房地产开发投资及拓展实务ppt课件.ppt

1 房地产开发投资及拓展实务 2008年10月 2 两种土地所有权 1 国家土地所有权 国务院代表国家行使 2 集体土地所有权 村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营 管理 国有土地使用权取得方式 供地方式 1 划拨2 有偿使用 出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营 公开市场与土地价值的判断力 土地所有权 3 公开市场与土地价值的判断力 土地收储流程 4 5 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 土地储备 房地产企业的生命线招标 专业 技巧 大智慧 避免陷入陪标 破坏潜规则的尴尬 识别瑕疵 挂牌 同拍卖拍卖 专业 勇气 非理性的执着 理性和授权额度的坚决贯彻 并购 机遇 土地质量 铺满鲜花的陷阱 风险意识 充分的评估 合作 看上去很美 合作对象的选择 资源的优劣评判 6 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 7 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 8 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 9 公开市场与土地价值的判断力 获取土地的几种主要方式 10 公开市场与土地价值的判断力 案例 11 公开市场与土地价值的判断力 案例 12 公开市场与土地价值的判断力 案例 13 公开市场与土地价值的判断力 案例 14 公开市场与土地价值的判断力 案例 15 公开市场与土地价值的判断力 案例 16 公开市场与土地价值的判断力 案例 2007 1 2008 4北京市挂牌成交概况 17 1房地产开发投资概述 2中国房地产业发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 18 一 基本概念二 房地产投资形式1 直接投资 房地产开发投资 房地产置业投资2 间接投资 购买房地产企业的股票或债券 房地产投资信托基金 住房抵押贷款证券三 房地产投资对象分类1 土地开发投资2 住宅房地产投资3 商业房地产投资4 工业房地产投资 19 四 房地产投资的特点1 投资的巨额性和投资回收的长期性2 高风险性3 容易受政策影响4 保值性和增值性5 专业性6 周期性五 房地产投资分析的意义1 可以为房地产投资者确定投资方向提供论证2 提供投资方案并预测投资收益3 描述及提供规避风险的方法 20 基业常青的烦恼 据统计 世界500强企业的平均寿命是40岁 美国中小企业的平均寿命约5岁 而我国大企业的平均寿命约7 8岁 中小企业的平均寿命约3 5岁 一国经济的国际竞争取决于该国企业的国际竞争力 而企业竞争力的关键是企业成长问题 2003年以前 百花齐放 2004 2005年 争奇斗艳 2006 2007年 死伤累累 2008 2010年 英雄出师 2040年才是中国盛世的开始 21 发展历程 1994年以后中国房地产市场经历了促进 规范 严格控制等三个发展阶段 促进房地产发展阶段 规范房地产市场阶段 严格控制房地产发展阶段 1995年规范房地产市场 22 23 中国的房地产业处于产业生命周期的成长阶段 正在快速发展 24 25 一级市场 二级市场 三级市场 产品一般价值 投资一般价值 投资溢价 经营型 投资型 投机型 房地产运作 房地产开发 土地开发 产品价值增值 26 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 27 与国际相比 城市人口问题 规划问题和土地使用权等问题使中国的房地产市场具有自己的特性 城乡一体化 新农村建设的选择中国新农村建设加快城乡一体化发展进程 中国房地产市场的独特性 社会结构 M型社会雏形贫富差距逐渐拉大 中国社会开始进入 M 型社会 城市人口结构 流动人口城市和农村的人口流动加速了 常住 暂住 流动 的城市人口结构变化 发展历程 促进 规范 限制1994年以后中国房地产市场经历了促进 规范 严格控制三个阶段 土地资源 城市建设占用大量耕地确保18亿亩耕地生命线和城市建设用地的巨大需求凸显土地资源的稀缺 规划问题 法定图则 缺失规划赶不上变化 频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性 28 国内市场进入突变期 住宅指数 29 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 30 90 70物权法严控经济适用房 营业税个人所得税土地增值税物业税 土地闲置费加大土地审批难度 提高首付比率加息和提高银行准备金率第二套房贷款限制 06年年中新政频出 政府旨在规范市场 但决心坚定 07年各地政府纷纷响应而出台当地各项实施细则 