第5章 房地产评估.pptx

第5章房地产评估 5 1房地产评估概述5 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用5 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用5 4剩余法在房地产评估中的应用5 5成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5 1房地产评估概述 5 1 1房地产的概念及其特征 房地产是指土地 建筑物和其他地上定着物及其权属的总称 其中 土地是指地球表面及其上下一定范围的空间 建筑物是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者能够分离 但是分离不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能 或者使土地 建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等 1 土地及土地权利 1 土地土地一般是指地球表层的陆地部分 包括内陆水域和滩涂 如果广义地看 土地是指陆地及其空间的全部环境因素 是由土壤 气候 地质 地貌 生物和水文 水文地质等因素构成的自然综合体 2 土地的特性 土地的自然特性A 位置的固定性 B 质量的差异性 C 不可再生性 D 效用永续性 土地的经济特性A 供给的稀缺性 B 可垄断性 C 土地用途的广泛性 D 效益级差性 3 土地权利根据我国的相关法律 我国土地的权利不是孤立的一种权利 而是一个权利束 这个权利束主要包括土地的所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权和空间利用权等 2 建筑物从建筑学的角度来看 建筑物是指人工建筑而成的东西 包括房屋和构筑物两大类 房屋是指能够遮风避雨并供人居住 生产 储藏物品或进行其它活动的工程建筑 一般由基础 墙 门 窗 柱和屋顶等主要构件组成 构筑物则指除房屋以外的建筑 如道路 桥梁 水坝 水井 水塔 隧道 烟筒等 从资产评估的角度来看 建筑物不仅包括了房屋和构筑物 而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利 3 房地产特性房地产是地产 土地使用权 建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称 亦称不动产 房地产兼有地产与建筑物的特性 而它们的结合又形成了一些新的特性 房地产一般具有如下特性 1 位置固定性及区域性 2 长期使用性 3 保值与增值趋势 4 投资风险性 5 政策限制性 5 1 2房地产评估原则 1 合法性原则2 最有效使用原则 5 1 3房地产价格及其影响因素 1 房地产价格及其种类 1 按房地产权益划分 房地产价格可分为所有权价格 使用权价格和其它权利价格 如抵押权 地役权 租赁权 典权等价格 2 按房地产的实物形态可划分为土地价格 建筑物价格和房地产价格 3 按房地产价格表示单位可划分为总价格 单位价格 楼面地价等 房地产价格 1 房地产总价格 建筑总面积x售价2 房地产单位价格 总价格 建筑总面积3 容积率 建筑总面积 土地总面积4 楼面地价 土地总价格 建筑总面积 土地单价 容积率土地单价 楼面地价x容积率 案例 广州富力地产在珠江新城拍得一宗土地 土地面积14390平方米 总地价4 6亿元 政府允许建100730平方米 容积率 楼面地价和土地单价各是多少 容积率 100730 14390 7土地单价 460000000 14390 31414楼面地价 31414 7 4488 作业 中国烟草公司于2010 3 15在北京海淀区拍到一宗土地 总价格26亿 楼面地价3 1万 容积率7 计算建筑总面积和土地总面积 土地价格 1 基准地价 综合土地级别的平均价格 2 标定地价 以基准地价为依据 通过系数修正进行评估 因开发程度不同 土地价格也不同生地价格 支付了征地补偿费但未开发 毛地价格 土地上有待迁建筑物 熟地价格 已达到三通一平 2 房地产价格的特征 1 房地产价格是房地产权益的价格 2 房地产的价格有两种基本表现形式 即房地产交易价格和房地产租金价格 3 房地产价格易受个别因素的影响 一般情况下容易受到买卖双方的偏好 讨价还价能力 以及感情因素的影响 3 房地产价格与房地产评估价值 4 影响房地产价格及评估价值的因素从经济学的角度来看 房地产的使用价值 即房地产的有用性 房地产的稀缺性和房地产的有效需求等 从房地产开发经营的角度来看 房地产的实物 房地产的权益 房地产的区位等 影响房地产价格和评估价值的因素归纳为一般因素 区域因素和个别因素 1 一般因素指影响一定区域范围内所有房地产价格和评估价值的一般的 普遍的 共同的因素 经济因素 社会因素 行政因素 经济因素经济发展因素 GDPCPI货币流动性 财政金融因素 利率税率物价 产业结构比例 一 二 三产业比重 社会因素人口 人口数量 