 0.03 0.96 0.01 0.00 0.00 公园蓝湖郡一期体育公园3：10.32 0.20 0.05 0.75 0.75 0.26 0.60 0.01 0.04 0.09 公园水晶郦城一期动步公园5：10.15 0.05 0.21 0.74 0.74 0.14 0.72 0.06 0.00 0.08 高层水晶郦城一期一组团3：12.79 0.27 0.10 0.63 0.79 0.22 0.72 0.04 0.02 0.00 高层水晶郦城一期二组团7：12.79 0.27 0.09 0.63 0.90 0.12 0.84 0.02 0.03 0.00 高层水晶郦城二期三组团5：12.72 0.37 0.12 0.51 0.69 0.15 0.79 0.05 0.02 0.00 高层水晶郦城二期四组团7：12.48 0.31 0.09 0.60 0.76 0.12 0.84 0.02 0.02 0.00 高层水晶郦城二期五组团6：12.59 0.36 0.08 0.56 0.72 0.14 0.81 0.04 0.01 0.00 高层枫香庭一期住区6：16.82 0.38 0.06 0.56 0.72 0.12 0.75 0.09 0.02 0.02 小高层西苑一期A组团3：11.63 0.28 0.13 0.60 0.64 0.23 0.71 0.01 0.01 0.04 小高层西苑一期B组团9：12.34 0.50 0.04 0.46 0.78 0.10 0.89 0.01 0.00 0.00 商业枫香庭一期商区03.94 0.90 0.00 0.10 0.49 1.00 0.00 0.00 0.00 0.00 数据分析：不同物业类型的容积率及软硬景比例1别墅项目容积率0.50.7，软景90%，硬景10%2高层项目容积率2.56.8，软景80%85%，硬景15%20%3小高层项目容积率1.62.4，软景80%，硬景20%4公园容积率0.150.32，软景60%70%，硬景15%25%，运动场地比率9%3.3 龙湖郦江花园洋房景观经济技术分析表弹子石一期花园洋房景观合同成本经济与技术指标分析表 081022目标成本单价391.00元/m2项目名称弹子石.一期项目总占地面积36425 建筑占地面积9140 景观总面积26575 项目类型花园洋房项目容积率1.33 其中:软景面积21605 其中:硬景面积4970 项目建筑面积48362 项目可售面积48362 软景占景观面积比例0.81 硬景占景观面积比例0.19 费项代码费项名称金额景观总面积26575 工程施工时间0810-0903硬景软景水电合计单方造价248.54元/m2含挡墙和市政环境费用环境绿化工程费9648046 按景观面积总单方造价363 按建筑面积单方造价199 可售面积单方造价199 其中:环境绿化工程费8268046 不含挡墙环境绿化工程单方造价311 按建筑面积单方造价171 可售面积单方造价171 其中:挡墙工程费用1380000 挡墙工程费用按景观面积的单方造价52 按建筑面积单方造价29 可售面积单方造价29 各 分 项金额计量单位实物量实物量单方造价按景观总面积单方造价可售面积单方造价备注01-06-01硬景工程费1729659.09 m24970.00 348 65.09 35.76 01-06-02软景工程费4175284.25 m221605.00 193.26 157.11 86.33 软景总价中包括了种植土各 分 项金额计量单位实物量实物量单方造价按景观总面积单方造价可售面积单方造价备注01-06-03环境水、电工程费700061.82 m226575 26.34 26.34 14.48 水电安装单项工程原目标成本控制值23元/m2，本次花园洋房部分已经超成本，将在高层部分平衡。请灯具选型严格控制成本。