企业价值评估：成本法课件.ppt

企业价值评估 成本法 第7章基于资产的企业价值评估 7 1基于资产的企业价值评估意义与类型 1 基于资产的企业价值评估的意义 1 资产基础途径的内涵 企业价值评估指导意见 试行 第四章第三十四条 企业价值评估中的成本法也称资产基础法 是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路 国际上通用的称谓 资产基础途径的资产加和法 2 成本法评估思路 基本思路以资产负债表为基础 确定评估范围重建或重置评估对象以各单项资产及负债的现行公允价格替代其历史成本评估值 资产 负债以持续经营为前提对企业进行评估时 成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法 理论基础 替代原则会计核算 3 资产基础途径与企业价值评估收益途径 关注企业的盈利潜力 考虑未来收益的货币时间价值 是立足现在 着眼未来的一种评估方法 因此对于具有稳定持久收益的企业较适合采用这类方法 资产基础途径 切实考虑企业现有资产 负债 是对企业目前价值的真实评估 适用对象 对新设企业 投资经营企业或控股公司 又或者所评估的企业为非持续经营时 适宜用资产基础途径进行评估 2 基于资产的企业价值评估类型 1 资产加和法 净资产价值法 NAV 就是分别求出企业各项资产的评估值并累加求和 再扣减负债评估值 得出整体企业资产评估值的一种方法 2 超额盈利资本化法 先把公司的有形资产和负债进行评估之后再加上无形资产的价值 由此确定企业权益的价值 3 清算价值法 就是用清算公司资产 并偿还公司负债后得出的现值为企业的清算价值的评估方法 3 资产基础法的特点 成本法是从资产现时重置成本的角度衡量企业的价值 成本法评估范围包括被评估企业所有可确指的资产 但不包括不可确指的无形资产 即无法反映各单项资产组合后形成的整合效应 协调效应 不宜单独运用成本法评估一个持续经营假设前提下的企业价值 成本法中对各单项资产和负债的评估 可以采用各种不同的评估方法 7 2基于资产的企业价值评估程序 1 评估前期的工作与准备 P142 2 资产勘察 P143 3 评定估算 P145 4 结论与报告 P146 回顾 资产基础法国际资产评估准则指南6指出企业价值评估中的资产基础法基本上类似于其他资产类型评估中使用的成本法 其主要思路是将以历史成本编制的企业资产负债表替换成以市场价值或其他适当现行价值编制的资产负债表 反映所有有形和无形资产和负债的价值 鉴于资产基础法的局限性 指南6明确规定除非是基于买方和卖方通常惯例的需要 资产基础法不得作为评估持续经营企业的惟一评估方法 7 3基于资产的企业价值评估方法 1 资产加和法 1 资产加和法的内涵运用资产加和法评估企业价值 实际上是将企业整体资产化整为零 对各项有形资产和无形资产及负债分别根据各自特点和企业具体情况采用适宜的评估方法进行评定估算 企业价值 所有有形资产 无形资产的价值 负债 注意 各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出 1 资产加和法 2 单项资产评估的成本法的基本原理被评估资产价值 重置成本 成新率 1 资产加和法 3 资产加和法的程序 4 第一步 取得经过审计的评估基准日或距评估基准日最近的财务报表 第二步 调整资产负债表表内项目 第三步 调整资产负债表表外项目 第四步 评估结果汇总 1 资产加和法 3 资产加和法的程序第一步 取得经过审计的评估基准日或距评估基准日最近的财务报表 经过审计的评估基准日或距评估基准日最近的财务报表是应用资产加和法评估企业价值的基础 第二步 调整资产负债表表内项目 A 固定资产折旧和无形资产摊销的估计 B 涉及减值的各类资产项目的估计 C 评估基准日与资产负债表日的差别 D 资产的增值或减值 1 资产加和法第三步 调整资产负债表表外项目 4 应用资产加和法需注意的问题 关于评估过程中涉及的资产负债表企业经审计的资产负债表是评估分析工作的起点 最终反映企业价值评估结果的也体现为资产负债表形式 二者在内容方面有着实质性的差异 关于账面价值和市场价值 账面价值 