房价下调预期加强的三大信号.doc

房价下调预期加强的三大信号历届全国两会，房价都是被痛骂的焦点。今年两会谈起房价，大家都心平气和了许多。这并非意味着房价已经回归合理性，而是对房地产的严厉调控已经成为共识，在严厉的调控下，人们对房价的下调预期，渐渐少了疑问。 虽然，由于复杂的经济环境的存在，使得2011年房价的走势难以一锤定音。不过，至少，2011年两会明确的三大信号，从政策、银根、供求三个方面分别对房地产市场造成高压，无疑再度加强了民众对房价下调的预期。 第一大信号：后手威慑力，时刻准备出台新的楼市调控政策。第二大信号：釜底抽薪，将力求消除房价、物价上涨的货币基础。第三大信号：调整结构，保障性住房 的供应量今年将首超商品房，真正开始对商品房市场造成影响。焦点一无穷尽调控，会多大程度影响房价？【新闻回放】住房和城乡建设部部长姜伟新在接受媒体采访时表示，楼市调控是长期性的，并时刻准备出台下一步楼市调控政策。对于控制房价过快增长，充满信心。【争论焦点】在新一轮房地产调控中，房产税试点和商品房限购被认为是力度最大的两记重拳，被称为史上最严厉的调控能否最终让房价回到理性的轨道？调控的效果、手段的利弊成为两会上争论得最激烈的话题之一。观点一 限购政策应有中长期计划李庆云(北京大学经济学院教授)：开征房产税，如果力度大、范围广，对抑制房地产市场的投资投机行为，改变需求结构和需求量，进而对房地产虚高价格进行调节肯定会产生作用。相比房产税试点，限购政策对房价的作用会更明显，现在成交量已经开始回落，相信价格会松动。由于中国的房地产市场化起步很晚，人多房少，市场房源存量不足的问题会长期存在，所以限购政策应该有一个中长期的计划。观点二 征房产税的用意不在降房价贾康 (财政部财政科学研究所所长)：房产税可以为地方政府开拓新税源，这对于解决土地财政有作用。但开征房产税的主要用意其实并不在降低房价。几十年城市化下来，中心城区的房价一定是总体上扬的，房产税本身无法改变房价上涨趋势。观点三 限购取消，或现报复性反弹王超斌 (河南台兴房产有限公司董事长)：限购令下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑、对政策调整的预期以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。点评：重庆、上海房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。政策效果如何、后手政策还有多少，有待时间检验。房价高企需要重拳出击毋庸置疑，但挥出的重拳能否打在七寸则考验着调控的智慧。焦点二控制货币流动性，釜底抽薪能否奏效？【新闻回放】3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面时提出，对于房价，将三管齐下。第一，控制货币的流动性。消除房价物价上涨的货币基础；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说，米袋子省长负责制，菜篮子市长负责制，房价也由地方来负主要责任。【争论焦点】抑制通胀、实现经济转型都需紧缩货币。对于楼市而言，控制货币流动性，运用货币手段继续打击投机、投资需求 成为2011年楼市调控中必然会运用的金融手段 。但是，提高二套房信贷成本的同时减少首套房贷的利率优惠；限购与否以拥有住房的数量和户籍为标准旨在打击投机的各项举措会否对改善型需求造成误伤，也成为两会上一个争论的焦点。观点一 把非刚性需求往后排一排齐骥 (住建部副部长)：有不少买房人，既不是为了解决当前无处可住的问题，也不是为了改善住房条件，而可能是考虑到通胀预期，为了增值保值，这属于当前一些不合理的住房需求。目前调控的重点，就是要把这些不是马上需要居住、但依旧购买房子的消费者往后排一排。观点二 限购有其副作用，但是必需的李稻葵 (清华大学经济管理学院金融系主任)：房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计 。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前房地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。观点三 限购显然是不合理的误伤王超斌(河南台兴房产有限公司董事长)：限制二套房贷打击投资、投机可以理解，但首套房优惠的取消却加大了普通人的购房成本。而限购令，则更是在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边，这显然是不合理的误伤。点评：当前抑制通胀的任务与长期经济转型的目标，都要求收缩货币并降低投资的比重，这会在某种程度上降低增长速度，同时也肯定会误伤部分人群。而对于房地产调控政策而言，任何一项改革都会有成本。作为力度空前的调控政策，无论是限购还是限贷，无疑都是一把双刃剑-不合理的需求被压制，合理的需求难免会被误伤。调控楼市，如何把付出的成本降到最低，把调控的效果放到最大，需要在实践中进一步摸索和完善。焦点三保障房首超商品房，能否真的降房价？【新闻回放】3月14日，国务院总理温家宝提出，将大力加快保障性住房建设，也就是说，从供求上解决房地产市场存在的问题。今年再建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年能够建设3600万套。中央今年将向地方补助1030亿元，地方财政也相应加大投入，但还必须更广泛地利用社会资金 。对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。【争论焦点】保障性住房是本次两会中的谈论得最多的话题之一。今年，保障类住房将会首次在供应量上超过商品房。而天量的保障性住房会否从供应结构上影响商品房，无疑是大家最关心的问题。观点一 住房市场的供需矛盾将大大缓解齐骥(住建部副部长)：去年全国销售商品住房9.3亿平方米，算下来大约900万套。今年在继续保持商品住房足够开工量的同时，做加法，开工建设1000万套保障房。如果商品住房按照去年的规模向市场提供的话，今年我国会头一次在住房供应方面，保障类的住房超过商品住房。因此，大规模建设保障性安居工程是对市场一个积极的促进，住房市场的供需矛盾将会得到大大的缓解。观点二 麻醉药的休克疗法 潘石屹(SOHO中国董事长)：用限购政策先抑制商品住房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，这是用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构大的转变。3600万套保障房的供应，就如房地产市场成长的更年期一样，整个结构都面临着重大的调整和变化，保障房占去了市场的一半。点评