01-06-04导示(信报箱)系统费265750.00 m226575 10.00 10.00 5.50 按原测算单价计入01-06-05光彩工程费212600.00 栋26575 8.00 8.00 4.40 本次无光彩工程，按照目标成本测算金额8元/m2进行分摊回顾01-06-06降噪环保工程费0.00 m0.00 0.00 0.00 01-06-07广告位、灯箱工程费0.00 项0.00 0.00 0.00 01-06-09小区围墙工程费663577.62 米1391.00 1385.00 24.97 13.72 本次实施183米，将原测算围墙成本按照本次实施面积比例分摊而来01-06-10体育健身游乐设施工程费159450.00 项26575 6.00 6.00 3.30 按原测算单价计入01-06-11运动场地工程费0.00 0 0.00 0.00 0.00 01-06-12室外游泳池工程费361663.04 800.00 1312.50 13.61 7.48 本次不实施，将原测算的游泳池总成本按照本次实施面积比例分摊而来01-06-8挡墙工程费1380000.00 36000.00 230.00 51.93 28.53 按照花园洋房范围已经完成的工程量进行回顾：单项超目标成本3.4 景观工程造价分析表类型造价（元/）比例面积比单方造价软景下木草坪15元/草坪：地被灌木2:1170元/-200元/地被灌木60元/上木乔木120元/硬景250元/软景：硬景4:1250元/-300元/土方20元/20元/水电20-23元/20-23元/导视（信报箱）系统10元/10元/体育健身游乐设施6元/6元/小区围墙250元/m(不计入景观成本)250元/m综合单方220250元/4. 施工合同要点及施工过程控制4.1 施工分判l 龙湖会对施工单位进行筛选和评估，形成调研考察评估报告。龙湖邀请投标的单位如不积极回应参与投标，规定5年之内没有机会接龙湖的工程。l 入围的各单位采取合同主要条件承诺议定的方式进行施工单位的确定。对合同主要条款认定回复承诺可保证双方对正式合同细节条款的认可度，避免反复。（具体内容详见附件：合同议标条件）l 采取项目经理谈话、施工团队答辩的方式确定具体施工团队。把对施工单位的选择延伸到真正落实到做事的人，确保施工队伍质量。4.2 龙湖施工合同附件及附表合同的附件与附表与合同具有同等效力,在合同签订后承包人须将此部分附件和附表打印下发,并组织学习,施工过程严格、如实、及时按此执行。工程结算时发现过程资料不完整，未真实填写的不得办理工程结算。l 合同附件合同附件一 经双方审定的工程量清单价格表及主要材料核价表(认质认价通知书)合同附件二 :承包人承揽工程项目一览表图纸清单及景观工程施工内容及界面合同附件三 园林绿化工程施工管理办法（试行）2003年6月合同附件四 绿化施工验收标准合同附件五 植物养护管理标准合同附件六 景观工程项目部文明施工管理办法合同附件七 设计变更、现场签证、竣工图结算书编制的协议合同附件八 项目部施工现场管理规定(现场管理办法)l 合同附表合同附表一 苗木到场验收表合同附表二 苗木栽植验收表合同附表三 灌木草花统计表合同附表四 植物种植措施材料验收表合同附表五 软景苗木收方及结算汇总辅助表合同附表六 景观水电系统数量移交表合同附表七 景观工程进度付款工程量报批表合同附表八 经济签证样张合同附表九 回填场地移交表合同附表十 工程预结算资料提供通知书合同附表十一 增加补充苗木报价表4.3龙湖施工合同要点分析及可参考部分总结 我司有30年的地产开发经验，景观设计合同也已非常完备，然而充分分析竞争对手合同条款，去其糟粕取其精华，不断自我更新和完善也是企业发展的有效途径。下表对龙湖合同条款进行了分析和归纳，仅供参考。序号合同要点该合同条款优势分析1承包人认为工程师指令不合理，应在收到指令后24小时内向工程师提出修改指令的书面报告，工程师在收到承包人报告后24小时内作出修改指令或继续执行原指令的决定，并以书面形式通知承包人。对指令有异议时施工单位应提出书面报告，说明原因及修改要求。不得以此为借口不执行指令，以免影响进度。