商业建筑规划设计.doc

商业建筑规划设计控制要点（试行）编制：规划设计部安徽国购投资集团有限公司2011年2月28日商业建筑规划设计控制要点目录1总平面的设计要求22购物中心的设计要求23室内商业步行街的设计要求244百货楼的设计要求45娱乐楼的设计要求46综合楼的设计要求47独立酒楼的设计要求48超市的设计要求59酒店的设计要求5710室外步行街（底商）的设计要求711写字楼的设计要求712商管物管用房的设计要求713配套教育设施的设计要求714立面的设计要求815景观的设计要求8916夜景照明的设计要求917地下室及配套用房的设计要求918 其它9商业规划设计控制要点商业规划设计控制要点为安徽国购投资集团有限公司强制性规范。在规划设计过程中必须强制执行。凡有违此条文的设计修改及调整，均应根据公司相应制度、流程，通过公司规划设计部，重新上报公司领导审批。1、总平面的设计要求1.1购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。人行道和商业内部道咱采用缓坡形式，在主要出入口设置监控系统。1.2购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。1.2.1自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。1.2.2应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。1.2.3规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。1.3大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。1.4北京、上海的项目，建筑密度不宜大于50%。1.5购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。1.6人防设计：人防设计应优先考虑和该项目地下车库结合建设并优先考虑布置在持有物业部分。2、购物中心的设计要求2.1购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50米，大型购物中心不对外开门。首层商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上不对外开门。2.2购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。3、室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）3.1室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小，中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于300400平方米，次中庭开洞面积100200平方米左右。两中庭间距离根据实际情况确定。3.2严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。3.3若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空排放。3.4三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。3.5室内步行街的尺度3.5.1室内步行街的长度以280350米为宜，宽度宜为3840米，3.54.0万平方米。3.5.2室内步行街两侧店面之间宽度：首层910米，二、三层1517米。3.5.3室内步行街走道净宽宜3.54米，“洞”口宽度宜为9米，“桥”的净宽度宜为3.5米，中庭周围走道净宽应适当加宽，观光电梯处走道必须加宽，可至56米。“洞”口及“桥”边缘不得设反梁。3.5.4室内步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大0.8米左右。3.5.5室内步行街的剖面：步行街一般为三层。