是会计上常用的一个术语 反映的是资产的账面余额与其备抵账户余额相抵后的差额 市场价值 是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后 所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额 1 资产加和法 4 应用资产加和法需注意的问题 关于商誉由于商誉无法单独辨认 因而运用资产加和法评估企业价值时不能将其列入评估范围 由于商誉的存在使企业实际价值往往与利用资产加和法评估出来的企业价值不等 关于评估人员构成除了由资产评估机构的评估人员完成主要的评估工作外 可能需要依靠不动产评估 机器设备评估或其他评估门类的专家参与工作 7 4基于资产的企业价值评估方法应用评价 1 基于资产的企业价值评估方法的优点 1 有利于确定企业各项资产 负债的价值 2 有利于企业进行并购交易的谈判 3 有利于企业价值评估报告的使用者理解报告内容 4 有利于提高企业价值评估的质量2 基于资产的企业价值评估方法的缺点 1 应用资产加和法的成本较大 2 难以反映企业组织资本的价值 3 忽视了企业各单项资产间的整合效应 一 案例背景情况 A公司是一家从事燃料乙醇研发 生产和销售的公司 通过采用小麦制粉 分离麸皮和谷朊粉工艺与1 3杂粮相结合的工艺路线生产变性燃料乙醇 年产燃料乙醇30万吨 某公司拟对其进行增资 委托评估机构对A公司的企业价值进行评估 为增资扩股行为提供价值参考依据 评估基准日为2007年6月30日 7 5案例研究 二 成本法评估程序 三 确定评估目的 对象和范围 四 确定价值类型 评估方法 价值类型 市场价值 五 收集资料 CPV收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料 从委托方 产权持有者等相关当事方获取的资料 以及从政府部门 各类专业机构和其他相关部门获取的资料 评估资料包括查询记录 询价结果 检查记录 行业资讯 分析资料 鉴定报告 专业报告及政府文件等形式 CPV应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要分析 归纳和整理 形成评定估算的依据 1 资料收集的要求 2 本项目资料清单 资产评估明细表 A公司简介 包括但不限于公司企业性质 企业历史沿革 经营业务范围及业务经营状况 财务状况 资产状况等 A公司营业执照 A公司章程或投资协议 A公司主要的权属证明文件 基准日及前3年审计报告 重要合同 发票等 近3年A公司股权转让相关资料 其他 六 现场调查 CPV执行资产评估业务 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查 CPV应当通过询问 函证 核对 监盘 勘查 检查等方式进行调查 获取评估业务需要的基础资料 了解评估对象现状 关注评估对象法律权属 CPV在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产 负债等有关内容进行逐项调查的 可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查 1 现场调查的要求 CPV通常可以通过现场观察 利用机器设备使用单位所提供的技术档案 检测报告 运行记录等历史资料 利用专业机构的检测结果 对机器设备的技术状态做出判断 必要时 CPV可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定 CPV应当关注机器设备的权属 要求委托方或者相关当事方对机器设备的权属做出承诺 CPV应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验 2 对机器设备的现场调查 一般情况下 应当对所评估的不动产进行现场调查 明确不动产存在状态并关注其权属状况 特殊情况下 如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查 CPV应当制定合理的抽样方法 并充分考虑抽样风险 