商业中心实例调研报告-上海五角场万达商业广场.doc

上海新购物中心调研提纲：特选项目：上海万达商业广场调研方法：网络/书面资料/实地主观/实地测量/拍照一、项目基本情况：名称：上海万达商业广场 地点：于上海市黄浦江畔五角场市级副中心商业区总体规划占地面积：6.012公顷总体建筑面积：33.43万平方米； 地上 地下94670 平方米设计时间： 建成时间：2006.12.23 开发商：万达置业 投资商：万达集团 建筑师：首层商铺TAUBMAN（美）；外立面设计M.A.O.（日） 景观建筑师：帕莱登景观设计咨询公司（澳） 物业管理公司：上海万达商业广场管理有限公司 运营商：万达置业 总平面关系：所属商圈/社区：上海万达商业广场地处上海市级副中心商业区的五角场商圈，周边有东方商厦、大西洋百货、百联又一城购物中心等。 街区关系位置图周边道路东街名称 淞沪路 红线宽度 米 机动车道8条非机动车道 米 隔离带 有 无南街名称 邯郸路 红线宽度 米 机动车道8条非机动车道 米 隔离带 有 无西街名称 国宾路 红线宽度 米 机动车道2条非机动车道3米 隔离带 有 无北街名称 政通路 红线宽度 米 机动车道2条非机动车道6米 隔离带 有 无照片相邻街道业态（仅统计超出项目各边投影相对50米范围内）东街百联又一城，赛博数码广场，鹭鹭酒家 南街 西街好德，老磨坊，集美菜店，重庆鸡宫煲，苏州拉面，兰州牛肉面馆等 北街臣信房屋，哥弟，金丰易家，新概念上海菜，合富置业，全家，申之春，西门子助听器，沪顺地产，雷允上药店 有无业态集中的类型规律：东街和南街为城市主要干道，业态分布不显著； 西街和北街为次要干道，相邻住宅小区沿街商铺以餐饮和房屋中介居多 二、交通情况：轨交结合方式：有，地面轨交？地铁？ 16无，有无规划预期 预留规划中的地铁10号线接入口 图示地铁接入点/方式：地下商业空间：地下一层休闲购物广场 方式： 包括特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店 大致规模： 建筑面积四万余平方米 图示公交/出租车站点：数量 公交/出租车站点各一个 位置 公交淞沪路，出租车邯郸路 问题/障碍评估 图示自行车停放位置：地下 非机动车库 室外 除基地南侧，其他三侧都设有自行车停车位 （结合花坛设置） 图示地下车库出入口位置： 货车：单入单出口一个，位于政通路一侧 机动车：双入口，双出口各一个，位于国宾路路一侧 非机动车：出入口两个，位于国宾路一侧 有无平战结合人防设施？ 有 结合方式：停车库/自行车库/地下商场？ 结合停车库设人防设施 自行车停车位自行车停车位计程车候车位公交车站车库出口车库入口人防门人防门三、商业业态：(主要品牌)业态类型楼层范围业态总体面积比例零售：(如：服装、箱包、电器、数码、图书、眼镜、家饰、首饰)服装：其乐大帝，WHAT FOR，东艺，上海故事，卡斯高，热风，古今内衣，天使园，麦考林，过路人，海澜之家，诸氏方圆，Y.O.N ,MANGO,GEN,卡宾,LEE,左树，C&A,菲炫，ev，美卡拉，优衣库，宝大祥，申格体育，达芙妮,CROCS摄影：花嫁喜铺，千子晨，瑞丽摄影，眼镜：豪雅艾视迪，明仁，亮视点，巴黎三城，一代，睛彩，宝岛，吴良材，红星数码：颐高，APPLE上海五角场黄金珠宝城：老庙黄金，中国黄金，恒孚银楼上海书城大型零售：(超市、百货)巴黎春天百货，和乐家居，特力屋，沃尔玛，屈臣氏餐饮：(独立店、连锁店、联营店、食街)上海第一食品（萨莉亚，新旺茶餐厅，洋葱，豆捞坊，西厢记，山间堂，蜀菜行家，权金城，星巴克）路客饮品，东方既白，思得客，麦当劳，三商巧福，爱茜茜里，必胜客，克莉丝汀，味之都，永和豆浆，棒约翰，蕉叶咖喱，云南美食园，吉野家，大家乐，蚂蚁食坊，和绿寿司，干锅居，釜山料理，DQ，肯德基，麦当劳，沈记靓汤，杨咀吧泥鳅，哈根达斯，鲜得来，避风塘，季诺，味知塘，味千拉面娱乐：(电影、电玩、保龄、台球、歌城、旱冰)汤姆熊万达国际电影城大歌星量贩ktv生活方式：(SPA女子会所、户外运动、健身会所、美容美发)美容美发：柔蔓菲儿美容会所，金太子，伊美娜，汇美舍，莎莎酒店：(品牌、星级、床位数)办公：总体面积分单元的店铺大致使用面积范围其他功能：(艺术馆、画廊、汽车展销、儿童游戏场地、托儿所)儿童游戏场地室外汽车展销四、外观要素： 草图或位置标定图空调模式：中央？分户中央？中央空调主机安放模式 位置概述 屋顶 显著或整合程度 隐蔽，不参与构成外观形式 分户中央空调机安放模式位置概述 隐蔽位置（如有些分户空调外机安装在楼梯间 显著或整合程度 隐蔽，不参与构成外观形式 大型户外广告：本项目集中广告 有 第三者广告有（宝马汽车，创智坊，语言学校）公益广告 无 尺寸范围 2200平方米 显著或整合程度 显著，整合程度高 店招：位置统计(同一/自由位置) 同一位置 尺寸范围 220平方米 显著或整合程度 显著，整合程度高 室内标识系统：楼层地图 有些单体建筑在入口附近的外墙上，有些建筑在室内的楼梯电梯间内的墙面上显著或整合程度 显著 整合程度高 室外标识系统：地图 在三条内街的入口处 指路牌 在内街交汇处 显著或整合程度 显著 整合程度高 动态广告：霓虹灯 LED显示屏(有无、大小、位置) 有 尺寸30平方米左右 位于广场正对的建筑立面上 显著或整合程度 显著 典型实例照片走道内空调机位屋顶空调机位室外广告室外广告商店标牌集中店招消防电梯间内的地图地下室索引地图室外标识室外标识室外广告室外广告五、空间/功能关系和流线：草图或位置标定图室内中央主题空间(中庭) 有 无交汇空间，贯穿的大型雕塑或植物 有 无大型室内植物 有 无主观印象 城中城主题广场，作为整个基地内的中心室外空间，同时是一个主要的入口空间，和几条内街一起构成了户外空间的网络。内街是否存在,剖面比例存在 柱距、层高的观察柱距7500mm 层高4800 mm 通过楼梯间观察每层32级台阶 可达性评估：以主要出入口为指标定，宽度？坡道？可达性良好。除了在场地四周的人行环路上分布有多个建筑的入口，主要靠广场和内街的四个入口将人流引入场地内部。 室外自动扶梯/电梯：人流组织的作用？在室外广场和主要商业街上分布有通往地下商业空间的自动扶梯 光电梯：结合室内中庭？面向城市？无 休憩空间和设施：室内室外 室内外均有 和主题空间的结合沿 沿广场两侧，沿室内外商业街，结合商业街上售货亭布置 潜在商业价值的发掘 结合广场休憩空间可 发展广场上的商业 有无相随的餐饮或零售 有 室外售货亭室内街或室外街 有 主要内容 餐饮（DQ，HappyLemon，麦当劳）室外主题场所有无 城中城主题广场 室外表演/推广场所被利用情况 目前未用作表演或推广场所 底层店铺面向内街和外街的状况？