房地产问题源于市场化程度不够.doc

政府应当暂缓供以以稳定房地产市场上海易居研究院副院长、华东师范大学东方房地产学院 龙胜平当前中国经济面临着严峻的考验，面对当前复杂的国内国际经济形势，特别是国外金融危机愈演愈烈的不利环境下，房价如果出现大幅波动，将经济带来最为严重的威胁。所以稳定房地产市场才是关键目标。避免启动房地产市场“加速器”则成为稳定房价的关键。在房价上涨过程中，土地交易价格的上涨起到非常明显的作用。房价的上涨提升了开发商对土地价格的预期，土地交易价格跟随着也上涨，土地价格的上涨又使得房价进一步上涨。由于“面粉比面包贵”的现象，土地价格的层层递进导致了房价不断加速攀升的后果。当房地产市场进入泡沫挤压的深度调整阶段，房价开始进入下降通道，于是，开发商对土地的价格预期回落，而地价、房价“多米诺骨牌效应”将同样引起房价的“加速”下跌。在此过程中，土地起到了关键作用。因此，政府应当暂缓供地将能够稳定房地产市场，稳定人们对房地产市场的信心。据不完全统计，目前在建面积共5800万平方米，可开工面积达2亿平方米左右，按照目前2000万平方米/年的交易量来计算，至少可满足10年的供应总量。房产的供应量还是相当充足的，所以政府暂缓供地并不会造成成交量的萎缩。与此同时，鼓励土地交易，促进企业资产重组是稳定房地产市场的另一可行方案。在目前的大金融背景下，炒地已经无利可图，因此原先从紧的土地政策应该可以有所松动，并作相应调整。将一部分土地整合为品牌房地产企业持有并开发，将能够提高产业集中度。而企业资产重组则将能起到优化市场，促进楼市健康发展的作用。中国房地产研究方法需更新，发展模式需反思上海复旦大学房地产研究中心主任 华伟美国房地产不良贷款引发了美国的金融危机，其罪魁祸首并不是房地产市场，是创新金融产品有问题。金融体制在创新中的过程，没有监控信用体系，把短暂的信用问题说成房地产有问题。中国房地产研究方法需更新，发展模式需反思。房地产应该市场和保障并举，其真正的属性应该是既有投资又有居住。而发展模式更不能简单照搬欧美，地方政府需因地制宜。上海市场风向标应是内需为主，投资、消费双轮驱动。我提两个观点：第一，确定房地产为支柱产业需保障支持，和谐共生。房地产市场的发展，各种保障也要跟上，才能使房地产市场稳定地、健康地发展。对中低收入群体住房要求的保障，对房产开发商进行房产开发的保障，对房地产交易的保障等。第二，正确认识社会矛盾地，房地产市场仅仅是以小见大“贫富差距”这一社会矛盾。当前由于住房问题而引发的社会问题并不是由房地产市场造成的，现在的社会矛盾是历史发展的必然，只是在房地产市场中，这种矛盾变得凸现出来而已。对于房地产市场而言，目前中国最大的问题并非无消费力、购买力，而是对房产市场的稳定缺乏信心，中国房地产犯的是“心”病。“心”病还需“心”药医，需要稳定的政策导向支持百姓消费。“大救市”政策的出台，早在市场预料之中，前段时间地方政府的救市举动，可视为中央政府借地方政府救市“投石问路”，此次在货币政策先行之后，财政政策及时跟进，表明中央政府下定决心要维护房地产市场的稳定，也透露出中央保增长的决心。稳定房价不是只涨不跌，也不是只跌不涨，而应该与老百姓的收入、通货膨胀保持一致。 新政中所提到的有关“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”尤其值得关注。此举表明中央政府为下一步采取更加深入的政策留下了空间，政府希望在年底前激活房地产市场，尽快使市场信心恢复。如果新政在短期内不能奏效，房地产成交气氛依然不能恢复正常，地方政府在救市方面可以发挥更大作用。 房地产问题源于市场化程度不够上海市房产经济学会副会长、上海财大房地产经济研究中心 印堃华中央房贷新政的出台旨在修复老百姓对房产市场的信心。房产其实仍然属于稀缺资源，新房可售面积与过去已售房屋面积相比还只是很小一部分，加上地理位置、配套设施等诸多因素，优质的房产仍然是有限的。目前出现的情况，只是由于现在所处的时期比较特殊，使人们对房产市场产生担忧。