对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分 应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露 对于水利工程 码头 桥涵 道路等不动产 CPV应当根据不动产的价值特性和资产特点 通过设计概算 工程图纸 竣工决算资料 定额标准等技术资料 结合对不动产的现场查看 了解不动产的结构 工程量 工程费用分摊 建设周期以及收益等情况 CPV执行不动产评估业务 应当关注不动产的相邻关系 租约限制和动产对不动产价值的影响 3 对房屋建筑物等不动产的现场调查 4 本项目现场调查 7 1 对机器设备 评估人员查阅了主要设备的竣工验收记录 运行日志 重大事故报告书 大修理和技改等技术资料和文件 并通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流 了解设备的购置合同或发票 购置日期 产地 各项费用的支出情况以及账面价值构成情况 查阅了设备的运行和故障记录 填写了设备现场勘察记录等 并注意调查了解是否有未进账的盘盈设备和已核销及报废的机器设备等 通过这些步骤比较充分地了解了设备的权属状况及运行情况 依据资产评估申报明细表 对申报资产进行现场勘察 在勘察过程中 针对不同资产的性质及特点 采取不同的勘察方法 4 本项目现场调查 续 2 对房屋建筑物进行现场勘察 房产评估人员查阅了主要房屋建筑物的预 决 算书 施工图纸 竣工结算或决算资料等资料 对表中所列各项目的房屋数量 结构类型 面积 装修情况 给排水 供电照明和构筑物的情况进行了详细了解和勘察 对企业申报的明细表中与实物不符的面积和结构类型进行了逐项纠正 对重要构筑物的结构和主要尺寸进行了勘察和核对 并根据房屋的技术状况和检修记录填写了房屋建筑物现场勘察记录表 同时核实了房屋建筑物的产权证明文件 3 对在建工程 评估人员了解了在建工程项目的概况 付款情况 目前状态及工程形象进度 并到企业财务部查阅了各工程项目的费用支付相关原始凭证 深入在建工程施工现场对在建工程进行了现场勘察 同时核实了资产的产权证明文件 4 本项目现场调查 续 4 对无形资产土地使用权 主要调查了解土地的权利状况 登记情况 土地利用状况 宗地状况等 到财务部门了解了土地的账面值构成 并逐项进行了现场勘察 5 对实物性流动资产 主要为存货 会同企业有关人员对企业申报存货的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查 对存货的申报内容和购入时间等有关情况进行了详细的核实 并会同企业存货管理人员对库存的存货进行了清查和盘点 并推算到基准日与账面值进行核对 6 对非实物资产 主要通过账务核对方式进行清查 7 对各类负债 评估人员在账务核对的基础上 调查了其内容 形成原因 发生日期 合同 并重点了解各类负债是否企业评估基准日所需实际承担的债务 通过本次清查 未发现资产盘亏 盘盈 待报废等情况 列入评估范围内的资产均可正常使用 且产权清晰 不存在产权纠纷问题 经评估人员现场清查确认 资产总额与账面值相符 5 本项目现场调查结论 七 主要资产与负债的评估 1 现金先对库存现金进行实地盘点 然后用倒推的方法 即 盘点日库存现金加 评估基准日至盘点日付出的现金数 减 评估基准日至盘点日收入的现金数 评估基准日账面值 验证评估基准日现金账面值 并与现金日记账 总账现金户余额核对相符后 确定其评估值 2 银行存款对银行存款的评估采取以企业申报银行存款余额同银行对账单相核对的办法 如有未达账项则编制银行存款余额调节表 若余额平衡相符 则以企业账面值作为评估值 1 货币资金的评估 A公司应收账款是指企业因销售商品 产品 提供劳务等 应向购货单位或接受劳务单位收取的款项 列入本次评估范围的应收账款主要为应收各单位的货款 未计提坏账准备金 评估人员查阅了相关合同 协议 原始凭证和财务账簿等资料 对大额欠款进行了函证 在核实应收账款的业务内容 账龄 往来方和金额等无误的基础上 以其可回收金额确定评估值 2 应收账款的评估 3 预付账款的评估 A公司预付账款主要为预付货款和工程款 评估人员查阅了预付账款的有关合同 凭证和账簿 