2001年8月份楼市简报.doc

2001年8月楼市简报销售公司策划部调研组2001.9第一部分2001年8月商品住宅市场综述P11-P12第二部分具体产品分析新盘项目TOWNHOUSE项目第三部分热点开发区域市场分析亚奥新区住宅市场分析中关村区域住宅市场分析南城开发区住宅市场分析第四部分2001年8月份市场动态第一部分 2001年8月商品住宅市场综述据市统计局提供的数字，目前全市实现商品房竣工面积260.7平方米，其中住宅207.8平方米，同比增长4.2%和8.8%。实现商品房销售面积315.9万平方米，其中住宅300.3万平方米，同比增长14.4%和13.3%。从本市商品房的建设和供应上看，投资和开复工面积均有大幅增长，其累计完成房地产开发投资327.7亿元，其中用于住宅的投资达180.9亿元，同比增长58.9%和56.9%。开发投资的大幅度上升带动了商品房在建设规模的扩大，全市商品房开复工的面积增加到4068.5万平方米，同比增长34%。新开工面积1172.7万平方米，同比增长了91.85%，在新开工面积中商品住宅占87.2%。随着开发量的的增大，商品房的销售额也稳步提升，商品房销售额156.36亿元，其中销售给个人141.60亿元，同比增长55.3%和40.6%。1至8月份北京市房地产开发主要统计资料主要指标合计上年同期增幅（%）房地产开发投资（亿元）327.7206.258.9#住宅180.9115.356.9商品房开复工面积（万平方米）4068.53036.034#住宅2949.42013.446.5本年新开工商品房面积（万平方米）1172.7611.491.85#住宅1172.7492.5107.6商品房竣工面积（万平方米）260.7250.14.2#住宅207.8191.08.8商品房销售面积（万平方米）315.9276.114.4#住宅300.3265.013.3#销售给个人281.2229.522.5商品房销售额（亿元）156.36110.4755.3#销售给个人141.60100.7140.6值得注意的是：（1） 受奥运利好因素的影响，本月商品房开发量进一步扩大，与前几个月相比增长幅度最大，为39.3%。（2）本月销售面积增长幅度比较平稳，每月平均增长40%左右。（3）本月随着开发量的进一步扩大，市场供应量也随之增大，而需求量的平稳增长，使得北京楼市竞争更加趋于白热化，供大于求的局面依然延续。2001年4-8月份新开工面积-销售面积对比表月 份4月份5月份6月份7月份8月份新开工面积 （万平米）459.33570.36705.57841.91172.7增幅（%）24.223.719.339.3销售面积（万平米）77.09118.34167.31236.0315.9增幅（%）53.541.441.133.9第二部分 具体产品分析一、 新盘项目：8月份部分上市新盘项目一览表项目名称同鑫家园宋庄家园康堡花园华阳家园优秀.赏交大嘉园地理位置通州区政府附近南三环刘家窑往东朝阳区工体东门朝阳体育馆往东丰台区黄土岗海淀区交大南门销售均价（元/平米）3300550010000598036006280户型面积（平方米）93-140104-19090-26079-16759-23861-138工程进度地基准现房刚开工地面地上三层地基入住时间2002.102002.52002.122002.122002.92002.11装修状况粗装毛坯毛坯毛坯菜单装修毛坯物业类型普通住宅普通住宅商住公寓普通住宅普通住宅普通住宅二、 TOWNHOUSE项目：1、概述：到目前为止，已有12个自称为TOWNHOUSE项目亮相京城楼市，有：康城、一栋洋房、雪梨澳乡、顶天立地、品位兴涛、时代庄园、未来家园、慧谷根源、日月星城、月规庄园、亚运新新家园以及龙山新新小镇等。TOWNHOUSE项目的出现意味着人们将远离都市的喧嚣，拥有自己独立的天与地。