兰州某项目整体发展策略.doc

某项目整体发展策略前言城市发展需要不断超越，人居品质需要不断提升，少部分人总是能提前体验到城市的高端生活，他们提前成为了城市的精神领袖。本项目，具有与生俱来的高端潜质，她位于城市中心区，周边布有多所大学院校，拥有完善的交通体系，以及齐全的生活配套。这些使得我们有责任也有意愿把项目的高端潜质尽可能的挖掘和发挥，我们能够为少部分人提供高品质生活的平台，我们能够为城市增添新的城市地标。第一部分 市场分析1、兰州市场表现出高速增长态势兰州市房地产市场成交量07年呈现高速增长态势， 3月之后销售持续增长，11月达到全年最高的7.4万。结合统计局的报告可以看到，2007年房地产市场较06年在销售面积上有高达22.5%的增幅，同时空置率有大幅的下降，这对于整体市场环境是利好的。2、同质化现象严重； 兰州房地产市场不缺乏单体形态项目，但综观全城，同质化现象较为严重，在市区内以高端、高品质姿态出现的项目稀缺，这对于本地市场是一个空白点。3、项目所在区域缺乏高品质的住宅项目 项目所在的区域属于老城区，配套齐全，但开发建设较早，至今未形成大规模的旧城改造，因此，本区域内基本没有住宅商品房项目，更是缺乏高品质的住宅项目，这对于先进入该区域的项目是一个机会。4、购房自住依然是兰州市场的绝对主流消费者在购房目的上，仍以改善居住环境、购房结婚、孝敬父母等为主，购房以自住的人达95%以上。这对于住宅项目的销售前景无疑是宽阔的。小结：市区高品质住宅项目成为了兰州房地产的稀缺，房地产市场的高增长态势也将高品质住宅项目增加了获胜机会。第二部分 项目定位一、项目价值取向1）项目价值分析l 项目位于城市中心区，地段的优越成就项目价值的基本；l 周边配套齐全，教育氛围浓，交通顺畅，项目赋予的附加价值高；2）项目价值取向思考l 对于项目本身：本项目被赋予了地段的优越价值，使得项目拥有了开发成功的基础，如果先天的优势得到后天努力的结合，对于本项目来说，必然她的价值将得到真正的挖掘，对于企业或社会将会是成功的案例。l 对于开发商：对于伊真置业的发展来说，这个项目的成功，必然会奠定企业的发展基石。但如果是一个经典项目的成功，那将使得企业在迈向房地产市场行业中有了辉煌起点。l 对于房地产市场：兰州房地产市场需要标杆的项目，因此标杆总是能够引导着市场的前行；兰州消费者需要品质生活的平台，因为有部分人总是希望能够提前犒赏自己的成功；3）项目价值取向对于项目价值的取向，我司认为没有疑虑，这个项目将被赋予的使命就是“成为兰州城的荣耀，成为伊真置业的骄傲”，因为它具备了成为地标性项目的基础，对此，我司对于项目价值取向的观点是：兰州城的一个高品质的生活平台二、项目整体定位基于以上对项目的价值分析以及价值取向，我司认为项目整体定位为： 城市精英聚集地是为城市精英群打造的生活平台，是城市精英群聚集的生活场所；第三部分 发展策略既然是城市精英群的生活场所，则该场所必然是高品质的，是符合精英群的生活价值观，是能够被精英群形成共鸣的；一、形象策略1、案名蓝山公馆蓝山，意用了蓝山咖啡的其名，蓝山咖啡因产量极少，价格昂贵无比。它代表着一种稀少，一种让人向往的品质；公馆，历史上作为官员、富人的居所，现在的含义特指“尊贵感、私密性”；蓝山公馆一个让人向往的、品质的、尊贵的居住空间。2、核心推广语居于优越之上直接传播了项目的价值取向，同时寓意项目的品质高度。“优越之上”的价值 = 地段优越 + 项目品质 = 城市中心 + 完善配套 + 英式物管二、产品力提升策略1、硬性提升l 蓝山会所选择一层作为项目业主会所，功能包括英式桌球、音乐吧、咖啡馆、图书馆、健身室、多功能室等。l 业主身份验证系统配置一套身份识别系统，仅有业主方能进入大堂或电梯厅；l 家庭内部系统在每一套房源内设置一个家庭信息控制系统，完成网络接入，以及具电费、水费、气费等进行多表计费功能，与物业管理处形成对接。