商圈和店铺业态分析

零售商圈的确定 商圈的定义： 指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。 商圈的层次 : 边缘商圈 次级商圈 核心商圈 认识你的真实商圈 确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？ 传统的选址理论中商圈形状，是以店铺为中心的三个大小不一的同心圆，按照从内到外的顺序依此为店铺的核心商圈、次要商圈和边缘商圈 同心圆商圈 : 现实中的同心圆商圈 -同心多边形商圈 在河流、山脉、海岸线等天然地理障碍的方向，商圈形状向内收缩，而在交通路网比较发达的方向，商圈形状向外扩张，从而形成不规则的多边形。 不规则多边形商圈 -理想中真实的商圈 城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。 理想中真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布。 无论是同心圆商圈、同心多边形商圈还是不规则多边形商圈，都忽略了一个重要的因素 你的竞争对手，因此只能称为理想商圈。那么真实的商圈又是什么样子的呢 ? 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。 只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。 三个层次商圈的比较： 层次 含义 地理 范围 时间 范围 顾客比重 核心商圈 最接近店 铺的区域 顾客来店 最方便。 小 0.8公里内 大 5公里内 20分钟 之内 55 70 三个层次商圈的比较： 层次 含义 地理范围 时间范围 顾客比重 次级商圈 核心商圈 的外围区 域 ,顾客来 店比较方 便。 小 1.5公里内 大 8公里内 小 20分 钟内 大 40分 钟内 15 25 三个层次商圈的比较： 层次 含义 地理范围 时间范围 顾客比重 边缘商圈 次级商圈以 外的区域， 顾客来店不 够方便。 小 1.5公里 之外 大 8公里外 小 20分上 大 40分上 10 居住人口 工作人口 流动人口 商圈的 顾客来源 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 是店铺选址的重要前提 有助于零售店铺制定竞争策略 有助于零售店铺制定市场开发策略 有助于零售店加快资金周转 商圈分 析的重 要性 1.店铺的经营特色 2.店铺的经营规模 3. 经营商品的种类 4. 竞争店铺的位置 商圈的 影响因素 （ 1） 5. 顾客的流动性 6.交通地理条件 7.店铺的促销手段 商圈的 影响因素 （ 2） 零售饱和理论 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小，进而确定某一地区零售店铺不足还是过多，以及是否能够开设店铺的理论。 计算公式： RFRECI R SC为某地区购买某类商品的潜在顾客数； RE为某地区每一顾客平均购买额； RF为某地区经营同类商品的店铺营业总 面积； IRS为某地区某类商品零售饱和指数。 例：现有 A、 B、 C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。 项目 A地 B地 C地 潜在顾客数（万人） 15 10 8 每一顾客平均购买额 240 200 150 同类店铺营业面积 35000 30000 25000 A地区： 57.1 02 83 50 0 02 401 50 0 00I R SB地区 ： 67.6 663 00 0 02 001 00 0 00I R SC地区： 48 025 00015 080 000I R S霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。 计算公式： DsA bijajijAij为店铺 j对顾客 I的吸引力； Sj为店铺的规模 ; Dij为顾客 I到店铺 j的距离和花费的时间 ; a为顾客对店铺规模的敏感性参数 ; b为顾客对距离或花费时间的敏感性参数。 Pij 店铺 j对顾客的吸引力 该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和 AADsDspijijbijajbijajij霍夫模型 -顾客来店购物的可能性 计算公式： 霍夫模型 例：假如一个顾客有机会在 3个店铺中任何一个店铺购物，这 3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下 ： （假设 a=1, b=2） 项目 A店铺 B店铺 C店铺 店铺规模（平方米） 6000 8000 5000 店铺与顾客的距离（公里） 4 7 3 解：根据公式： DsA bijajij3 7 546 0 0 0213.1 6 378 0 0 02156.5 5 535 0 0 021A店铺的吸引力 B店铺的吸引力 = C店铺的吸引力 = Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 顾客到 A店铺的可能性 P=375/1093.86=0.343 顾客到 B店铺的可能性 P=163.3/1093.86=0.149 顾客到 C店铺的可能性 P=555.56/1093.86=0.508 店址问题 决定在何处营业是所有零售商成功的关键。一项清晰连续的战略 应明确选址的目的。选址决策之所以重要，是因为它的高成本和长期 性。一项选址决策的失误很显然要比一次采购失误给零售商造成更大 的损失。 零售商发现一个完美的店址要经历一个艰难的过程。每个店址都 有优势和劣势，在评估特定店址的可行性时，零售商必须明确该商店 的目标市场顾客会光顾该店址。店址分析员的工作一直持续至考虑到 占用条款和其他一些法律问题。 