温泉花园房地产开发项目施工建设阶段风险评估.doc

温泉花园房地产开发项目施工建设阶段风险评估研究【摘 要】本文在房地产开发项目施工建设阶段风险因素分解的基础上，采用专家打分法对温泉花园房地产开发项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究。研究表明，本项目施工建设阶段所面临的主要高风险因素有设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨等，需要项目单位加强设计交底和图纸会审、加强监理制度及设计变更审查制度，以切实控制项目施工建设阶段的风险，提高项目经济效益。【关键词】房地产开发；专家打分法；风险评估；风险控制一、引言近几年来，d市积极实施以政府为主导的大旅游发展战略，将旅游业作为市域经济的主导产业大力扶植。然而，在大力发展旅游业的今天，仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要，如何延长游客滞留时间，如何提高游客滞留率，成为深化旅游业发展的一个新课题。在这一背景下，侏罗纪房地产开发有限公司经过五年的艰苦努力，成功地在灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准的热温泉，提出了温泉花园房地产开发项目，该项目将成为复式休闲旅游链条中的重要项目，从而为“打造国际休闲度假第一城”加上一个厚重的砝码。因此，该项目的建设是十分有必要的。房地产开发项目风险评估是指利用定性分析、定量分析等方法，对房地产开发项目的风险进行评估，从而计算出房地产项目风险发生的概率及其后果的危害程度，据此对风险进行高、中、低的划分，以加强风险管理1。其主要方法有：客观估计概率法、盈亏平衡分析法、专家调查法及敏感性分析法等2。本文拟将项目风险评估的相关理论及方法与温泉花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究，以切实加强项目施工建设阶段的风险管理，减少投资损失，提高项目经济效益。二、项目概况本项目地处四川省西区，坐落在二王庙后山下，山清水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是的高挡消费场所。同时，距经济发达的成都市区仅半小时路程，周边交通便利，是成都居民假日休闲的首选和外地游客的必游之地。本项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%，建筑总面积为109289.86平方米，其中，地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米，地下停车位512个，地上停车位290个。本项目建设内容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底层商铺1141.1平方米，低层洋房（叠拼）23222.97平方米，商务楼4137平方米，酒店18598平方米，地下车位15492.7平方米。三、项目施工建设阶段风险因素分析在温泉花园房地产开发项目施工建设阶段所存在的主要风险有质量风险、工期风险、技术风险和成本风险四类，各类风险因素具体分解情况详见图134。图1 项目施工建设阶段风险分解图四、项目施工建设阶段风险评估本文对本项目施工建设阶段的风险评估主要采用专家调查法，为此，分别从侏罗纪房地产开发有限公司发展计划部、工程部、成本控制部、设计院等一些相关部门调派业务骨干，成立了专家小组5。按照专家的意见，对该项目施工建设阶段的主要风险进行了集中评分，确定了各个风险的权重，结果详见表1、表2、表3、表4、表5。表1 项目建设阶段各子风险因素判断矩阵和权重项目风险技术风险工期风险成本风险质量风险权重技术风险11/21/41/30.096工期风险211/31/20.160成本风险33120.467质量风险421/210.277注：入（最大值）=4.03 c.i=0.01 r.i=0 c.r=0.00.1表2 项目工期风险与各子风险因素的判断矩阵和权重工期风险自然灾害承包商原因组织不协调权重自然灾害11/21/40.143承包商原因211/20.285组织不协调4210.572注：入（最大值）=3 c.i=0.0 r.i=0 c.r=0.00.1表3 项目成本风险与各子风险因素的判断矩阵和权重成本风险施工条件变更世界变更材料价格上涨施工索赔权重施工条件变更11/31/21/20.122设计变更31220.424材料价格上涨21/2110.227施工索赔21/2110.227注：入（最大值）=4.01 c.i=0.003 r.i=0.58 c.r=0.0040.1表4 项目质量风险与各子风险因素的判断矩阵和权重质量风险人员素质低材料不合格技术方案不合理设备故障权重人员素质低11/31/51/30.078材料不合格311/310.290技术方案不合格53130.432设备故障311/310.200注：入（最大值）=4.04 c.i=0.01 r.i=0.90 c.r=0.0160.1表5 项目技术风险与各子风险因素的判断矩阵和权重技术风险建筑材料更新建筑材料升级安全事故生产力短缺权重建筑材料更新11/211/30.141建筑材料升级2121/20.263安全事故11/211/30.141生产力短缺3230.455注：入（最大值）=4.01 c.i=0.03 r.i=1.12 c.r=0.0040.1按照上述各类风险因素的权重，将各位专家的打分进行加权汇总，就可以得到个来风险因素的总得分，并确定它们由高到低的风险程度排序，以此来进一步确定项目施工建设阶段的高风险、中风险和低风险。排序情况详见表6。表6 项目子风险因素总权重排序评价因素权重子因素权值总权重排序工期风险0.16组织不协调0.5730.0925承包商原因0.2850.0469自然灾害0.1430.023成本风险0.467设计变更0.4240.1981施工条件变更0.1220.0577材料价格上涨0.2270.1063施工索赔0.2270.1063质量风险0.277人员素质低0.0780.022材料不合格0.290.086技术方案不合理0.4320.122设备故障0.20.0558技术风险0.096建筑材料更新0.1410.014建筑材料升级0.2630.025安全事故0.1410.014生产力短缺0.4550.04410从表6中可以看出温泉花园房地产开发项目在施工建设阶段的高风险因素包括设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨；中风险因素包括材料的价格不合格、组织的不协调和相关设备故障；其他为低风险因素。根据此排序可以比较有针对性地制定应对风险的计划，采取有效的防范风险措施。五、项目施工建设阶段的风险控制对策分析（1）加强设计交底和图纸会审设计交底是指在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位做出详细的说明。其目的是对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量6。图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况，并提交设计方进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸，领会设计意图，掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前7。（2）加强监理制度对于房地产开发项目而言，施工建设阶段实行有效的工程监理，能够提高施工建设的质量和效率，及时解决施工过程中出现的各种问题。同时，还能对设计交底和图纸会审的执行情况进行监督，显著提高设计质量，减小设计变更和不合理的可能性。（3）严格设计变更审查制度任何单位提出的设计变更必须经过业主的许可，在详细评估替代方案的成本与收益后，由原设计单位认可，方可进行设计变更。六、结语房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分，随着房地产业竞争的日益激烈，开发商在施工建设阶段必须对各种风险因素进行识别及评估，以制定风险防范对策，加强风险管理。本文研究虽然有助于提高开发商的风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，但仅仅是提供了一种分析和解决问题的方法，在量化评估风险及处置风险方面都有待进一步深入探讨。参考文献：1刘彬.浅析房地产开发项目风险管理j.科技创新导报,2010(8):183-184.2唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究j.现代商贸工业,2010(1):45-46.3冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析j.广东科技,2007(1):103-104.4张小芳,栗卫东.房地产项目风险影响因素分析j.山西建筑,2007(1):12.5刘光富,陈晓莉.基于德尔菲法