并向企业财务负责人了解了预付账款形成的原因和对方信誉情况 同时对金额较大的款项寄发了询证函 经核实 预付账款账面值真实 合理 所形成的资产或权益预期能够流入企业 以核实后的账面值确认为评估值 A公司存货包括原材料 产成品 在产品和在库低值易耗品 其中原材料 产成品 在产品的构成比例较大 4 存货的评估 1 原材料 A公司原材料采用实际成本法核算 主要是乙醇公司生产过程中所消耗的各种原材料 备品备件等 其中原煤 小麦 玉米 木薯等所占的比例较大 企业存货周转速度较快 大部分材料为近期购进 评估人员根据企业提供的存货清单 核实了有关库存材料购置发票和会计凭证 了解了存货的保管 内部控制制度等 并对各项存货的库龄 实际技术状况 保管状况等进行了调查了解 经了解 企业存货管理井然有序 内部控制制度严谨 对领用零配件都有入库 领用 盘点制度并坚持定期盘点核实 评估人员对列入评估范围的存货进行了抽查盘点 用倒推方法推算到基准日数量 并用盘点数量乘以单价计算出盘点金额 未发现账实不符现象 1 原材料 续 A公司原材料的评估值以经盘点核实后的数量并参考近期市场价计算确定 案例 原材料序号3 核算内容为玉米 账面数量14480 46吨 账面单价1343 57元 吨 账面价值为19455449 59元 经进行市场询价 玉米评估基准日市场价格为1327 43元 吨 含运杂费 评估值 14480 46 1327 43 19221797 02 元 2 产成品 产成品为已完工入库待售的产品 主要包括变性燃料乙醇 燃料乙醇 浓缩蛋白 饲料 二氧化碳等 评估人员在审核产成品核算程序合理性的基础上 通过核实库存商品数量 了解库存商品的销售状况和市场售价 再结合企业提供的相关的收入 成本 费用及利润等资料分析产成品的价值 乙醇公司本次列入评估范围的产成品均销售正常 故其评估值按盘点核实后的账面数量乘以评估基准日的不含税销售单价减去税金及附加 销售费用 所得税和税后净利润的50 确定 评估值 某产品核实后的账面数量 该产品基准日不含税销售单价 1 销售税金及附加率 销售费用率 所得税率 净利润率 50 其中 销售税金及附加率 销售费用率 所得税率和净利润率按2007年1 6月经审计后的利润表并剔除其中异常项目计算 2 产成品 续 案例 变性燃料乙醇 表3 10 6 序号1 产品名称 变性燃料乙醇数量 14819 25吨现行售价 3684 50元 吨评估单价 该产品基准日不含税销售单价 1 销售税金及附加率 销售费用率 所得税率 净利润率 50 3684 50 1 0 1 08 0 16 0 3638 81元则该产品评估值 核实数量 评估单价 14819 25 3638 81 53924435 89元 3 在产品 在产品系正处于生产过程中的产品 包括制粉厂的在产品小麦和酒精厂的在产品小麦面所发生的成本支出 均属于正常的持续生产的在产品 评估人员了解到被评估企业生产经营正常 生产周期较短 而且在产品数量大 无法将其约当为产成品 也无法测算这些在产品变为产成品的后续生产成本 评估人员通过复核企业成本计算表 在产品账面余额包括已投入的材料及应分摊的人工 燃料及动力和制造费用 经核实 其料 工 费核算方法基本合理 故以经核实后的调整后数量及单价相乘确认为评估值 5 机器设备 1 机器设备概况 A公司下辖分厂10个 分别为 原粮保管处 制粉厂 谷朊粉厂 乙醇厂 蛋白饲料厂 二氧化碳厂 热电厂 水处理厂 成品库和铁路装运处 现有设备4000余台套 原粮保管处现有5000吨筒仓12台 制粉厂含小麦制粉工序和粗粮粉碎工序 其中小麦制粉车间共有设备1064台套 其中生产线3条 每条生产线日处理小麦1000吨 主要设备为磨粉机 粉碎车间共有设备269台套 其中粗粮粉碎生产线3条 每条线每小时处理原料15吨 主要设备为粉碎机 谷朊粉厂共有设备757台套 其中年产谷朊粉1 5万吨生产线四条 主要设备为旋流器及气流干燥系统 乙醇厂共有设备340台套 其中生产线一条 年产无水乙醇30万吨 主要设备有液化罐 糖化罐 发酵罐和4塔双效压差蒸馏系统 蛋白饲料厂共有设备369台套 其中干燥工序有四条生产线 每小时每条生产线生产干饲料3吨 浓缩工序共有4条独自生产线 