物业管理基本制度与政策.ppt

1 物业管理基本制度与政策 2 第一章物业管理概述 第一节物业管理的概念一 物业管理的概念物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 3 一 物业管理定义的理解1 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2 物业管理活动的基础是物业服务合同3 物业管理的内容是对物业进行维修 养护 管理 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 4 二 物业管理条例 调整的范围1 条例 既调整住宅物业的物业管理活动 也调整非住宅物业的物业管理活动2 条例 的适用范围 既包括城市 也涵盖乡村 5 三 物业管理的市场化特征1 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3 物业管理活动应当遵循市场原则4 非市场性的房屋管理不属于物业管理 6 二 物业管理的特征 一 社会化 物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 二 专业化 专业的人员配备 专门的组织机构专门的管理工具设备 科学规范的管理措施和工作程序 现代管理科学和先进维修养护技术 三 市场化 通过竞争和商品经营方式实现的商业行为就是市场化 双向选择等价有偿是市场化的集中体现 7 第二节我国物业管理的产生和发展 一 我国物业管理的产生随着住房商品化的深入开展 如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋 既是广大群众的迫切要求 也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务 1981年3月10日 深圳市第一家涉外商品房管理的公司 深圳市物业管理公司挂牌成立 随后 南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司 8 二 我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立 标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步 1993年 深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规 深圳市经济特区住宅小区物业管理条例 以地方立法的方式对物业管理进行制度规范 建设部在总结深圳和广州经验的基础上 于1994年颁布了 城市新建住宅小区管理办法 明确要求 住宅小区应当逐步推行社会化 专业化的管理模式 由物业管理公司统一实施专业化管理 该办法颁布后 各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行 9 早在1993年 深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度 1999年 建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议 推广深圳物业管理项目招投标制度和经验 从1995年开始 建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动 激发了各地提高物业管理水平的热情 创建了一批又一批 全国物业管理优秀示范小区 取得了丰硕的成果 2000年 中国物业管理协会成立 对加强行业指导和行业自律起到了重要作用 实践证明 物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上 发展成为与我国社会 经济协调发展 与广大人民生活 工作息息相关的一个新兴行业 10 三 物业管理在社会经济中的地位和作用 一 实施物业管理有利于促进经济增长 二 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 三 实施物业管理有利于增加就业 四 实施物业管理有利于维护社区稳定 五 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展 11 第三节 物业管理条例 一 条例 的立法过程 一 收集有关资料 了解国内外物业管理的立法情况 二 开展立法调研 掌握第一手材料 三 进行专家论证 研讨立法中的难点问题 四 广泛征求意见 以求彰显民意 12 二 条例 的指导思想和立法原则 条例 的立法指导思想 主要表现在以下三个方面 一是保护业主的财产权益 协调单个业主与全体业主的共同利益关系 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体 是服务与被服务的关系 三是强调业主与物业管理企业通过公平 公开和协商方式处理物业管理事项 13 条例 在立法过程中主要遵循以下几个基本原则 一 物业管理权利和财产权利相对应的原则 二 维护全体业主合法权益的原则 三 现实性与前瞻性有机结合的原则 14 三 条例 创设的法律制度 一 七项基本制度1 业主大会制度2 业主公约制度3 前期物业管理招投标制度4 物业承接查验制度5 物业管理企业资质管理制度6 物业管理从业人员职业资格制度7 住宅专项维修资金制度 15 二 涉及的几个方面1 尊重和维护业主的财产权利2 建立业主民主协商 自我管理 平衡利益的机制3 条例 和有关法律法规共同规范物业管理活动4 妥善处理政府和市场的关系 16 四 条例 主要内容简介 一 总则 二 业主及业主大会 三 前期物业管理 四 物业管理服务 五 物业的使用与维护 六 法律责任 17 五 条例 确立的基本法律关系 一 业主相互之间的关系 二 物业管理企业和业主之间的关系 三 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 四 供水供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 