人口密度 人口质量 人口文化 家庭规模 家庭小型化 房地产投机因素 炒房 教育与治安社会福利行政因素土地使用与住房制度城市规划税收 投资政策 行政隶属关系变更交通管制心理因素 2 区域因素区域因素 繁华程度 交通状况 基础设施 环境 3 个别因素 土地的个别因素 建筑物的个别因素 5 房地产评估程序 1 明确评估基本事项 明确评估目的 明确评估对象 明确评估基准日 签订评估委托协议或合同 2 制定工作计划 3 实地勘察与搜集资料 4 测算待估资产评估价值 5 综合分析确定评估结果 6 撰写房地产评估报告 5 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5 2 1市场售价类比法在房地产评估中的应用 1 市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法 交易案例比较法等 它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照 并根据已发生交易的类似房地产的价格 经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法 2 市场售价类比法的评估步骤 1 广泛搜集房地产交易资料 2 选择可供比较的交易实例作为参照物 参照物交易实例的选取应注意以下几点 应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例 与待估房地产属于同一交易类型 且用途相同 参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易 与待估房地产的估价日期接近 与待估房地产的区域特征 个别特征相近 3 进行市场交易情况修正特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面 有特别利害关系人之间的交易 如亲友之间 有利害关系的单位之间的交易 通常价格偏低 有特殊动机的交易 如急于脱手的价格往往偏低 急于购买的价格往往偏高 有意为逃避交易税 签订是虚假交易合同 造成交易价格偏低 买方和卖方不了解市场行情 盲目购买或出售 使交易价格偏高或偏低 4 进行交易日期修整利用价格指数进行交易日期修正的公式为 评估基准日的交易实例价格 交易实例当时成交价格 评估基准日价格指数 交易期日价格指数 5 进行区域因素修正主要有两种方法 一是直接比较法 二是间接比较法 6 进行个别因素修正土地使用年限因素和容积率因素也属于房地产的个别因素 由于它们的重要性和评估值的影响程度较大 通常要单独进行修正 土地使用年限修正系数的数学表达式为 式中 y为年限修正系数 N为参照物土地使用权剩余年限 n为待估土地使用权剩余年限 r为折现率 7 确定待估房地产评估价值可考虑采用以下几种方法 1 简单算术平均法 2 加权算术平均法 3 中位数法 3 市场售价类比法的估价案例 例5 1 1 估价对象概况待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地 面积为600平方米 地形呈长方形 2 评估要求评估该地块1997年10月的市场价值 3 选择评估方法该种类型的土地有较多的交易实例 故采用市场售价类比法进行评估 4 收集有关的评估资料 收集待估土地资料 略 收集交易实例资料 选择4个交易实例作为参照物 具体情况见表5 1 表5 1交易实例情况表 续表 5 进行交易情况修正经分析 交易实例A D为正常买卖 无需进行交易情况修正 交易实例B较正常买卖价格偏低2 交易实例C较正常买卖价格偏低3 则各交易实例的交易情况修正率为 交易实例A 0 交易实例B 2 交易实例C 3 交易实例D 0 6 进行交易日期修正 根据调查 1996年10月以来土地价格平均每月上涨1 则各参照物交易实例的交易日期修正率为 交易实例A 6 交易实例B 7 交易实例C 12 交易实例D 10 7 进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处于同一地区 无需作区域因素修正 交易实例B C D的区域因素修正情况可参照表5 2判断 本次评估设定待估地块的区域因素只值为100 则根据表5 2各种区域因素的对比分析 经综合判定打分 交易实例B所属地区为88 交易实例C所属地区为108 交易实例D所属地区为100 表5 2区域因素比较表 8 进行个别因素修正 经比较分析 待估土地的面积较大 有利于充分利用 另外环境条件也比较好 故判定比各交易实例土地价格高2 土地使用年限因素的修正 交易实力B D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正 交易实例A C均需作使用年限因素的调整 调整系数测算如下 假定折现略为8 9 计算待估土地的初步价格交易实例A修正后的单价为 交易实例B修正后的单价为 交易实例C修正后的单价为 交易实例D修正后的单价为 10 采用简单算术平均法求取评估结果待估土地单价为 