上海市农村村民住房建设管理办法.doc

上海市农村村民住房建设管理办法（2007年5月26日上海市人民政府令第71号公布） 第一章 总 则第一条（目的和依据） 为了加强本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条（适用范围） 本办法适用于本市行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。 第三条（有关用语的含义） 本办法中下列用语的含义是： （一）农村村民，是指具有本市常住户口的本市农村集体经济组织成员。 （二）个人建房，是指由单户村民自行建造住房的活动。 （三）集体建房，是指由村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。 第四条（管理部门） 上海市房屋土地资源管理局（以下简称“市房地资源局”）是本市村民建房用地和配套设施建设的主管部门；区（县）房地产管理部门负责本辖区内村民建房的用地管理和配套设施建设管理，镇（乡）土地管理所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。 上海市城市规划管理局（以下简称“市规划局”）是本市村民建房的规划主管部门；区（县）规划管理部门负责本辖区内村民建房的规划管理。 上海市建设和交通委员会（以下简称“市建设交通委”）是本市村民建房的建筑活动主管部门；区（县）建设管理部门负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。 区（县）人民政府和镇（乡）人民政府负责本辖区内村民建房的管理。镇（乡）人民政府受区（县）规划管理部门委托，审核发放个人建房的建设工程规划许可证，对个人建房进行开工查验和竣工验收；受区（县）建设管理部门委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查。 发展改革、农业、环保、市容环卫等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。 第五条（基本原则） 农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境。 农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重农村村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现乡村特色。 第六条（技术服务和知识宣传） 市建设交通委应当会同市规划局、市房地资源局、市环保局、市市容环卫局等部门组织编制村民建房的规划技术标准、住宅设计标准和配套设施设置规范。 区（县）人民政府和镇（乡）人民政府应当合理确定本辖区内村民建房的布点、范围和用地规模，统筹安排村民建房的各项管理工作。区（县）建设管理部门和镇（乡）人民政府应当加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。 第七条（村民建房的方式） 本市鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。所在区域已实施集体建房的，不得申请个人建房；所在区域属于经批准的规划确定保留村庄，且尚未实施集体建房的，可以按规划申请个人建房。 农村村民将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所，或者已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。 第八条（用地计划） 区（县）房地产管理部门应当按照市房地资源局、市发展改革委下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（乡）人民政府。 镇（乡）人民政府审核建房申请，应当符合区（县）房地产管理部门分解下达的村民建房年度用地计划指标。 第九条（公开办事制度） 区（县）房地产管理部门、规划管理部门和镇（乡）人民政府应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示。 第十条（宅基地的使用规范） 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村镇规划要求的农村村民实施个人建房的，应当在原址改建、扩建或者翻建，不得易地新建。 农村村民按规划易地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并由镇（乡）人民政府或者区（县）房地产管理部门及时组织整理或者复垦。 区（县）人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由镇（乡）土地管理所负责监督实施。 编辑本段第二章 个人建房第十一条（申请条件） 符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建或者翻建住房的，可以以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写农村村民个人建房申请表： （一）同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合所在区（县）人民政府规定的分户建房条件的； （二）该户已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的； （三）按照村镇规划调整宅基地，需要易地新建的； （四）原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的； （五）原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的； （六）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的； （七）区（县）人民政府规定的其他情形。 前款中的危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。 第十二条（集体经济组织内的审查程序） 村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公布，公布期限不少于30日。 公布期间无异议的，村民委员会应当在农村村民个人建房申请表上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇（乡）人民政府；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。 第十三条（行政审批程序） 镇（乡）人民政府应当在接到村民委员会报送的农村村民个人建房申请表和建房申请人的书面申请后20日内，会同镇（乡）土地管理所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。 镇（乡）人民政府审核完毕后，应当将审核意见连同申请材料一并报区（县）人民政府审批建房用地；区（县）人民政府应当在20日内审批。 建房用地批准后，由区（县）人民政府发给用地批准文件；由镇（乡）人民政府发给建设工程规划许可证。 第十四条（审批结果的公布） 区（县）人民政府和镇（乡）人民政府应当将村民建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。 第十五条（宅基地范围划定和开工查验） 经批准建房的村民户应当在开工前向镇（乡）土地管理所申请划定宅基地范围。 镇（乡）土地管理所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇（乡）人民政府派员到现场进行开工查验，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。 村民户应当严格按照用地批准文件和建设工程规划许可证的规定进行施工。 第十六条（施工图纸） 农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸，或者免费使用市建设交通委推荐的通用图纸。 市建设交通委应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。 第十七条（环卫设施配建要求） 个人建房应当按规定同时配建三格化粪池。化粪池应当远离水源，并加盖密封。 第十八条（竣工期限） 镇（乡）人民政府在审核发放建设工程规划许可证时，应当核定竣工期限。 易地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。 第十九条（竣工验收） 个人建房完工后，应当通知镇（乡）人民政府进行竣工验收。镇（乡）人民政府应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。 镇（乡）人民政府应当提前通知镇（乡）土地管理所，由镇（乡）土地管理所派员同时到实地检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地。 经验收符合规定的，镇（乡）人民政府应当将验收结果送区（县）建设管理部门备案。 第二十条（补建围墙的程序） 村民户需要在原宅基地范围内补建围墙的，应当经村民委员会审核同意，并向镇（乡）人民政府申请建设工程规划许可证。 补建围墙申请经批准后，村民户应当在开工前向镇（乡）人民政府申请查验；镇（乡）人民政府应当在15日内派员到现场进行查验，实地确认建造围墙的位置、高度等事项。 补建围墙的村民户应当严格按照建设工程规划许可证的规定进行施工；完工后，按照本办法第十九条规定进行竣工验收。 编辑本段第三章 集体建房第二十一条（集体建房的统筹安排） 区（县）人民政府应当按照经批准的村镇规划，结合实际，组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会可以按本办法规定实施集体建房。 第二十二条（集体建房的规划和用地审批） 实施集体建房项目的村民委员会应当依法向区（县）规划管理部门申请办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。