成本法作业答案2012.10.doc

2012年成本法作业1、今有一建筑物，建筑总面积1200m2，在估价时点时，已使用12年。该类建筑物的重置价格为600元/m2，耐用年限40年。估价师经现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年，残值率5%。试用直线折旧法计算其折旧额、折旧总额，并估计其现值。解：（1）求折旧额D（2）至估价时点的折旧总额Et为或（3）建筑物现值V：V=C-Et=6001200-195428.52=524571.48（元）或V=C1-（1-R）t/（t+n）= 524571.43（元）注：公式要写完整；Et的取值必须取195428.52，不可取195428.57。2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=建筑物现时单价=310000/500=620元/m2答：略3、某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地取得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有8成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。解：（1）求土地价格VLVL=25001000=250（万元）（2）求建筑物价格VB建筑物的重置价格C=60001100=660（万元）VB=C.q=60080=528（万元）（3）计算房地产总价VV= VL + VB=250+528=778（万元）（4）计算房地产单价PP=V/S=778/6000=1296.67（元/m2）4、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。解：（1）计算土地现实价格VL（2）计算建筑物的现实价格VB求建筑物重置价格CC=100020003.0=600（万元）求可修复部分折旧D1D1=5（万元）求装修部分折旧D2D2=302.55=15（万元）求设备部分折旧D3D3=502.515=8.33（万元）求结构部分折旧D4D4=（600-5-30-50）2.538.5=33.44（万元）求折旧总额DD=D1+D2+D3+D4=61.77（万元）则VB=C-D=600-61.77=538.23（万元）（3）计算房地产在2003年4月的市场价格VV=VL+VB=98.26+538.23=636.49（万元）注：求土地现实价格时，应采用收益法公式进行年期修正，不可用36/40方法计算。5、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。（2001年试题）解：（1）计算建筑物的重置价格建造成本：800万元管理费用：8003%=24万元投资利息：（800+24）60%（1+6%）1.5-1+（800+24）40%（1+6%）0.5-1=54.90万元建筑物的重置价格：800+24+54.9+50+120=1048.9万元（2）计算建筑物的折旧额墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元装修部分的折旧费=2002/5=80万元设备部分的折旧费=1108/10=88万元长寿命项目的折旧额：（1048.9-18-200-110）1/5080=115.34万元该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元 6、某公司5年前以出让方式取昨一宗面积2000m2的40年使用权的土地于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建筑期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地资本化率为8%）（2002年试题）解：（1）运用成本法计算公式：房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格建筑物折旧（2）求土地的重新取得价格因该土地使用权为40年，已使用了5年，故要求土地使用权为35年的价格（3）计算建筑物的重新购建价格：建安成本=600（万元）管理费用=6003%=18（万元）投资利息=（600+18）40%（1+6%）1.5-1+（600+18）60%（1+6%）0.5-1=33.54（万元）销售税费=90（万元）开发利润=120（万元）建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54（万元）（4）计算建筑物折旧额门窗、墙面等损坏的折旧额=8（万元） 装修部分的折旧额1401/53=84（万元）设备部分的折旧额=1001/103=30（万元）长寿命项目的折旧额=（861.54-8-140-100）1/383=48.44（万元）（万元）建筑物的折旧额=8+84+30+48.44=170.44（万元）（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54-170.44=1082.04（万元）7、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得-2、工程建设-住宅楼建设-写字楼建设-3、经营-住宅楼销售-写字楼出租- 根据市场调查，有关数据如下： （1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。 （2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。 （3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 （4）目前，此类项目折现率为10%。 （5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（2004年）解：（一）第一种解法1、项目总建筑面积1.2100002.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值500015000=7500（万元）住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第1年末）的折现值：写字楼价值写字楼租金收入=1201500070%（1-20%）12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.630%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.883%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.630%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写字楼价值：写字楼折现到第1年末折现值=项目总价值折现值=5634.86+6370.29=12005.15（万元）（3）项目开发成本、管理费用及其折现值住宅楼部分=180015000（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=280015000（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值写字楼开发成本及管理费用折现值：项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450（万元）住宅楼销售税费折现值：（5）所能支付的最高土地价格 （原6412.50万元） 2、第二种解法（1）项目总建筑面积1.2100002.5=30000（m2）其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积=15000m2。（2）房地产开发项目总价值及折现值住宅楼价值500015000=7500（万元）写字楼价值写字楼租金收入=1201500070%（1-20%）12=1209.6（万元）写字楼押金=1209.630%=362.88（万元）写字楼押金运用年收益=362.883%=10.89（万元）有关税费和经营管理费用=1209.630%=362.88（万元）租赁净收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（万元）写字楼价值：项目总价值折现值=7500+8478.86=15978.86（万元）（3）项目开发成本、管理费用及折现值住宅楼部分=180015000（1+5%）=2835（万元）写字楼部分=280015000（1+5%）=4410（万元） 住宅楼开发成本及管理费折现值写字楼开发成本及管理费用折现值：项目开发成本及管理费用折现值：3434.25+4856.51=8290.76（万元）（4）住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费：75006%=450（万元）（5）所能支付的最高土地价格4年末地价=（总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理）=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（万元）贴现：地价款=10、某幢写字楼，土地面积4000 m2，总建筑面积为9000 m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/ m2 ，建筑物重置成本为1300元/ m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为5年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元。重新购建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8 万元；除空调以外的设备重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该业写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。解：基本公式：旧房价格=房地的重新购建价格-建筑物折旧=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧（1）计算房地的重新购建价格土地重置价格=20004000=800万元建筑物重建价格=13009000=1170万元（2）计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑的折旧（物质折旧、功能折旧和经济折旧）物质折旧门窗等损坏的修复费用=3万元装修的折旧额=82.51/54=66万元设备的折旧额=2501/159=150万元长寿命项目的折旧额=（1170-3-82.5-250）1/4510=185.44万元该建筑物的折旧总额=3+66+150+185.44=404.44万元功能折旧对于可修复的功能落后（空调）引起的折旧额=130-80+10-30+8=38万元对于不可修复的功能缺乏（增加能耗）引进的折旧额=经济折旧：由于环境污染负面影响，每年租金损失为7万元永久性不可修复折旧额=建筑物的折旧总额=404.44+38+9.05+65.99=517.48万元（4）该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.52万元11、某类写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费）、专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建筑期为2年，建筑安装费、专业费、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均匀投入产出，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用期3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2；市场上类似电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗1000元能源费；由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。解：（1）设重新购建价格为C方法一：1）单价计算建安成本1200元/m2专业费用12008=96（元/m2）管理费用（1200+96）338.88（元/m2）销售费用C3投资利息（120096+38.88+3%C）60%（1+6）1.5-1+1200+96+38.883%C40（1+6%）0.5-188.930.2%C销售税费C6.5投资利润（1200+96+38.883%C）35467.208+1.05C重新购建价格C=（）3000=（1200+96+38.88+3C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.2081.05%C）30000C6356.