地产高端访谈地产业的新光辉——豪布斯卡.doc

地产高端访谈:地产业的新光辉豪布斯卡主题：地产高端访谈 内容：地产业的新光辉豪布斯卡 主办方：辽宁电视台家园栏目组、搜狐焦点房产网 嘉宾：沈阳市商业局规划建设处处长许云成 华府天地营销总监潘浩 建筑大学房地产学系张沈生教授 主持人：观众朋友这里是辽宁电视台家园栏目，欢迎您来作客，我是主持人宏伟。首先我介绍一下现场的嘉宾，他们分别是，沈阳市商业局规划建设处处长许云成先生、华府天地营销总监潘浩先生、建筑大学房地产学系张沈生教授。欢迎三位的到来。今天我们这期节目将围绕豪布斯卡这样一个新鲜词语而展开。豪布斯卡（HOPSCA）是Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shoppingmall（购物中心）、Club（办公会所）、Apartment（公寓）这六个英文单词首字母的缩写。为什么这六个词语会缩写在一起，它代表着什么样的含义，首先我们通过这样一个建筑群体的组图来直观感受一下什么是豪布斯卡。（播放建筑群体短片） 刚刚我们看到的最后一个画面，就是豪布斯卡的诞生地，巴黎的拉德方斯，他诞生于1986年，从建筑图片我们可以感受到豪布斯卡是一个复合型的建筑模式。那么，为什么从1986年到现在的21年间，豪布斯卡这种建筑模式会越来越流行，是什么特点使它脱颖而出？ 张教授：最主要的一个因素是需求，从商业地产的角度来出发，它是一种自然的产生，从商业地产的发展趋势来讲，它是对资源的整合、集约化的要求以及各种需求的综合，产生这样一种形势的地产，是社会发展的一个自然现象。 主持人：张教授， HOPSCA是由六个英文单词组合在一起的，那么，为什么会把这六个组合在一起呢？ 张教授：这六个英文缩写，囊括了休闲、娱乐、公园等生活业态，现代生活中所需求的东西在豪布斯卡的形式里面都有体现，随着经济的发展，人们可能会有更高的需求，但是就目前的生活需求来讲，这六个业态完全可以满足人们的生活需求。 主持人：豪布斯卡对我们来讲是一个新的发展模式，那您觉得这新的地产模式最突出的特征是什么？ 张教授：我认为，最大的一个好处是资源整合或者是集约利用，无论是休闲娱乐还是购物，豪布斯卡地产模式都可以满足消费者。这就给消费者节约了大量的时间。 主持人：我们常说现代社会生活节奏特别快，人们的要求也日益增多，可以在同一时间，同一地点以最快速的满足大家的许多要求，也是现代社会的要求。 张教授：应该说是这样的，其次就是资源的充分利用。目前，土地是一种很稀缺的资源，豪布斯卡这种地产模式把所有的使用功能都集于一身，这样便最大限度的利用了土地资源。 主持人：豪布斯卡不仅满足了人们的生活需要，也是对土地资源的充分利用和整合，许处长您第一次听到“豪布斯卡”这个词时是什么样的感受？ 沈阳市商业局规划建设处处长许云成许云成：我对于这个词非常熟悉，因为沈阳从2003年开始就导入了“豪布斯卡”的开发理念，那时大家都熟悉 “金廊”，它的学名叫“中央都市走廊”，在这里们要进行一个类似于德国、法国的项目，使人们现代生活需求的这样一种集约式的开发建设落实，这种概念的提出不但基于了这种需求，更重要的是基于一个城市的发展水平。据我们了解，发达国家和地区，它出现这种开发建筑模式，大概是在他的人均GDP要达到3000美元以上，而且城市的科学技术水平都在世界上处于领先地位的时候，它才可能产生这样一种模式。沈阳人均GDP去年就已经达到了3000美元以上，从科技水平来看，沈阳作为一个中心城市，拥有很强的科技实力，同时通过改革开放，我们吸收了世界上最先进的科学技术。