农用地流转价格评估方法研究.doc

农用地流转价格评估方法研究李雪，徐目圣( 中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州221116)摘要借鉴现行不动产估价的相关理论与方法，提出适宜农村土地流转价格的3 种评估方法，即收益还原法、市场类比法以及机会成本法。同时，对这3 种估价方法进行比较，提出其适用条件。关键词农用地流转; 评估; 社会价值中图分类号F301 3 文献标识码A 文章编号0517 6611( 2011) 18 11189 03Assessment of Agricultural Land Transfer PriceLI Xue et al ( School of Environment Science and Spatial Informatics，China University of Mining and Technology，Xuzhou，Jiangsu 221116)Abstract According to the related theory and methods of the current real estate assessment，three types of evaluation methods suitable for agriculturalland transfer were introduced，such as income approach，market alternative approach and opportunity cost approach And three types ofevaluation methods were analyzed to find their applicable conditionKey words Agricultural land transfer; Assessment; Social values基金项目中国矿业大学社会科学基金项目( 2009-272-3732) 。作者简介李雪( 1987 ) ，女，安徽宿州人，硕士研究生，研究方向: 土地经济，E-mail: lixue51321126 com。收稿日期2011-03-112008 年10 月19 日中共十七届中央委员会第3 次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。该文件为实现农村土地规模经营、降低农业成本、促进农村经济发展提供强有力的政策支撑。但是，目前我国农用地流转市场发育不完善、流转行为不规范、流转价格低廉等问题是制约高效流转的关键因素1。基于以上背景，笔者试图完善农用地流转价格体系，提出切实可行的农用地流转价格评估方法，充分体现农地资产的经济价值、社会价值，促进农地资源的优化配置，推进农业规模化生产，实现农业现代化，从根本上保障农民权益。目前，国内有关农用地流转价格方面的研究较多。有些是建立在农用地分等定级的基础上展开的相关研究。朱道林阐述了农用地定级与估价成果在农用地流转中的应用2;张凤荣等指出，通过收益核算确定的农用地价格是农用地实用价值的真实反映，以农用地价格作为土地的承包费、转包费、转让费、租赁费的基础性参照标准是促进农用地使用权合理流转的可靠保证3。有些是基于农用地基准地价修正的基础上展开的研究。吕萍等认为，农用地转让价格只需要在农用地基准地价的基础上进行一些个别因子的修正，即可确定其流转价格; 农用地出租价格可看作农用地转让价格等值的现金存入银行所得的利息收入4。另外，还有一部分是针对不同流转形式提出的农用地价格测算体系。路燕等从农地集体内部流转、农地集体外转用等流转方式分析不同的流转价格形式，提出在政府层面建立包括农地质量基准地价、征地区片综合地价和标定地价在内的农地价格体系5。但是，目前国内还没有具体的、实施性强的农用地流转价格的评估方法。价格问题又是流转中的核心问题，所以很有必要作深入分析。1 相关概念界定1 1 农用地流转农地流转主要存在发包过程和转包过程2 个过程。发包过程是农地的初次流转，是农地由集体经济组织向农户的转移过程，是所有权与承包权的分离过程。转包是农地的再次流转，是农地在不改变农用性质的前提下由农户向其他单位或个人转移的过程，是承包权与使用权的分离过程6 7。转包可以向本集体经济组织内的农户或企业流转土地，也可以向本集体经济组织以外的个人或企业流转土地，也称为农地流转，即农用地使用权流转。这是该文研究的重点。1 2 农用地流转价格农地使用权流转价格不能等同于农用地的价格。这是因为农地使用权的流转仅仅是把土地的使用权转让给其他经济主体使用。土地使用权在这里取得相对独立的状态。转入户由于使用土地而必须按照使用时间以不同的形式向原承包户转出方支付报酬。