文安城中村改造实施办法.doc

文安县城中村改造实施办法（征求意见稿，2016年1月26日）第一章总 则第一条 为加快我县城区城中村改造步伐，推进县城建设，改善城中村人居环境质量，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、河北省土地管理条例、河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见等有关法律、法规和规定，结合本县实际，制定本办法。第二条 贯彻落实中央、省城市工作会议精神，坚持“以人为本、科学发展、改革创新、依法治市”，转变城市发展方式，根据城市总体规划、土地利用总体规划以及其它专业规划要求，结合城中村地块区位条件和特点、经济结构和社会发展水平等因素，由县政府统一组织和领导城中村改造工作，镇人民政府（经济开发区管委会）作为主体实施单位，具体操作和管理征迁、建设、回迁等工作。第三条 县城规划区范围内城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。本办法所称的城中村，是指文安县县城规划区范围内土地权属、户籍、行政管理体制上仍保留农村模式的村落。城中村改造区域范围由县政府统一确定并对外公布。第四条 城中村改造采取原址改造或整体搬迁异地安置的方式，改造原则上实行整村改造，鼓励联村改造，并遵循统一规划、一次性拆迁、综合开发的原则，统筹兼顾国家、集体、个人及开发企业的利益。第二章工作机构和职责第五条 县政府成立文安县城中村改造工作领导小组（简称县领导小组），负责全面指导与协调城中村改造工作。县领导小组下设文安县城中村改造办公室（简称城改办），办公地点设在县城乡规划局，具体负责城中村改造的日常管理工作，办公室主任由县城乡规划局局长兼任。第六条 县领导小组职责：（一）批准城中村改造计划，并进行宏观管理；（二）审定城中村改造申请、改造方案及配套政策；（三）对招商企业进行审查、批准；（四）督促、检查、指导镇人民政府（经济开发区管委会）开展相关工作。第七条 县城改办职责：（一）组织编制城中村改造计划和制定相关配套政策；（二）审核城中村改造方案；（三）组织审定城中村改造开发企业主体资格；（四）对城中村改造项目备案资料进行统一管理。第八条 镇人民政府（经济开发区管委会）职责：（一）进行城中村改造的前期调查、市场调研等准备工作，掌握城中村改造征迁及土地现状；（二）指导村委会起草改造方案；（三）对辖区内城中村改造工作进行监督管理；（四）组织编制辖区内城中村改造详细规划；（五）对城中村改造方案进行初审；（六）组织实施城中村改造过程中的搬迁、补偿和安置工作；（七）负责辖区内城中村改造项目的招商工作；（八）组织村民委员会召开村民会议或村民代表会议；（九）协调解决城中村改造中的相关问题。第九条 县国土资源局职责：依法确定土地性质，协助界定村址范围，办理改造用地转征为国有用地和公开出让手续。第三章实施改造的基本条件第十条 符合下列条件之一的行政村可纳入城中村改造计划：（一）大多数村民要求改造，愿望比较强烈的；（二）城市基础设施及公共设施需要进行改造的；（三）城中村居住条件或居住环境恶化，严重妨碍单位和村民正常经营和生活的；（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；（五）因其他公共利益需要进行改造的。第四章征迁补偿启动模式第十一条 城中村改造征迁补偿启动可采取以下两种模式：（一）政府负责对村民房屋进行补偿安置，村址转征为国有土地后净地公开出让；（二）企业负责前期投资，镇人民政府（经济开发区管委会）组织征迁补偿安置。在土地公开出让后，负责前期投资的企业未获得土地使用权的，由镇人民政府（经济开发区管委会）根据协议规定予以清算。采取何种征迁补偿启动模式由县领导小组研究确定。第五章 实施程序第十二条 镇人民政府（经济开发区管委会）编制本辖区城中村改造总体计划和年度计划，年度计划应包括：（一）计划改造的城中村范围、投资规模；（二）城中村改造实施的时间及步骤安排；（三）对城中村改造的其他要求。改造总体计划及年度计划，经县政府常务会审议通过后，纳入县国民经济和社会发展年度计划。第十三条 村址范围界定。县城改办组织镇人民政府（经济开发区管委会）、国土等相关部门对纳入计划的拟改造区域进行踏勘测量，研究确定村址范围。村址范围确定应尊重现状和村民意愿，坚持实事求是、公开、公正的原则，下列土地可纳入村址范围:（一）农村集体经济组织及其成员聚居和从事生产生活的建成区域的土地；（二）村内和村边的养殖和企业占地等；（三）村内的打谷场、坑塘水面等；（四）由市政道路分割形成的边角余地；（五）其他应纳入村址范围的土地。第十四条 确定规划改造范围。