沈阳地铁已经开发建设了很长时间了，在2010年沈阳人就可以坐上地铁了。地铁就是一种高科技的产品，对于消费者而言，对于老百姓来说，我们享受的是一种现代化的交通工具，而实际上它包含着众多高科技知识含量，当这样的一些科技的、经济的、人文的等许多需求都凝聚在一起之后，就会为豪布斯卡这种开发建设模式提供丰富的土壤，才有它产生的可能性。 主持人：也就是说豪布斯卡这种开发建设理念之所以能在沈阳流行起来，是因为沈阳已经具备了这个条件。您接触到“豪布斯卡”这种地产模式理念的时候，最打动您的是什么？ 许云成：最打动我的是，豪布斯卡一个可以提升城市发展领域的理念。这个理念的导入是我们向国际化、现代化城市迈进的一个标志。其次，它是一个可以提升整个城市人文生活水准的理念，第三，它可以带来整个城市的产业发展理念和人文的消费观念的一个再提升，也会给我们城市带来很多财富。主持人：这可谓是多方面的艺术了，那潘浩先生，您现在的居住区和办公区之间远吗？ 潘浩：不太远。 主持人：现在大家一提起房地产可能脑海中就会浮现花园小区，或者酒店式公寓等一些具有商业特征的地产，那您接触到豪布斯卡的时候，您最看中的是这个理念的哪个方面？ 潘浩：豪布斯卡是目前最先进的一种地产开发模式，与法国1986年的地产开发模式相似，在日本，它已经成为了国家腾飞的一个标志；在美国纽约，整个商圈也是豪布斯卡这种开发模式，应该说豪布斯卡它最大的一个特点就是资源整体功能齐全、形成一种集约的优势，在城市化高速发展的过程中，这样一种生活效益和辐射效益，对于整个城市建设的进程，包括满足人们日益丰富的物质、精神方面的需要都起了一个很好的推进作用。 华府天地营销总监潘浩主持人：尤其是在振兴东北老工业基地这样的背景下，沈阳更是重中之重。 潘浩：温家宝总理把“振兴东北”作为我们国家的基本国策，作为中国珠三角、长三角之后的沈阳，作为历史名城，应该说在振兴东北当中，沈阳先行起到了 “火车头”的作用。 主持人：看来“豪布斯卡”可以说是随着社会发展应运而生的产物，刚刚我们的嘉宾也提到了“豪布斯卡”在世界各地都有着很多成功的例子，接下来我们就一起了解一下美国纽约、日本东京等地这种地产理念的发展情况。从这些资料里我们看到，它的成功和流行都是在一些大都市里，那这是否是这个理念存在的一个必要条件呢？ 张教授：并不是说所有的城市都应该产生“豪布斯卡”。我们沈阳应该产生这样一个模式，是因为它的规模排在全国前列，再加上这几年振兴“老工业基地”的发展速度，特别是沈阳还是东北的政治、经济、文化中心，比如 “豪布斯卡”可以辐射到辽阳、抚顺、铁岭，那么这些地区的人们到沈阳来游玩、休闲娱乐购物等一切的需求，“豪布斯卡”基本上都可以满足了，这也体现了一种时间上的集约化，效率非常高，而且这种功能非常完善，辐射的范围很大，因此不是说任何一个城市都能产生这样一个模式，比如抚顺，就是被辐射的区域，因此它就是没有必要、或者不太可能产生这样一个地产模式。 主持人：我们看到上述一些成功的例子，我们是否可以把豪布斯卡准确的理解为一种商业地产的模式？ 许云成：可以这么理解。从政府角度上看，之所以导入这种模式，除了从人们的生活方式、消费的便利性等角度考虑以外，沈阳市政府还考虑到了更为重要的一点，就是要从我们城市的产业结构调整角度去推广这种模式，众所周知，沈阳是一个以装备制造业、汽车制造业、医药化工业、电子、信息产业和农产品深加工，这五个支柱产业为主导的城市，但在这几年的发展中，沈阳缺乏一个现代服务业聚集的核心区。 