如今，随着北京在今后几年里对城市绿化、交通上的大规模投入，居全国第一的私家车拥有量以及中上等收入居民所占比例的不断上升，都会为TOWNHOUSE在北京的发展提供先决条件，而富有品位和独特个性的TOWNHOUSE也将在未来京城楼市上占据其应有的地位。2、各项目销售情况分析：TOWNHOUSE项目销售价格与销售情况对比表项目名称销售价格（元/平方米）销售情况（套数内部认购价格现今价格内部认购套数现今合计康城480054001055一栋洋房5150560030128雪梨澳乡680088004560慧谷根源860090303060龙山新新小镇400045001040时代庄园528054802050（1）销售价格：A.随着各项目相继取得销售许可证，其销售价格都有上调趋势，但幅度不大，一般在200元/月左右，这与项目销售进度与项目工程快慢有关；B.从各项目在不同销售周期所制定的销售价格来看，价格上升空间相对较小。（2）销售情况：从总体销售情况而言，在申奥以后的出现的TOWNHOUSE项目在品质上大作文章，在客户中得到了普遍的认同，销售情况比较理想，认购量相对先期推出的TOWNHOUSE项目有所增长。另外，部分TOWNHOUSE项目即将推出二期，如一栋洋房、橘郡等。由此可以预见的是：未来TOWNHOUSE市场的供应量将会在300万平方米左右，各项目之间的竞争将会更加激烈。三、 写字楼项目：1、供应趋势分析：从目前的情况看，未来一两年（即2001至2002年）北京写字楼市场的供应，尤其是位于东二环、东三环附近以及东长安街沿线的高档写字楼供应量仍旧非常有限。这三个地区通常是对写字楼需求最旺盛的地区。除了中国人寿大厦、瑞城中心以及东方广场二三期等个别楼盘外，这三个地区在未来一两年内基本上不会有什么现房落成，这三个项目加起来也只有37万平方米左右的供应量。从北京西部看，中关村高科技园区规划建设的100万平方米的总建筑面积在今年上半年已经全面启动，真正落成也要两三年时间。所以，2001年写字楼市场的供应量有望增加，但幅度不会很大。今年北京部分上市甲级写字楼一览表物业名称区位建筑面积物业名称区位建筑面积瑞丽大厦朝阳40000数码01大厦朝阳35000远大中心朝阳83000中关村大厦海淀38000三立大厦朝阳42000腾达大厦海淀75000金泰中心朝阳25000数码科技大厦海淀61220中国人寿大厦朝阳69000联想大厦海淀50000名人中心朝阳90000太平洋国际大厦海淀30000国航大厦朝阳50000东方广场二期东城150002、需求趋势分析：中国加入世贸后无疑会使许多外资公司进入中国，并且会使在中国的许多现有外资公司迅速发展。外资的金融、保险以及电信运营企业会大量增加在中国的投资，其中包括增加在营业和办公网点方面的投入，而这必然会极大拉动对写字楼市场的需求。另外，国外的许多投资基金和保险公司纷纷看好北京高档写字楼市场，它们一般希望整层甚至整栋购买写字楼。除此之外，随着中国经济进入持续快速增长期，许多有实力的中资企业，尤其是高科技企业和金融机构，也将继续增加在这方面的投入。3、价格趋势分析：从售价上看，尽管目前的写字楼价格水平不是很高，但在物业市场租金过高的情况下，许多潜在的客户，尤其是以自用为目的的客户就会转向销售市场，从而带动售价的提高。从租金上看，目前写字楼租金很高并且会继续上涨，许多客户，尤其是资金雄厚的中资企业和上市公司开始把买楼放在优先考虑的地位。另外，与国际上写字楼市场1%的增长幅度相比，北京4-5倍的租金涨幅对投资者还是颇具吸引力的，一些以投资为目的的买家已开始大面积购买写字楼。以上这些因素都将会最终促使写字楼在这一两年中售价逐渐上涨。第三部分 热点开发区域市场分析一、 亚奥新区住宅市场分析：亚奥地区待开发地块一览表地段规模（万平米）地段规模（万平米）北四环以北，奥运村西侧20北苑家园南侧30亚运新新家园南侧20北苑地区10北苑家园南侧（北苑二期）100慧中北里C区10申奥成功，给北京房地产市场一个前所未有的发展契机。