07年政府继续加大宏观调控力度 意在缓和投资过热 房价上涨速度过快 政策不断出台显示出政府为打压房价的坚定决心 为了抑制房价过快的增长 政策频繁出台抑制房价 调控政策不断出笼 31 第一轮宏观调控 第二轮宏观调控 短期现象 短期内客户持币观望 上门量和成交量均呈下降趋势 短期内客户持币观望 上门量和成交量均呈下降趋势 基本政策 土地政策 行政政策 住房供应结构 加息 行政管理政策的继续落实 加息 银行紧缩银根 第二套房首付比例 调控实质 调控市场心理 调控购买能力紧缩银根 后市影响 观望期持续3 4个月后快速结束 引发价格新一轮走高 市场可能进入较长时间 2 3年 的横盘调整 第二轮宏观调控 导致市场进入较长时间的横盘调整期 32 如何看待未来几年的市场演变趋势 未来市场预判 长期看涨 短期转淡 政策调控近期仍将持续 市场进入整固期 1 05 06年政策调控回顾 调控失效 价格飞涨 直接激发本轮调控 3 未来政策调控预测 政府决心坚决 实际效果 通货膨胀压力下金融政策可能成为调控主力 2 07年政策调控分析 行政 金融 税收多管齐下 其中金融政策效果明显 市场转淡 市场大势 33 货币政策空间有限 存款准备金率已经达到历史新高17 5 银行额的经营压力增大 加息 加大企业成本 同时会加大对热钱的吸引力 人民币加速升值 对出口的负面影响显著 对通胀抑制有限下一步货币政策可能出现的调整 考虑到加息对实体经济和热钱流入的影响 央行利率工具的运用会较为谨慎 考虑到外汇占款的增加 再加息可能性较小的同时 央行可能提高准备金率来对冲外汇占款 但是空间有限 放缓汇率升值速度 缓和再外部环境趋弱时加速升值对出口行业的过大影响 34 高台阶下房地产发展趋势 精装修房成趋势高容积率和高密度将成趋势 开发模式发生变化 六本木模式 拆迁户入股 住宅返还通过商业赚钱 小户型成趋势节能环保成为自然趋势开发商直接融资 老住宅改造成趋势老人社区开始产生老百姓买房意欲降低 租房成趋势度假物业成为大众选择 城市高密度改变人民生活方式 政府公屋开始发挥作用 显现价值房价与城市竞争力显现同步趋势 趋势1 精细化趋势 趋势2 开发模式变化 趋势3 住房需求变化 趋势4 政府角色变化 35 案例研究 香港 香港房地产市场呈现明显的周期性变化 在1984 2003年之间 出现一个明显的横盘调整阶段 该阶段从1997年开始 2003年结束 在此横盘调整期 成交量和价格均大幅下降 香港房地产市场从1997年亚洲金融危机后开始出现大幅下降 直到2003年市场开始回暖 经历了6年的横盘调整期 1997 2006年香港房地产市场变化情况 1997年10月 金融风暴爆发 香港楼市进入低潮期 36 1997年前香港市场持续快速增长 91 97年房价增长近3倍97年前市场投资氛围浓厚 人人炒房 投资比率高达70 80 1997年起进入整固期 成交量和价格均大幅下降 价格跌幅65 整固期 1997年 2002 恢复期 2002年 至今 案例研究 香港 整固期 起因 金融风暴与8000公屋计划特殊性 高投资比例延长整固期时间市场表现 价格快速下跌 长期低迷 37 复苏阶段 总结 市场不同时期的应对策略 投资回报率高 用家带动市场 现房价格大于期房价格 开发商的合理行为 买地 储备 暂缓销售物业 发展阶段 用家持续买楼 长期投资者增加 地价上升速度大于房价上升 现楼价格与期楼价格相当 投资回报率下降 开发商大量买地 卖楼 危机阶段 用家比例下降 投资者比例增大 期房价格大于现房价格 地价上升速度大于楼价上升 价格上升快 成交量逐步下滑 开发商迅速卖楼 萧条阶段 现楼 期楼价格下跌 投资者退出 供过于求 租楼不买楼 地价下跌比楼价下跌快 开发商迅速卖楼 回笼资金 购置土地 宏观调控与房地产市场 市场层面 38 宏观调控下企业可以采取的关键行动 No1 现金流大于利润的开发指导战略 No2 出货为主的指导策略 价格速长期不做价格领头羊 价格下降期调整价格预期 No3 在市场调整期 增加土地储备 No4 关注不同城市的不同房地产发展周期 积极推进城市布局 39 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 4中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 40 高成长 投资重点 细分市场高成长龙头品种 2008年房地产行业投资重点 41 万科 行业领跑 强者恒强 买入 名流置业 享受二线高成长 迎来结算高峰期 买入 金地 扩张提速 增长可期 增持 住宅优势 金融街 租售并举 商住同行 稳定与增长兼顾 买入 商业优势 香江控股 商贸 住宅 资产注入铸就地产新贵 买入 泛海建设 资产注入 跻身地产一线 增持 资产注入优势 推荐公司 42 43 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 44 综合分析中国房地产市场发展历程 居民的住宅需求一直是房地产市场的主要推动力量 通过分析我国住宅需求的发展趋势对未来房地产业的需求空间做出判断 