沈阳的五大支柱产业，已经在四大发展空间进行了一个完整的定位，并且这几年我们按照这样一种工作思路已经进行了很好的规划和建设，现在国内外的资本都在向这四大空间聚集。一个现代化服务城市应该由现代服务业支撑，没有现代化服务业就不可能有一个城市现代化的服务产业，很多国家都是以服务业为主导，也就是一般发达国家服务业的比重在GDP中占70%以上，现在沈阳和国内的许多城市都没有达到这个水准，大概都在50%左右，在沈阳的这种结构产业当中，城市的中央作为一条现代服务业高度的积聚，既能够为我们当地的居民提供现代化的服务，同时也能为当地的产业提供现代化的服务，这样一个聚集区，也就为我们整个城市的产业布局提供了一个完备的框架，这样才能够使我们这个城市向着现代化、国际化的方向发展。主持人：这是否是“豪布斯卡”对沈阳城市发展的价值。 许云成：应该是。这种价值的体现不仅仅是体现在为人们提供便利的消费，更是为我们城市的产业升级带来了很大的空间，我们做了一个调查，比如在 “金廊”的范围内，现在已经竣工了31个项目，其中商业、商住公寓和写字楼的入驻率已经达到80%，这就说明，随着城市的开放度和吸引力的增加，众多国内外的投资者来沈投资。他们进来以后，需要找一个非常现代化的区域去办公，它不会像我们传统意义上的在工厂当中去办公，这种商住分离和商流、物流的分离都将会带来产业的调整，所以我们推广这种理念更重要是顺应现代的发展需求。 主持人：张教授您觉得“豪布斯卡”对我们来讲最大的价值是什么？或者从外观，从我们知觉的角度来看，您觉得它现在最显著的特点是什么？ 张教授：具体说豪布斯卡是一个标志性的建筑，从国外的一些成功的事例来看，它是一个标志。 主持人：那么他对于区域的要求大概是多大？沈阳有这方面的优势所在吗？ 许云成：这个沈阳是有的。刚才提到的金廊工程，在这个区域范围内要做一个功能分区，分成五大功能区域，北站是人流密集的地区，属于金融商贸开发区，它居住了国内外众多大型的公司，例如香港的东亚银行，韩国的中小企业银行、韩国的开发银行、新加坡的大华银行都进入到了这个区域，同时像华府天地这样地产企业也开始进入这个区域，所以在这个区已经有一个雏形，就是它具备了我们的条件，即它的客流比较密集，商住人群比较多， “豪布斯卡”就是在这种条件下形成的，也就是说能够享受这种形态的人是比较富裕的人群，在北站开发区需要产生一种模式，需要这种的开发商去开发这种产品，在这五大商贸开发区中北站开发区处于一个领先地位。这种模式在沈阳应该说已经具有了成功的因素了，而且成功的成果已经逐渐开始显现了。 主持人：就是这种模式是适合沈阳的建设和发展的？ 许云成：是适合的。所以我们这个决策也是正确的。 主持人：张教授刚刚我们聊到，从房地产的外行来讲，或者我们电视机前大多数的观众朋友来讲，就是从图片上、资料上看到“豪布斯卡”的时候可能会觉得它沿用的，还是我们以往生活的一个街区的概念，大家还是生活在这样一个区域里面，只不过这个区域被放大了很多，这个模式和传统的街区相比最大的区别是什么？ 张教授：就是有一个比较大的规划，当然说从“华府天地”它做的是一个“豪布斯卡”的地产模式，这种东西应该说它和我们百姓所理解的住宅其实完全不是一个概念，应该说由6个部分来组成，这里面有居住的别墅。主持人：住宅只是1/6？ 张教授：也就是更需要人群，这种尝试，刚刚许处长也强调了，它的消费水平可能要达到一定的水准，才可以到这个区域内居住。 主持人：那我们可以把它理解成一个新的地产模式，综合性的街区，也可以说它是豪布斯卡的一个特征。