唐山兆瑞房地产开发公司员工培训(doc 30)VIP

1 唐山兆瑞 房地产开发员工培训 一、小区布置相关术语 红线一般是指各种用地的边界线。有时也把确定沿街建筑位置的一条建筑线谓之红线 ,即建筑红线。它可与道路红线重合 ,也可退于道路红线之后 ,但绝不许超越道路红线 ,在红线内不允许建任建筑物。 简单的说就是在一块地画个圈 ,建筑只能在圈里 ,这个圈就是红线 1、 容积率：尽量避免高指标 容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越少，人均用地面积越多，居住品质就会越高。为什么这么说呢？上海五合国际副总经理吴茂辉解释说，容积率低 的小区有更多的土地用于绿地建设，以及建筑层高也适中，因而居住品质相对较高。比如绿树成荫的别墅区，其容积率只有 0.35左右。而位于城市核心地段的楼盘，容积率超过 5以上，因而整个小区内高层建筑林立，让人颇感压抑。相比较而言，前者的舒适性肯定远大于后者。 而与此同时，高容积率的小区也意味着带来高密度的居住人口，这对小区本身楼道、公共娱乐场所等的使用也会更加频繁，从而加速其老化。同时，高容积率的小区在安保方面也存在不小的压力。因此专家建议，购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过 3，以小高层 居多的小区在 4左右，而高层为主的小区不能超过 5。 2绿化率：谨防偷换概念 2 绿化率是开发商会经常提及的概念，跟容积率一样，也是一项规划指标，可简单表述为指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但目前与之有关的概念还包括绿地率和绿化覆盖率，其中绿地率中的绿地是指 居住区用地范围内各类绿地 ，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，因此，树的影子也可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到 60%以上。 但是有业内人士 指出，少数开发商在宣传时只提绿化覆盖率或者绿地率，因为通过一些技术上的处理，均能得到不错的效果，但实际上绿化面积到底有多少，则避而不谈。因此购房者在如果要真正小区的绿化程度，除了要询问绿化覆盖率之外，还要了解规划绿化面积的大小。 3车库率：必须满足基本需求 专家提醒说，在了解车库率时，一定要了解清楚具有独立产权的车库数量和由人防工程改建而成的地下车库数量。具有独立产权的车库可以购买，由人防工程改建的地下车库只能租赁。 4 水景商品房 是指依水而建的房屋。 5 、 TOWNHOUSE 也叫联排别墅，正确 的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 6 七通一平 3 是指土地 (生地 )在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 七通一平（熟地）：是指土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 7 三通一平 是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。 8 酒店式服务公寓 是指 提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为 “酒店式的服务，公寓式的管理 ”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有 “自用 ”和 “投资 ”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 9、 RUN 智能家居布线系统 是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以 TIA/EIA 570A 为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电 (电话、电脑、视频、 BA)地应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的 连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。 二、销售常识相关术语 1 签约面积指所有房子的建筑面积之和（每套房子的产证面积之和） 4 推盘量是指在市场上推广的房子建筑面积之和（以为会有藏盘或者预留的） 1） 套内建筑面积套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积。 2） 简单点就是你所居住的这套房屋所要分摊的公共部位的面积。 3） 建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。 4） 使用面积指房屋户内 全部可供使用的空间面积。 5） 房屋共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。如配套用房。 6） 房屋产权面积：指经房管部门登记确权认定的面积。 7） 施工面积：是指在报告期内施工的全部房屋建筑面积。 8） 竣工面积：指在报告期内房屋建筑按照设计要求全部完工，达到居住条件，经验收合格，可以正式移交的房屋建筑面积。 2、商品房 是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 单元式住宅：是指在多层、高层楼 房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 3、 期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 4、 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 5、 复式商品房：是一种经济型房屋，在层 高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成 5 上下两层的楼房。 6、 跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 7 水景商品房：是指依水而建的房屋。 8TOWNHOUSE：也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。 9、 公寓：商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。其大致可分为以下三类。 第一，出租型。它以出租给租客使用为目的，也可称之为出租公寓。 10 灰空间 最早是由日 本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等 灰空间：最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。 11 商住住宅 是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 商住住 宅：是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 12、 会 所 6 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 会所：就是以所在物业业主为主要 服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 13、公寓 自住型。如果是自住型的公寓，它的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而它的单位使用者，相当于公司的股份持有人。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位的楼宇，尽管有人买公寓用以出租， 就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。 混合型。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为寓所单位。 此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓、花园公寓和高层公寓。 而按照公寓的大概规划用途来分：又可分为以下三种： 1）普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅 产权类型：公寓 产权年限： 70 年 7 特点：户型面积小， 3060 平米；精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体 水平 2）商务公寓 用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地 产权类型：商务公寓 产权年限：根据用地性质而定， 50 年或 40 年 特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公 具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低； 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 3）酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地 产权类型：公寓或商务公寓 产权年限：根据用地性质而定， 40 年 特点：面积较小，主力户型主要在 90 平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便； 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。 14、 普通住宅：一般是以家庭为单位居住， 2 房 3 房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再 8 完善相关的生活配套设施。 15、复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造 设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 16、跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住 宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 17、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。 18、二手房、 二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为 一手 ，第二次交易则为 二手 。 9 北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 19、产权置换 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 20、房地产产权 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使 用、收益和处分的权利。 