909 1038 932 942 4 955 元 平方米 待估土地总价格为 600 955 573000 元 5 2 2基准地价修正系数法及其估价步骤 1 基准地价修正系数法的含义基准地价修正系数法 是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等有关资料和数据 按照替代原则 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法 基本地价修正系数法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物 对被估宗地出让年限 个别因素 市场转让因素等进行系数修正 从而求取待估宗地市场价值的一种方法 基准地价修正系数法实质上是市场途径中的一个具体方法 基准地价由三个部分组成 土地出让金 基础设施配套费 土地开发及其他费用 包括平整土地费用 征地拆迁费用等 基准地价系数修正法的一般数学表达式为 p A a1 a2 a3 5 3 式中 p为待估土地使用权评估价值 A为基准地价 a1为年限修正系数 a2为个别因素修正系数 a3为市场转让因素修正系数 2 基准地价系数修正法的估价步骤 1 搜集有关资料 2 确定被估宗地因素修正系数 3 求取土地转让年限修正系数年限修正系数的数学表达式为 式中 N为最高出让年限 n为实际出让或转让年限 r为还原利率 4 计算期日修正系数 5 确定容积率修正系数 6 计算市场转让因素修正系数市场转让因素修正系数的计算公式为 市场转让修正系数 参照物地块市场交易价 参照物地块基准地价 7 计算土地使用权评估价值 上述各修正系数求取出来后 可根据公式 被估宗地地价 待估宗地所处地段的基准地价 年期修正系数 期日修正系数 容积率修正系数 其它因素修正系数 5 2 3市场租金倍数法 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益 通常为未来第一年的正常租金 乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法 5 2 4路线价估价法在土地使用权评估中的应用 1 路线价估价法的基本思路及运用范围路线价估价法是对面临特定街道 接近性相等的城镇土地 设定标准深度 求取在该深度上数宗地块的平均单价并附设于该特定街道上 此单价称为路线价 然后据此路线价 再配合深度指数表 用数学方法求算出临街该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法 路线价估价法的基本数学表达式为 宗地价格 路线价 深度指数 宗地面积 5 5 采用此方法估价时 如果街道两边的土地另有特殊条件存在 如街角地 两面临街地 不规则形地等 则还要进行因素的加减修正 数学表达式为 宗地价格 路线价 深度指数 宗地面积 修正额 5 6 2 路线价估价法的估价步骤 1 划分路线价区段 2 设定标准深度 3 确定路线价 4 制定深度指数表和其他修正率表 5 计算各地块的价格 3 路线价估价法举例 例5 2 某路线价区段 标准深度为18米 路线价为1000元 平方米 待估临街各宗地块情况见图5 3 临街深度指数表见表5 4 假设各宗地的宽度都为6米 计算各宗地的评估价值 表5 3待估各宗地块情况表 1000元 路线价 注 超过标准深度18米以后的地块为里地 表5 4临街深度指数表 1 宗地A为临街地 临街深度为17 5米 查临街深度指数表得其深度指数为100 则宗地的价格为 1000 1 17 5 6 105000 元 2 宗地B为临街地 临街深度为13 5米 查临街深度指数表得其深度指数为110 则宗地的价格为 1000 1 10 13 5 6 89100 元 3 宗地C为临街地 临街深度为3米 查临街深度指数表得其深度指数为130 则宗地的价格为 1000 1 30 3 6 23400 元 4 宗地D为临街地 临街深度为7米 查临街深度指数表得其深度指数为125 则宗地的价格为 1000 1 25 7 6 52500 元 5 宗地E为临街地 临街深度为11米 查临街深度指数表得其深度指数为120 则宗地的价格为 1000 1 20 11 6 79200 元 5 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5 3 1运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提及其适用范围 运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是 被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益 5 3 2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 1 收集相关房地产收入和费用资料2 预测房地产正常收入3 估算房地产正常费用4 测算房地产正常收益5 