村址范围界定后，由县城改办依据文安县城市总体规划和土地利用总体规划研究确定规划改造范围。规划改造范围的面积原则上应与村址面积一致。超出村址面积部分可一同开发，但不享受城中村改造相关政策。第十五条 城中村改造申请的审批程序（一）城中村改造应根据实际情况，由村委会将城中村改造申请提交村民会议或村民代表会议。经征求村民意见并达到90%的户主同意后，由村委会提出书面改造申请。改造申请应包括：1、城中村改造申报审批表；2、实施改造的初步构想、步骤、办法和保障措施；3、村民会议或村民代表会议会议记录；4、征求意见原始记录；5、其他相关资料。（二）改造申请经镇人民政府（经济开发区管委会）审查同意后报县城改办，由县城改办审核后报县领导小组审批。（三）县领导小组对条件成熟、符合县城乡总体规划和相关政策要求的项目予以批准，并由县城改办下达批复。第十六条 制定改造方案。镇人民政府（经济开发区管委会）根据城中村改造详细规划指导村委会起草城中村改造方案，改造方案应包括下列内容：（一）城中村改造修建性详细规划；（二）城中村改造实施的步骤和时间安排；（三）城中村改造的项目范围、性质和投资规模；（四）城中村改造补偿、安置的标准和方式；（五）其他材料。城中村改造方案，需充分征求村民意见，经召开村民代表会议同意及90%以上户主同意，由镇人民政府（经济开发区管委会）在改造范围内公示7天无异议后，上报县领导小组审核批准。城中村改造方案经县领导小组批准后，由县城改办下达批复。涉及县级以上文物保护单位的改造方案，需提前报文物行政主管部门核准。经批准的城中村改造方案，在实施改造过程中，应当严格执行，不得变动。如确需变更原方案，须按原程序报批。第十七条 征收补偿。镇人民政府（经济开发区管委会）根据县领导小组批准的城中村改造方案，组织村委会按照规定程序实施改造范围内土地房屋征收补偿工作，改造范围内宅基地的土地补偿费支付给开发企业用于回迁楼建设。第十八条 发布城中村改造项目公告。由镇人民政府（经济开发区管委会）提出申请，县城改办对已完成房屋征收补偿拆迁任务的项目进行公告。城中村改造项目公告后，有改造意向的企业均可报名参与改造，经批准参与改造的企业应开展相关前期工作，与镇人民政府（经济开发区管委会）协商好相关事宜，按照保障村街长远发展，统一规划，一次性拆迁，回迁区率先拆迁的原则进行。规划设计中要明确回迁安置占地位置以及房屋户型、面积等内容。城中村改造项目实施补偿安置前，开发企业应向县政府交纳信誉和工程质量保证金，项目用地面积100亩以下，需缴纳1000万元；项目用地面积100亩至200亩的，需交纳2000万元；项目用地面积200亩至500亩的，需交纳3000万元；项目用地面积500亩以上的，需交纳5000万元。保证金交县财政专户存储，按回迁安置进度分期返还。改造项目保证金交纳、监管、退还等具体程序由开发企业与镇人民政府（经济开发区管委会）签订书面协议进行确定。保证金的返还由镇人民政府、经济开发区管委会按照工程进展情况提出申请，报县政府审批。具体返还进度为：回迁楼主体建设达到正负零，返还保证金的30%；回迁安置房主体全部封顶后，返还保证金的40%；回迁安置完毕后，返还剩余保证金。拆迁安置人为村委会。投资企业与拆迁安置人、镇人民政府（经济开发区管委会）签订如下协议：（一）投资企业与镇人民政府（经济开发区管委会）签订信誉和工程质量保证书，并向县财政交纳保证金。（二）拆迁安置人与投资企业签订征迁补偿安置总体协议，内容包括回迁面积、公建面积、回迁时限、过渡安置费用等，监督人为镇人民政府（经济开发区管委会）。（三）拆迁安置人与被拆迁户签订征迁补偿安置协议，监督人为镇人民政府（经济开发区管委会）。（四）拆迁安置人与投资企业签订承建移交改造项目回迁房屋总体协议（回迁安置房屋交付及安置日期，小区配套交付要求，公建配套财产的移交内容，配套财产的购买价格等），监督人为镇人民政府（经济开发区管委会）。第十九条 土地收回收储。城中村改造范围内的集体建设用地，由县国土局负责办理集体土地转用征收、收储和注销土地登记手续，改造区域土地纳入县政府土地储备库。原则上城中村改造项目用地可根据征收补偿进度、收储条件是否成熟等采取分期收储、分期出让方式。对分期收储、出让的地块，规划部门应当在下达规划设计条件时，对于容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、居住用地是否配建商业等指标予以单独说明。第二十条 土地出让。县国土局负责组织城中村改造项目用地的土地招标、拍卖、挂牌工作。土地公开出让时，城中村改造规划设计条件、改造方案及村委会改造有关要求一并纳入土地公开出让文件。 报名企业应当提交由镇人民政府（经济开发区管委会）出具的双方接洽、洽谈，保障长远发展的相关材料。