构成未来居民住宅潜在需求的有三部分 人口增长带来的住宅需求 城市化进程 居民住宅改善需求 45 46 未来住宅潜在需求总量则由未来人口总量和人均居住面积决定 住宅潜在需求量 未来人口总量 未来人均居住面积 现期人口总量 现期人均居住面积 住宅折旧量 因此住宅的潜在需求量与城镇人口增长速度 预期人均居住面积增加量和折旧量相关 其中人口增长速度分为两个方面 一方面是人口的自然增长率 另一方面则与城市化进程高度相关 一 人口变化与房地产需求1 从人口数量看住宅需求2 从人口结构看住宅需求3 家庭规模对住宅需求的影响 47 人口出生潮 房地产未来20年黄金时期的根本依据 数据来源 国家统计局 48 人口迁移潮 未来10年住宅需求旺盛的地区将逐步形成12个城镇群 产生大量新增房地产需求 成为住宅房地产市场最为活跃的区域自上世纪以来持续的以年轻人口为主 朝向沿海地区迁徙的趋势 将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久 中国有两个人口高峰 一个高峰是62到74年 现在34到46岁 另外的人口高峰是从85年到94年 目前的13岁到22岁 第一个人口高峰正处在需求最旺盛的需求 下一个人口高峰在未来十到十五年逐步进入购房的阶段 从这个来看不仅是人口顶点2013年 不仅能带来中国经济的良好发展 也会给住房消费带来更大的需求 49 人口结构 城市与农村的人口互动加速了 常住人口 暂住人口 流动人口 的城市人结构变化 图2006年中国主要城市人口结构 中国城市人口结构 50 2005年底 中国城市化比例42 99 2006年底 中国城市化比例43 9 比2002年提高4 8个百分点 年均提高1 2个百分点 上海 北京和天津城市化分别为88 7 84 75 7 51 1981年至2006年 仅仅25年的时间 我国城市化率由19 迅速跃升至43 9 而与发达国家80 以上的城市化率相比 仍有大幅度的提升空间 未来10多年中 预计中国的城市化水平仍将保持年均1 以上的增长速度 这将带来大量新增的住房需要 城市化率 至2020年中国城市化率将达到60 的目标 不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求 注释 城市化率 市镇人口占城市总人口的比率 市镇人口包括 中心城区 县 市 区 及建制镇 凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇 居委会及村委会并已实现水 电 路 三通 的人口 4亿农民进城目标完成时间 2020年 城市化率 18 9 城市化率 43 城市化率 60 城市化率年均增长1 13 1990年 2005年 2020年 人口 11 4亿 人口 13 1亿 人口 16亿 4亿农民进城目标完成路径 路径一 扩大现有城市规模 吸引农村人口路径二 通过城乡一体化 扩大现有乡镇规模 分流农村人口路径三 建设新的乡镇定居点 就地吸纳农村人口 52 1 我国城市化水平提升空间2006年末我国城市化率 城镇人口占总人口的比率 为43 9 比2002年年均增长率稳定在1 2个百分点 城市化进程处于加速区间 我国城市化率每年提升1 2 1 5个百分点的城市化进程大约能维持15 20年 从这方面看 房地产行业至少会在未来15年保持强势 我国的城市化处于较低的水平 按照国际标准正处于中低收入国家行列 还有巨大的发展空间 2 城市化进程对住宅产业的需求英国城市化率从30 增长到70 用了200多年的时间 美国用了100年时间 而日本和韩国完成这一进程只花费了20年左右的时间 日本和韩国出于后发优势 连续20多年 城市化进程保持在1 5个百分点以上 我们从这两国的发展经验来推测我国的城市化进程 未来15 20年保持1 2 1 5个百分点的增长率是合理的 据此推测 我国城市化水平到2010年将达到50 2015年达到56 到2020年有望实现60 按照目前0 589 的人口自然增长率计算 中国人口总量2010年将达到13 44亿 2015年达到13 84亿 即2010年城镇人口6 72亿 比目前净增1 1亿人 平均每年要新增城镇人口2200万 到2015年城镇人口为7 75亿 比目前净增2 1亿人 平均每年要新增城镇人口2100万 城市化进程的加快 必然要求房地产住宅产业与之相适应 以保守的人均28平方米的住宅建筑面积估算 由于人口增长和城市化水平提升 未来十年内平均每年住宅需求面积都在6亿平方米 具有巨大的潜在需求 53 人均居住面积直接反映居民的居住水平 是城市住房总量与城市人口的关系 发达国家一般为人均45平方米 65平方米之间 大部分国家在满足人均35平方米之前为城市高速建设发展阶段 按照 2005年城镇房屋概况统计公报 全国城镇人均住宅建筑面积26 11平方米 远低于35平方米 按现在的城镇人口数量 十年后人均居住面积达到35平方米 需要新增住宅建筑面积50亿平方米 平均每年新增5亿平方米 比照国际房地产业发展经验 我国住宅产业在人均居住面积达到35平方米以前 