A B单线处理清液量80 90立方米 H C D单线处理清液量为大约30 40立方米 H 二氧化碳分厂共有设备126台套 主要包括二氧化碳生产车间 冷冻车间及空压车间 二氧化碳分厂现有年产20000吨二氧化碳生产线一条 冷冻车间主要由7套螺杆制冷系统和4套溴冷机组系统组成 总装机制冷量达4 3 107万大卡 空压车间主要由5套螺杆空压机组系统和一套离心压缩机组系统组成 水处理厂共有设备250多台套 主要包括供水站 循环水站和污水处理三个生产单元 供水站供水能力为1680m3 h 循环水处理能力为30000m3 h 污水处理车间总处理水量为14000m3 d 沼气发电共两台发电机 单机设计发电量为500KWh 热电厂现有设备750台套 其中锅炉3台 汽轮机3台 汽轮发电机3台和化学制水设备一套 额定出力375吨 小时 最大出力400吨 小时 2 机器设备评估方法 本次评估采用成本法 计算公式为 评估值 重置全价 综合成新率重置全价的确定对于需要安装的设备 重置全价 设备购置价 运杂费 安装调试费 前期及其他费用 资金成本对于不需要安装的设备 重置全价 设备购置价 运杂费设备购置价的确定 非标设备购置价 主要依据 省安装工程单位综合基价 2003版 确定 通用设备 主要依据市场询价或查询万方数据出版社 2007中国机电产品报价手册 以及参考设备最新市场成交价格予以确定 2 机器设备评估方法 续 设备运杂费的确定经了解 设备运杂费包含在设备购置价中 本次评估不再考虑设备运杂费 设备安装调试费的确定设备安装调试费主要根据 省安装工程单位综合基价 2003版 来确定 前期及其他费用的确定根据 基本建设财务管理规定 财建 2002 394号 轻工业工程设计概算编制办法 QBJS10 2005 等文件取前期费用 资金成本的确定资金成本假设建设资金均匀投入 根据基准日同期银行贷款利率来确定 对一般设备按合理建设工期计算其资金成本 建设工期不足半年者不计 2020 1 29 41 可编辑 2 机器设备评估方法 续 成新率的确定主要通过对设备使用状况的现场考察 并根据各类设备的经济寿命年限 综合确定其成新率 对于价值量较大 属生产流程中重要的机器设备 采用综合成新率 即依据理论成新率和现场勘察成新率加权平均确定其综合成新率 其中 理论成新率的确定理论成新率 经济寿命年限 已使用年限 经济寿命年限 100 现场勘察成新率的确定通过现场勘察 了解设备的工作环境 使用条件 并查阅其大 中修记录及近期运行记录等了解有关设备的现有技术状况 对设备各部位分别作出评估分值 设备评估分值即为设备的现场勘察成新率 综合成新率的确定根据现场勘察结果 对理论成新率进行修正 综合成新率 理论成新率 40 勘察成新率 60 对于价值量较低的一般辅助性生产设备或办公设备 主要采用年限法 并依据现场勘察实际情况进行修正 确定成新率 2 机器设备评估方法 续 3 机器设备评估案例 酒精脱水离心机 设备简介酒精脱水离心机是乙醇生产过程中的重要设备 通过转鼓高速旋转同时产生离心力和挤压力使乙醇蒸馏后的残液固相和液相分离 分别进入下一道工序继续生产 规格型号 LW760 3040NY生产厂家 奕腾环保技术有限公司购置日期 2005年5月 重置全价的确定重置全价 设备购置价 运杂费 安装调试费 前期费用 资金成本1 设备购置价经咨询奕腾环保技术有限公司 确定本设备购置价为1850000元 含运杂费 安装调试费根据查 省安装工程单位综合基价 2003版 取设备安装费率2 前期费用根据 基本建设财务管理规定 财建 2002 394号 轻工业工程设计概算编制办法 QBJS10 2005 等文件取前期费用如下 资金成本该项目合理建设工期为1 5年 假设资金均匀投入 年贷款利息为6 75 3 机器设备评估案例 酒精脱水离心机重置全价计算表 3 机器设备评估案例 酒精脱水离心机 续 成新率的计算 依据理论成新率和现场勘察成新率加权平均确定其综合成新率 理论成新率 该设备经济耐用年限为12年 144个月 截止评估基准日已运行25个月 则 理论成新率 经济寿命年限 已使用年限 经济寿命年限 100 144 25 144 100 83 取整 3 机器设备评估案例 酒精脱水离心机 