保障住房存在的必要分析.doc

保障性住房存在的必要性分析 最近，经济适用住房屡遭曝光，反映出建设和管理中存在的漏洞。因此，有人提出取消经济适用房制度。笔者认为，这种观点不符合我国住房发展的实际，是不可取的。在现阶段，保障性住房是解决中低收入家庭住房困难的重要途径，政府应从制度设计和执行两个方面多下功夫，保证保障性住房建设和管理健康发展，而不是因噎废食。本文仅以西安市为例，主要从三个方面来分析保障性住房存在的必要性。保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房，由经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房构成1。经济适用住房是面向城市中低收入住房困难家庭；廉租住房是面向城市低收入住房困难家庭；政策性租赁房是面向“夹心层”的住房保障在廉租住房和经济适用住房制度的保障对象之间，必然会客观地存在边缘人群，即既不符合廉租住房保障标准，又购买不起或购买不到经济适用住房的低收入家庭。目前西安市的保障性住房主要有经济适用住房和廉租住房。一、中国住房商品化的需要 在建国之初，我国学习苏联模式，在城镇实行了完全福利化的住房政策，即实行统一建房、统一分配、低租金使用的住房建设、管理和使用制度，也就是通常说的低租金福利制度，制约了城镇住房的发展速度。改革开放后，我国实行市场经济，基本确立了住房商品化的性质，随后几乎每年都会出台新的房改政策，促进了房改的迅速进行，到1998年我国的市场化几乎全面完成。短短的二十年时间，我国从根本上破除了旧的住房制度，商品房市场基本完善，同时建立了经济适用住房、廉租住房、住房公积金制度为主的住房保障体系。与世界发达国家和地区相比，我国住房商品化的进程是相当惊人的。发达国家和地区住房商品化都是在基本实现人人有房住的情况下，逐步走上住房商品化道路的。而我国住房商品化在这方面留有较大缺口，目前加大保障性住房建设是对这一缺口的回补。美国1942年其人均国民收入就达1017美元，且从20世纪30年代起，罗斯福政府就着力于解决居民的住房问题，通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子，并适时根据实际情况对政策进行调整，使其成为房地产市场发展最完善的国家之一，现在国内人均居住面积达60多平方米。德国在1959年人均国民收入达到834美元，人均消费支出618美元，属小康水平，但是直到20世纪90年代，德国政府才由兴建社会福利性住宅转向鼓励个人积累资金按市场价购建住宅，通过住宅储蓄体系和抵押贷款大量融资，使住宅建设进入了新的繁荣期，目前，德国西部人均住宅面积为35平方米，德国东部人均住宅面积为28平方米。英国1958年人均国民收入达995美元，而直到上世纪80年代中期，政府刚开始向居民出售大量的公房，走市场化道路。据资料统计，欧美发达国家2006年人均住房使用面积达45平方米，中国台湾地区、新加坡的人均住宅使用面积达28平方米。下表1列出了从2000年开始，西安市人均收入、居民的住房状况。与上述其他发达国家在同等水平下的居民住房状况相比，说明住房商品化进程太快对西安市居民有很大的影响，必须用政策来保证广大居民的住房权利。表1西安市城镇居民收入、住房状况表年份20002001200220032004200520062007人均可支配收入（元）6364670571847784854496281090512662换算成美元7698108689401032119313971732人均居住面积（m2）10.1910.911.0511.1512.0612.9613.7520.63备注：人民币和美元的折合汇率均以每年末的值为标准。目前我国正处于城市化加速发展时期，其主要标志是住在城镇的居民占全国总人口的比重不断提高，人口不断集中于城市2。西安市2007年的总人口数7642527人，其中非农业人口3538466人，占总数的46%，这意味着城市住宅的需求量的加大，完全靠市场解决住房问题是不现实的。我国城镇自1987年开始进行住房制度改革以来，住宅市场化供应的比例不断提高，到2004年底达到了70%以上，这促使大量居民的住房要交由市场配置，但我国是发展中国家，经济发展水平和居民收入水平总的来说还是比较低的，且房地产业的发展也较国外落后，我国的住房保障制度尚处于起步阶段。目前我国住房市场上，大量的中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的鸿沟。在土地资源相对紧张，住房市场化、商品化的今天，政府必须进一步加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。