房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义.doc

房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产估价案例与分析精讲班第32讲讲义 A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告 A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于A市B区创业路5号，四至为：东至红钢三街，南至创业路，西临空地，北临民宅。该处临近冶金大道，周边道路有工业二路、工业三路、创业路及武青三干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。周边商业设施有B区商场、黄鹤大洲商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有A市第九医院、第一职工医院等；休闲娱乐设施有B区公园、和平公园等；教育配套设施有A市B区创业路小学、十六中学等。 房屋拆迁许可证证号为：规拆迁许字（2006）第号。具体拆迁范围为创业路5号。拆迁总建筑面积2995，占地面积250l。其中非住宅建筑面积1996（至估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积999，本次评估范围为住宅部分，为1栋2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999。该房屋建成于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起沙、剥落严重，有渗水现象，预制屋板，红瓦坡屋顶，局部渗漏，普通木门窗，油漆剥落，风化、腐朽，单跑楼梯，水泥踏板，局部破损，电线局部老化，上、下水管道锈蚀。房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm300mm地板砖，磨损较大；内墙一般刷白，空鼓、起砂、剥落严重，少数12m油漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑料扣板吊顶，卫生间为共用，一般铺300mm300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、普通内墙。 二、区域因素分析 1区域概况 估价对象位于A市B区，B区位于A市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。全区国土面积4793k，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口4189万人。 2区域交通状况B区道路交通由临江大道、和平大道、冶金大道三条干线连贯东西，工业大道、工业四路、建设八路、青王路、二十一号公路疏通南北，构成B区现有城区道路网骨架，对外连接其他城区，对内有机连接各片区。对外交通系统由武东铁路编组站，长途汽车客运站，工业港及B区外贸码头区，长途客运码头以及沿江其他对外码头构成。 3基础设施状况 B区供水由现有的5座水厂供应，总供水量45万t/d；排水系统分雨水排放和污水排放，雨水排放统一按A市总体规划实施，排水泵站能满足需要，污水排放由污水处理厂处理后直接排入江湖；区域供电设备完善并与市政供电网连接，能满足企业用电需求；区内已开通22万门程控电话并开通国际互联网的电信大楼，同时提供国际互联网的宽带接入和国内外各类通讯业务。 4环境条件 全区绿化覆盖率达34%，人均公共绿地面积54，名列全市前列。B区环境质量属A市轻度污染区，主要污染物为二氧化硫、氮氧化物及少量硫化氢等。 5产业集聚状况 B区是以冶金工业为主体，并由一定规模的机械、石化、造船、建材、建筑、能源等工业的新型工业区。区内有A市钢铁公司、一冶、B区造船厂等大型工业企业，产业集聚度高，形成了以重工业为主的企业群。 三、市场背景分析（略） 四、估价方法选用 估价人员根据房地产估价规范及A市房屋拆迁评估操作技术规范（试行），通过分析委托人提供的各种资料、估价人员的实地查看情况及有关市场分析资料，根据估价对象的特点及估价目的，由于估价对象周边区域二手住宅交易市场较为活跃，交易实例容易搜集，故住宅房地产区位价格采用市场法评估；而A市房屋重置成本文件、资料比较齐备，故房屋重置价格采用成本法评估；而估价对象周边区域商业门面出租较多，租金资料容易调查和收集，故商业房地产区位价格采用收益法评估。 五、估价测算过程 （一）市场法评估拆迁房屋住宅区位价的测算过程 1搜集交易实例 估价人员通过对估价对象同一供求圈内类似房地产交易市场的调查和分析，搜集与估价对象相类似的房地产交易实例，通过比较和筛选，选取了五宗相邻地块住宅房地产一般交易实例作为可比实例，可比实例详细资料如表332所示。 可比实例资料表332 2交易情况修正 因为所选可比实例均为正常交易情况下实例，所以交易情况不做修正，则可比实例A、B、C、D、E交易情况修正系数均为100/100。 