五 社区居委会与业主 业主大会以及物业管理企业的关系 六 物业管理各方主体与政府之间的关系 18 第二章物业管理服务 第一节物业管理服务的特点和内容一 物业管理服务的特点 物业管理服务的公共性和综合性 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性 19 二 物业管理服务的内容 公共性服务 1 房屋共用部位的维修养护与管理2 房屋共用设施设备的维修养护与管理3 物业区域内共用设施设备的维修养护管理4 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5 物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务6 物业装饰装修管理服务7 物业档案资料的管理8 专项维修资金的代管服务 20 物业服务合同约定以外的服务 服务报酬双方约定 1 不是物业管理企业的法定义务2 服务事项另行约定3 是一种有偿服务 21 三 物业管理服务标准 服务内容界定六个方面1 物业管理服务的基本要求2 房屋管理3 共用设施设备维修养护4 协助维护公共秩序5 保洁服务6 绿化养护管理 22 一 二 三级服务标准的主要区别项目一级二级三级1 基本要求24小时服务电话16小时8小时急修半小时1小时约定时间满意率80 75 70 2 房屋管理 巡查房屋单元楼梯通道共用部位门窗玻璃记录维修1次 日1次 三日1次 周3 共用设施设装修时巡查备维修养护1次 日1次 三日至少二次有平面图有平面图无平面图主要路口有标志无无 23 载人电梯工作24小时6一246一24设备房整洁通风无跑冒滴漏和鼠害同一级无要求小区道路平整 路灯楼道灯完好率 95 90 80 4 公共秩序主要出入口24小时小区2424小时站岗值勤小时值勤重要区域部位巡查1次 时1次 2时1次 3时安全监督设施24小时监控无无进出车辆证卡管理登记无装修家政人员临时出入证登记无 24 5 保洁高层按层设垃圾桶按幢设垃圾桶多层按幢有收集点清运2次 日1次 日1次 日袋装化保持清洁无异味路场绿地清扫2次 日1次 日1次 日厅楼道清扫2次 日1次 日1次 日拖1次 周2次 半月共用厅拖1次 日扶手擦1次 日2次 周共用部位玻璃1次 周1次 月1次 季路灯楼道灯1次 月1次 季1次 半年 25 公共雨污水管道疏通1次 年1次 年1次 年雨污水井检查1次 月1次 季1次 半年化粪池检查1次 月1次 2月1次 季掏1次 半年1次 年1次 年定期进行消毒灭虫除害同一级6 绿化有专业人员有专业人员无要求浇灌喷洒药物等定期及时标准为普通商品用房 经济实用住房 房改房 集资建房 廉租住房等普通住宅 26 第二节物业服务收费一 物业服务收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应二 物业服务收费定价形式 政府指导价 市场调节价三 物业服务收费形式 包干制 酬金制 27 四 物业管理服务成本构成 包干制 1 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等2 物业共用部位共用设施设备日常运行维护费3 物业管理区域清洁卫生费4 物业管理区域绿化养护费5 物业管理区域秩序维护费6 办公费用7 物业管理企业固定资产折旧8 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险9 经业主同意的其他费用 28 五 物业服务费的缴纳和督促1 非业主使用人的交费责任2 未交付房屋的交费主体3 业主委员会对欠费业主的督促义务六 代收代交费用供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等费用向最终用户收取 不收手续费 29 第三节物业服务合同一 物业服务合同主要内容1 物业管理事项 协商一致的物业服务具体内容2 物业服务质量 物业管理服务等级标准3 物业服务费用 收费形式标准酬金数额取费比例交费时间交费方式及结算方式等4 双方的权利义务5 专项维修资金的管理与使用6 物业管理用房7 合同期限8 违约责任 30 二 前期物业服务合同 前期物业服务合同的特征1 前期物业服务合同具有过渡性2 前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订3 前期物业服务合同是要式合同 前期物业服务合同的时效1 可以约定期限2 是一种附终止条件的合同 31 前期物业服务合同的主要内容1 合同当事人与物业的基本情况2 物业服务内容与质量3 物业服务收费方式4 物业经营管理活动的内容5 物业的承接查验6 物业的使用与维护7 专项维修资金8 违约责任9 其他事项 32 三 物业管理企业的义务 物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1 业主违反物业管理区域秩序的主要表现 侵占公共场地私搭乱建损坏居住环境 违规装修拆改房屋结构设备设施造成财产损害和安全隐患 安装设备设施侵犯相关业主正当权益 违反规定饲养宠物损害环境影响相邻业主生活 经营活动污染环境噪声超标给相邻业主生活和经营造成损害 33 使用房屋阳台荷载超标 给相邻业主造成安全隐患 使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险物品给相邻业主造成安全隐患 占用房屋共用露台门厅或公共通道影响他人使用和通行 阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮损坏业主正当权益 其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为 34 2 维护物业管理区域秩序的主要方式 履行告之义务 履行制止义务 履行报告义务3 业主违反物业管理秩序的法律责任侵害相邻权的法律责任 供水排水通行通风采光给相邻方造成妨碍或损失应停止侵害排除妨碍赔偿损失 损坏国家集体或他人财产应恢复原状或折价赔偿或赔偿损失 