审批过程中，规划部门应当征询环保、市容环卫等部门的意见，明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的建设要求。 村民委员会取得建设用地规划许可证后，凭以下材料向区（县）房地产管理部门提出用地申请： （一）建设用地申请书（含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况）； （二）建设用地规划许可证及其附图； （三）村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定； （四）相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料； （五）住房配售初步方案（含住房配售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等）。 集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的宅基地调整的，村民委员会提出用地申请时，除前款规定的材料，还应提交宅基地调整和协商补偿的有关材料。 经审核批准的，区（县）房地产管理部门应当颁发建设用地批准书。 第二十三条（集体建房的工程建设管理） 集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。 集体建房项目应当按照规定，向区（县）建设管理部门办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。 区（县）建设管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。 第二十四条（集体建房的配售） 集体建房的住房配售初步方案，由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。 集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体方案。 实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房。镇（乡）人民政府应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送区（县）房地产管理部门备案。 村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，接受村民监督。 第二十五条（集体建房的环卫设施配建要求） 集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施，并建造集中收集粪便的管道和处理设施。 第二十六条（集体建房的相关标准和规范） 实施集体建房，应当符合本市城市规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。 编辑本段第四章 相关标准第二十七条（用地面积和建筑面积标准） 个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算： （一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积控制在150平方米至180平方米以内，其中，建筑占地面积控制在80平方米至90平方米以内。不符合分户条件的5人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。 （二）6人户的宅基地总面积控制在160平方米至200平方米以内，其中，建筑占地面积控制在90平方米至100平方米以内。不符合分户条件的6人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。 个人建房用地面积的具体标准，由区（县）人民政府在前款规定的范围内予以制定。 区（县）人民政府可以制定个人建房的建筑面积标准。 第二十八条（建筑占地面积的计算标准） 个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算： （一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算； （二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算； （三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算； 无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。 第二十九条（用地人数的计算标准） 村民户申请个人建房用地的人数，按照该户在本村或者村民小组内的常住户口进行计算，其中，领取本市独生子女父母光荣证（或者独生子女证）的独生子女，按2人计算。户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生，服刑或者接受劳动教养的人员，以及符合区（县）人民政府规定的其他人员，可以计入户内。 村民户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。 区（县）人民政府可以制定关于申请个人建房用地人数的具体认定办法。 第三十条（用地程序和标准） 原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本办法规定的用地标准执行。 第三十一条（间距和高度标准） 村镇规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，按照下列规定执行： （一）朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1倍。 （二）相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。 （三）楼房总高度不得超过10米，其中，底层层高为3米到3.2米，其余层数的每层层高宜为2.8米到3米。副业棚舍为一层。不符合间距标准的住宅，不得加层。 第三十二条（围墙的建造要求） 个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。 编辑本段第五章 法律责任第三十三条（镇乡人民政府的监督检查） 镇（乡）人民政府应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告区（县）人民政府和有关部门。 第三十四条（农村村民非法占地建房的处罚） 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区（县）房地产管理部门依据中华人民共和国土地管理法的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。 超过本市规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。 新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。 第三十五条（房地产管理部门处罚的执行） 房地产管理部门依法责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。 第三十六条（个人建房违反规划管理的处罚） 农村村民未取得建设工程规划许可证，擅自建房、严重影响村镇规划的，由区（县）规划管理部门责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑；影响村镇规划，尚可采取改正措施的，由区（县）规划管理部门责令限期改正，并处以土建工程造价5至10的罚款。 农村村民违反建设工程规划许可证的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的，由区（县）规划管理部门责令停止建房，限期拆除或者没收违法建筑；影响村镇规划、尚可采取改正措施的，由区（县）规划管理部门责令限期改正，并处以土建工程造价5至20的罚款。 农村村民建房的房屋层高超过规定标准的，由区（县）规划管理部门责令限期改正，并处以土建工程造价2至10的罚款。 第三十七条（集体建房违反规划管理的处罚） 集体建房有下列情形之一的，由市或者区（县）规划管理部门依据上海市城市规划条例的有关规定，责令停止施工，限期拆除： （一）未取得建设工程规划许可证实施建房的； （二）擅自扩大建筑占地面积、移位建房或者未按照建设工程规划许可证实施建房等违反规划管理的情形。 有前款规定情形，不能拆除的，没收违法建筑物、构筑物和其他设施；拆除或者没收后仍未完全消除影响的，处以建设工程违法部分造价的20至100的罚款。 第三十八条（农村违法建设工程的强制拆除） 对妨碍公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观的农村违法建设工程，市和区（县）规划管理部门应当依照有关法律、法规进行查证和认定，并对违法建筑作出限期拆除的决定；当事人未在限期内拆除违法建筑的，市或者区（县）规划管理部门可以依法申请市或者区（县）人民政府组织强制拆除。 第三十九条（违反质量和安全要求的处罚） 实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。 集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区（县）建设管理部门依法予以处罚。 第四十条（行政复议和诉讼） 当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。 第四十一条（执法者违法违规行为的追究） 有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。 有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 编辑本段第六章 附 则第四十二条（应用解释部门） 市房地资源局、市规划局和市建设交通委可以对本办法的具体应用问题进行解释。 