21、按揭 按揭是英文 mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 22、住房公积金 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（ 1） 个人存储，单位资助 住房公积金，专项用于住房 支出，其公积金本息免征个人所得税。（ 2）按 统一管理 的原则管理住房公积金。（ 3）按 专项使用 的原则运用住房公积金。 23、印花税 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。 10 24、契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为 3%5%。 25、人住房 抵押贷款 是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。 26、人住房担保贷款 是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。 27、房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中 工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在 2.2 米以上的永久性场所。 28、商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 29、房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在 5 年后归职工个人所有。 11 30、存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 31 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 32 微利房 亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。 33 解困房 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房 问题而专门修建的住房。 34 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 35 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 36 花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 12 37 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大 多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 38 安居工程住房 是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、 1% 3%的管理费、贷款 利息和税金等 7 项因素构成。 39 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 40 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 41 成套住宅 是指由若干卧室、起居室、厨房 、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 42 非成套住宅 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。 13 43 公用设施用房 是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。 44 商业用房 是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。 45 国有房产 是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房 产分为直管产、自管产、军产三种。 46 自管房产 是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 47 集体所有房产 是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 48 私有 (自有 )房产 是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。 49 期 房 是指开发商从取得商品房预售许可证开 始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 50 有限产权房 14 是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。 51 钢结构 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 52 钢、钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 53 钢筋混凝土结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模 板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 54 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 55 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。 56 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪 0 以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20m 以上（不含 2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋 地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 57 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在 2.2m 以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2 者。 15 58 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。 59 假 层 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于 1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部 层次。 60 搁楼（暗楼） 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 61 低层住宅 指一层至三层的住宅。 62 多层住宅 指四层至六层的住宅。 63 小高层住宅 指七层至十二层的住宅。 64 高层住宅 指十层及十二层以上的住宅。 65 塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 66 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 67 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 68 (住宅 )房屋使用面积 16 是指住宅中以户 (套 )为单位的分户 (套 )门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅 (堂屋 )、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层 (夹层 )、阁楼、 (暗楼 )等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。 69 成套住宅建筑面积 是指成套住宅的建筑面积总和。 70 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市 、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 71 房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据 72 房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、 绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 73 房屋的共有建筑面积 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 74 商品房的销售面积 17 商品房按 “套 ”或 “单元 ”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 75 共有建筑面积 共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门 厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 76 房屋施工面积 是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑 应填各层建筑面积之和。 77 房屋新开工面积 是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 78 房屋总面积 是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。 79 楼 花 18 一词最早源自香港，是指未完工的在建物。一般称卖 “楼花 ”为预售房屋，买 “楼花 ”为预购房屋。 三、套房相关术语 ： 1 居住空间 系指卧室、起居室（厅）的使用空间。 2 卧 室 供居住者睡眠、休息的空间。 3 起居室（厅） 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。 4、 厨 房 供居住者进行炊事活动的空间。 5、 卫生间 供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。 6、 使用面积 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。 7、 套 型 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。 8、 层 高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为： 2.6 米、 2.7 米、 2.8 米。 9、 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫 “净高 ”。 10、 住宅开间 住宅的开间就是住宅的宽度。