装饰装修管理办法规定少数业主不遵守物业管理秩序造成人身财产损害物业公司履行义务或通过行政投诉司法起诉 35 物业管理区域的安全防范协助义务1 物业管理企业在安全事故中的义 发生安全事故时要立即采取应急措施避免扩大损失 及时向有关行政管理部门报告事故 协助做好救助工作2 物业保安人员的职责维护物业管理区域内的公共秩序 为业主提供良好的生活环境 36 四 物业管理企业的责任物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任合同责任非法定责任 依法 民法通则 合同法 刑法以及条例 相应 一是根据不同情况承担不同类型责任 如违约责任侵权责任 违反行政管理秩序 承担行政责任 构成犯罪承担刑事责任 二是根据物业服务合同的不同约定 承担不同的责任 37 第四节物业使用与维护一 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变满足业主正常生产生活需求所必需 确需改变用途经业主大会同意报政府规划部门批准后实施 二 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用挖掘无论业主或物业管理企业临时占用挖掘道路场地均应征得对方同意并在约定期限内恢复原状三 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四 业主装饰装修房屋应当依法规范 38 五 利用物业共用部位 共用设施设备经营应当遵守有关规定 条例 关于利用物业共用部位共用设施设备进行经营 主要作三方面的规定 1 原则规定了利用物业共用部位共用设施设备进行经营的办理程序 征得相关业主同意征得业主委员会同意征得物业管理企业同意2 明确相关业主业主大会物业管理企业对利用物业共用部位共用设施设备进行经营的事前否决权3 确定业主由于物业共用部位共用设施设备经营所得收益的使用方向 优先用于补充住宅专项维修资金 可按业主大会的决定使用 39 第三章物业管理的基本制度 第一节业主大会制度 条例 确立了业主大会和业主委员会并存 业主大会决策业主委员会执行的制度规定物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 业主委员会作为业主大会的执行机构可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 但重大决定只能由业主大会作出 但不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动 40 一 业主 业主的概念 房屋的所有权人 房屋所有权证书持有人 房屋共有权证书持有人 待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人 41 业主的权利1 按服务合同约定接受物业管理企业提供的服务2 提议召开业主大会就物业管理事项提出建议3 提出制定修改业主公约业主大会议事规则建议4 参加业主大会会议行使投票权5 选举业主委员会委员并享有被选举权6 监督业主委员会的工作7 监督物业管理企业履行物业服务合同8 对物业共用部位共同设施设备和相关场地享有知情权和监督权9 监督物业共用部位共同设施设备专项维修资金管理和使用10 法律法规规定的其他权利 42 业主的义务1 遵守业主公约业主大会议事规则2 遵守物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生维护的规章制度3 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4 按照国家有关规定交纳专项维修资金5 按时交纳物业服务费用6 法律 法规规定的其他义务 43 二 业主大会 组成和性质 物业区域内全体业主组成 代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益 有权依据法律法规的规定和业主公约的约定决定物业区域内一切物业管理事项 业主大会筹备 在物业所在地房地产主管和街道办事处指导下由业主代表建设单位组成筹备组 成员名单确定后书面公告 其工作内容 大会召开时间地点形式内容 草拟议事规则和业主公约 确定业主身份投票权 业主委员会委员候选人产生办法名单 做好召开首次业主大会的其他准备工作 44 业主大会职责1 制订修改业主公约和业主大会议事规则2 选举更换业主委员会委员监督业主委员会工作3 选聘解聘物业管理企业4 决定专项维修资金使用续筹方案并监督实施5 制定修改物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度6 法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 45 业主大会活动规则1 定期会议和临时会议 由业主委员会组织召开 定期会议 议事规则 确定 临时会议 20 以上业主提议 发生重大事故或紧急事件需处理 其他 业主委员会需提前十五日通会议材料以书面形式公告 同时告之区域内居民委员会 2 业主代理人 书面委托 代表人 业主大会召开形式 集体讨论 书面征求意见 书面投票表决 3 业主大会表决效力 一般决定 实行简单多数表决原则投票权1 2以上通过 专项维修资金使用或续筹 改建重建建筑物及其附属设施实行特别多数表决原则投票权2 3 46 三 业主委员会性质职责 性质 业主大会选举产生常设执行机构对业主大会负责执行业主大会交办各项物业管理事项 职责 1 召开业主大会会议报告物业管理的实施情况2 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3 及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4 监督管理规约的实施5 业主大会赋予的其他职责 47 业主委员会委员的资格条件1 本区内具有完全民事行为能力的业主2 遵守国家有关法律法规3 遵守业主大会议事规则 业主公约 模范履行业主义务4 热心公益事业 