广州市基准地价修正体系(不含从化增城).doc

广州市原八区基准地价修正体系（不含从化、增城）一、 商业用地1、 容积率（楼屋）修正商业用地容积率修正系数表容积率0.4-0.4r2.72.7修正系数1.0(0.4/r)1/30.55注：1、容积率为裙楼商业和公建配套的综合容积率。 2、待开发项目评估宜采用容积率修正。商业用地楼层修正系数表楼层首层第二层地下负一导第三层地下负二层第四层及以上地下叁层及以下修正系数1.00.4-0.650.3-0.450.25-0.35注：1、当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的综合（办公）用途的基准地价时，取其所在地段综合（办公）用途的基准地价。 2、已建成项目宜采用楼层修正。 2、临街深度修正（仅适用于商业路线价区段标准铺面、标准深度内修正）商业用地繁华街道路线价深度修正系数表深度（米）v33v66v99v1212v15修正系数1.751.51.351.151.0商业用地繁华街道路线价深度修正系数表深度（米）v22v44v66v88v10修正系数1. 51.381.251.131.0注：设定标准铺面为宽3-4米，深8-15米的临街铺面。3、临街宽度修正系数（仅适用于商业路线价区段标准铺面）商业用地宽度修正系数表u11u22u33u44u55u66u77u88u99u0.70.810.9511.131.231.341.451.541.58 4、宗地宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段标准铺面）深度（米）w0.10.1w0.30.3w0.70.7w1.01.0w1.2w1.2修正系数1. 51.381.251.131.0 注：如果已采用临街深度和临街宽度修正，一般不再采用宽深比修正，但宽度、深度差异较大，且对使用有明显影响的，可再采用宽深比修正。 5、街角地修正系数街角地修正系数临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数11.081.131.15 6、商业集聚度修正商业集聚度修正幅度为10% 7、其他个别因素修正其他个别因素修正系数指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、地形地质及环境状况好形状基本规则、地形地质及环境状况良好形状基本规则、地形地质及环境状况适宜形状不规则、地形地质及环境状况较差形状极不规则、地形地质及环境状况差修正系数1.10-1.051.05-1.01.01.0-0.950.95-0.90 8、使用年期修正系数商业用地基准地价是最高使用年限40年的价格，当待估宗地剩余使用年限不足40年时，应进行使用年限修正，确定尚可使用年限，还原利率后，采用公司公式进行计算。 9、宗地基础设施配套程度修正基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到或超过“五通一平”时，应进行开发程度修正。基础设施配套程度修正值范围表 单位：元/平方米（土地面积）开发程度道路给水排水电力邮电煤气平整土地开发费用50-9010-305-2030-906-2020-4015-20二、住宅用地1、容积率（楼层）修正住宅、综合（办公）用地容积率修正系数表容积率1.0别墅1.0低密度住宅1r77.0修正系数3.0(2.7/r )1/3(2.7/r )1/30.73注：1、容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。 2、待开发项目评估宜采用容积率修正。住宅用地楼层修正系数表总体楼层修正系数1-51.306-91.0410-150.9416-200.8521-250.8026-300.7730层以上0.73注：1、总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。 2、已建成项目宜采用楼层修正。2、临江修正临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。3、其他个别因素修正其他个别因素修正指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、地形地质及环境状况好形状基本规则、地形地质及环境状况良好，小区配套完善形状基本规则、地形地质及环境状况适宜、配套一般形状不规则、地形地质及环境状况较差、配套较差形状极不规则、地形地质及环境状况差、配套差修正系数1.10-1.051.05-1.01.01.0-0.950.95-0.904、使用年限修正使用计算公式修正5、开发程度修正（同商业用地）三、综合（办公）用地1、容积率（楼层）修正综合（办公）用地容积率修正系数表容积率1.01.0r8.08.0修正系数(2.7/r)1/3(2.7/r)1/30.7注：1、容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套的综合容积率。2、待开发项目评估宜采用容积率修下。办公用地楼层修正系数表总体楼层修正系数1-51.306-91.0410-150.9416-200.8521-250.8026-300.7731-350.7436-400.7140层以上0.70注：1、总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。 2、已建成项目宜采用楼层修正。2、临江修正临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。3、商业集聚度修正商业集聚度修正幅度为10%4、其他个别因素修正其他个别因素修正指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、地形地质及环境状况好形状基本规则、地形地质及环境状况良好形状基本规则、地形地质及环境状况适宜形状不规则、地形地质及环境状况较差形状极不规则、地形地质及环境状况差修正系数1.10-1.051.05-1.01.01.0-0.950.95-0.905、使用年限修正使用计算公式修正6、开发程度修正（同商业用地）四、工业用地1、容积率修正使用公式：n1/3 进行修正 （n为估价对象容积率）2、临江修正临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的地铁的临江建筑边线以内50米部分，其基准地价上加30% 。3、其他个别因素修正其他个别因素修正指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则，面积大，地形地质状况好，对外交通条件好形状较规则，面积较大，地形地质状况良好，对外交通条件较好形状基本规则，面积适中，地形地质状况一般，对外交通条件一般形状不太规则，面积较小，地形地质较差，对外交通条件较差形状不规则，面积较小，地形地质状况差，对外交通条件差修正系数1.10-1.051.05-1.01.01.0-0.950.95-0.904、使用年限修正使用计算公式修正5、开发程度修正（同商业用地）五、计算宗地地价基本公式：宗地地价网格点基准地价估价时点修正容积率修正集聚度修正（商业、办公）其它个别因素使用年限修正开发程度修正根据关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知（穗国房字（2004）545号）确定待估宗地基准地价。住宅、工业用地按网格点基准地价确定综合（办公楼）用地基准地价为住宅基准地价的100%商业用地基准地价（路