从许处长的谈话当中我们也理解了整个“金廊”大的范围就是我们沈阳的“豪布斯卡”，那在全世界来讲是不是也是从气度上讲也是属于前列的。 许云成：是我们具有一定的超前性，因为这样的区域要想达到我们理想的那种程度，它还需要陆陆续续的建设，但是这种理念的导入，不仅在我们“金廊”范围内得到了体现，应该说它在我们整个城市的建设里面也是一种提升和完善，因为这样的一种区域“豪布斯卡”这种区域，对一个城市的发展具有一个示范的作用，他不仅仅是在这个区域，也可能影响到其他的区域，比如我们“金廊”开发区，铁西新区的改造，大东区的改造，沈北新区的建设，都在导入这种模式，刚才除了“金廊”，北站区以外，在奥体中心的附近已经有了很多具有“豪布斯卡”概念的项目。 主持人：这个您给我们大家介绍一下，让我们的观众朋友也有一个先睹为快的感觉。 许云成：比如女人街、亿丰广场等等，这些项目在我们整个城市规划当中，它不仅仅是我们沈阳的高新技术产业开发区，更重要的是它要以高新技术产业为主导的一个新兴的生活区和新的城市，就是我们所说的大浑南新城，正是因为导入了这种概念，才使研发生产基地的概念已经到了一个新的居住区，大家可以到那边去看一看沈阳有很多著名的楼盘都在浑南，还有“在水一方”等等，之所以在前期我们很多居民可能还没有感觉到。现在那边居住实在是不太方便，但是住的相对比较舒适，房型格局都很好，但是购物不方便、生活不方便，现在为什么说浑南的楼盘好。但是有人可望不可及，不是说买不起。 主持人：都有忧虑。 许云成：对，忧虑的就是生活不方便。 主持人：以往的功能已经不能够满足大家的需求。 许云成：以往是住宅区开发，现在为什么是社区开发，概念不一样，社区的开发就是包括许许多多生活的方面，住宅是以住为主，现在社区是不同的概念，这样不同的概念就需要导入不同的生活元素，至于生活元素应该怎么样，鼓励像华府这样的开发区，大家都知道在浑南新区能够生活的人都是白领、金领，这些人生活需求高，现在很多人茶余饭后品茶都不在家品，都需要到外面品。主持人：需要这样一个氛围。 许云成：现在我们很多人的生活都不一样，都变成一个居住的空间，我把我很多的空间都放在外面，这需要谁提供，需要开发商提供，所以开发商要提供一个能够满足人们不同需求的一种模式，这样的楼盘比较受欢迎。 主持人：潘先生您是沈阳人吗？ 潘浩：我不是，我是上海的，但是我本人是东北人，哈尔滨人。 主持人：那当初你们来到沈阳用这样一个模式，这样一个理念开发的时候是基于一个什么样的想法。 潘浩： “华府天地”座落在哈尔滨路。 主持人：有你家乡的情结吗？ 潘浩：很巧，因为他正处在东西快速干道和南北干道青年大街、“金廊”黄金的交汇点，我刚才讲了一个“豪布斯卡”，目前，在我们国家做“豪布斯卡”模式的城市综合体的比较多，在特大型城市做，有很多也是在市中心，他不是一个街区，它是一个商圈或者是更大的一个区域，目前我们比较适合在市中心位置，比如说上海，它也是按照这样一种理念来进行规划或者组合。 第二个，我们这个位置正处在“金廊”的龙头和金融商贸开发区，所谓沈阳的门户的位置，地理位置非常优越，目前，只有沈阳和上海以金融商贸命名的开发区，应该说前途无可限量，地铁二号线从脚下穿过，全市有2/3的公交线路在北站地区形成这样一交通的站点，所以交通也是非常的便捷，“豪布斯卡”是综合的地产，或者是城市的多元化，“豪布斯卡”只是其中之一，但“豪布斯卡”也不是一“豪”就灵。它有很多的限制和条件，除了我们刚才讲的应运而生比较大的背景，国家的、城市的，同时从项目本身开发来讲，比如他的选址，交通要靠近一个很发达的交通体系来支撑，不管你是用辐射也好，它都得进出自如，包括你在内部整个建设当中各个方面的比例都有很大的讲究。