责任心强 公正廉洁 具有社会公信力5 具有一定组织能力6 具有必要的工作时间 48 业主委员会委员的资格终止1 因物业转让 灭失等原因不再是业主的2 无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3 因疾病等原因丧失履行职责能力的4 有犯罪行为的5 以书面形式向业主大会提出辞呈的6 拒不履行业主义务的7 其他原因不宜再担任业主委员会委员的 49 第二节管理规约制度一 管理规约 概念 由全体业主共同制定规定业主在物业管理区域内有关物业使用维护管理等涉及业主共同利益事项的对全体业主具有普遍约束力的以书面形式订立的自律性规范 内容 1 有关物业的使用维护管理2 业主的共同利益3 业主应当履行的义务4 违反公约应当承担的责任 管理规约法律效力 对全体业主具有约束力 50 二 临时管理规约内容1 物业的自然情况和权属情况2 业主使用物业应当遵守的规则 遵守相邻权规定 遵守房屋装饰装修规定 共用部位共用设施设备的使用规定 使用物业的禁止性规定3 维修养护物业应当遵守的规则 相互配合协助 涉及公共利益公共安全维修养护 保修专项资金4 涉及业主共同利益事项 管理权收费权经营权5 违约责任 51 第三节前期物业管理招投标制度一 前期物业管理招投标概念意义原则 概念 业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业 物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动 建设单位选聘物业管理企业的称前期物业管理招标投标 意义 将有序的竞争机制引入交易过程1 可选择报价低技术力量强管理行为规范信誉好服务质量有保障企业中标节省费用保证质量2 有利于遏制协议选聘企业各种不正当竞争行为3 有利于创造物业管理公平的市场竞争环境体现了机会均等的市场原则 52 前期物业管理招投标的原则公开 公平 公正 诚实信用 前期物业管理招投标的强制性规定住宅物业的建设单位应当以招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业 投标人少于3个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 53 二 前期物业管理项目招标规则 招标原则1 不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2 不得对潜在投标人实行歧视待遇3 不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求 招标形式1 公开招标2 邀请招标 54 三 投标文件应当包括的内容1 投标函2 投标报价3 物业管理方案4 招标文件要求提供的其他材料四 评标规则1 评标委员会可用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明2 评标委员会可要求投标人进行现场答辩 综合评分 评标活动保密依标准评审比较对结果签字确认3 经评审所有不符合要求可全否决重新招标4 评标后向招标人提出书面评标报告推荐不超3名有排序的合格的中标候选人 55 第四节物业承接查验制度一 物业承接查验制度的意义1 有利于明确各方的责权利 对维护建设单位 业主和物业管理企业的正当权益 避免矛盾纠纷都具有重要的保障作用2 可督促建设单位根据规划设计标准和售房约定重视物业共用部位共用设施设备的建设 对提高建设质量保障业主财产权益具有重要意义3 可弥补业主大会缺位弊端加强物业建设与物业管理的衔接保障开展物业管理的必备条件 新老物业交接查验有利于界定共用部位设施设备的管理责任 56 二 物业承接查验内容 物业管理资料移交1 竣工验收资料 竣工总平面图 单体建筑 结构设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图2 技术资料 设备设施的安装 使用和维护保养等资料3 物业质量保修文件和物业使用说明文件4 物业管理所必需的其他资料 如物业规划 建设有关资料 房屋产权权属资料 工程验收的各种签证 记录 证明等 57 物业现场验收1 物业共用部位共用设施设备验收 给水暖气管线打压实验 阀门是否灵活 配件支架齐全完好 排水通畅 仪表仪器齐全完好设备设施符合国家安全标准 消防采暖电梯等须有专业验收合格证书 空调发电机电梯机房高压泵房等高噪音设备设施有环保验收合格证 检查沟 井等附属设施是否符合规定要求 58 2 物业管理区域环境验收 道路围墙完整甬路与大市政主干道正确接通 临时设施及临时用房拆除清理干净场地平整 物业区域建立垃圾存放处或垃圾中转站 停车场符合交管部门要求有交通标志和减速设施 绿化符合设计要求 草坪 花卉 乔灌木长势良好 无病虫害 59 三 物业保修责任的法律规定 条例 第31条规定 建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围 承担物业的保修责任 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷予以保证修复的责任 建筑法 建筑工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 有明确规定 建设单位交付新建商品住宅时必须提 住宅质量保证书 住宅使用说明书 后讲 60 第五节物业管理企业资质管理制度一 物业管理企业资质管理的必要性1 针对我国物业管理的发展现状 有必要加强对物业管理企业的资质管理 把好市场准入关 2 针对物业管理企业的管理服务特性 有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度 3 针对物业管理的专业特性 需要实行企业资质审批制度 61 二 物业管理企业的资质等级1 资质一级企业 1 注册资本人民币500万元以上 2 物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人其中中级以上职称人员不少于20人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两类以上物业 