开发企业通过公开方式取得改造项目用地后，持城中村改造方案批复和相关材料办理各项手续。第二十一条 回迁安置房建设。回迁安置房应由开发企业先行建设，并由镇人民政府（经济开发区管委会）督促开发企业按协议或方案规定的期限完成。第六章房屋征收补偿及安置第二十二条城中村改造根据国家有关法律、法规的规定，通过协商由村委会负责与村民签订征收补偿安置协议。被征收人为城中村改造项目辖区内的村民，征收补偿对象是用地范围内房屋及地上物合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。镇人民政府（经济开发区管委会）应当向县房产管理部门查询被征收范围内房屋权属、面积、用途、抵押、查封、限制等权利信息，并应当向县房产管理部门下达征收冻结房屋通知，明确冻结期限，征收范围内的具体房屋门牌号、房产证号等。冻结期间暂停为征收范围内新建、扩建、改建房屋办理初始登记手续。征收范围内已办理房产证，但因转让、析产、赠与、继承等事由房屋权利已发生变化的，镇人民政府（经济开发区管委会）应通知和督促被征收人到县房产管理部门办理房屋转移登记手续，确定产权后实施拆除，签订征收补偿协议。镇人民政府（经济开发区管委会）负责收缴房产证、土地证，并在依法征收房屋后，由国土部门负责转征为国有建设用地。第二十三条城中村改造中被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收人选择房屋产权调换的，原则上提供改造区域范围内的回迁房屋。被征收人选择货币补偿的，由有资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，按照其合法房屋所有权证证载面积“拆一补一”的标准进行补偿或按其合法土地使用权证证载面积的1：1进行补偿；同时具有合法房屋所有权证和土地使用权证的，以补偿面积大的为准。对于住宅房屋未经批准擅自改变用途的，仅认定为住宅房屋进行安置。房屋面积以房管部门核发的合法房屋所有权证为准，土地面积以国土部门核发的土地使用权证及调查档案为准。第二十四条对于违章建筑、超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；对于未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。第七章相关政策第二十五条 修建城市主次干道、公共绿地、古城墙紫线保护范围或者县级及以上公共服务设施和市政基础设施等，占用村址范围土地的，县政府可以按照占地面积1:1的比例在改造村街的适宜位置匹配相应土地给竞得开发改造项目的企业（匹配的土地如为耕地，由开发企业承担土地储备征转相关费用），并纳入城中村改造范围，享受城中村改造政策。不能匹配土地的，可由政府按成本价回购房屋安置回迁户。第二十六条 城中村改造项目的容积率原则上不超过2.4，对由开发企业负责回迁的公共绿地、城市道路及公共设施未匹配土地的，可经过测算适当增加容积率。第二十七条 国土、房管等有关部门不得为开发企业办理城中村改造项目回迁安置用地及回迁安置房屋的融资和抵押担保手续。第二十八条 城中村改造项目用地土地出让金使用政策：（1） 回迁安置用地的土地出让金政府收益部分等额计算后，用于回迁楼及基础设施建设。 （二）开发用地的土地出让金政府收益部分80%等额计算后，用于回迁楼及基础设施建设。第二十九条 城中村改造项目涉及的回迁安置住房，不超过原住房或原占地合法面积的，回迁户免缴契税，超出部分按规定征收契税。第三十条 城中村改造回迁住房，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。 第三十一条 根据新建改建居住区地块的规划条件，需开发企业承担配套教育设施建设：（一）幼儿园的建设由开发企业负责配建和管理； （二）学校的建设。改造范围内原有学校的，由开发企业负责按照原面积还迁（超面积部分政府回购）；无学校的，由县政府按照学校占地的亩数匹配相应土地后由开发企业负责前期建设，经教育主管部门验收达到交付使用条件，并由审计部门审计后，县政府按成本价回购，教育主管部门负责管理。第8章 开发企业的准入和退出第三十二条 鼓励域内外有实力、有信誉的企业通过竞标开发或者参与开发我县城中村改造项目。第三十三条 城中村改造项目的开发企业准入条件：（一）具有合法的营业执照；（二）具有房地产三级以上(含三级)开发资质证书，且满足相应资质管理条件；（三）具备完备的工程质量监督机制和技术人才；（四）对于改造项目能够提出科学合理的资金筹措方案、改造计划，拥有管理团队。第三十四条 未经县领导小组同意，乡镇、村街不得与开发企业签订任何有关城中村改造协议。第三十五条 县领导小组负责审查批准参与改造项目的企业，并设定工作时