2承包人根据发包人委托，在其设计资质等级和业务允许的范围内，完成施工图和与工程配套的深化、细化设计，经工程师确认后使用；承包人参加图纸会审后五天内对现有施工图纸提出优化方案报发包方审批。充分利用和发挥施工单位的经验优势，此做法不仅能优化图纸，也能有效减少施工单位以图纸为借口拖延工期。3本合同工程实行样板带路，承包人在单项工程进行大规模施工以前，必须先做好样板（硬景、软景）通知发包人现场工程师及相关人员确认质量效果后方能进行大面积施工； 在合同中约束样板区范围，要求在样板区中体现施工工艺、景观效果等，报甲方确认。这也体现了我司一直强调的样板先行的理念。4补栽补种：在对植物进行保活、养护过程中，出现植物长势不良等，在接到发包方或发包方委托的物管公司的通知24小时内，承包人应及时回复，并在一周内采取相关措施，对植物进行补栽补种、修枝整形或喷药杀虫等，每次完成上述工作后均要请物管公司人员签字确认并作为退还植物保活金的依据。新补栽补种的苗木保活期从补栽之日起按第4条标准重新计算保活期；发挥物业公司绿化主管的作用，发现植物问题及时通知施工单位，对施工单位进行直接管理，保证植物的良好生长和开放区的展示效果。5双方约定隐蔽工程和中间验收部位为：样板段验收、植物到场验收、埋地部分隐蔽前验收、技术措施使用的材料到场验收；工程具备隐蔽条件或达到专用条款约定的中间验收部位，承包人进行自检，并在隐蔽或中间验收前48小时以书面形式通知工程师验收。在合同中明确约定验收工序和验收部位，要求施工单位主动报验、否则如不经过报验造成返工的后果自行承担。6发包人供应的材料设备使用前，由承包人负责检验或试验，不合格的不得使用，不合格检验或试验费用由发包人承担。 发包人供应的苗木未达到合同约定的标准承包人有权拒收（但应经发包人现场工程师确认）。承包人负责采购材料，应对材料质量负责。承包人在材料到货前24小时通知工程师清点。承包人的苗木到场必须通知发包人苗木专职验收人员到场进行验收，否则不允许在工程使用。无论甲供或乙供材料都要求必须到场验收，共同确认。特别是苗木到场验收。明确未经过到场验收的苗木不得办理结算。承包人应在项目施工前主动安排甲方选苗。如不执行此过程，我司项目就会成为次苗的堆积场，影响景观效果。7景观工程的效果调整不再另行计算费用。（软景清单中景观工程效果调整费经协商可按3元/ M2包干，此项费用包括全部植物栽植效果调整、项目中间开园和完工开园交房的道路环境冲洗清洁，施工垃圾外运处理等全部费用，按景观施工结算面积计算收取，收取此项费用后甲方不再办理包干范围内的任何经济签证。）植物造景的随意性比较大，施工单位往往抢工时栽植的植物效果不好，层次不够，但又不愿意按甲方要求进行调整。8工程具备通用条款约定的竣工全部验收条件后，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供二套完整竣工资料及竣工验收报告。工程竣工验收通过，承包人送交竣工验收报告的日期为实际竣工日期。工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收通过的日期，也是计算工程保修期开始的日期。工程验收通过后20天内由发包方委托的物业公司（工程接收单位）和发包方专业管理人员进行收方，并按合同附件的表格按实填写收方记录。规定竣工验收的详细细节，并规定物业与专业管理人员一起进行收方，保证竣工图的真实性。9景观工程的种植土由其他单位完成,因此由承包方(景观工程施工单位)对场地进行验收,不合格场地要求种植土施工单位整改合格,双方按场地移交表格（详合同附表）正式的书面签字形式进行场地移交，景观工程单位对接收的场地不能再因场地不合格整改而要求签证。在场地平整阶段龙湖就会有针对性的对部分良好的种植土进行收集，用于今后的种植土回填。由总包种植土回填到位的方式避免景观工程出现较大的土方签证。10软景中的灌木种植密度标准，严格按照清单中核定的标准进行种植（或按照现场点评发包人签字确认的样板栽植密度），如施工中承包人任意超标准种植，其超过部分结算时不予认可。