过程复杂： 综合性决策 成本较高： 固定投入大 灵活性差： 一经选定，很难变动 经营影响大 ： 选址、选址、再选址 选址的重要性 商店的位置是零售商做的最重要的决策 店址是顾客选择商店时的首要考虑的因素（便利性大） 选址是个战略决策（可变性小） 选址的难度大（稀缺性高） 选择一个地址，包涵一系列优缺点的评估。 对不同的零售商，一般与成本和地址的商业价值有关 店铺位 置选择 的地域 商业活动频度高的地域 人口密度高的地区 客流量大的地区 交通便利的地区 接近集客地 同类商品集聚地 不宜做 店铺的 地区 快速车道旁 周围居民少且缺乏增长的地区 店铺密度过大 高层建筑物内 选址的步骤： 地区分析 商业区或购物区分析 具体位置分析 需求 测算 人口规模： 收入水平： 人口的性别、年龄、收入、 家庭规模、类型 地区分析（ 1） 利用消费价格指数或其它方法计算购买力指数 地区分析（ 2） 购买力流 入与流出 额的测算 流入额 流出额 流入指数 零售引力指数 流出指数 零售潜力指数 地区分析（ 3） 其他因素 的分析 产业结构 物流系统 劳动力供给 政策法律 可能开设的新店铺的数量 中心商业区 城市的零售中心 副中心商业区或辅助商业区 二级商业区 商业小区 集客地周边、 居民区附近 购物中心 居民区、社区和地区 性购物中心 独立店区 商业区 或购物 区分析 1.交通条件 2.客流分析 客流类型 客流目标、速度和滞留时间 街路两侧的客流规模 具体位 置分析 （ 1） 自身客流 分享客流 派生客流 3.竞争店铺分析 4.地形特点及位置布局分析 5.城市规划分析 6.效益分析 具体位 置分析 （ 2） 拐角效应 能见度高 商圈小知识 影响店址吸引力的因素 可接近性（顾客出入商店的难易程度） 宏观分析（考虑的是主要商圈） 道路布局、道路状况、障碍 微观分析（店址附近的情况） 可见性、交通流量、停车设施、 拥挤程度、出入难易 优势与劣势 商圈 需求预测 第一商圈（ 60%-65%的顾客来源地） 第二商圈（ 20%的顾客来源地） 第三商圈（偶尔光顾的顾客居住的区域） 1、这些顾客的住院部所附近缺乏足够的零售商店 2、完善的交通系统使顾客能够很容易地到达商店 3、商店可能正好位于顾客上下班的路上 4、商店可能正好位于一个旅游景点附近 商圈的实际界限是由可接近性、天然障碍、购物区域的类型、商店的类型以及竞争因素决定的 另一个研究商店类型影响商圈大小的方法是看这家商店是目标商店还是附着式商店。 要确定一个商圈需要三种信息。 第一：我们必须知道有多少人生活在这个商圈，住在哪里。 第二：零售商运用人口统计数据和地理信息系统数据和政府公布的 购买力指数来预测潜在购买力 第三：零售商还会用互联网的信息。 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： 商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种 商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 住宅区。该区户数多，至少须有 1000户以上。住宅区的消费习性为消费者 群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学 生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、 消费水准较高等。 混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属 多元化的消费习性。 商圈形态 商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类： 商业街商铺 ：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。 市场类商铺 ：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营 的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场 类商铺。 社区商铺 ：其经营对象主要是住宅社区的居民。 住宅底商 ：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 百货商场、购物中心商铺 ：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所 以投资风险也比较高 商务楼、写字楼商铺 ：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业 空间。 交通设施商铺 ：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中 小型商铺。 以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。 位于不同地区的零售店类型 1.位于市区主要街道的商店 便利商店 如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务 高度专业化商店 包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝 店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务 缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。 2位于小巷的商店 这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要 主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。 缺陷：可见性不高。 3位于街区的商店 街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂 区或医疗区内。 优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。