首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制不低于3.6米和3.3米。3.5.6室内步行街第三层延伸到二层室外街商铺上方的，室内步行街必须注意向外侧偏移。占室外步行街三层的，应退后外街5米左右。3.6室内步行街卫生间的设置：3.6.1根据室内步行街的长度不同，一般设35组卫生间。3.6.2卫生间的间距为80100米，面积为70100平方米/组。3.6.3每组卫生间蹲位：男厕不宜少于5个，女厕不宜少于10个，男女厕位按1：2配置；男卫生间小便斗不应少于5个；洗手盆各不应少于4个。3.6.4室内步行街卫生间应与主力店合用，应考虑无障碍设计。3.7室内步行街的采光廊和中庭的采光天棚应考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件。中庭的吊挂件预留68个，要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。采光廊按每跨预留一处吊挂件，应考虑电动提升装置。3.8室内步行街中庭的采光天棚及步行街的采光廊必须进行节能设计，应设置电动遮阳装置。3.9主力店对室内步行街开口的设置原则：3.9.1主力店对室内步行街的主要开口，单边连接设置一处，双边连接不超过两处。3.9.2主要开口尺寸为一个整跨，位置宜尽量设置在中庭区域。3.10室内步行街地面为暖色调石材或地砖。3.11室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求：3.11.1自动扶梯距步行街主入口不小于10米，间距宜控制在80100米左右。3.11.2室内自动扶梯角度不宜大于30，室外自动扶梯角度不宜大于35。3.11.3提升高度为两层及两层以上的自动扶梯，靠外墙时应不留缝，临空一侧必须做安全防护，招标采购前必须明确保护高度。3.11.4室内步行街宜设垂直梯通往地下停车场各层。3.11.5观光梯在中庭设置，以2部为一组，观光梯轿厢要使用玻璃使其通透，井道为钢和玻璃结构，观光梯应通到地下停车场各层，在停车场应设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调。厅外入口处应设计防护设施。3.11.6室内步行街的货梯，吨位为1.62吨，可与主力店合用（不含百货）。供室内步行街独立使用的货梯不应超过2组。3.12室内步行街的各层内外出入口均应设置人流计数系统。4、百货楼的设计要求4.1在总图中百货楼应设置在重要区位，贴临广场，应设置单独的对外出入口。4.2百货单层面积宜大于5000平方米，总建筑面积宜为2.53万平方米。4.3百货宜设置中庭。中庭宜居中布置，一般占46个柱跨。4.4百货对室内步行街开口宜设置在中庭。4.5百货一般在中庭两侧各设置1组自动扶梯，中庭宜设观光电梯。客梯：速度1.75米/秒，载客15人；货梯：速度1米/秒，载重2吨；扶手电梯：角度35度，踏步宽度1米。4.6最终百货楼的中庭是否设置，需以百货租户的意见为主要参考依据。5、娱乐楼的设计要求5.1娱乐楼应设置单独的对外出入口。5.2娱乐楼为四层时常态各层布置为：电玩或待定、桌球吧、KTV、影城，楼层位置可根据设计调整。5.3在二、三线城市中，影城只做89个厅，即：一个容纳280300人左右的大厅、一个VIP厅、其余均为不超过200人的中厅。5.4省会以上城市应设10个厅（含）以上。部分市场好的城市或区位可以考虑1215个厅。10厅的影城中需设一个300人以上的大厅；除VIP厅外，其余影厅人数均不得少于100人。各影城影厅人数应有级差，同样规模影厅不得超过4厅。5.5室内步行街首层设立影城售票位（位置与影城区域互补）。6、综合楼的设计要求6.1综合楼原则上不设健身业态，各层业态构成分别为：待定、电器（或其它）、儿童城、酒楼（主题餐厅）。6.2综合楼应设置单独的对外出入口；酒楼在一层宜设置独立门厅并设电梯。6.3给排水设计要求6.3.1旁边设置开水间与拖把池,生鲜区预留两根直径不小于200mm的排水总管。6.3.2商场内部空调用水独立计量,所有立管包括给排水相对集中在一到二只管道井内，便于检查和管理。