将保持快速发展 住房成套率 即城镇成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例 城市现有住房的成套情况 表明了城市的住房建设水平和城市住房水平的程度 该比率小于100 标志着现有建筑中的拆除与改造任务尚未完成 住房建设水平较低 仍处于需高速发展和大量建设的时期 低于70 时 处于住房的增量阶段 低于50 时 处于尚未解决房荒的阶段 截至2005年底 我国城镇住宅成套率80 64 处于高速发展和大量建设的时期 根据建设部颁发的2020年全面建设小康社会居住的指标 其中一项是城镇住宅成套率达到95 也就是在未来十五年住宅成套率还有15个百分点的提升空间 户均成套率 即成套住宅套数与城市家庭户数的比率 标志基本家庭居住需求关系 城市家庭户数大于住房成套数时 或说成套住房数不能满足家庭总户数时 说明这个城市尚没有解决最基本的家庭居住问题 城市尚处于高速建设和发展的阶段 当成套率大于1时进入改善住房质量阶段 大于1 2时进入提高生活居住标准的阶段和部分家庭拥有第二套住房的阶段 2005年底 我国城镇居民的户均成套率为85 居民最基本的家庭居住问题尚未解决 房地产业处于高速发展建设阶段 54 人口增长 城市化率提高和城镇居民居住条件的改善构成未来住宅产业的巨大潜在需求 在城市化 人均居住条件改善和房屋自然折旧三个主要因素作用下 如果我国2010年城市化率达到48 人均住宅面积分别达到28 30和35平方米 按照建设部的规划到2010年住宅商品化率达到80 则累计新增需求分别为66 33亿平方米 78 58亿和109 22亿平方米 每年新增住宅建筑面积复合增长率分别9 33 10 09 和11 8 如果城市化水平在2010年达到50 则累计新增需求分别为80 91亿 94 22亿和127 49亿平方米 每年新增住宅建筑面积复合增长率分别10 23 10 99 和12 71 通过以上三方面需求构成及其对应的商品化率计算 今后10年我国对商品住宅的需求量最保守的估计是66 33亿平方米 复合增长率为9 33 稳健估计是94 22亿平方米 复合增长率为10 99 乐观的估计需求有望达到127 49亿平方米 复合增长率达到12 71 除了城镇人口迅速增加之外 城镇居民不断地要求改善住房条件 这是推动对住房真实需要的另外一个重要原因 据统计 60 70 的居民要求改善住房条件 每年大约有950万对新人结婚 城市建设方兴未艾 大量拆迁改建 现有城镇住房每年的淘汰率为4 左右 农村为2 每年都有大量的居民乔迁新居 从旧房子搬进新房子 从小房子搬进大房子 综合起来 对住房的需求就是一个巨大的数字 55 基础就业 总就业 总人口 写字楼需求 居住物业需求 零售物业需求 工业物业需求 带动 带动 基础就业的变化能带动总就业的变化 从而对写字楼需求和工业物业的需求产生影响 而总就业的变化又会带来人口的变化 从而对住宅物业需求和零售物业需求产生影响 56 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 57 人均可支配收入人均可支配收入 PerCapitaDisposableIncome PDI 与人均GDP相比能够更直接的反映居民的购买能力 PDI增幅一方面反映居民现期购房支付月供的能力 另一方面因为人均可支配收入的增加 对未来预期较为乐观 也会增加其当前消费水平 我们用住宅均价与人均可支配收入的比值来衡量居民的有效需求 该指标反映了住宅均价和居民收入的匹配情况 1992年 2007年我国人均可支配收入和住宅平均价格的增长趋势 长期以来人均可支配收入的增长都要高于房价的增长速度 直到2004年出现房价上涨幅度超过人均可支配收入上涨幅度 在房地产市场快速发展阶段 房价上涨会超过人均可支配收入的增长 但从长期的趋势来看 人均可支配收入的增幅高于房价涨幅 即居民的住宅消费能力越来越强 58 人均储蓄余额人均储蓄余额反映了居民支付房产首付的能力 余额保持较高水平 可视为该城市居民购买房产的支付能力较强 截至2007年12月 我国居民储蓄存款余额已经突破17万亿元 相对于我国14亿人口来说 人均拥有的存款超过了1 2万元 值得注意的是 人均储蓄余额受到人们收入水平和心理预期的影响较大 如果收入水平不高 对未来收入水平预期不高 则人们的消费倾向较小 存款余额不能释放到消费领域 因此过高的储蓄余额未必代表着较高的购买力 需要谨慎的判断 59 我国人均GDP发展现状 2000年 856 2006年 2000 2007年 2456 2020年 3500 60 为保证中国每年新增人口就业机会 中国GDP必须保持不低于7 的经济增长率 GDP每上涨1 增加新工作岗位80 90万个 80年代为240万个 61 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 62 投资策划 土地获取 项目策划 规划设计 采购管理 工程管理 销售管理 售后服务 物业管理 产品实现过程 越靠近价值链前端 经营操作风险越大 