l 可视对讲系统在大堂出入口处或大堂保安登记处形成可视系统对接；l 入户大堂入户大堂的入口规划在园区内，形成安全性及具有私密性。同时入户大堂装修设计应该采用高档次布局，同时以及安全监控系统等；l 国际名牌电梯高层建筑，电梯的速度及质量是客群最为关注的，采用国际品牌三菱电梯是提升项目品质；l 酒店配套考虑到周边学校以及批发市场的商务人流量较高，为了充分挖掘地段优势的利用价值，建议选用3-5层作为酒店客房对外营业，此举措可增添几个优势:优势1：提升项目品质形象；优势2：增加项目的配套功能；优势3：与业主会所形成相互使用，可提升酒店使用价值，同时也减轻经营压力；l 整体外立面选择以现代简约风格为主导的外立面，与项目定位形成一致，“简洁、明快、鲜明的外立面在视觉吻合新现代城市精英群的价值观。 2、软性提升l 英式物业管理除了日常的物业管理服务外，项目引用了英式物业管理理念，把“贴心服务，24小时管理”准则作为物业管理的基本点，增加的服务内容包括“儿童托管、定期制定健康计划、营养早餐订送、机票火车票预定等，包括生活类、商务类、旅游类。l 蓝山俱乐部以会员制形式成立业主会，加强业主之间的交流，组织社区活动，并与商户建立联盟，会员可享受联盟商户的特殊优惠l 生活一站式成立一个招商部，负责商业配套的招商，尽可能的覆盖业主生活所需配套，同时避免商业业态重复性等，进一步提升商业价值与达成业主生活一站式构建计划。l 现场气氛包装现场销售中心的装修风格及档次围绕着项目定位，体现出“品位、细致、典雅”的新现代主义风格，如内部规划有咖啡阁、名画展以及红酒柜台等。三、营销策略1、精装修置业计划操作：进行菜单式精装修销售，客户可自由选择精装菜单。同时选择几种户型进行样板间精装，让客户感受精装的品质感。新闻点：居家一站式2、打造兰州楼王操作：选择最顶层（复式）进行精装修，把该层的房源打造成兰州房地产最贵的套房，成为兰州楼王，以此形成市场的聚焦点。新闻点：要看该套房的客户需提前预约，并得到回复许可后客户方能进入看楼。3、“新精英置业计划”全程启动操作：针对项目的小户型房源制定相应的销售计划，提出新精英的客户群（刚刚进入社会的潜白领）的购房计划；要点：提出“新精英置业计划”三重优惠。 优惠1：每套总房款减2万；优惠2：增全屋精装修，提供家电团购优惠；优惠3:提供灵活的供房计划（首付分期或其他个性付款） 注：以上优惠计划仅为50套房源。4、举办室内高尔夫竞赛操作：在售楼部内或室外选择一处场所，铺设小型高尔夫练习场，在现场邀请高尔夫导师，为邀约客户进行辅导（握杆、挥杆、击球等），并在第二天举行竞赛，具体奖项另定。新闻点：吸引兰州城精英群的关注和参与，形成与项目的互动。5、举办产品新闻说明会活动操作：在正式开盘前阶段举办项目产品说明会，可较大程度的提升项目知名度及美誉度，更是提升了准客户的诚意度。新闻点：是建设局领导、规划局领导出席，同时还要项目的设计单位、开发商等。6、“配套商家签约仪式”暨盛大开盘活动操作：在开盘当天，同时举行与各商家的合作签约仪式，如三菱电梯单位、海尔橱柜单位、精装设计单位等等，可在现场直接提升购房客户对项目的信心。新闻点：强强合作，共筑经典。7、举办咖啡音乐会操作：邀请准客户前往售楼部参与项目公关活动，以咖啡品鉴、古典音乐为活动主线，音乐主要古筝、钢琴等优雅曲调，持续3天，以此活动提升项目美誉度。新闻点：夏日的优雅呈现8、书香月操作：考虑到周边学校林立，可在暑假期间邀请高校教师在售楼部共同举办“书香月”，内容可包括“高考状元学习技巧分享”、“国学讲谈”、“演讲与口才”等等。同时邀请媒体记者进行跟踪采访，或者电台进行现场录播。9、投资理财专题讲座操作：邀请理财分析师在售楼部举办系列的投资理