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 管理多层住宅200万平方米高层100万平方米独立住宅 别墅 15万平方米办公楼宇 工业厂房及其他物业50万平方米 5 建立并严格执行服务质量服务收费等企业管理制度和标准建立企业信用档案系统 有优良的经营管理业绩 62 2 资质二级企业 1 注册资本人民币300万元以上 2 物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人其中中级以上职称人员不少于10人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两类以上物业并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 管理多层住宅100万平米高层50万平米独立住宅 别墅 8万平米办公楼宇工业厂房及其他物业20万平米 5 建立并严格执行服务质量服务收费等企业管理制度和标准建立企业信用档案系统有良好的经营管理业绩 63 3 资质三级企业 1 注册资本50万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人 其中中级以上职称人员不少于5人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 有委托的物业管理项目 5 建立并严格执行服务质量 服务收费等企业管理制度和标准 建立企业信用档案系统 有优良的经营管理业绩 64 三 资质证书的颁发和管理一级由国务院建设主管部门负责颁发二级由省自治区建设主管部门负责颁发 直辖市房地产主管部门负责二 三级颁发 设区的市房地产主管部门负责三级颁发四 资质等级与项目承接1 一级可承接各种物业管理项目2 二级可承接30万平米以下住宅和8万平米以下非住宅项目物业管理业务3 三级可承接20万平米以下住宅和5万平米以下非住宅项目物业管理业务 65 五 物业管理企业资质等级的管理程序1 新设立申请 自领取营业执照之日起30日内持下列文件向工商注册地房地产主管部门申请 营业执照 企业章程 验资证明 法人身份证明 专业人员职业资格证书和劳动合同 管理和技术人员职称证书和劳动合同按最低等级核定一年期2 资质等级核定 企业资质等级申报表 营业执照 资质证书正副本 专业人员职业资格证书和劳动合同 管理和技术人员职称证书和劳动合同 工程财务负责人职称证书和劳动合同 物业服务合同复印件 物业管理业绩材料 受理审查期20工作日 66 3 不得批准资质的违规行为 聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理 将管理区域内全部物业管理业务一并委托他人 挪用专项维修资金 擅自改变物业管理用房用途 擅自改变物业区域内公共建筑公共设施用途 擅自挖堀占用区内道路场地损害业主共同利益 擅自利用物业共用部位共用设施设备进行经营 合同终止不按规定移交管理用房和有关资料 招投标人相互串通以不正当手段谋取中标 不履行合同业主投诉多经查证属实 超越资质等级承接物业管理业务 出租出借转让资质证书 发生重大责任事故 67 4 物业管理企业资质等级变更注销和撒销 企业名称法人变更应在办理变更手续后30日内到原资质审批部门办理资质证书变更手续 企业分立合并应在工商办理手续后30日内到原资质审批部门办理注销并重新核定资质 企业破产歇业终止物业管理活动应在办理营业执照注销手续后15日内到原资质审批部门注销 违规审批资质证书根据利害关系请求可撤消5 物业管理企业资质年检不合格应注销资质证书年检结果向社会公布 68 六 物业管理企业违规行为的行政处罚1 企业超越资质等级承接物业管理业务由县级以上政府房地产主管部门予以警告限期改正并处1万元以上3万元以下罚款2 无正当理由不参加年检由资质审批部门责令限期改正可处1万元以上3万元以下罚款3 企业出租出借转让资质证书由县级以上政府房地产主管部门予以警告限期改正并处1万元以上3万元以下罚款4 企业不按本办法规定及时办理资质变更手续由县级以上政府房地产主管部门责令限期改正可处2万元以下罚款 69 第六节物业管理从业人员职业资格制度一 物业管理从业人员职业素质 职业道德 守法 诚信 尽职尽责 努力学习掌握专业技能 职业素养 自信自强 积极向上 奋发努力坚忍不拔 诚恳待人 服务热情 文明礼貌 着装整洁二 物业管理从业人员职业资格 职业资格 从业资格 执业资格 执业资格考试 职业资格证书 从业资格证书 执业资格证书 执业资格注册 70 三 建立物业管理从业人员职业资格制度现实意义1 是贯彻落实国家要求规范发展物业管理业的需要2 对物业管理从业人员实行职业资格制度是物业管理行业特殊性的需要3 对物业管理从业人员实行职业资格制度是发挥物业管理社会效益的需要4 对物业管理从业人员实行职业资格制度是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要 71 四 物业管理师制度的相关规定1 物业管理师制度 我国对从事物业管理工作的专业管理人员 实行职业准入制度并纳入全国专业技术职业资格证书系列 建设部人事部共同负责实施2 物业管理师资格考试 建设部负责拟定考试科目大纲命题建立管理试题库 人事部审定并组织实施3 物业管理师注册 初始注册 取得 资格证书 受聘一物业企业方可申请注册提交初始注册申请表资格证书劳动合同 五日内补齐材料十日内核发注册证书 延续注册 变更注册 不予注册 注销注册 72 4 物业管理师执业 物业管理项目负责人应当由物业管理师担任 每年接受继续教育时间不少于40小时 物业管理关键性文件必须由物业管理师签字后实施并同时承担相应法律责任物业管理师执业能力 掌握物业管理建筑工程房地产开发与经营知识 具有一定的经济学 管理学 社会学 心理学等相关学科的知识 能熟练运用物业管理相关法律法规和有关规定 具有丰富的物业管理实践经验 73 物业管理师执业范围 