但对整个房地产开发项目的利润贡献越高 流程中中重点关注风险控制和成本控制 如论证 策划 设计流程等 价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制区间 决定了利润的最终实现大小 重点关注进度质量和动态成本的控制 工程管理 成本管理等 越靠近价值链后端 经营操作风险越小 但对组织的品牌和客户价值产生重要影响 重点关注服务与客户关系维护 服务 客户满意度等 63 收益最大化评估 投资决策论证管理阶段 设计管理阶段 工程管理阶段 销售管理阶段 入伙管理阶段 工程 拓展 分析项目基本情况 营销 组织项目策划 产品 市场及客户定位研究 规划草案设计 营销策划 项目推广方案策划 项目前期推广及销售前准备 设计 规划深化单体设计部品设计 扩初设计 施工图设计 设计配合 供应商考察及招标 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至具备预售条件 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合 销售配合及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成本 测算 预算 标底 合同价 进度款 工程变更 招标采购 结算 实施方案决策听证会 说明及图例 代表集团听证会节点 代表某个阶段的主导的专业任务 即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件 配合专业的任务 项目论证 法律意见分析 形成项目投资评审报告 代表集团审批节点 概念规划设计产品策划 初步产品研究 耦合 高效的工作模式 系统 充分的前期铺垫 快速实现阶段 预估 工程配套的必要条件研究 策划报告深化 64 65 越靠近房地产价值链的前端 从投资策划到规划设计 经营操作风险越大 但对整个项目的利润贡献越高 因此在流程设计时重点需要关注风险控制及成本控制 如项目论证流程 项目策划流程和规划设计流程中重点关注与风险控制和成本控制相关的影响活动 万科强调在项目论证过程中的 7对眼睛 决策 项目发展 设计 营销 工程 成本 客户服务 物业管理 就是为了有效控制决策风险 成本管理从投资策划开始就要启动 到设计流程都要特别关注成本 由于设计决定了房地产开发成本的70 以上 从项目估算 测算 预算 决算全过程 在施工图完成后最终确定目标成本 房地产平均利润率越低的城市其成本控制越是重要 很多公司采用了限额成本设计 在价值链的中端是房地产质量 进度和成本的控制区 决定了利润的最终实现大小 在此阶段重点关注进度管理流程 质量管理及动态成本 包括签证 的管理 特别关注设计质量对后续工程进度和质量的影响 因此在设计流程中每个阶段 概念设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 的设计深度要求及设计评审工作是重点关注的内容 而对施工过程的质量管理体系的建立和实施以确保最终产品的质量目标的达成也是流程关注的重点 越靠近价值链的后端经营操作风险越小 但对品牌的影响及客户忠诚度的建立非常重要 因此重点关注服务流程及客户关系维护相关的流程 关注影响到客户满意的相关服务活动 同时通过对客户满意的调查 识别客户的需求及产品相关的产品设计 工程质量及服务信息 为未来的项目提供重要的输入信息 并改善产品和服务质量 提升客户满意 66 67 68 快速滚动开发 战略重心 从各环节缩短项目开发周期 特别是拿地后到开盘预售的周期 加快资金回笼和周转速度 以提高总资产周转率 促进最终战略目标实现 一城多项目运作 在已进入城市和市场扎根挖洞 做大做强 使具规模经济 扩大市场影响力 提高运营管理效率 降低营业管理费用率 以提高人均效能和销售净利率 促进最终战略目标实现 69 为什么需要土地储备 70 土地机会的不确定性以及非连续性引起预防性的土地储备 未来未必能在最需要的时机再次获得一样的土地机会 由于项目的建设周期引起在财务上显示的土地储备 对土地价格趋势的预期引致的土地储备 71 72 2020 1 29 73 可编辑 74 75 76 除合生创展 金地 富力和中海以外 多数企业土地储备均分布在二 三线城市 但是他们在这些城市的土地分布比重不尽相同 例如 万科在二线城市和三线城市的分布比重较为均衡 而其它企业不是重点位居二线城市就是大量占领三线城市 77 长三角 珠三角和环渤海地区是我国经济最发达的地区 人均可支配收入高 外来人口多 城市化进程快 住房需求大 未来市场增长潜力大 因此这三个地区成了大多数房地产企业争夺的热地 通过对案例企业土地储备的比较 案例公司的土地储备在珠三角地区最多 其次是长三角 再次是环渤海地区 这与珠三角地区经济发达密切相关 也与案例公司多数在这些地区成长起来有关 绿城房产和世茂房地产主要集中在长三角开发 碧桂园和雅居乐主要集中在珠三角开发 华润置地注重在中西部开发 而万科 金地和中国海外在各个地区的项目较为均匀 已完成全国布局 