施工单位如随意调整植物密度很容易造成成本的大大超标。龙湖通过一系列合同附件将一些合同中未尽的细节在附件中进行补充，并不断修改完善，大大增强了对施工单位的约束，并使其施工管理有据可依，也减少了施工单位扯皮的情况。建议我司参考并结合具体情况进行优化及提炼，补充附件内容，更好的加强工程的管理力度。序号建议我司合同增加附件内容备注1园林绿化工程施工管理办法详见附件2绿化施工验收标准详见附件3植物养护管理标准详见附件4苗木到场验收表详见附件5软景苗木收方及结算汇总辅助表详见附件备注：通过查阅相关规范、参照以上管理办法及标准、以及参照重庆市场其他开发商相关管理办法，我部形成了附件：中海园林绿化工程标准及管理办法（草案）。5. 实景效果分析5.1 典型花园洋房区域景观位置标识图及剖面关系详图：平面标识详图：景观施工平面图：实景图片： 效果及造价分析：从该方案及实景效果可以看出，景观实施充分尊重了概念设计方案。成本控制也非常明显，造景元素较少，仅阵列植物、园路、小挡墙、点状小水景、入户小景等。龙湖郦江主要通过植物造景及入户景观的打造营造一种归家的效果。l 路面：小区内道路多采用透水砖，综合单价80元/。l 入户路面：花园洋房入户主要采用锈石黄花岗石，综合单价130元/。也有部分采用透水砖铺装。l 小挡墙：芝麻灰烧面花岗石，综合单价100元/。l 草皮：靠挡墙区域均采用草皮，效果干净整洁，也使入户前区的空间感觉宽敞一些。细叶结缕草，综合单价14元/。l 植物：乔木均为较小规格，通过阵列布置形成气势感，入户一侧灌木搭配丰富，形成较强的入户感觉。5.2景观细节分析入户的小路被一个条形绿地分隔。隔而不断。关系和谐。很有趣味。户前小型水景，简洁美观，水池小，易清理，给业主带来了超值享受的满足感。业主由院外经过青石板町步入户庭院，建筑外有约5m宽，围合的庭院绿化区域。主要以草坪为主，有低矮景观树。院外，有木质栅栏，绿篱，中等高度的乔木如：红叶李，杨梅等 及灌木，整齐，温馨，恬静。嵌入草坡的条形石材（小挡墙）给无形的地貌，增加有形的线条，使之延伸，有序，富有现代感，是现代园林造景的常见手法。该处理方式增加了景观的趣味，水岸设休闲设施。条形木质地板，和木质休闲座椅，一把遮阳伞。看春风拂柳，听鸟语蝉鸣。两户院落用方格式木格栅分隔。过度自然，柔和，有亲和力。又为环境增添了几分田园的宁静和朴实。六、 研究成果龙湖地产是重庆地产的龙头企业，立足重庆10年，在重庆已有众多的长期合作伙伴、当地资源熟悉、管理流程制度清晰。而在景观方面纵观全国龙湖也是首屈一指的。总结起来龙湖的模式就是：“重设计、低成本、严格管理” 。对龙湖在景观方面的规划设计、施工管理进行深入剖析，去其糟粕取其精华，不断发展与规范我司景观设计及管理，将景观打造成我司的又一个核心竞争力是本次课题研究的重要目的。经过深入的考察研究，我们初步得出以下研究成果。1 对我司景观专业发展的建议1.1 增进各地区公司交流经常组织员工进行实地考察，增进各地区公司交流，进行优秀项目考察学习。在不便于实地考察的情况下，也应规定定期进行资料的交流和共享（例如当地楼盘的考察资料、地区公司成功设计资料案例总结等），特别是一些成熟的地区公司，充分利用各公司的工作成果可以明显降低管理成本以及效果风险。举个简单的例子，集合我司各地区公司的标识系统设计资料及实景照片，我们就有很多可参考的案例，且风格基本与建筑风格是能吻合的。部分相当优秀的作品甚至是可以直接沿用的。我们在进行国际社区的标识系统设计时就出现过这样的情况，深圳博澳标识设计公司直接将深圳西岸华府的标识系统更改名字后就作为新的设计方案发过来。而我们却要为同一个方案再次付设计费给对方。（当然后来我们发现后没有付设计费就终止了合约。）通过此事我们也更加觉得加强我们内部的交流非常重要。我们也看到，龙湖其他地区公司的项目与重庆的部分成功项目有很多的相似之处，有很多沿用的细节，这也是龙湖充分利用设计资源的体现。