3交易时间修正 因为所选可比实例的交易单价均为近期市场交易价格，与估价时点较近，所以交易时间不做修正，则可比实例A、B、C、D、E交易时间修正系数均为100/100。 4区位价格的确定 区位价格的确定根据房地产的交易价格扣除房屋的价格，房屋价格的确定根据房屋的重置价格、楼层、成新率等综合确定，具体详见建筑物价格修正表333。 建筑物价格修正表表333 注：房屋重置价依据2004年A市物价局、A市房产局关于印发A市房屋重置价格标准的通知而确定。 区位价格修正后交易单价重置价格成新率 5区域因素修正 估价人员通过调查分析估价对象所在区域购买住宅最看重的区域因素的各种因素，通过分析市场资料，并结合估价经验，选取以下几种因子作为比较基础，各因子均以估价对象为比较基准，取指数为100，采用打分法对区域因素进行修正，具体见表334。 区域因素修正情况表表334 通过对可比实例与估价对象各因子的比较、打分，计算得出各可比实例的区域因素修正系数分别如下： A：区域因素修正系数100/102100/102100/102100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/10209057 B：区域因素修正系数100/98100/100100/100100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/10010004 C：区域因素修正系数100/98100/98100/100100/100100/100100/98100/100100/100100/100100/9910732 D：区域因素修正系数100/100100/98100/98100/100100/100100/98100/100100/100100/100100/99l0625 E：区域因素修正系数：100/102100/100100/102100/100100/100100/102100/100100/100100/100100/10009423 6：区位比准价格计算 A：139l09057125987（元/） B：l25110004125150（元/） C：115810732124278（元/） D：1130L062512006l（元/） E：1336509423125941（元/） 因为以上各比准实例修正后的区位价格差别较小，所以取以上5个比准实例修正后价格的算术平均值作为最终比准平均区位价格。 比准区位价格（125987125l50124278l20061125941）/51242831243（元/） 委托人未提供估价对象房屋所有权证书及土地使用权证书，故估价人员无法核实估价对象土地使用权类型。估价对象建成于1958年，该年代建成的房屋土地使用权类型为划拨，本次评估设定估价对象建成后土地使用权类型没有改变即估价对象土地使用权类型为划拔。本次评估所收集的5个可比实例土地使用权类型均为划拨，故比准区位价格无需扣除出让金。 （二）成本法评估拆迁房屋重置价格的测算过程 （二）成本法评估拆迁房屋重置价格的测算过程 1房屋重置基价的确定 待拆迁房屋建筑结构共可分为钢混、砖混、砖木及简易四大类。其重置基价根据市物价局、市房地产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知（武价房服200474号）确定。 其重置基价标准如下表335： A市房屋重置价格标准表表335 结构类型等级重置价格（元/） 钢混一等1150 二等990 三等830 砖混一等710 二等650 三等570 砖木一等680 二等520 三等420 简易 340 估价对象为1栋2层砖混结构建筑物，砖承重，预制空心楼板，预制空心板坡屋顶，外墙混合砂浆粉刷，内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，大多数门窗为木门窗。根据A市房屋重置价格标准中的各类住宅房屋分等定级标准，结合估价人员对估价对象的实地查看的实际状况，综合确定估价对象的房屋结构等级为砖混三等。 2成新率的确定 因估价对象建成于1958年，且部分房屋经过了一次或多次更新改造或维修，难以通过年限法测定估价对象房屋的成新率，故只能通过观察法测算得出估价对象的成新率。成新率的确定是依据1984年原城乡建设环境保护部发布的房屋完损等级标准、原城乡建设环境保护部经租房屋清产估价（84）城计字第754号）及市物价局、A市房产管理局关于印发市房屋重置价格标准的通知相关规定，参考资产评估常用数据与参考手册的房屋建筑物不同成新，率的评分标准及修正系数，对建筑物的结构、初装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定评分，对各部分的评分进行加权平均，最终确定估价对象房屋纳成新率。 修正后房屋得分（成新）结构部分得分G初装修部分得分S设备部分得分B （其中：G为结构部分所占的权重，S为初装修部分所占的权重，B为设备部分所占的权重） 房屋成新率的计算过程如下： B区创业路5号房屋建筑物勘察鉴定法成新率计算表详见336。 