续 现场勘察成新率 3 机器设备评估案例 酒精脱水离心机 续 综合成新率 年限成新率 40 技术鉴定成新率 60 83 0 4 84 0 6 84 评估值 重置全价 综合成新率 2107000 84 1769880 元 评估值的确定 6 车辆评估方法 本次评估主要采用成本法 评估值 重置全价 综合成新率重置全价的确定重置全价 车辆购置价 车辆购置税 其它费用购置价参照当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格予以确定 成新率依据国家经贸委等国家部委联合发布的1997年 国经贸经 1997 456号 关于发布汽车报废标准的通知 2000年12月18日 国经贸资源 2000 1202号 关于调整汽车报废标准若干规定的通知 等文件之规定 对正常使用的车辆依据已使用年限和已行驶里程分别计算成新率 再根据孰低法确定理论率 然后结合现场勘察情况进行调整 如果现场勘察情况与孰低法确定成新率差异不大的 则不调整 年限成新率 规定使用年限 已使用年限 规定使用年限 100 里程成新率 规定行使里程 已行使里程 规定行使里程 100 6 车辆评估案例 别克轿车 设备简介车辆名称 别克轿车车型号 SGMT251G生产厂家 上海通用汽车有限公司启用年月 2006年7月行驶里程 42689公里 重置全价的确定 购置价 根据查询2007年6月 黑马信息 及被评估企业所在地区近期汽车市场价格信息 确定本车辆评估基准日购置价 含税 186000元 购置税 车辆购置税 186000 1 17 10 15876元扣除增值税后的10 发票价格高于最低计税价格按照发票价格计税 发票价格低于最低计税价格按最低计税价格计税 最低计税价格车购税部门保密不公开 一般车购税的算法是发票价格除以1 17 此算法仅适用于发票价格高于最低计税价格 牌照手续费 600元重置全价 186000 15876 600 202476元取整为202500元 6 车辆评估案例 别克轿车 续 成新率 理论成新率根据2000年12月18日国家五部委联合颁布的 关于调整汽车报废标准若干规定的通知 的规定 乘员9人以下 非营业性轿车使用年限为15年 经济行驶里程500000公里 至评估基准日该轿车已使用12个月 已行驶42689公里 年限成新率 180 12 180 100 93 行驶里程成新率 500000 42689 500000 100 91 根据孰低法原则 取理论成新率91 6 车辆评估案例 别克轿车 续 现场勘察成新率 6 车辆评估案例 别克轿车 续 评估值的计算 评估值 重置全价 车辆成新率 202500 91 184275元 现场勘察成新率与理论成新率比较接近 不予修正 即该车成新率取91 综合成新率 7 房屋建筑物 1 房屋建筑物概况 A公司列入评估范围的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物 构筑物及管道沟槽 房屋资产均分布在位于 省 市的厂区内 待估房屋主要由生产用房和办公用房组成 基础一般为钢筋砼独立基础 阀板基础和砖条形基础 房屋结构类型包括排架 框架 砖混 钢结构及简易结构 现浇钢筋砼梁 柱 板或预制大型屋面板 门类型包括钢门 木门 铝合金门 塑钢窗 铝合金窗 木窗等 地面包括水磨石地面 水泥地面 地砖地面等 水 电 暖等配套设施齐全 大部分房屋建成于2005年 待估构筑物主要包括罐区 储水池 曝气池 烟囱 围墙 厂区道路 井等 罐区为钢筋砼阀板桩基 水池为钢筋砼结构 围墙为砖混结构墙垛 烟囱为钢筋砼结构 路面为天然级配砂石 灰土石三合土垫层 c25 c40号混凝土面层 100 石油沥青面层 待估管道主要为厂区消防管道和给排水管道 材质为铸铁管和钢筋混凝土管 架设方式均为直埋 管径在 200 300之间 均外刷防腐漆 2 房屋建筑物评估方法 采用成本法评估 评估值 重置全价 成新率 重置全价 建安综合造价 前期费用及其他费用 资金成本建安综合造价 对于大型 价值高 重要的建 构 筑物 采用预决算调整法确定其建安综合造价 即以待估建 构 筑物决算中的工程量为基础 按现行工程预算价格 费率 