这部分报酬实质上就是向转出方缴纳租金，也就是土地使用权的价格是其凭借土地承包权获取土地收益的表现形式。农用地使用权流转价格不但包括土地质量价格，而且包括因经营状况改变后的土地未来收益的经济补偿。当流转时间较长时，还应考虑农用地的社会保障价值。按照承包经营权流转主体，流转形式分为三大主体之间的相互流转8; 根据具体流转方式所反映的产权经济关系，流转价格可分多种形态的价格形式9。2 农用地流转价格评估方法农用地流转价格影响因素主要分为自然因素、经济社会因素、供求因素、流转后土地用途及流转面积等因素10。针对价格影响因素，在现行不动产估价的基础上，提出以下3种适用于农用地流转价格的评估方法。2 1 收益还原法收益还原法是将待估土地未来正常收益( 地租) ，以一定的土地还原率还原，以此估算待估土地价格的方法( 图1) 。图1 收益还原法流程Fig 1 Flow chart of Income Capitalization Method2 2 市场类比法市场类比法不同于市场比较法。在农用地流转市场发育不够完善、缺乏交易案例的地区，导致市场安徽农业科学，Journal of Anhui Agri Sci 2011，39( 18) : 11189 11191 责任编辑刘月娟责任校对傅真治比较法的评估结果有偏差的情况下，可采用市场类比法( 图2) 进行求取。市场类比法建立在市场比较法的基础上，首先对待估对象进行分析，然后选取某种有市场价值的替代物来间接衡量农用地的流转价格，如可将农民外出打工所获报酬与从事农用地种植过程所获得的收益进行类比。由于农用地自身存在社会价值，应对上述类比因子进行修正。在我国农村，由于社会保障体系发育不完善或者基本上不存在，土地不但是农民谋生的重要手段，在很大程度上也是生存保障的“命根子”11。农民拥有“保命田”就可以通过自身劳动获得生活保障，因而减弱他们对工资收入的依赖性，降低他们在遭受各种打击时的易受伤害性。因此，我国农村土地所承担的生存保障功能已经重于生产功能。农用地的社会保障功能加深农民的“恋土情结”，进而阻碍农用地的流转进程。因此，即使从事非农产业能够获利更多，但是由于其存在的风险与不确定性导致农民更愿意将这一部分收益打完“折扣”再考虑，即从事农业生产的所能获得的收益大致可以等同于按一定“情感比例”折算后的非农产业获利，农民就会选择留在家里进行农业生产，而不愿外出务工或者从事其他非农产业。因此，流转价格也只有高于或者等同于这个折算价格，出让方才能接受。图2 市场类比法流程Fig 2 Flow chart of Market Analogy Method首先，需要分析待估对象的具体情况，如家庭劳动力组成、家庭收入来源以及流转意愿等因素。然后，搜集选取类比因子。在缺乏可比案例的情况下，可找寻具有市场价格的替代物，计算待估农地的流转价格，如外出务工的收益或者从事其他非农产业的收益。其次，进行类比因子的修正。由于农村土地承包经营权流转是一种家庭的投资决策，在我国农村社会户主的态度对价格起到一定的主导作用12。因此，选择户主年龄、户主受教育水平、户主外出务工所能找到的工作类型、流转面积及流转年限等主要影响因素，对类比因子进行修正。再次，建立价格可比基础。通过实地调查，确定类比因子与待估对象价格之间的情感转换比例，确定基础价格。P基= 类比因子修正值 转换比例( 1)最后，确定流转价格。将基础价格按照社会折现率进行折现，即可得待估农用地在一定流转年限下的的流转价格。P = P基r折1 1 ( 1 + r折) n( 2)式中，P 为一定年限的农用地流转价格; P基为按照类比因子折算的基础价格; r折为社会折现率; n 为流转年限。2 3 机会成本法对于一定数量的某种资源，把它用于某一用途时，就不能再用于其他用途。也就是说，由于资源限度使资源用于某一用途，失去在其他用途中获得效益的机会。这种不能在其他用途中获得效益的损失，称为机会成本。对于农用地流转的主体方，将不流转土地且自己进行农业生产所获得的收益与土地的各种保障效用之和相加，就构成该土地流转的机会成本。假设发包方不将土地流转出去而自己从事农业生产，在此过程中获得农业纯收益为a1，获得的农业补贴为b1，从事农业生产的风险率为r农( 自然灾害或农产品市场的波动等风险因素) 。设从事农业生产的年净收益为V农，则V农= a1( 1 r农) + b1( 3)若将农用地承包出去，则农民就获得在其他产业的就业机会( 如外出打工或做生意等) ，在此过程中可获得收益为a2，就业风险率为r非农。若此时农民生活已有保障，以追求利润最大化为目标。设从事非农生产的年净收益为V非农，则V非农= a2( 1 r非农) ( 4)理论上说来，只要V农 V非农，农民就会放弃农业生产而从事非农生产，因此促使某些地区农民将自家土地撂荒而外出打工。