新型农村社区建设的土地问题思考.doc

新型农村社区建设的土地问题思考新型农村社区建设所占用土地为耕地的，应依法办理转用审批手续，使耕地变为集体建设用地。同时，被整合的村庄所占用的集体建设用地需拆除后，按新型农村社区建设所占用耕地面积的105%进行复耕，复耕的土地质量应与新型农村社区建设所占用耕地和质量相当，以确保在实现占补平衡的前提下，使耕地面积有所增加。对复耕后结余的原村庄拆除后所腾退的集体建设用地（简称“可用集体建设用地”），按以下办法处理：1可用集体建设用地中的50%，留给原村集体经济组织作为建设用地使用。由原村集体经济组织依法用于兴建集体企业或采取出让、作价出资（入股）等方式，流转给其他单位或企业使用（商品住宅开发除外），用于增加集体资产，增加本集体经济组织村民收益。2可用集体建设用地中的另外50%部分，可采取以下办法处理：一是若土地距城市市区周边较远，不能作为城市建设用地使用的，复耕后由原村集体经济组织耕种，腾出的建设用地指标，可置换到城市市区周边或工业聚集区，作为国有建设用地使用（即城市建设用地增加，集体建设用地减少挂钩，也即增减挂钩），用以弥补新增国有建设用地指标不足。以上述集体建设用地指标置换的国有建设用地出让后所得土地收益，扣除出让前的土地开发整理成本费用及各项计提后，由各级政府财政作为新型农村社区建设基金，专款用于新型农村社区公共设施（如学校、幼儿园、医疗卫生设施、敬老院等）建设；二是若土地位于城市周边，在对原村集体经济组织补偿后，可不经报批，直接征收为国有建设用地，按照城市规划予以出让，出让后所得土地收益，扣除出让前的土地开发整理成本费用及各项计提后，由各级政府财政作为新型农村社区建设基金，专款用于新型农村社区公共设施（如学校、幼儿园、医疗卫生设施、敬老院等）建设；也可由原村集体经济组织投资，按照城市规划实施项目（商品住宅开发除外）建设，或由原村集体经济组织进行前期开发整理后，采取出让、作价出资（入股）等方式，流转给其他单位或企业按照城市规划实施项目（商品住宅开发除外）建设，用于增加集体资产，增加本集体经济组织村民收益，土地使用类型仍为集体建设用地性质。需要上级支持的政策和研究解决的问题：一、需要支持的政策应准予农村集体经济组织通过统一的土地市场，按照国有土地出让年期、操作模式和同区域国有土地价格，出让集体建设用地使用权。在出让过程中，政府只收取相关服务费用，主要给予政策指导、限定出让最低价、办理用地手续等，不参与土地出让收益分配。取得集体建设用地使用权的土地使用者所建项目不得对外销售。二、需研究解决的问题1新型农村社区建设资金从何而来？2新型农村社区应先行占地建设，若规划占地属于耕地，由谁作为主体办理农地转用，所发生的费用由谁承担？3原村庄所占集体建设用地的拆除和复耕，由谁作为主体？复耕资金从何而来？应在多长时间内拆除复耕？4新型农村社区建成后，原村庄难以拆除或村民不予以拆除怎么办？5集体建设用地流转价格如何确定？6如何将集体建设用地出让纳入统一的土地市场管理，以避免擅自交易行为？7腾退的集体建设用地置换到城市市区周边或工业聚集区使用时，如何实施指标置换，若采取原村集体出售指标，费用标准如何确定？8以集体建设用地指标置换的土地若为耕地，能否不经报批，在对原土地所有