制定并组织实施物业管理方案 审定并监督执行物业管理财务预算 查验物业共用部位共用设施设备和有关资料 负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修养护与管理 维护物业管理区域内环境卫生和秩序 法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项 74 第七节住宅专项维修资金制度一 住宅专项维修资金的定义1 住宅专项维修资金 专项用于住房共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金2 住宅共用部位共用设施设备主要包括 住宅区全体业主共同所有的部位和设施设备 单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备 单幢住宅及与之相连的非住宅物业的全体业主共同所有的部位和设施设备 75 二 商品住宅专项维修资金的交存1 专项维修资金由业主交存属业主所有2 业主在办理住宅权属登记前首次费用交至代管单位3 首交标准当地住宅建安造价5 至8 省市制定4 业主专项维修资金暂由当地房地产主管部门代管5 业主大会成立可依法变更代管大会决定30日内移交6 资金存于银行按小区设总账幢设明细账核算到户7 业主分户账面余额不足首交30 业主应及时续交8 房屋过户业主应向受让人说明交存和结余同时过户 76 三 公有住宅维修资金1 由业主和售房单位共同交存 业主交存部分属业主所有 售房款提取部分属售房单位所有2 业主首交为当地成本价2 售房单位按多层不超20 高层30 从售房款中一次性提取3 售房单位在收到房款之日起30日内按应提资金交予代收代管单位4 专项资金按售房单位财务隶属关系由同级财政或其委托单位代收代管5 专项资金存入银行按售房单位设账按幢核算 77 四 以下费用不得从住宅专项维修资金中列支1 依法由建设单位承担的住房共用部位共用设施设备维修更新改造费用2 依法应由相关单位承担的供水供电供气供热通讯有线电视等管线和设施设备的维修养护费用3 人为损坏住房共用部位共用设施设备所需的恢复费用4 根据服务合同约定应由物业管理企业从物业服务费用支出的共用部位共用设施设备的维修养护费用 78 五 住宅专项维修资金的监管 代收代管单位的义务1 房屋灭失后应按以下规定返回住宅专项维修资金 该房屋分户账中结余住宅专项维修资金返还业主 公有住房售房单位交存余额返还售房单位售房单不存在按财务隶属关系收缴同级国库统筹管理2 应接受业主咨询查询并定期公布资金交存使用和增值收益等情况3 应依法接受审计部门的审计监督 79 挪用住宅专项维修资金的法律责任1 代收代管单位挪用住宅专项维修资金的由县级以上政府房地产主管部门追回没收违法所得可并处金额2倍以下罚款 构成犯罪追究有关人员刑事责任2 物业管理企业挪用住宅专项维修资金情节严重除按前款处罚外还应由颁发资质证书部门吊销资质证书3 建设 房地产 主管部门挪用专项资金由上级主管收回对直接主管和责任人给予处分构成犯罪的依法追究刑事责任 80 第四章房地产相关制度和政策 第一节房地产开发经营管理一 房地产开发企业市场活动规则规范房地产开发企业的市场活动维护市场有序竞争设立资质等级制度 一级资质房地产开发企业可在全国承揽房地产开发项目 二级及二级资质以下可承担建筑面积25万平米以下开发建设项目 无资质从事开发超越资质等级开发经营骗取资质证书涂改出租出借转让出卖资质证书均会受到相应行政处罚 81 二 房地产开发项目的规划设计审定规划管理的主要方式是依据 城市规划法 审批核发 一书两证 1 建设项目选址意见书 项目选址的土地权属情况 拟建工程说明 建筑位置使用性质高度面积等 界址地形图含建筑工程用地相邻单位及建筑2 建设用地规划许可证 市府征地批复或国土部门对选址用地范围数量 规划部门审定的设计方案3 建设工程规划许可证 按审定设计方案提供各类工程设计图和有关文件 82 三 房地产开发项目管理制度1 按土地使用权出让合同设定条件和国家划拔土地的用地要求开发利用土地2 开发项目资本金占总投资比例不得低于20 3 应统筹安排配套基础设施按先地下后地上原则4 按土地使用权出让合同约定动工期限超过1年未动工政府征收相当于土地出让金20 以下土地闲置费超过2年未动工建设政府无偿收回土地使用权5 转让房地产开发项目应当符合法定条件 取得土地使用权证书 房屋建设必须完成开发投资总额25 以上 成片开发有用地条件变更手续完30日备案 83 6 转让房地产项目时尚未完成拆迁补偿安置的 原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务随之转移给受让人 项目转让人应当书面通知被拆迁人 7 房地产开发项目应当符合法律法规规定的建筑工程质量 安全标准和技术规范 同时 建设 勘察 设计 施工 监理等单位 依照法律 法规及合同约定承担开发项目的质量责任8 房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用 84 四 房地产开发施工管理制度1 项目报建与施工许可证制度 巳办理该建筑工程用地批准手续 城市规划区内已办建设工程规划许可证 场地具备施工条件拆迁进度符合施工要求 已确定有效的施工企业 有满足施工需要按规定审查的施工图纸和文件 有保证工程质量和安全的具体措施 按规定应委托监理的工程已委托监理 建设资金已落实 85 2 建筑工程质量管理制度 建设单位应依法对工程建设项目的勘察设计施工监理以及设备材料等采购进行招标并不得将建设工程肢解发包 建设单位应向勘察设计施工监理等单位提供真实准确齐全的建设工程原始资料 建设单位在领取施工许可证或开工报告前应按国家有关规定办理工程质量监督手续 86 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标 不得任意压缩合理工期 不得明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准 降低建设工程质量 