首先，在选址上有一个很大的需求，在交通上需要提升，另外从整个建设来讲，它是城市主体，运用于商业地产还不够准确。持人：商业地产方位小吗？ 潘浩：对，它不像住宅，预售马上钱就回来，它必须靠一个大的资金链来支撑，也需要靠地理条件支撑。光靠银行贷款，是有限度的，自己的资金也是有限度的。 主持人：先进的前瞻的理念，还要加上一个很好的方式。 潘浩：你没有这个保驾护航是不可想象的，另外就是所谓的一个专业的理念，刚刚我们许处也提到了，我们现在整个是由全球排名第一美国的一个设计有限公司设计的。这里面我们也是在很多建设过程才形成这样一个概念。 主持人：您觉得让您感受到煎熬的最主要的原因是什么？ 潘浩：这多种的因素合成在一起，它不是一个简单的五种的拼盘，不是一个拼盘，是有机的， “豪布斯卡”不是六种不同的拼盘，比如停车场等各个方面的比例多少，刚刚你说1/6，应该是6个字母之一，在建筑的领域上完全不是的。 主持人：需要经过预算？ 潘浩：这里面要考虑资金问题，还要考虑进程问题，还要考虑我们的整个全面的问题，最终才能把它像一个精密的钟表一样组合在一起。第四方面我想还有一个操作团队。 主持人：执行力的问题。 潘浩： “豪布斯卡”我们有很多字面的意思可以学习，比如说，做花园小区全都是一个课题，再把这些东西组合在一起，商业的运作，那真是很不容易的一件事情，没有一个赋有经验的团队来操作它，那也是有困难的。 主持人：这么难，你们还是有信心接下这个任务，你觉得支撑你们的是什么？ 主持人与嘉宾合影潘浩：是我们整个沈阳的一个大的背景，包括政府的支持，另外我们拿到黄金宝地，我们觉得除了投资商、发展商自身的一个运营需要，至于我们对这个城市需要承担的责任，你拿出一个作品在这个地方应该是一个里程碑式的，老百姓讲通俗一点的话就是所谓的“项目”，但是我们不是为了追求高、大、全，目前我们超过沈阳电视塔。 主持人：就是我们华府天地会有一个目标。 潘浩：至少我们应该是第一个建设起来的，超过沈阳电视塔，第二个我们整个占地17万平方米，当然这个数会有一点点变化，因为现在有将近190万平方米的建设量，张教授从专业的角度解析了 “豪布斯卡”，实际上 “豪布斯卡”只是这样一个名字，比如说，酒店式的，有商住也有其他的。 主持人：也就是说1/6上面还会散发出来的。 潘浩：那就是接续性的“豪布斯卡”，这个从商区型的，有不同的体现形式，必须有这些基本条件来进行保驾护航，它才能真正为这个城市做出应有的贡献，那我想不是概念、是理念、是模式，为什么呢？我希望这种好的模式进入沈阳，我们在讲的同时，不要把它变成一种流行词，不要把它作为一种贴牌。主持人：不能有名无实？ 潘浩：对，在这方面确实应该予以加强，另外除了对这个城市形象上形成一个综合体，它形成综合性的象征也好，城市建设中的焦点应也好，或者成为一个地标也好，现在形成一个聚集区，吃、喝、玩、乐的消费也好，或者从它的本身来讲，形成一种资源体的优势也好，最后你在这个地方投资、买了房子，这就是“一家一大院”这个道理，它形成地标，地标和旁边完全不一样，举个例子说，上海的金茂大厦永远比对面高出一倍，这个都是第一所带来的效益，所以我觉得这种模式进来可能沈阳百姓也很聪明，他会去看，他知道看未来，他们都看到了这样一个前景，电视台抓这个点也很敏锐，能够领导我们整个消费观念，刚刚说产业升级带来作用，投资房地产的观念实际也有一个提升的作用，我觉得这是跟百姓比较贴近的。 