房屋建筑物勘察鉴定法成新率计算表表336 房屋地址创业路5号建筑结构砖混三等耐用年限50年 项目标准分数评定分数 结构G1基础有足够承载能力，有轻微下沉，基本稳定2519 2承重结构基本完好，梁、板、柱等结构稳定2517 3非承重结构有风化、轻微裂纹157 4屋面隔热、防水有轻微裂纹，有渗水现象208 5地面有起鼓、起砂、剥落现象156 小计：（12345）权重070399% 装饰S6门窗油漆有脱落现象，有腐蚀现象，玻璃、五金个别残缺2510 7内外装饰有空鼓，墙面剥落稍大4013 8其他有轻微裂纹、风化现象3511 小计：（678）权重01551% 设备B9供水、排水基本畅通，管道腐蚀较大5532 10电气照明老化程度高，个别零件残缺、损坏4521 小计（91011）权重01580% 估价对象房屋的成新率：GSB530% 3待拆迁房屋楼层调节系数的确定 待拆迁房屋为1栋2层建筑物，根据A市房产管理局颁布的关于印发A市城市拆迁评估操作技术规范（试行）（武房市2002148号），3层以下（含3层）房屋不做楼层调节修正。故估价对象不做楼层调节修正。 4估价对象建筑物共2层，1梯2户，全部为南北朝向，故不做朝向修正。 5估价对象建筑物现值的确定 重置成本法评估建筑物的价格，是按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被拆迁房屋重置单价。 其计算公式为： 估价对象建筑物现值房屋重置价成新率（1楼层调节系数）570530%30210302（元/） （三）收益法评估拆迁房屋商业区位价的测算过程 1年有效租金收入的测算 经估价人员实地调查，估价对象1楼门面（建筑面积2994）招租价为每月450500元/之间，但是承租人全部都是将所租房屋前半部分用于门面经营，后半部分用于居住；估价对象周边商业门面租金都在每月30元/左右。参考A市房产局2005年发布的A市2005年房屋租赁参考租金的通知，结合估价对象周边同类房地产的租赁情况，综合确定估价对象所处区域砖混三等五三成新商业门面的平均租金为每月30元/，根据市物价局、市房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知（价房服200474号），砖混三等重置全价为570元/，则平均重置全价为570元/，平均成新单价为302元/，租金损失率和空置率为12%。则： 年有效租赁收入3012（112%）3168（元/） 2求取年总费用 年总费用亦即租赁经营总成本。它包含：管理费；维修费；保险费；税金。 管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，根据估价对象的实际情况，按年有效租金收入的2%计取。 管理费年总收益2%31682%634（元/） 维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，按相关规定取建筑物重置全价的2%计算。 维修费：房屋重置价2%5702%114（元/） 保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费率按房屋现值的05%计取。 保险费房屋重置价成新率05015（元/） 税费 按规定收益型房地产应交纳如下税款： a房地产税按年租金收入的12%；b营业税按租金收入的5%计；c城市建设维护税按营业税税率的7%计；d教育费附加按营业税税率的3%计；e堤防费为营业税的2%；f平抑副食品价格基金为营业额的01%；g地方教育发展费为营业额的01%。则综合税费率为营业额的178%。 年税费年总收益178%3168178%5639（元/） 总费用 年总费用管理费维修费保险费税金63411401556397428（元/） 3年纯收益 年纯收益年总收益一出租年总费用：3168742824252（元/） 4确定报酬率（亦即收益还原率） 采用安全利率加上风险调整值作为报酬率。安全利率可选用同一时期国债年利率或中国人民银行近期公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。本项估价的折现率取一年期存款利率（198%）和风险报酬率之和，综合取定为80%。 5计算估价对象房地产价值 估价对象土地使用权类型为划拨，本次评估先设定估价对象土地使用权类型为出让，出让年限为商业用地法定最高出让年限40年，然后扣除出让金得出估价对象房地产评估价格。 收益法计算公式为： PA/r11/（1r）n 式中P房地产收益价格； A年纯收益； R收益还原率，此处取8%； n收益期，设定为40年。 房地产单价242528%1l/（18%）40289199（元/） 因委托人未提供估价对象权属资料，故估价人员无法核实其容积率状况。估价对象为l栋2层建筑物，本次评估设定其容积率在L520之间，查A市市区商业用地级别与基准地价图得知，估价对象商业用途用地级别为级，查A市毛地批租楼面地价表得知，容积率在1520之间、商业级楼面毛地价为建筑面积120元/，故需扣除出让金每建筑平方米120元。 扣除出让金后房地产单价289199120277199（元/） 6计算估价对象区位价 拆迁房地产区位价价值为拆迁房地产的市场评估单价扣除房屋建筑物重置单价后的剩余部分。根据市物价局、市房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知（武价房字200474号），砖混三等重置全价为570元/，则平均重置全价为570元/，平均成新单价为302元/。 