78 79 战略布局最新动向 80 2002年进军上海上海公司 华东区域中心 格林春晓 格林春岸 三林未来域 格林世界 云湖 2001年进军北京北京公司 华北区域中心 国际花园 格林小镇 格林小城 2003年进军武汉武汉公司南湖项目 深圳公司 华南区域中心 金海湾 翠堤湾 香蜜山 区域化扩张 东莞格林小城 珠海 广州 区域化扩张 天津双港镇 深圳 北京 上海 武汉 珠三角金地踏着区域发展的节拍完成了一个螺旋上升式的发展循环 81 第一阶段 起步 学习 时间 1996 2001年优势 从1996年进行改制以来 金地就建立了科学 合理的法人治理结构 并为日后的发展奠定了良好基础 第二阶段 上升 布局 时间 2001 2004年优势 上市给金地一个广阔的舞台 金地也充分把握了大势 在进行全国化布局的同时 不断提升经营和管理能力 为今后的发展做好了准备 增发 拥有政府资源 在改制后开始起步 学习 并逐渐建立了自己的独特优势 土地市场机会资本市场融资的机会房地产市场大势趋好房地产企业经营管理水平普遍偏低 第三阶段 效率 发展 时间 2005年开始优势 增发的实现使金地有了更高的视野 金地将以更高的标准要求自己 全面提升公司效率 以独特的经营管理模式实现集约化发展 使公司走上持续快速发展的道路 土地供应全面市场化资本市场成熟度提高 融资条件提高房地产政策和市场走向存在不确定因素通过学习和实践总结 形成了一批经营管理水平相对较高的企业 境外高水平企业参与度提高 上市 金地战略发展的三个阶段 82 房地产多区域多项目运营的趋势分析 成长期同城多项目小规模 扩张期异地多项目大规模 83 当今房地产企业四大关键成功要素 成本增长 利润率下降 行业内兼并 合作加速 宏观调控力度加大 资金需求大增 客户选择能力增强 土地公开交易大势所趋 84 85 86 集团化总部 强调管理职能 地产化总部 强调业务职能 子公司成熟度 总部职能 Q4 Q2 Q3 Q1 混合型总部 强调管理业务并重 投资型总部 完全授权 87 区域公司管理流程 区域公司业务流程 总部管理流程 总部业务监控支持流程 职能边界C 职能边界B 职能边界D 职能边界A 管理控制点 业务支持点 管理支持点 业务控制点 决策层 88 城市群与3 X战略 89 东莞苏州济南宁波无锡唐山佛山烟台 杭州青岛成都南京大连重庆天津沈阳武汉 北京上海深圳广州 一线城市 二线城市区域中心城市 二线城市区域重点城市 代表城市梯级模型 90 常住人口越多 住宅销量越高 常住人口和住宅成交面积相关系数为0 8379 极强相关 常住人口和住宅成交金额相关系数为0 8485 极强相关 大专以上人口总量越大 比例越高 住宅销量越大 人均和户均储蓄余额越高 当地市场住宅销售额越大 人均年末储蓄余额和住宅成交金额相关系数 0 7172 较强相关 户均年末储蓄余额和住宅成交金额相关系数 0 6291 较强相关 整体上看 城镇化水平越高 住宅成交均价越高 城镇化率也反映人口在城镇中的集中程度 城镇化率和住宅成交价格相关系数 0 6013 较强相关 整体上看 常住人口增量越多 住宅价格越高 人口研究无法完全解释住宅市场价格变动 住宅价格还和外地投资资金流向等有关 以杭州 厦门为典型 由于是市场资金关注热点 其住宅价格已经脱离当地人口增长状况 常住人口年增量和住宅成交价格相关系数 0 7063 较强相关 在家庭规模较小的城市 由于居民更容易接受小户型住宅 因此对单位面积价格的容忍性会比较好 从家庭规模角度看 南京 沈阳住宅均价偏低 尚有较大上升空间 家庭规模和住宅成交价格相关系数 0 7026 较强负相关 91 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 92 中国房地产开发企业销售额百亿企业 2006年4家 2007年新增7家 93 94 95 企业价值 基于这样的思路 得出未来几年公司战略的关键词 业务模式创新管理模式创新营运效率提升 战略思考的出发点 96 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 97 城市研究及城市评价项目筛选与项目初判地区成本调研项目可行性研究报告项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核 98 99 发展部 增长战略思考 市场研究 项目可研及获取 土地线索拓展 经济分析 市场分析 项目区域市场 土地储备中心 中介信息 规委 规划设计院 项目管理规划 政策研究 行业市场研究 城市发展研究 土地市场研究 收购储备部 土地方 一级开发 1 3 4 2 5 二线城市拓展 市场交易部 土地开发部 100 101 102 103 104 注 分城市评价与项目评价两类一级指标 各由二级指标累加得其分值 评价见表2 两大指标得分累加得到总体得分 指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式 指标与分值可不断修正与完善 105 分值解释 体系分城市指标与项目指标两块 