一是担心国际金融危机对中国的宏观经济的影响，会不会使GDP加速下滑，进而造成经济萧条。二是担心房价会不会持续下跌，究竟何时见底。两种担忧造成了现在房产市场成交量的萎缩。现在不是没有需求，或是没有支付能力，有支付能力的需求大大存在，现在缺的是信心。政府救市的根本目的是要修复市场的信心。为此政府作出了一些姿态，这个姿态是中央和国务院层面的，和原来地方是不一样的。地方作出姿态如果中央迟迟不表态，地区的信心更会丧失；中央表态了，说明中央宏观调控的政策已经开始有拐点，开始支持房产市场了。我们应该看到，通过科学的调控，市场是有自动修复的功能的。房产市场主要还是依靠市场运作，保障性功能做辅助，市场才能自动修复。政府出台的措施要一步一步出来，然后一步一步地扭转。所以这些政策的效果不会立竿见影，需要半年到一年的过程。住房需求是多层次的，有高有低。既有买住房的，也有租住房的，还有求助社会保障住房的。不要把所有的住房问题都推到市场上，房地产市场只能解决有支付能力的群体改善住房的需求。没有购房能力的就只能租房，等到有能力时再买房。租不起的，确实有困难的，则需要政府补贴的廉租房。真正要解决广大中低收入群体的住房问题，必须要通过完善的住房保障政策。此次系列政策，传递出了政府进一步完善住房保障体制的信号。决策层对房产行业的功能、结构等需正确认识。房地产功能除了住宅之外，还有其他很多功能，包括对经济的发展很有贡献等。国家最根本的问题就是民生问题，解决民生问题的根本出路，还在于充分调动人民群众的积极性，通过发展经济增加收入来提高自己的生活水平。因为社会财富是创造出来的，所以发展是硬道理，没有投资就没有创业，没有创业就没有就业，没有就业就没有收入，更无法解决民生问题。房地产是投资属性的行业，对经济的发展有着举足轻重的作用。现在房地产市场出现问题，并不是来源于房产本身，而是房产市场化程度不够所带来的问题。政府手中掌握着大量的社会资源，这些资源并没有完全通过市场的方式进行交易和配给。就房产领域而言，一是房屋土地不能进行自由交易，个人财产缺乏法律有力的保障；二是政府没有起到应有的作用，房屋交易中的各种问题没有得到很好解决，低收入群体的基本住房需要得不到保障，经济适用房的地位尴尬，廉租房的普及程度不足。种种问题才导致了现在房产市场交易清淡的局面。所以，在面对问题，提出建议的时候，需要树立科学发展观，需正确认识房产企业的地位和功能。承认房地产为支柱行业，便需要正确地认识房产开发商的作用。政府对房产开发商要加以正确的引导，将有利于更快地推动城市建设地健康发展。以规模求稳定，以和谐促健康华东师范大学东方房地产学院 张永岳当前，中国房地产业正面临深度调整。如何活跃市场，保持行业规模、稳定发展？如何关注民生，协调利益关系，促进产业和谐健康发展？应是当前政策及社会关注的重点。为此，谈两点看法。一是以规模求稳定。产业的稳定发展需要一定规模保证，房地产业也是如此。发展过快、规模过大，容易导致空置率增高，结构性失衡，房价快速上涨，而且对整个资源、环境、经济和社会的可持续发展带来不良后果。如果规模过小，又不利于居民住房条件的改善，也将影响相关产业和国民经济的发展速度和规模。事实上，自2007年第四季度以来，受国内外经济形势及房地产调控政策等多种因素的影响，全国房地产成交量在消费者观望气氛中急剧下滑，成交量远不及上年同期水平。上海房地产市场也步入观望状态，需求明显减少，市场进入“供过于求”周期，商品住宅市场更是连续9个月出现供求比大于1的情形。由于市场低迷，新开工面积、投资增幅、相关产业如钢铁、装饰装潢等行业增长同比迅速下降，这种下降如果不在政策调整中转化，必将促使相关经济下滑。因此，激活市场活力，提高交易量，保持规模发展是当前房地产政策调整的着力点。二是以和谐促健康。应该看到，近年来房地产经济领域争议不断，其背后涉及到利益的协调。由于产业影响大，房地产业也肩负着更多“社会责任”，其和谐发展是社会和谐发展的重要组成部分。只有合理协调各方利益关系，保障民生，保持合理房价，逐步改善和提高大