主持人：我觉得我们沈阳在03年的时候就引入了这样一个模式，这样一个理念，是挺有前瞻性了，据我们了解“豪布斯卡”这样一个地产模式在国内也应该说，在不多的城市当中进行了第一个尝试，接下来我们看一下在我们国内“豪布斯卡”一个成功的范例。 潘浩：他是一个区域型的，也是一个商圈。 主持人：那许处长是不是很有信心把它植入沈阳。 许云成：对，我们也考察了国内外的很多城市，在这个基础上我们提出来了，有很多专家也建议我们沈阳尽快的导入这个理念，应该说华府天地是我们导入理念之后才进来的项目，那个项目原来选很长时间，因为地块比较大，在我们的沈阳“五里河体育中心”，由香港世贸集团，我们辽宁体育馆现在正在整理土地，是由香港的华润集团来开发，以及市政府广场、还有一个恒隆广场，再加上华府天地，这四家都是按照这种形式开发的，建筑面积都在50万平方米，这种面积在我们沈阳以往的历史上是不多见的，大家可以看到像沈阳20万平方米的都已经说大了，像兴隆大家庭，实际上兴隆大家庭还不到20万平方米，像这个190万平方米是什么体量，这种体量的建筑群体要有一个新的理念，应该说需要我们政府去做一种引导，对企业他是具体的投资主体，如果他们不具备这种新的理念，他们也做不好这个事。这六种因素当中有一个主导因素，也就是用我们的商业术语来说是主力。 主持人：最核心的特点。 许云成：对。总有一个核心的特点，其实是一个建筑性的特点。 主持人：那给华府天地的定义是什么呢？您只是给一个宏观的引导？ 许云成：比如像华府天地，190万平方米，其中肯定有商业的部分，商业是以大型综合超市为主，还是以大型的食品间为主体，还是以大型的百货为主体，也就是刚才说的六种因素也好，还是更多的因素也好，你要为主力去服务，这样你的项目做出来才有特点，因为你不是唯一，因为刚刚说到了我们整个的“金廊”之所以保护好这么多项目，在这个区域恰好东、北两头，一个城市的终头线，可以在一个城市的南北贯穿、也可以在一个城市的东西贯穿，北京的建在哪？一个是长安街还有一个就是王府井，以故宫为终头线，这是一个南北的终头线，长春的人民大街是它的南北终头线，那么这条街也是22公里，在它的区域大家可以去看一下，现在跟沈阳的“金廊”有点类似，就是在它的两侧集聚的都是以公共建筑为主体，当然也有省委省政府、市委市政府，就是以办公为主体，为什么兼容它，就是要防止出现城市这个发展，就是我们大家说的现在到中街太原街不一样了，就是过节挺热闹，现在一到晚上10点多之后就害怕，就是城市空心化，现在我们很多国家、城市，经过这样一种发展模式以后他觉得也不可以，现在土地资源这么稀缺、这么珍贵，我们开发了一个地区，只在10小时，12小时之内不行，我们要在24小时之内，这样就需要把居住、生活、办公、休闲、娱乐各种消费结合起来，这是从人类、节约、利用资源的方面考虑。主持人：就是您说的集约型吗？ 许云成：对，集约型，“金廊”我们之所以这么做，第一，它是沈阳南北的几个集约线，在这条线上连接了桃仙机场，又连接了北站，又连接了客运站，特别是我们“金廊”沿线恰好和沈阳的地铁二号线相吻合的，这个在很多城市几乎是不多见的，这就使“豪布斯卡”能够迅速的集约人群，又能够迅速的疏散人群，这就是我们的特点，它具备这样的条件，我们希望这些项目的成功，以后给我们沈阳的人们，乃至于我们周边的沈阳经济区和辽宁地区，乃至我们东北地区的老乡们，提供一个最标准的，让人们享受到世界上这种先进的生活方式。 主持人：引导大家的生活、改善大家的生活、也提供大家的生活，张教授我想问问您，就是这样一个对我们来讲较新的地产模式，那对于我们的观众朋友来讲，他从中可以受益最大的是什么？ 