6.3.3超市应设备用水箱，容积不小于50m，超市、百货用水需独立计量6.3.4喷淋系统喷头的布置要考虑与商场吊顶的匹配。6.4电气设计要求6.4.1综合楼用电计量：大楼用电独立计量，高压计量。超市（-1楼）与百货（首层至4层）分开单独计量。各楼层动力、照明设立独立计量。空调主机、水泵分设独立计量。各商铺的专柜、厅房用电设立独立计量。6.4.2消防系统控制6.4.2.1综合楼（含超市与百货）采用一个消防控制系统。6.4.2.2消控中心设于百货员工通道附近并按规范要求设在一层,门朝外开启，应考虑与监控室合用。6.4.2.3变电所宜设在地下室,考虑通风排烟。楼层配电房建议按防火分区设置。大楼考虑共用一个弱电间,应考虑设计弱电井，弱电井应考虑设置在楼层的适中位置，要考虑综合布线的长度。6.4.2.4整体用电配电方式采用双回路供电，确保任一回路停电时商场需要保障电力供应的负荷不断电。自动切换范围：消防系统、消防泵、喷淋泵、稳压泵、排烟风机、消防电梯等，应急照明(包括疏散指示)、弱电系统、污水泵；手动转换范围：所有电梯、基础照明、生活水泵等；超市收银、信息系统需提供双回路电源自动切换；6.5暖通设计要求6.5.1中央空调为一般采用离心机或螺杆机,一般采用双管制系统.6.5.2风管采用无机玻璃缸。回风口进入商场，不采用集中回风。6.5.3需考虑过渡季节全新风空调.6.5.4锅炉房考虑设置在地下层,冷却塔设置于屋顶。建议一个防火分区一个机房。7、独立酒楼的设计要求7.1酒楼应设置单独的对外出入口。7.2酒楼首层设独立大堂，面积约150平方米左右，两层通高，23部客梯，大堂宜与步行街连通。8、超市的设计要求8.1超市原则上只在室内步行街内设置一个出入口，不对外单独开口。卸货区宜放在地下，并结合招商要求考虑采用何处卸货方式。8.2总建筑面积宜控制在1.6万平方米左右。8.3规划设计部应对超市的外租区进行管控，商管公司配合，避免出现“第二条室内步行街”。8.4仓储部分荷载设计700kg/，其余部分500kg/，生鲜区需考虑降板。9、五星级（含超五星级）酒店的设计要求9.1总图设计要求：9.1.1在总图中酒店应设置在重要区位，贴临城市主路，宜独立设置。9.1.2酒店主入口门前宜退红线25米。9.2酒店地下部分设计要求：9.2.1地下部分主要功能为后勤服务、停车及设备用房。9.3酒店首层设计要求：9.3.1首层大堂挑空区面积宜600800平方米，距入口10米以内不得有柱子，以横向布置大堂为宜。9.3.2自助餐区域应设置VIP间。9.3.3客梯区域应考虑避免总服务台视线通视。9.4酒店二层设计要求：9.4.1酒店二层一般为餐饮功能，为中餐厅和风味餐厅。9.4.2北京、上海等大城市可设西餐厅；地级市的酒店不设风味餐厅，仅设中餐厅。9.4.3酒店的中餐厅，包房宜为812间；其中应至少设一间豪华包房，面积在100平方米以上，餐台宜为2530位以上。所有项目中的餐厅包房都要有送餐间，最好带卫生间。9.4.4滨江酒店（如福州、武昌等沿江项目），餐厅要放在四层并设室外观景平台，康体部分放在二层。9.5酒店三层设计要求：9.5.1酒店三层宜为会议功能。大宴会厅考虑设在裙房。9.5.2应考虑设置12个会见厅，其中一个可容纳40人的大会见厅，会见厅应设置卫生间及衣帽间。9.5.3宜设置一个250300平方米左右的中会议室，及中小会议室8个左右。9.5.4应考虑足够面积的卫生间。9.5.5应考虑衣帽间。9.5.6大宴会厅根据城市不同净面积约在13001800平方米左右，并可同时分隔成为3个中型会议厅使用。9.6酒店四层设计要求：9.6.1酒店四层原则上为康体功能。9.6.2考虑游泳、健身及跳操、美容美发及SPA会所等功能。9.6.3SPA会所应按立天唐人的全套间模式设计，根据面积设置57套，每套约150300平方米左右。每套均含桑拿、SPA功能，并考虑单间及棋牌室。冷热水池高出地面500，下降500，水面净高约为500600mm。9.6.4酒店健身房做100200平方米。9.6.5酒店泳池的休息区宜4050平方米。9.6.6美容美发应设置12间VIP房间。9.7酒店行政楼层设计要求：9.7.1行政酒廊应紧邻客梯电梯间布置，位置应考虑周边环境景观。9.7.2行政酒廊的接待台应迎宾布置。