但是，由于外出打工的就业风险率较大，较难预测，当家庭生计难以百分之百保证时，农民就不能光考虑V农与V非农的大小关系，有些保守的厌恶风险的农民就会考虑土地带给他们的保障价值。这也是很多地区土地流转期限较短的原因之一。由于土地流转期限越长意味着非农生产的风险率越高，农民放弃从事农业生产而获得机会成本越小。对于农民而言，农用地的社会保障功能主要包括养老保障功能和医疗保障功能，因此农用地的社会保障价格主要应从这2 个方面来考虑。就目前而言，尚未找到一种很好的、可以直接估算农用地的社会保障价值的方法。因此，只能通过间接方法来衡量农用地的社会保障价值13。农用地社会保障价值的计算公式如下:V保= V1 + V2( 5)式中，V1为最低生活保障价格; V2为医疗保险价格。农用地最低生活保障价格可参考征地补偿中的安置补助费，即按照需要安置的农业人口计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前3 年平均年产值的4 6 倍。V1 = 前3 年的平均年产值 农业人口数 补助标准( 暂取5 倍) ( 6)据统计资料，查得该地区农民的人均年医疗费支出( 分年龄段更好) ，以此为基数乘以时间和比例系数除以人均耕地数，求得医疗保险价格。V2 = 人均年医疗费 支出时间 土地可保障系数/ 人均耕地数( 7)其中，土地可保障系数= 人均土地的社会保障额/人均社会保障额= 农民人均年农业纯收入/农民人均年纯收入。因此，农民放弃进行农业生产的机会成本V = V农+ V保 V非农。当土地流转费用能满足这一机会成本时，农民就会放弃农业生产，而从事其他非农产业。首先，对农用地的年均农收益进行折现。在折现的基础上，进行上述机会成本的运算。11190 安徽农业科学2011 年P = V农r折1 1 ( 1 + r折) n + V保( 8)式中，P 为一定年限的农用地流转价格; V农为从事农业生产的收益; V保为土地的社会保障价值; r折为社会折现率; n 为流转年限。2 4 估价方法比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件。在评估农用地流转价格时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围，选择适宜方法。各种估价方法的比较见表1。表1 农用地流转价格评估方法比较Table 1 Comparison of agricultural land transfer price assessment approach项目Projects理论基础Theoretical basis适用范围Scope of application限制条件Limiting conditions现实性预测Reality prediction限制条件Limiting conditions收益还原法IncomeCapitalization Method将待估农用地未来各期正常纯收益( 地租) 以适当的土地还原率还原，从而计算出待估农用地价格的一种方法有收益的土地收益数据必须准确、合理，内容繁多而复杂，工作量大收益价格与市场价格较为接近收益价格市场类比法MarketAnalogy Method以替代原理为理论基础，寻找可以替代流转价格的类比因子，进行一系列修正后，按照选取的“情感比例”进行折算，从而得出待估农用地的类比价格农用地市场发育不完善，但可用替代物来计算流转价格的情况类比因子的比例选取较困难类比价格较大程度取决于类比因子的选取以及情感比例的设定，可能会高于市场价格类比价格机会成本法OpportunityCost Method以机会成本原理为理论基础，分析出让方愿意流转土地的保障价格，从而得出农用地流转保障成本价格适用于农地市场发育不完善、无法利用市场资料的情况下的评估只考虑农地的保障成本，对于农地其他影响因素产生的价格差异反映不明显体现农用地保障价值，在目前流转市场供大于求的情况下，可能会高于市场价格保障成本价格3 结语在土地评估时，一般要运用2 种或2 种以上的方法进行评估，以抵消各种方法的局限性。由于我国农用地市场发育极不完善，常用的评估方法在运用时总受到不同程度的限制。在研究农地使用权流转价格评估方法时，笔者引入了市场类比法和机会成本法2 种新的方法。其中，市场类比法是通过寻找可以替代流转价格的类比因子，对类比因子的风险因素进行修正，得出流转的基础价格，按照设定的“情感比例”对基础价格进行折算，并按照一定的流转年期进行折现，最终得出流转价格; 而机会成本法则加入农用地社会保障价值进行考虑，分析出让方所能接受的土地保障成本以确定土地流转的保障价格。该研究主要采用收益还原法、市场类比法及机会成本法对农地使用权流转价格进行评估。其中，收益还原法是最为成熟的一种方法，因此评估出的结果可信度也较高; 后2 种方法在评估时还存在一些问题。首先是市场类比法中类比因子的修正及“情感比例”