不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料建筑构配件和设备不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料建筑构配件和设备 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程 建设单位应在施工前委托原设计单位或具有相应资质设计单位提出设计方案 无设计方案不得施工 87 3 工程竣工验收备案制度 县级以上政府建设部门对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度 合格15日内 提交资料 工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 法律行政法规规定应由规划公安消防环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件 施工单位签署的工程质量保修书 法规规章规定必须提供的其他文件商品住宅还应提交 住宅质量保证书 住宅使用说明书 88 第三节房地产转让管理一 房地产转让 指房地产权利人通过买卖赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种 无偿转让含继承和赠予有偿转让含买卖交换以及其他合法方式发生的房地产转让 1 以房地产作价入股与他人成立企业法人变更2 一方提供土地使用权他方提供资金合资合作3 企业被收购兼并合并房地产权属随之转移4 以房地产抵债的 89 二 土地使用权处理原则 以出让方式取得土地使用权的房地产转让1 以出让方式取得土地使用权房地产转让时应符合下列条件 按出让合同约定巳支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发属房建工程完成开发投资总额25 以上 属成片开发土地的形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋巳建成应持房屋所有权证 90 2 对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移土地使用权使用年限为原出让合同约定年限减去原使用者巳使用年限后的剩余年限 同时 对受让人改变土地用途的必取得原出让方和市县政府规划行政主管同意签订土地使用权出让合同变更协议或重签土地使用权出让合同相应调整土地使用权出让金 91 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让1 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产应当取得政府批准或符合政府规定可以转让房地产的制度和政策由受让方办理土地使用权出让手续由受让方依国家规定缴纳土地使用权出让金政府按国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的转让方应按国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 92 2 属下列之一经批准可不办理出让手续但应将转让收益中土地收益上缴国家按国务院规定办理 经规划部门批准转让规定可使用划拨土地项目 私有住宅转让后仍用于居住的 按国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 转让暂时难以确定土地使用权用途年限和其他 根据城市规划土地使用权不宜出让的 县以上政府规定暂时无法或不需采取出让方式转让房地产再转让需办出让手续补交出让金应扣除已缴纳的土地收益 93 三 禁止转让的规定1 达不到法定条件的房地产不得转让2 司法和行政机关依法裁定决定查封或以其他形式限制房地产权利的 权力限制期不得转让3 依法收回土地使用权的4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的5 权属有争议的6 未依法登记领取权属证书的7 法律行政法规规定禁止转让的其他情形 94 第四节商品房销售管理一 商品房预售条件1 巳交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书2 持有建设工程规划许可证3 按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并巳经确定施工进度和竣工交付日期4 开发企业向城市县人民政府房地产管理部门办理预售登记取得 商品房预售许可证 95 二 房地产开发企业申请预售许可应提交证件资料1 商品房预售许可申请表2 开发企业的 营业执照 和资质证书3 土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证4 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明5 工程施工合同及关于施工进度的说明6 商品房预售方案 商品房位置面积竣工交付日期等内容 并应附预售商品房分层平面图 96 三 商品房预售管理程序1 预售商品房前应办理预售许可证未取得 商品房预售许可证 不得进行商品房预售2 房地产开发企业申请预售许可应提交有关证件和资料3 房地产开发企业预售时应向购房人出示 商品房预售许可证 售楼广告和说明书应当载明 商品房预售许可证 的批准文号4 房地产开发企业预售商品房应与预购人签订商品房预售合同并于30日内到土地部门备案5 预购人在房屋交付90日内办理权属登记开发企业协助提供证明文件无特殊约定开发企业承担违约责任 97 四 商品房现售条件1 企业应具有法人营业执照和开发企业资质证书2 取得土地使用权证或使用土地的批准文件3 持有建设工程规划许可证和施工许可证4 巳通过竣工验收5 拆迁安置已经落实6 供水供电供热燃气通信等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期7 物业管理方案已经落实 98 五 商品房销售原则1 商品住宅按套销售不得分割拆零销售2 