面向外街：商场入口，珠宝，眼镜等 面向内街：餐饮，摄影，眼镜等 物流组织：卸货口 沃尔玛独立卸货口 餐饮物流 餐饮物流口 废弃物 未见独立的废弃物处理场所 辅助便利设施：导购中心/信息台/顾客服务各独立商业分别有各自的顾客服务中心 顾客厕所 有 高峰负荷 便器数量 残疾人厕所 有 母婴设施 有 员工专用厕所 有 管理用房位置 易达性 室外休闲场所室外休闲场所典型实例照片室外休闲场所室外休闲场所室外休闲场所室外休闲场所室外售货亭室外休闲场所面向淞沪路的店门室外餐饮位置室外标识卸货场自动扶梯辅助通道婴儿室问讯处六、物业权属和管理：租/售比例 商铺出租，办公楼出售 分楼层统计 分栋统计 出租？分小产权销售？ 七、物理环境质量：声：内部噪音 无 语言识别 较好 外部噪音 无 背景音乐 有 广播系统 有 光：照度 泛光 有 重点照明 有 夜间照明 有 眩光是否存在 偶尔 如有，位置 地下一层通道 热：温度感觉 室内温度舒适，但单体建筑除地下空间外无连接，在通过室外街道或广场时温度变化大 室外风环境 室内风环境 八、主观评价：人流密度：按楼层分布商场空间底层和地下一层人流密度较高 第一食品商店各层都分布有餐饮区域，人流密度分布较均匀 按出入口方向分布淞沪路广场入口和邯郸路的主要内街入口人流密度较高。（原因：1，这里分别有公交车和出租车的站点；2，淞沪路和邯郸路交接处的街角有通往地下的垂直交通，从而通过地下空间与五角场地面各个方向连接。 政通路入口和国宾路的两个入口人流密度较低 商业气氛：万达广场面向邯郸路、淞沪路建筑立面上的大幅广告是塑造商业气氛的主要手段之一；位于淞沪路的主要入口广场留有足够的室外商业庆典开展的空间，高大的棕榈树以及随不同节日所布置的雕塑强化广场空间的主题；步行街上所设置的室外售货亭、休息座位及室外广告牌也有助于营造室外的商业氛围。 吸引力：室外，室内万达广场的室内设计同一般的百货商场并无太大区别，其中店铺的品牌是吸引人前来的主要原因。 室外步行街鼓励了若干自发的活动，诸如儿童露天滚轴溜冰教学场、夏季的啤酒节、夜排档等等。同时为数不少的室外休息场所、面向步行街开设入口的餐饮店、咖啡屋等，共同形成了令人愉悦的室外商业空间。 可达性：位于五角场商业副中心这样优越的地理位置，万达广场的可达性是毋庸置疑的。地铁、公共交通以及自驾车到达都十分方便。然而五角场环岛地下广场的设计，虽然增加了步行的安全性，但是却给非机动车的到达制造了不少的麻烦。 万达广场商业综合体的室外空间明确清晰，然而万达电影城所在的那幢楼，一方面由于电影院、书店的特殊要求，使交通和安全疏散产生问题，同时底层商铺的布置比较混乱，成为这座楼的交通硬伤。 业态综合程度：万达广场的各类型商业是按照不同楼来划分的，食品、百货、服饰、娱乐、家居、银行、金店、超市和小型商铺分区明确，业态类型丰富。 九、讨论：l 大型购物中心的一般构成？l 情景购物的存在？对规划的要求？l 城市功能的发挥和商业机会的获得？l 项目定位的要素？价格？区位？形象？建筑材料？空间？运营商品牌？l 路径/节点/领域 的感知l 购物模式对于位置规划的影响：从冲动型到目的型消费？l 主力店/旗舰店的作用，带动效应，l 各项目具体而言，有无明显的不足之处l 业态食物链/价值链的完成度l 终端式购物中心