张教授：因为沈阳市房地产从发展历史来看，应该说前期的地产，主要是以住宅为主，应该说现在还是在不断的发展，从商业地产来看，这几年的商业地产发展相对来说比较迅速，规模也在不断扩大，引进了一些先进的理念，总体来说地产，目前，我们沈阳的现状是什么呢？本土的地产上开发的少，这里面有一个资金问题，还有一个运作方式，还有团队的管理问题，对老百姓来说，我个人认为，比如说对政府来说，这种模式，住宅这种地产可能从投资、建设到竣工，商业地产从配资税源来讲，就有可能有这样的特点，随着经济的发展，人们的需求不断的增加，加上需求的要求更高，沈阳市政府大力的引进招商引资这种项目，我想对于沈阳市的发展，收入有一定的影响。应该说从税源来讲，但是从我们政府来讲，政府发展了，沈阳市发展了，老百姓肯定受益，这是一个大的观点，老百姓会享受到这些具体的服务，我们沈阳市的产业结构提升了，服务档次提升了，老百姓的消费也就上去了，或者是他得到的享受，得到了服务业就提高了，当然这里面还有从华府天地来讲，虽然都叫“豪布斯卡”虽然产生在国外，我们引进到中国。 主持人：会不会有水土不符这样的了？ 张教授：会的。许处长说我在“金廊”工程也有一些类似“豪布斯卡”的项目，但是这些模式绝不是一样的，这里面有一些环境、需求还有一些其他的客观因素。 主持人：那您给我们举几个例子，就是您现在想的，您的担心？ 张教授：这方面我做研究不是很多，但是我感觉会造成一个什么样的影响，我现在不太好断言，或者辐射到东北这样的商家，比如太原街，中街，比如周边城市的人们到沈阳来，基本上太原街和中街都得去，但是有了“豪布斯卡”以后对这种人群毕竟有了一个选择，不可能都要去，这个东西什么事情都有得又失，从我个人认为，比如说政府可能有一个土地的规划，但是这种建成之后对其他的商圈肯定有影响这是必然的，也会促使这些商圈转变一下他们的经营模式，比如从市场经营的角度来讲，可能要区别“豪布斯卡”，或者它要采取一些他的模式从产品、到促销、到其他的。 主持人：您说的是商圈，那么还有别的担心吗？ 张教授：从资金的角度，刚才许处长说了，现在目前大家有这样四个前景是非常欣慰，但是资金从我们沈阳历史上来看，也曾经做过这些项目，但是中途发生了一些问题，比如资金问题或者其他的问题，也可能比如说，建成了但是没有想象中的现象出现，比如说浑南大寺，当时建设的时候也是把他论证了，又是轴上，又在线上，又在区域上，当时的想法应该说有它的道理，他这个市场机遇，把沈阳市的市场打开，但是这里面可能有是时机的，有条件的、有地位的，当然任何事物都不能像说的这么轻松，但是我们要让的成功概率接近100%，这是任何一个投资商和老百姓来讲比较关注的。主持人：张教授一看您就是经常做思想政治工作，那许处长，刚刚张教授也提了他的两点担忧。 许云成：应该说对传统的，城市的都市中心区有没有影响，比如说大家都熟悉的中街、太原街以及北站地区、北站金融商贸开发区，我们叫它为城市的都市商贸中心，那么这种都市商贸中心的概念，就是说进入这个消费的人群50%以上是外来人口，50%才是内地人口，我可以给大家举一些数字，太原街和中街的每天的客流人量平均在20万到30万人，但是也有高峰期是100万，比如圣诞节和情人节，我们说的是平均量，就是这些流动人口在这个区域当中平均每天花的钱是130元。 主持人：那现在如果把130块钱都花在“豪布斯卡”上担心的那个其他的人怎么办？ 许云成：我说的是人们的消费品，现在我们在中街和太原街都是与生活相关的。 