高端写字楼的底商的三大困惑？.doc

做写字楼这么多年了，其实真正开始关注和研究写字楼底商也不过是这两年的事。之前做写字楼时，大部分的精力都放在写字楼上，底商也只是在写字楼销售差不多的时候捎带着买或者租。一来是因为写字楼底商的面积比较小，尤其是高端写字楼的底商更少，一般不超过15%。二来写字楼的底商有很多的局限性，比如消费群体局限性，消费时间局限，商业业态局限性等。目前郑州的写字楼底商主要分为三种，一是综合体写字楼下面的商业，一般面积都比较大比如万达广场，绿地新都会等，这类项目中的写字楼一般都很难高端，大量的商业人流会非常影响高端写字楼的办公氛围；二是超过层写字楼下面的商业，面积也比较大，一般会定位成高端的商场，比如绿地千玺广场，上海的金融中心等，这类项目难在如何把高端定位的商场做活，否则将变成郑州国贸中心，火了商业，累了写字楼；三是纯正写字楼（百米建筑）下面的底商，郑州目前大都在层底商，经三路上的写字楼多为层商业，郑东多为层商业，目前还在建设中的高铁片区也多为层商业，这类项目要想把层底商都经营好并非易事，目前纯正写字楼项目底商经营好的项目还很少。对于高端写字楼来说，商业有以下三个特点：1、消费高峰时间有限：主要集中在11点1点由于上班族群的时间相对于紧张，写字楼商圈的消费高峰通常集中在午餐到晚餐之间的下午茶时间段（即消费高峰时间：11点1点），这段时间十分有限，如何在这个时间段里面提高客流量和销量显然成了写字楼商户的难题。2、目标用户群狭窄：多为写字楼白领通常写字楼附近商户的顾客定位是上班族白领，经营方式零散，目标用户过于狭窄，导致顾客的潜能没有得到很好的开发，门店资源也没有充分的发挥和利用起来，造成商圈内有些门店火爆异常，有些门店门可罗雀。3、高端写字楼商业面积较小，一般不超过高端写字楼商业面积较小，就很难形成较大的影响力，商圈半径也更有局限性，所以主要服务写字楼本身的客户，那么业态的局限性也就更凸显。由于写字楼底商自身的特点，就让写字楼底商在操作起来会产生几个困惑：1、写字楼底商业态定位的困惑从高端写字楼底商的特点来看，写字楼底商主要服务于本项目或周边相邻的写字楼项目。那么，写字楼底商是定位成服务型商业还是独立赢利型商业，是开发商面对底商的困惑。服务型的商业更多考虑写字楼的价值增长，那么商业的盈利就要有所取舍；独立盈利型的商业更多考虑商业本身的价值增长，必然会对写字楼造成一定的影响。鱼和熊掌不可兼得，所以如何定位写字楼的底商是第一大困惑。2、写字楼底商商业人流多少的困惑人流对于商业来说是至关重要的，不但要求数量，还要有质量。但是对于写字楼本身来讲，白领商务人群以外的人流对于写字楼是一种伤害。所以传统的主力店模式，在写字楼底商是行不通的。所以写字楼底商的人流更多的是质量，这也是写字楼底商与其他商业在核心问题取舍上的第二大困惑。3、写字楼底商业态取舍的困惑写字楼底商的特点要求写字楼底商的业态分为两类，一是有很强的自我生生存能力，比如银行，餐饮，展厅等；二是有很强的服务性，开发商愿意扶持，比如西餐咖啡，书吧，健身房等。这两类业态的比例关系和引进