商品房销售时开发企业若已选聘了物业管理企业买受人应在订立买卖合同时同时订立物业管理协议3 房地产开发企业不得在未解除商品买卖合同前将合同标的物的商品房再行销售给他人4 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房 房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房5 商品房广告宣传内容真实合法科学准确明示事项应在买卖合同中约定 99 六 商品房销售争议解决规则 面积争议 按平面图套型与图纸不一致误差超出约定范围可退房或重新核定总价款 退房的由开发企业承担违约责任 设计变更争议 规划设计变更影响质量使用功能变更开发企业应在变更确立10日内书面通知买受人 买受人在通知送达后15日内书面确定是否退房否则视同接受 面积差异签补充协议 开发企业未在规定时限通过买受人有权退房并由开发企业承担违约责任 房屋交付时间与质量争议 附后 100 1 交付时间 按期交付 未按期交付开发企业承担违约责任 因不可抗力或合同中约定其他原因开发企业应及时告知买起人2 交付质量与保修责任开发企业向买起人提供 住宅质量保证书 住宅使用说明书 房地产开发企业应对所售商品房承担质量保修责任 附后 3 住宅质量保证书 住宅使用说明书 101 住宅质量保证书 内容1 工程质量监督部门核验的质量等级2 地基基础和主体结构在合理使用寿命承担保修3 正常使用情况下各部位部件保修内容与保修期 屋面防水3年 墙面厨房卫生间地面地下室管管渗漏1年 墙面顶棚抹灰层脱落1年 地面空鼓开裂大面积起砂1年 门窗翘裂五金件损坏1年 管道堵塞2个月 供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 卫生洁具1年 灯具电器开关6个月 其他部位部件房地产企业和用户自行约定4用户报修答复和处理 102 住宅使用说明书 内容1 开发设计施工单位 委托监理的应注明监理单位2 结构类型3 装修装饰注意事项4 上下水电燃气热力通讯消防等设施配置的说明5 设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项6 门窗类型使用注意事项7 配电负荷8 承重墙保温墙防水层阳台等部位注意事项说明9 其他需说明的问题 103 第五节房屋租赁管理一 禁止房屋租赁的规定1 未依法取得房屋所有权证的2 司法行政依法裁定决定查封或以其他形式限制房地产权利的3 共有房屋未取得共有人同意的4 权属有争议的5 属于违法建筑的6 不符合安全标准的7 已抵押未经抵押权力同意的8 不符合公安环保卫生等主管部门有关规定的9 有关法律法规规定禁止出租的其他情形 104 二 可以终止房屋租赁合同的规定1 将承租房屋擅自转租2 将承租房屋擅自转让转借他人或擅自调换使用3 将承租房屋擅自拆改结构或改变用途4 拖欠租金累计六个月以上5 公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上6 租用承租房屋进行违法活动7 故意损坏承租房屋8 法律法规规定其他可以收回的 105 第六节房地产中介服务房地产中介服务的概念指具有专业执业资格的人员 在房地产投资开发交易等各个环节 为当事人提供居间服务的活动1 房地产咨询 为进行房地产活动的当事人提供法律法规政策信息技术等方面服务的经营活动2 房地产价格评估 对房地产进行测算评定其经济价值和市场价格的经营活动3 房地产经纪 指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动 106 第七节房地产抵押管理一 房地产抵押的概念 一般概念 抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 特定概念 两种特定方式1 在建工程抵押 抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 107 2 预购商品房贷款抵押购房人在支付首期规定的房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任 即只要购房人停止还贷开发企业保证代为履行一切还贷义务直到商品房交付并取得权属证件后贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记 预售还应由银行办理结算业务 108 二 房地产抵押权的设定规则1 国有企事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押应符合国有资产管理的有关规定2 集体所有制企业房地产抵押必经集体所有制企业职工 代表 大会通过并报上级主管备案3 以中外合资合作经营企业和外商独资企业房地产抵押必经董事会通过企业章程另有规定除外4 以有限责任公司股份有限公司房地产抵押必经董事会或股东大会通过企业章程另有规定除外5 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的所担保债务的履行期限不应当超过经营期限 109 6 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的所担保债务的履行期限不超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限7 以共有的房地产抵押的抵押人应事先征得其他共有人的书面同意8 预购商品房抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证9 以巳出租的房地产抵押的抵押人应当将租赁情况告知抵押权人并将抵押情况告知承租人原租赁合同继续有效 110 三 不得设定房地产抵押权的情况1 权属有争议的房地产2 用于教育医疗市政等公共福利事业的房地产3 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4 已依法公告列入拆迁范围的房地产5 被依法查封扣押监管或者以其他形式限制的房地产6 依