对于西安市来说，地处大西北，属于二线城市，经济发展相对较低，所以低收入者住房保障问题更加任重道远，更需要加大对保障型住房的建设和管理。二、缓解住房压力的需要房价收入比(Housing-Price-to-incomeRatio，以下简称PIR)是衡量居民整体住房消费水平的住宅市场指标，是一个被广泛运用的指标。根据中国人民银行总行的定义：房价收入比为商品房平均销售价格和套均面积的乘积除以城镇家庭的年均可支配收入。设商品房平均销售价格为P，套均面积为S，家庭年均可支配收入为I（家庭人均可支配收入乘以家庭人数），房价收入比为，则房价收入比的计算公式可表示为3：。并且世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍到6倍之间较为适当，这是许多国家和地区分析房价收入比情况时的一个重要指标。以西安市2007年的城市居民家庭收入的统计数据为准，结合西安市住宅平均售价，计算西安市2007年房价收入比为8.4：1（每套住房以建筑面积90m2计，价格以2007年商品房均价3536元/m2计），高于6：1的国际平均房价收入比。国内学者杨文武（2003）认为在有效供给的商品房中，理应存在着不同种类的房价收入比，比如新建房价收入比、二手房价收入比、新旧房价收入比等。另外，商品房的市场交易价格具有地域差异性，因而房价收入比又可划分为全国、省(市)和地区的房价收入比；东、中、西部房价收入比；国内与国际房价收入比；以及各区域半年、一年、三年和五年等不同时空与种类的房价收入比。李伟（2004）认为目前计算房价收入比只考虑到上市住房的房价和家庭户收入这两个指标，如果对这两个指标进行深入研究的话，可以对其进行细分，计算每一个细分后的房价收入比，更准确地反映居民整体住房消费的水平，对制定政策有指导性意义4。尤其是开放市场以后，住房区域化的格局被全面打破，一个地区的住房，其购买人不仅是本地区居民，而且包括大量外地居民，越是房价收入比偏高的地区，外来购买力越高，反之亦然。因此，较高房价收入比是市场作用的结果。那么，适合本地居民，特别是中低收入家庭的住房在哪里？就是保障性住房。保障性住房的房价要与本地居民的收入相适应。保障性住房对平抑市场化的商品房价格产生作用，从而使房价收入比回归到一个理性的区间。三、扩大内需的需要由美国的次贷危机引发的全球金融危机，使我国各行各业受到很大的影响，尤其是房地产业，在今年的“两会”上，温家宝总理强调要“扩大内需”，并且也出台了各种扩大内需的政策和措施。对房地产业而言，如何扩大内需？这就要分析不同收入人群的住房情况，然后通过供需两个方面来“促进房地产市场健康稳定发展”。笔者认为，中低收入家庭的住房潜力巨大，是扩大内需的重要力量。近年来，西安市国民经济快速增长。2007年全市地区生产总值达到1763.73亿元，全年完成全社会固定资产投资1340.59亿元，其中房地产投资387.44亿元，占固定资产投资的比例达28.9%5。2007年西安市商品房销售面积达8339198平方米，销售总额达2817880万元。同时城市居民人均居住面积逐年稳定增长，由2000年的10.19m2增加到2007年的20.63m2，提高了10.44m2。另外，从全市住房性质结构特征来看，原有私房、商品房和房改房占有主要的存在形式。这些都充分说明我市中高收入家庭的住房可以通过市场来解决。然而房地产业还要继续发展，还有部分人无法满足住房需求，而靠他们自己的力量又买不起房，这部分人就是中低收入家庭。2007年9月20日至12月1日，西安市房屋管理局在西安市十三个区（县）开展了城镇低收入家庭住房状况全面调查，据此编制了西安市城镇低收入家庭住房状况调查报告。据调查数据显示，西安市全市十三个区（县）低收入家庭共约11.5万户、35.5万人，其中无住房家庭1.5万户，占全市低收入家庭总数的13.2%。此外，根据统计结果，西安市人均住房建筑面积20平方米以下的家庭（不含无住房家庭）约有7.2万户，总面积为74.6万平方米，人均建筑面积为10.38平方米。西安市低收入家庭（不含无住房家庭）以购买或承租公有住房为主，占总数的50.2%；有近8.2%的低收入家庭的住房属于无产权证的历史遗留问题房；还有约5.2%的低收入家庭没有产权房或承租公房，而是通过住进拆迁临时过渡房或自行搭建临时住房等方式解决其住房问题。这些家庭根本无力购买市场提供的商品房，为了保障他们的居住权，就需要大量的保障型住房，依靠市场和政府的双重引导。由此可见，西安市的大量住房需求存在于中低收入家庭，因此，为了更好地发展经济，促进房地产业的发展，政府必须大力发展普通商品房和经济适用房以及廉租房，加大保障型住房的建设和管理力度，同时应增加