主持人：构成不一样了。 许云成：构成不一样了，我们的“豪布斯卡” 既有生活上的消费，还有商务上的消费，也就是我们说的消费成本，需要共进午餐或者是晚餐、早餐，当然还有许许多多的娱乐。未来之所以能产生这么多东西是为什么？是这个城市发展的需求，城市不发展不可能有这些需求，大家都知道原始的市场，原始的商业怎么形成的，人们在马路边进行交易，那是原始的交易，随着人类的发展，才产生了我们今天大家所熟悉的中街和太原街，中街是300多年的历史，太原街是400多年的历史，是许多年的文化形成的，以传统服务为主的商贸区，你还不能说它是传统的商贸区，就是以传统服务为主体，当然他们现在也正在不断的导入新型的服务业，满足人们的需求，大家都熟悉了，现在到超时购物已经很普遍的，和我们10年前，20年前大家看到了那种普通的商店完全两样，现在回到柜台式的交易已经不适应了。所以服务业也在升级，我们选择规划了8个都市中心商贸区，有中街、太原街、长江街、北站、五里河、浑南、有那么8个区域，这8个，尽管他们都叫都市商贸中心、但是我们都给他一个主力业态，就是你以什么为主体，比如说，北站就是以金融商贸为核心，也就是在这个区域的金融人员，搞金融服务的人员最多。 主持人：以为他们服务为主。 许云成：对，比如大家去看看财务中心，这是很典型的，进入以后马上就火了，为什么它进去就行了呢？平时进去看不到人，但是一到晚上就定不到位置，因为这个大楼里面已经有了几十家，上百家的商业人群。 主持人：您这一翻话让电视机前的投资者找到了商机，我们的华府新区是怎样的呢？ 潘浩：现在是东北最大的中心，也就是商贸，我们应该说在建筑量的比例上目前还是最多的，当初我们也有商贸，大概22万平方米，二期有一些商业，还有一些会展中心大概5万多，还有高档公寓，还有高档的商住楼，写字楼都不一样。 主持人：会分两期开发吗？ 潘浩：两期，应该说还是没有魄力，我们需要征服这个定位，就是CBD吗，商务的氛围很多，但是这个位置相对来说是好的，他是城市的中心，在一个弯的地方，实际上区域不是最好。 许云成：再说一下，五里河区域就是以五里河商贸，那是未来的，它就是以做科技研发、靠贸易服务主体的人群，这样的人在这里面以居住为主体，比如三好街是中国IT的一个聚集地，除了北京中国就是我们沈阳三好街了，是我们中国著名的特色品，在这里面积聚了世界上品牌的电脑，但是做业务的人在那儿，他不可能在街里面做，现在没有办法，他们就到万豪、到喜来登去做，现在像五里河、以及未来的世贸广场，香港贸易，它这个现在，讲起来之后就为做这些的人服务，当然做金融的人啊，它也不一定到五里河去住，大家都要按照自己的圈子去做。主持人：投资者也可以找一下自己的投资定位。 许云成：所以这个就是人群的分流。从规划角度来说它是适应这个要求的，也不是我们非得要让他们去住，比如说我们前一段上南塔地区做了个调查，现在东陵区在南塔鞋城附近，它那个地方有一个宾馆叫小凯莱，但是普通人没想到去那做，他雇的那些人都在前面卖，他在后面交易，我们上北站毕竟是交通不便利，他也要算计他这种交易成本，它希望在这方面有交易，东陵区政府需要它这种吸收，我们开发的商住楼，办公楼为这个地区的交易人服务，这就是我们所说的从政府角度来看这“种豪布斯卡”产生的辐射效应，理念上的作用。 主持人：我们把话题复苏一下，今天也来了许多媒体的朋友，大家有什么问题提出来吗？ 媒体：我想了解一些，“豪布斯卡”和“摩尔”之间的差别。 潘浩：华府天地是东北的最大的中心，从名字来讲，都叫shopping。这个内容是兴隆大家庭，但