1.2 景观标准化建设包括工艺标准图片化、合同文本附件化、优秀实例做法标准化、流程标准化等。标准化成果要求是可操作性非常强的，能真正运用到工作中。中海30年的积淀，在景观方面也有很多优秀的东西，中海各地区公司建筑风格相似较多，景观很多风格也较类似，有很多东西其实是可以通用的，但我们缺乏整理、归纳和充分运用，没有有效的整合资源。龙湖目前也在进行景观装饰部的部门建设以及景观标准化的梳理，现在龙湖地产对各种档次的物业类型有固定的景观单方造价标准，严格按照标准执行，凡是超出标准的东西一律不批准，严格控制成本。凡是变更一律上会讨论解决，而且造价合同部必须参加，避免了施工中的变更超标。而我们相信中海如果做标准化会比龙湖更有优势，因为我们有更丰富的开发经验，有更多的优秀项目，我们有更多可总结可归纳的东西。景观标准化的建设应该是一个长期的过程，而不是一蹴而就的。各个地区公司员工每月的工作都非常的繁忙而紧张，我们比较建议的是每月或每季度作为一个节点，确定一个明确的主题和提纲，各地区公司以该主题进行单项研究，再进行汇总形成最终结果。我们相信这样的方式更加有针对性，形成的成果也更加的实用，较小的一个课题大家也更有时间和精力去完成。例如龙湖在概念设计阶段进行的市场敏感点、成本敏感点、实施难度敏感点、美誉度敏感点等分析我们就可以作为一个标准化过程的景观课题来研究，相信我们的分析结合了各地区公司的分析成果，会更加贴近市场、更全面、也更有指导性。1.3 苗圃的建立及植物专项研发龙湖设专人负责苗木采购、管理，对苗木市场价格和资源分布等情况相当熟悉，2000年左右龙湖开始成立苗圃，目前已有几千亩的苗圃用地，有稳定的重点供应商。现大乔木基本都是甲供。少量乙供的植物核价也相当的低，龙湖的品牌吸引使施工单位接受较低的单价。苗木采购采取找地区代理人的方式，分布在湖南、广西、成都、重庆周边、安徽、浙江等地。在技术方面与科研院校合作。进行土壤检测分析，提出最适宜的改良措施。植物引种及种植技术的研究。例如研究胸径大于15厘米乔木的具体种植措施并针对易死亡树木如香樟、马褂木、栾树、枫香等分析其最适宜的生长条件及具体的种植措施。结合重庆的土壤和气候特点，找出能在重庆生长发育良好的苗木品种作为以后工程使用的替代品种。筛选适合重庆地区生长发育的多年生草花和观赏草、花灌木。异地树种通过小范围试种试验再行扩大栽植。苗圃规划及管理方面的理论知识指导及现场指导工作。目前龙湖正在进行植物控根繁殖技术的研发（将植物生长的根系控制在较小的范围内，移植时不损伤根系，完全保证开盘的即时效果）。另外他们的一个重要课题是立体绿化技术的研发运用（将植物的生长控制在一定的可移动的范围内，开盘时直接移入，特别是运用在挡墙的处理中，效果非常好）。（植物立体绿化技术）（植物立体绿化技术）重庆公司自成立以来一直在进行建立苗圃的探索与实践。目前正筹划在南川黎香湖建立园林花木苗圃，我们也在着力探索苗圃的采购与管理制度。1.4 注重设计前期控制，调整软硬景比例注重设计前期，在规划阶段景观公司就提前介入，减少建筑后期与景观的冲突。从策划新项目到概念方案确定历经多轮反复论证。特别是示范区的景观设计要非常慎重，在前期要进行多方案多角度的比较，以选择效果最优化的方案，这过程中的每一轮方案都是有价值的，我们相信每一轮方案都会让我们离完美更进一步，方案一旦确定就尽量不做调整。下图是泛亚国际在上海的一个项目实景鸟瞰图，我们看到为了追求构图的形式，实际上做了很多无用的空间，或许平面的图面效果非常漂亮，但盲目追求景观的风格或是构图，都会让我们丧失人性化这一最基本的出发点。 下图是龙湖水晶俪城的鸟瞰和实景照片，软景面积占80%，硬景面积占20%。没有很繁琐的构图，没有大量的特色硬景铺地，整个项目的景观效果是非常宜人的。 参观过我司一些项目、看过一些项目实景照片，中海大山地这样的精品项目着实让我们感到自豪不已。但我司多数项目给人的感受是硬景量太大，我们总是强调一些轴线、对景、风格之类的元素，却忽视了景观的舒适度、忽视了景观是给人使用和