第四十三条（施行日期） 本办法自2007年7月1日起施行。一九九二年十月三日市人民政府第24号令发布的上海市农村个人住房建设管理办法同时废止。上海市农村个人住房建设管理办法第一章 总 则第一条 为了加强本市农村个人住房建设管理，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法实施条例和上海市城市建设规划管理条例，结合本市农村实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房）是指本市农村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。第三条 上海市土地管理局（以下简称市土地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。第四条 农村个人建房应根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。第五条 农村个人建房应使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。农村个人建房所使用的土地属于国家或集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。第六条 农村个人建房用地应根据市计划委员会和市土地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。第七条 农村个人建房用地实行有偿使用制度。第八条 农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。第二章 农村个人建房的申请和审批第九条 有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：（一）垦区移民户和因国家建设或乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；（三）同户居住人口中有两个以上（含两个）未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；（四）县（区）人民政府规定可以申请建房用地的其他居民户。第十条 农村个人建房用地应向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写农村个人建房申请表。第十一条 村民委员会接到建房申请后，应征求村民小组的意见，经集体讨论并在农村个人建房申请表上签署意见后，连同建房申请人书面申请报送乡（镇）人民政府。第十二条 乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的农村个人建房申请表和建房申请人书面申请后，应对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在一个月内审批。（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应在一个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。（三）农村个人建房既使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给农村个人住房建设工程许可证。第十三条 市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市土地局按规定的审批权限报批。县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。第十四条 经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。第十五条 不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，应向乡（镇）人民政府申请领取农村个人住房建设工程许可证。第十六条 农村个人建房应按规定缴纳有关税、费。农村个人建房用地还应缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。第十七条 农村个人建房应在取得农村个人住房建设工程许可证之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过一年。第十八条 农村个人建房应在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和农村个人住房建设工程许可证规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给上海市农村宅基地使用证，退还建房用地保证金。第十九条 现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应在原址建设，不得移地迁建。第二十条 移地迁建住房的农村个人建房户，应在新建房屋竣工后三个月内，拆除原有住房，退还宅基地。第二十一条 符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应在两个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。第二十二条 因全部或部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或加层。无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。第二十三条 农村个人建造两层以上（不含两层）住房的，应有设计单位设计或审核过的设计图纸。第三章 建房用地标准和规划技术规定第二十四条 农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前、屋后占地面积不得擅自调整使用。第二十五条 建筑占地面积按下列规定计算：（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或墙体外边线水平面积计算；无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围；有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。第二十六条 农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按两人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或分摊给其他子女）；（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。第二十七条 蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百五十平方米，其中建筑占地面积不得超过八十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。（二）六人户的宅基地总面积不得超过一百六十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的六人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百八十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。（二）六人户的宅基地总面积不得超过二百平方米，其中建筑占地面积不得超过一百平方米。不符合分户条件的六人以上户，可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。四人以下（含四人）建房户的建筑占地面积不得超过四十四平方米；不符合分户条件的四人以上建房户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。第二十八条 需原地翻建或按规划移地迁建住房的，应办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。第二十九条 围垦不满五年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过二百五十平方米，其中建筑占地不得超过一百二十五平方米。围垦满五年的垦区，按粮棉区标准执行。第三十条 经批准买房或建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。第三十一条 农村个人建房朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的一点四至一点六倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一点二倍。集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的一点二倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一倍。集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。第三十二条 农村个人建房每层的高度不得超过三点三米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为一点五米，最多不得超过二米。第三十三条 农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。第四章 法律责任第三十四条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应由其所在单位或上级机关给予行政处分。农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。第三十五条 无权批准或越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或上级机关给予行政处分