将其调整为按现行计算的建安综合造价 并推算相似工程造价 对于价值量小 结构简单的建 构 筑物 采用单方造价法确定其建安综合造价 在区分不同的结构类型及使用功能的基础上 根据评估基准日及所在地正常的施工水平 施工质量和一般装修标准确定其基准单方造价 在此基础上依照建 构 筑物的个性 如不同的层高 跨度 装修情况 施工困难程度等 和现场测量的工作量对基准单方造价进行调整 最终确定单方造价标准 以此作为建安综合造价 2 房屋建筑物评估方法 续 其他费用按照30万吨燃料乙醇项目投资额 根据行业及当地建设管理部门各项费用费率标准和行政收费政策性文件 计取相关费用 合理的资金成本对于房屋建筑物 按照占用资金额 计算基数包括工程造价 其他费用 和评估基准日贷款利率计算资金成本 成新率的确定建 构 筑物的成新率采用实际观察法和理论成新率组成的综合成新率 其计算公式如下 综合成新率 实际观察法值 60 理论成新率值 40 理论成新率 房屋建筑物耐用年限 已使用年限 房屋建筑物耐用年限 100 实际观察法值根据现场勘察结果确定 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 1 房屋简介 小麦制粉车间于2005年5月建成 建筑面积21570平方米 包含变电所 辅助房和立仓 建筑结构为钢筋混凝土框架结构 网柱6 9米 层数6层 一层层高为5 4米 二层以上3 6米 一层为钢筋混凝土框架结构 二层以上墙体为轻钢结构 其中变电所 辅助房为钢筋混凝土框架结构 单跨8米 柱距6米 层高5 4米 立仓为4 4米柱网的三层钢筋混凝土框架结构 层高分别为5 4米 21 6米 第三层和制粉间第六层同一高度 小麦制粉车间的基础采用桩筏基础 桩基础 墙体为240厚多孔砖加气混凝土 楼地面为不发火花地面 屋面采用三元乙丙防水层60厚防水珍珠岩板保温 门窗为塑钢窗 外墙刷浅黄丙烯酸 内墙普通白色涂料 水电设施齐全完整 自然通风 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 2 重置全价 建筑工程造价计算表 单位 人民币万元 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 安装工程造价计算表 单位 人民币元 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 工程造价合计 26257762 869580 83 27127342 83 元 其他费用 工程造价 5 45 27127342 83 5 45 1478440 18 元 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 资金成本该建筑正常建设工期为12个月 评估基准日一年期贷款利率为6 57 故 资金成本 27127342 83 1478440 18 6 57 12 12 2 939699 97 元 重置全价 27127342 83 1478440 18 939699 97 29545500 元 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 年限法成新率该房屋2005年5月建成投入使用 截至评估基准日已使用2 16年年限法成新率 50 2 16 50 100 96 成新率 勘察法成新率 勘察成新率计算表 8 房屋建筑物评估案例 小麦制粉车间 续 评估值 评估值 重置全价 综合成新率 29545500 97 28659100 元 综合成新率 96 40 97 60 97 9 在建工程 在建工程为正在建设中或正在安装中的工程项目 包括土建工程和设备安装工程 开工时间距基准日半年内的在建项目 根据其在建工程申报金额 经账实核对后 剔除其中不合理支出的余值作为评估值 开工时间距基准日半年以上的在建项目 如账面价值中不包含资本成本 需根据合理工期和评估基准日利率加计资金成本 对于实物已在固定资产中评估 而仅在在建工程科目中核算后续尾款的项目 为避免重复计算 经核实后将其评估为零 纯费用类在建项目 