在 1987 年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 2.1 米、 2.4 米、 2.7 米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 11、 住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在 1987 年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、3.9 米、 4.2 米、 4.5 米、 4.8 米、 5.1 米、 5.4 米、 5.7 米、 6.0 米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 19 12 平 台 供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。 13 露 台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大 ，上边又没有屋顶，所以称作露台。 14、 过 道 住宅套内使用的水平交通空间。 15 壁 橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 16、 壁 龛 利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分 17、 吊 柜 住宅套内上部的贮藏空间。 18、 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 19、 走 廊 住宅套外使用的水平交通空间。 20、 架空房屋 指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。 21、 阁 楼 指位于自然层内，利用房屋内的上部 空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。 22、 骑 楼 指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。 23、 单元式房屋 指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。 24、 幢 是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。 25、 廊 泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备构成 “房屋 ”的相应条件。 柱 廊 有顶盖，有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人 通行的建筑物，如长廊、回廊等。 檐 廊 在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。 20 挑 廊 挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。 通 廊 指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。 门 廊 指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。 阳 台 泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施 ,供居住者进行 室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 封闭阳台 原设计及竣工后均为封闭的。 非封闭阳台 原设计或竣工后不封闭的阳台。 凹阳台 凹进楼层外墙（柱）体的阳台。 凸阳台 挑出楼层外墙（柱）体的阳台。 底阳台 房屋一层的阳台。 挑阳台 房屋二层（含二层）以上的阳台 房屋总层数 房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次，采光窗在室外地坪以上的层数用 自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在 2.20米（含）以上的计算层数。 房屋地上层数 一般按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在 2.20 米（含）以上的，计算地上层数。 房屋地下层数 指采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在 2.20 米（含）以上的地下室的层数。 自然层 一般指楼层高度在 2.28 米以上的标准层次及在 2.70 米以上的住宅。 21 技术层 指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 附属层 (夹层 ) 指介于自然层之间的夹层。 假 层 指位于自然层以上，层高不是全部为 2.20 米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。 避难层 高层建筑中用作消防避难的楼层。 自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。 中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 标准层 平面布置相同的住宅楼层。 结构 (设备 )转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。 外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子 三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 “中空玻璃 ”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 85 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至 为落地窗。 22 86 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 中空玻璃 ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。 72 单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 78 复式商 品房 是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 79 跃层式商品房 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。 四、 销售手续相关术语 租售价格比：就是不动产评估或会计学里说的租金收益率。 23 简化公示：租金收益率 =年租金收入 /销售价格 3、外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 外销（租）：经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。 4、内销房 内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 实际销售面积：是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 6、 销售给个人：是指实际销售给国内私人的商品房屋面积 。不包括外销中销售给个人的部分。 7、 预售面积：是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。 预售面积：是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销 24 售或出租的房屋面积。 “房产租售比 ”：是国际通行用来衡量一个地区 楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价是否合理的差距。为什么它可作为楼市健康与否的依据？因为买房可能是投资或投机，而租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系，可反映该地区房产运行状况。一般而言，国际标准的 “房产租售比 ”为 1： 200 到 1：300。 70 实际销售面积 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积 。 71 预售面积 是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 5、 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 6 商品房的均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。 87 基 价 25 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一 般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 88 均 价 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的 “不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售 ”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 ，但也有例外，前段时期某高层物业推出的 “不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售 ”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 得房率： 得房率越高，则意味着购房者花在公摊面积上的费用越少。但专家提醒，得房率在某些特定的情况下，会发生变化，因此购房者别仅仅只是听信开发商的说辞。 一般情况下，得房率是指套内建筑面积与套 (单元 )建筑面积之比。其中，套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分，套 (单元 )建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。正是因为公摊面积是一个 可变量，因此专家解释说，对于一些分若干期开发的楼盘，一定要注意得房率的变化。 26 这到底是怎么回事呢？吴茂辉举例说，前期销售的房源一般是在规划建筑方案设计最初计算并得到的得房率，由于此时公摊面积部分一时无法统计完全，一般只计算现有的公摊面积，有时甚至只是简单计算标准层内的公共交通分摊面积，这样得来的得房率自然是相对比较高的。但等到项目建设竣工交付前后，由房屋测量登记部门通过图纸与实测结合计算得到的公摊系数通常都会比前期的大，因而，这时的实际得房率比销售时的宣传要约降低 1 3个百分点。 对此，专家建议 ，如果条件允许，购房者不妨直接进入样板房对室内使用面积进行测量，得到套内使用面积，计算出使用率，虽然结果不一定十分准确，但能够较为客观地反映住宅的使用效率。同时，使用率还能反映出房型设计方面的缺陷，因为有些房型形状很不规则，会影响到使用，虽然得房率不低，但是使用率却