9.8酒店卫生间的设计要求：9.8.1酒店公共卫生间必须做两道门，进入第一道门后再分男女。9.8.2卫生间最好设计成比较方正的空间，洁具靠边布置，房间中间最好能留出4平方米左右的空地，不要设计成狭长的空间。9.8.3大宴会厅男卫生间里小便斗不少于10个，厕位8个左右。女卫生间厕位数约15个左右。9.8.4酒店套间客房的卫生间要设两个洗手盆，总统套浴缸不应过高，高度控制在500左右。9.9酒店配套设施设计要求：9.9.1酒店凡多部货梯在一个核心筒内的，一定要布置在一起，不得分散布置。9.9.2酒店裙房中的设备机房尽可能放在夹层中，少占用有效面积。9.9.3空调一律采用四管制。9.9.4酒店冷、热水给水管路要分开设置。9.10酒店层高设计要求：9.10.1首层大堂高不小于12米（7米+5米），滨水酒店适当增加。9.10.2宴会厅层高不小于10米。9.10.3客房层高宜为3.63.8米。9.11酒店的其他设计要求：9.11.1三北地区（东北、西北、华北）新建酒店的外立面饰面材料尽可能采用石材，少用铝板（考虑酸雨腐蚀）。9.11.2酒店计算套房比例时，总统套不计算在内。9.11.3六星级酒店一律不设双床间，五星级配30%左右。10、室外步行街（底商）的设计要求10.1除北京、上海外，原则上不做3层室外步行街商铺，以2层模式为主。10.2严禁设计三层分层销售的室外步行街。二层商铺可分层销售，也可以一拖二的模式销售。10.3室外步行街（指大商业以外）商铺上的塔楼全部做结构转换。10.4室外步行街街宽一般约915米。10.5所有室外步行街应设公共卫生间，每条街至少设一处。商铺内预留卫生间给排水管道。10.6室外步行街不应做大树和水景。10.7商铺进深一般为1014米，以12米为宜，面宽4.2米左右。10.8底商不做过街楼，采用全断开的形式。10.9室外步行街根据长度在转折处设置两个左右节点空间，室内步行街一层层高宜为4.5m，二、三层层高宜为3.63.9米，空调形式采用分体式空调。11、写字楼的设计要求11.1写字楼的定义：“甲级写字楼”代表“5A写字楼”或“高级写字楼”，做中央空调；“写字楼”代表“公寓”、“SOHO”或普通档次销售写字楼，不做中央空调。11.2写字楼入口原则上不要正对电梯厅，入口正对面可以考虑服务台或背景墙。11.3甲级写字楼应设置两层共享的入口大堂，大堂挑空部分面积约250400平方米；甲级写字楼标准层层高在一般情况下宜为3.8米，采用特殊结构形式时根据实际情况调整层高。独立的甲级写字楼应考虑环绕型大堂。11.4甲级写字楼客梯：按照5000平方米左右设一部客梯考虑。11.5回迁写字楼应优先采取插蜡烛的方式，设100平米左右的大堂。12、商管物管用房的设计要求12.1商业综合体地上部分考虑部分商业管理用房。12.2地下设约600平方米的商管物业用员工餐厅（含厨房）。14、立面的设计要求14.1立面设计原则：14.1.1有塔楼的大商业立面应突出裙房商业部分；14.1.2大商业部分应突出步行街入口，做到二三层高，同时考虑二级主力店入口及三级写字楼入口的对应关系。14.2广告位及店招的设计要求：14.2.1广告位应从二层开始，不要在四层及以上布置广告位。广告位高度宜为515米。14.2.2每个商业广场广告位1015块左右，临主要街道应考虑约50平方米以上的大幅面广告位。三北地区除京、津、西安外，减少广告位至10块左右。14.2.3所有的主力店中，只给超市和百货提供免费的广告位（超市给一个，百货可以给两个），其它主力店只提供免费的店招。14.2.4购物中心里面广告不得凹在外立面内，广告要成组布置。竖向广告位连续布置可考虑最多3个，横向的可34个。长度比1:1.61：1.8最好，竖向的可酌情放大到不超过1：2.5。14.2.5广告位和店招的位置、尺寸必须由规划设计部在立面设计时统一考虑。14.2.6室外立面上应设置一块大型LED，面积约100平方米，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求。14.3外立面不应采用全玻璃幕墙设计。15、景观设计要求15.1持有物业景观设计要求15.1.1广场硬铺装的设计图案要简洁明快，不出现大面积小规格铺装材料，消防通