则：创业路商业门面房地产的区位价2771993022469992470（元/） 六、估价结果确定 根据以上分析测算知，采用市场法测算的估价对象住宅区位价为l243元/，采用成本法测算的估价对象房屋重置价为302元/，采用收益法测算的估价对象商业区位价为2470元/，经过综合分析、比较并征求A市B区城市规划管理局拆迁管理部门意见，不做调整，以上结果作为最终评估结果，则估价对象住宅区位价为1243元/，大写：人民币壹仟贰佰肆拾叁元每平方米；估价对象房屋重置价为302元/，大写：人民币叁佰零贰元每平方米；估价对象商业区位价为2470元/，大写：人民币贰仟肆佰柒拾元每于方米。 七、房屋重置价格一览表 房屋重置价格一览表表337 序号产别产权人房屋地址结构重置全价（元/）成新率重置单价（元/） l私何某6单元1号砖混三等570530%302 2私王某6单元2号砖混三等570530%302 3私徐某6单元3号砖混三等570530%302 4私祝某6单元4号砖混三等570530%302 5私肖某7单元1号砖混三等570530%302 6私俞某7单元2号砖混三等570530%302 续表 序号产别产权人房屋地址结构重置全价（元/）成新率重置单价（元/） 7私刘某7单元3号砖混三等570530%302 8私朱某7单元4号砖混三等570530%302 9私黄某7单元5号砖混三等570530%302 10私秦某7单元5号砖混三等570530%302 11私刘某7单元6号砖混三等570530%302 12私肖某8单元l号砖混三等570530%302 13私周某8单元6号砖混三等570530%302 14私姚某8单元3号砖混三等570530%302 15私泰某8单元4号砖混三等57053，0%302 16私夏某8单元5号砖混三等570530%302 17私胡某8单元6号砖混三等570530%302 18私李某9单元1号砖混三等570530%302 19私刘某9单元2号砖混三等570530%302 20私沈某9单元3号砖混三等57053，0%302 2l私俞某9单元4号砖混三等570530%302 22私王某9单元5号砖混三等570530%302 23私周某9单元6号砖混三等570530%302 案例说明 一、本案例的由来 委托人甲公司囚房屋拆迁需要，于2006年6月16日委托乙公司对本项目估价对象拆迁补偿价值进行评估。 二、主要技术路线和工作计划 （一）估价方法的确定 城市房屋拆迁估价指导意见明确要求拆迁房地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易不活跃，可比实例难以收集，故不宜采用市场法，商业房地产对外出租较多，客观租金数据可通过市场调查知悉，故商业房地产采用收益法进行评估。房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。 （二）估价技术路线 通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的重置价格，得出本片区住宅房地产的区位价；通过市场调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的重置价格采用成本法进行评估，并进行楼层和朝向修正。各宗房地产评估综合单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。 （三）工作计划 依时间顺序依次为：签订估价协议1天，讨论估价技术路线05天，搜集资料和入户实地查看5天，资料分析以及市场调查研究3天，撰写估价报告2天，估价报告三级审核及修改定稿l天，提交估价报告和收取评估费05天，估价报告总结和归档05天。 三、主要难点以及解决方案 由于拆迁范围大，户数多，如果对每户房地产，都严格按照市场法或者收益法的格式进行评估，工作量大，计算过程烦琐，且意义不大。本次评估通过测算房地产的区片价格（接近于楼面地价），然后进行分户汇总。区片价的基本思路：首先用市场法和收益法估算拆迁范围内一般状况下的住宅和商业房地产价格，再扣除同类型房屋重置现值，换算成拟拆迁房地产的区片价。其理论依据是：同一片区内，不同结构、不同成新的同一用途房地产，虽然重置价格不尽相同，但是剥离楼层、朝向所引起的差异后，其区片价格基本趋同。 四、主要经验小结 在武汉市城区范围内，一楼住宅改作商业门面进行经营的现象比较普遍，本次拆迁评估范围内一楼每户都将临街部分出租经营或者自营，住宅改做商业门面后，被拆迁人可通过商业用途获取较高的收益，有的甚至就靠门面养家湖口。按照城市房屋拆迁估价指导意见第十二条的规定：“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准拆迁人与补拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商同一致的，可以按照协商结果进行评估，对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确定。” 如果评估公司严格按照本条规定对住宅改