经核实所发生的支付对未来将开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的 在确认其与关联的资产项目不存在重复计价的情况下 以核实后账面价值作为评估值 否则按零值处理 10 土地使用权 待估宗地位于城区边缘 征地及土地开发成本明确可求 同时 该市有基准地价成果 因此采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估 成本逼近法 假设开发法 以在待估宗地所在的区域内取得土地 开发土地所支付的各项平均费用之和为主要依据 加上一定的利息 利润和土地增值收益来确定地价 地价 土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益 1 区位修正系数 年期修正系数 A公司评估基准日共有10宗工业用地 面积799963 70平方米 均分布在A公司厂区内 已获得出让土地使用权证 待估宗地所在区域土地取得费及相关税费表 待估宗地所在区域土地取得费及相关税费为65526元 亩 即98 29元 平方米 土地开发费 土地开发费包括待估宗地红线外土地开发费和宗地红线内的开发费及土地平整费 待估宗地红线外土地开发水平达到通路 通上水 通下水 通电 通讯 五通 红线内达到场地平整 一平 的开发水平 据土地估价师调查 红线外 五通 土地开发费用按土地面积计平均在85元 m2 红线内 一平 费用按土地面积计平均在5元 m2 利息 利息 土地取得和开发费用 利息率 计息期待估宗地土地取得费 税费和宗地红线外土地开发费利息 其计息期为1年 待估宗地红线内土地开发费及平整费用利息 其计息期为0 5年利息总额 98 29 85 6 57 1 0 5 6 57 0 5 12 21元 m2 利润 综合考虑 市工业土地开发投资风险情况和 市相似行业利润率及该企业投资收益的实际情况 确定本次土地估价使用的利润率为12 利润 土地取得费及税费 宗地红线外土地开发费用 宗地红线内土地开发费及平整费用 利润率 98 29 85 5 12 22 59元 m2 土地增值收益 待估宗地所在区域工业用地无限使用年期的土地市场价格与成本价格的差额一般为15 25 即土地增值收益率一般在15 25 之间 考虑估价对象在区域内的区位条件 本次土地估价确定待估宗地所在区域工业用地土地增值收益率取20 土地增值收益 土地取得费及税费 宗地红线外土地开发费 宗地红线内土地平整费 利息 利润 土地增值收益率 98 29 85 5 12 21 22 59 20 44 62元 m2 无限使用年期宗地价 待估宗地无限使用年期的地价 土地取得费及税费 宗地红线外土地开发费 宗地红线内土地平整费 利息 利润 土地增值收益 98 29 85 5 12 21 22 59 44 62 267 71元 m2 年期修正 本次评估估价对象土地剩余使用年期为46 7年 故需进行年期修正 宗地的单位价格 Ky 1 1 1 土地还原利率 46 7 1 1 1 8 46 7 0 9725年期修正后的地价V 年期修正前的地价 年期修正系数 267 37 0 9725 260 02元 m2 基准地价系数修正法评估值 宗地地价 宗地面积宗地地价 基准地价 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 1 区域因素及个别因素修正系数 基准地价 Vj 的确定待估宗地位于工业三级用地范围内 该基准地价为155元 平方米 本次评估所引用的基准地价是指基准日为2003年1月1日 各土地级别或均质区域内的 在现状平均土地开发程度和平均容积率下 同一用途的完整土地使用权的平均价格 各类用地的使用权均为法定最高使用年限 基准地价系数修正法 续 区域因素与个别因素修正系数 基准地价系数修正法 续 期日修正 Kt 修正系数Kt 1 149 年期修正 Ky 年期修正系数 1 1 1 r m 1 1 1 r n 其中 r为土地还原利率 取8 m为待估宗地可使用年期 为46 7年n为该用途土地法定最高出让年限 出让工业用地为50年待估宗地年期修正系数为0 9937 容积率修正 Kr 容积率是指建筑物的总建筑面积与总土地面积之比 对于城市市区内工业用地来说 容积率