其得分为下属二级指标得分累加 其结果含义为 评估体系分值含义 106 107 项目评价结果说明1 好 项目1 11 2 10 3 15 三个项目都被评判为 好 项目 三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期 初期 顺势而为 取胜的关键分别是 1新区掘起之初占据新区低价协议地块 2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位 3搭上 郊区化 进程的顺风车等 2 较好 的项目4 7 5 8 6 5 三个项目被评判为 较好 的项目 三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期 目前扬州 2等城市仍处于快速上涨周期阶段 只不过受调控影响暂时抵制了需求 有小幅调整 顺势而为 扬州两项目本来都是好项目 区位 风水俱佳 美中不足是都有拆迁问题 3分 且农校地块拿地时资金链紧张 2分 6地块利润评估并不高 资金压力大 风险是比较大的 故城市评价高 7分 而项目评价低 2分 但借湖东地区房价彪升的契机 仍不失有吸引力的一个项目 3 一般 项目7项目评价一般 不完全资料统计 由于连云港房价刚起步 2060元 M2均价 就受调控影响 其房价快速提升还有一段等待期 项目前期利润是很低的 但如果资金实力允许 能够 捂 到楼市回暖 而不是追求当年销售额与回笼 亦不失为一个有潜力的好项目 4 较差 的项目8 9 10 11项目 12地块都被评估为较差项目 前四者共性是地块位置较偏 所在地区吸引力差 人口外流 且城市化进程还没到 郊区化 阶段 9项目本不该如此尴尬 仍定位失误之故 12地区则房价已趋高位 供过于求 且限房价上限导致利润偏低 无吸引力 5 差 与直接 否决 的项目13旧项目由于在区位无吸引力的基础上 有化工污染硬伤 4分 故为差项目 14地块高峰时拿地 楼面价高于周边400 500元 M2 利润为负 直接否决 108 项目决策的两段论 城市层面 项目层面 投资效率提升 集团 得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致便于横向比较 子公司 清楚集团评审的要求有的放矢 减少反复 109 候选城市原始数据 城市评价指标体系 候选城市评价指标 纵向比较分析 城市评价指标体系 城市评价指标参照系 横向比较分析 已进入城市原始数据 候选城市的评价 110 逻辑框架 城市选择评价指标 主指标 市场趋势判断指标 人口数量 常住人密度 运作可行性判断指标 施工面积 销售面积 新开工面积 施工面积 租金 价格比 新增土地面积 新开工面积 房价收入比 价格增幅 人均收入增幅 投资性购买所占比重 预售面积 批准预售面积 商品住宅销售额 GDP总量及增幅 次指标 辅助指标 土地开发面积 购置面积 新建商品住宅空置率 个人购房信贷比 价格增幅 消费储蓄增幅 房地产贷款 总贷款 产业结构特征 民营经济发展状况 房地产开发水平 未来城市重大建设 房地产政策导向 重大经济发展机会 重大城市活动 商品住宅销售面积 市场规模 政府配合效率 地价与售价比 土地机会 房地产投资额 固定投资额 城市评价报告中对指标数据采集要求 1 主指标 8个 和可行性指标 4个 必须提供数据2 次指标及辅助指标可以根据城市情况协商选择提供 111 一 城市市场趋势评价指标 1 新开工面积 施工面积 2 施工面积 销售面积 3 预售面积 批准预售面积 4 房地产开发投资额 固定资产投资额 5 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 6 商品住宅价格增幅 人均GDP增幅 7 投资性购买所占的比例 8 房价收入比 9 新建商品住宅空置率 10 租金 价格比 11 商品住宅价格增幅 人均可支配收入增幅 12 商品住宅价格增幅 人均消费支出 人均储蓄余额 增幅 13 房地产开发企业贷款余额 全社会企业贷款余额 14 个人购房信贷比 112 二 市场趋势预测定性指标 1 产业结构特征 2 民营经济发展状况 3 房地产开发水平 4 未来城市规划及重大建设项目 5 地方政策导向 6 重大城市活动 7 重大经济发展机会 113 市场趋势综合判断 市场趋势辅助指标判断 市场趋势主要判断 趋势主指标 1 趋势主指标 8 趋势次指标 6 趋势次指标 1 定量判断 定性 定量 定性判断 城市市场趋势判断决策程序 114 三 运作可行性指标 1 城区面积 2 常住人口 3 人均GDP 4 商品住宅年销售面积 5 商品住宅年销售额 6 土地机会 7 政府配合效率 三次产业划分范围如下 第一产业是指农 林 牧 渔业 第二产业是指采矿业 制造业 电力 燃气及水的生产和供应业 建筑业 第三产业是指除第一 二产业以外的其他行业 第三产业包括 交通运输 仓储和邮政业 信息传输 计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究 