方方面面都在打奥运会的注意，都想搭奥运会的“顺风车”，尤其与奥运关系较为密切的房地产、建筑业更是雷厉风行，一时间奥运与房地产概念大行其道。目前，亚北奥运村附近已开发的项目数量不少，奥运会举办前7年间，这一地区还会涌现出上百万平方米的新建项目，而这些项目间的同质、同价竞争会相当激烈。近期内，由于政府在基础设施建设方面的投资落实到位仍需一段时间，所以申奥成功对房地产市场利好的影响主要来源于客户对未来预期值的提高；从目前到奥运会开始，奥运村地区的房价都会逐步提升，但这种价格变化并不是匀速上升的，未来的两三年内，由于申奥形成的客户人气已经形成，而城市基础设施也的确得到了改善，但是许多计划开发的项目都尚未形成有效的市场供应。这时奥运村地区会表现为需求量上升，供需两旺，价格平稳上升，是区域内已有项目的受益阶段；此后，由于新开工楼盘有效供应逐渐形成，而新增基础设施的带动作用也逐步平稳，供需会逐渐平衡，表现为价格的缓慢上升甚至局部停滞等。从总体上看，奥运会的举行以及奥运村的建设会对周边房地产市场带来积极的影响，并且由于土地稀缺性的特点，该地区住宅物业的价格从长期看会有明显的升值潜力。二、 中关村区域住宅市场分析：据最新统计数据表明,中关村核心区住宅的供应量仅为450万平方米,2000年中关村房地产升温已将其中一大半的供应量消化掉.由于北京市政明确规定中关村核心区不再审批住宅项目,住宅也就成为了中关村地区的稀缺产品.目前中关村区域内的新住宅项目不足30个,主要分布在知春路地区、紫竹桥地区、万柳地区、板井地区以及五道口地区。从目前市场形势来看，尽管亚运村地区有了“奥运”概念，但由于供需关系，亚运村地区项目基本饱和，中关村地区的项目稀缺，使得中关村区域内的一些购房群体成为了亚运村开发商紧盯的目标客户，这也正是北京申奥成功以后，一些亚运村的项目不涨价的原因之一。随着中关村政策区界的东移这一利好消息的带动下，中关村辐射区域内的房产开发将会呈现上升的趋势，其中以商务公寓最为被看好，并在一段时间内还将继续保持“热销”势头。三、 南城开发区住宅市场分析：部分南部项目一览表项目名称位置销售价格（元/平米）项目特色枫桦豪景菜市口西南角起价：6950市中心内的板式小高层似海怡家牛街北口均价：6200海洋主题NOLITA广安大街瓷器口向东均价：6500配套时尚文化商业街世纪星方庄桥南均价：5500休闲、运动动能齐全城市印象刘家窑桥西北均价：5700精装修一幅画卷亦庄开发区均价：4300成熟社区，板式小高层天天家园永定门外安乐林路均价：4500大型社区，板式小高层优秀.赏新发地均价：3600户户私家花园赠送30m2月桂庄园大兴西红门镇均价：6500花园洋房随着近几年北京房地产格局、位置概念的变化，北京南城开始成为房地产市场的新亮点。在个人购买力增加，激活北京房地产市场的大背景下，北京南城经济建设加快，南三环、四环路的通车，京石、京津塘、京开高速公路的建设，以及地铁号线、中轴线南延所形成的交通网络，使北京南城的房地产项目更具吸引力。加之相对优惠的楼房价格、远离工业区的居住环境，使许多购房者开始看好南城。低地价让南城项目普遍具有较高的性能价格比，同样品质的项目，南城项目要比其它城区低1500元/平方米甚至更多，南城对自住型买家的吸引力已初步形成。受奥运利好因素的影响，南部楼盘的增值空间得到了进一步扩充，未来市场升值潜力巨大。第四部分 2001年8月份市场动态1、 李嘉诚看好投资北京边缘建设，将投资100亿人民币开发朝阳区 东坝约350公顷土地。2、 三路供水、大面积赠送的露台、花园、3000平方米会所、北欧风 情于8月18日开盘的南城TOWNHOUSE项目月桂庄园，露面之 初即以数个亮点引起各界人士关注。3、9月北京秋季房地产展示交易会6大人气最旺楼盘将民选产生。4、在历经亚洲金融危机以及几年的阵痛期之后，北京写字楼终于苦 尽甘来。到目前为止，北京长安街沿线、CBD