技术服务和地质勘查业 水利 环境和公共设施管理业 居民服务和其他服务业 教育 卫生 社会保障和社会福利业 文化 体育和娱乐业 公共管理和社会组织 国际组织 115 城市选择决策体系 市场趋势综合判断 运作可行性判断 城市是否进入决策 市场规模 政府配合效率 地价与售价比例 土地机会 116 城市宏观层面综合评估 城市房地产发展趋势判断 1 确定优先进入 重点关注 暂缓进入的城市2 确定新城市进入方式 117 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 118 119 有效项目信息 营销定位 开发计划 概念设计 成本估算 销售周期 项目测算 投资决策 协作流程 120 1 城市评估城市评估报告必须通过集团评审通过后 方可在通过评估城市进行土地拓展 2 项目初判编写 初判报告 向集团申请初判 3 项目可行性研究 市场管理部 确定项目的市场 产品及客户定位分析 设计管理部 完成项目的概念设计 成本管理部 根据项目定位和设计成果进行投资成本估算 项目开发部 编制 项目投资决策评审报告 4 项目决策申请5 项目决策 若项目通过评审 集团高层与公司高层签订 项目的开发 经营目标责任书 121 宏观市场 中观市场 微观市场 市场上有什么 别人在做什么 别人如何做 我们能做什么 我们如何做 调研阶段 分析阶段 结论 我们给谁做 122 一流企业争客户 二流企业争市场 123 124 客户需求分析客户定位 明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发需求定型 研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容项目定板 满足客户需求方案的创造性策划 效益预测的分析比较明示与隐含需求 项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求 并把隐含的需求转换为项目产品的功能 125 1 产品定位 126 产品竞争策略 127 128 一 区域文化1 城市历史文化背景2 区域文化习俗特点二 文化总定位三 案名确立四 风水文化观五 建筑文化1 消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求2 消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求3 以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求六 配套文化七 VI系统 129 130 基准考核一览表 131 1房地产开发投资概述 2中国房地产发展现状 3宏观调控与房地产 406 07中国房地产市场主要特点 5房地产业需求增长空间 课程大纲 6构成住宅有效需求的影响因素 7房地产企业的投资战略 8典型房企投资模式 9城市评价体系及技术标准 10项目评价体系及技术标准 11风险分析与投资决策 132 在项目前期风险决策的基础之上 项目仍要回归项目收益决策层面 对于项目收益的核心指标IRR 我们发现其是一个受多因素影响指标 影响因素具体包括 静态收益水平 动态效率水平 销售速度 开发周期 回款周期 成本支出现金流 销售价格 建安造价 营销费用 管理费用 地价 税收 项目IRR 收入 支出 销售回款现金流 回款速度 项目现金流水平 利润主导 现金流主导 133 项目决策评价指标体系 静态收益指标 地价 地价外单方成本 动态效率指标 以上动态效率指标需根据企业实际情况确定合理标准或衡量方法 项目收益决策指标体系 项目全投资IRR 项目销售净利润率 销售价格 从拿地到开盘时间 项目月均去化速度 法律风险 税费风险 拆迁等风险 政府信用风险 项目决策中需单独列明的风险 134 IRR 15 一般IRR 20 优秀IRR 25 非常优秀 以合作开发项目的方式共同对项目投资 包括注册资本和股东借款 当可以取得银行贷款时则使用银行贷款 合作方对投资的回报要求在15 25 之间 标杆企业收益要求内部收益率 25 销售净利率 9 指标评价考虑 1 核心指标确定指标值标准 参考指标中的总体指标未定标准仅做参考 参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估 2 经过对部分项目 成都1期 大连等 的测试 其内部收益率均超过30 因此对一般多层项目内部收益率暂定为25 3 经测算 集团平均税前销售利润率为12 销售净利率约在8 04 10 2 之间 因此销售净利率暂定为9 135 项目收益测算 136 地价 售价及建安对IRR的敏感性分析 137 报价对收益的敏感性分析 138 投资者对待风险的态度 139 风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系 140 获取项目途径 土地一级市场招拍挂项目 土地二级市场 获取前期要考虑的风险因素 股权合作项目 转让项目 法律风险 税费风险 拆迁风