估测并选择适当的折现率或资本化率6 选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 5 3 3不同类型房地产正常收益的测算 1 实际收益与正常 客观 收益实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益 实际收益由于受到多种因素的影响 通常不能直接用于评估 只有正常纯收益才能作为评估的依据 正常收益由正常收入扣除正常费用求得 2 实际费用和正常 客观 费用实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用 正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出 3 不同类型房地产正常收益可参考以下建议估测 1 出租型房地产正常收益的估测正常收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费 5 7 租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金 押金等的利息收入 有效毛租金 毛租金 空置损失 损失租金 5 8 2 直接经营型房地产正常收益的估测直接经营型房地产通常是指房地产所有者同时又是经营者 房地产租金与房地产经营者利润没有分开 直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金 正常收益 销售收入 销售成本 销售费用 销售税金及其附加 管理费用 财务费用 经营利润 5 9 3 自用或尚未使用房地产正常收益的估测 4 房地产正常收益流类型的判断一般而言 房地产未来收益流的类型大致有以下几种 1 固定租金型 2 等差数列型 3 递增递减型 4 其他有规则的变化情形 5 房地产收益年限的测定 1 单独的土地或建筑物的收益年限 应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定 2 土地与建筑物合二为一的房地产的收益年限 一般应以土地使用权年限为准 包括 建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限的情况 5 3 4折现率或资本化率的估测 1 关于折现率或资本化率的进一步的说明从本质上讲 折现率和资本化率是一种投资回报率 从形式上看 折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率 1 土地折现率或资本化率 2 建筑物折现率或资本化率 3 房地合一综合折现率或资本化率 2 折现率或资本化率估测的基本思路和方法 1 市场租价比法评估人员搜集市场上若干近期交易的且与待估房地产相同或相近似的房地产的正常租金 以及交易价格等资料 运用参照物实际租金与市场价格之比求出一组市场租价比 折现率或资本化率 可以通过加权平均值的办法或简单算术平均办法来消除各种偶然因素的干扰 具体可以根据实际情况选择 例5 3 在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例 见表5 5 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为 r 10 12 11 11 5 10 6 5 11 表5 5纯收益与售价交易实例 2 安全利率加上风险调整值法首先选择市场上无风险的资本投资的收益率作为安全利率 通常选择银行一年定期利率或一年期国债利率作为安全利率 然后根据影响待估房地产的社会经济环境 变现难易程度 投资风险程度等 确定一个调整率值 把它与安全利率相加得到折现率或资本化率 3 各种投资收益率排序插入法 4 资金成本加权平均法用数学式表达 R G rg 1 G re 5 13 式中 R为综合折现率G为借入资金占房地产投资 价值 的比重rg为借入资金成本 收益率 re为自有资金成本 收益率 5 3 5房地产评估中的残余估价法 1 残余估价法的适用前提和适用范围 1 适用前提 房地产整体收益能够估测 能用收益途径以外的方法和技术估测出土地或建筑物的价值 土地和建筑物的局部折现率或资本化率能够得到 2 适用范围 适用于存在大量商业房屋出租 房地合一状态 但难以运用市场途径和收益途径评估的商业用地的价值评估 适用于附有旧建筑物的土地的价值评估 适用于检验建筑物相对于土地在使用强度及其价值构成方面是否合理时的建筑物的价值评估 适用于为估测建筑物贬值程度时的建筑物的价值评估 房地产价值 纯收益 资本化率房地产纯收益 总收益 总费用纯收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费 出租型 纯收益 销售收入 销售成本 销售费用 销售税金及其附加 管理费用 财务费用 经营利润 经营型 土地纯收益 房地产纯收益 建筑物纯收益建筑物纯收益 建筑物现值 资本化率建筑物现值 重置成本 年贬值额 已使用年限年贬值额 建筑物重置成本 耐用年限土地价值 房地产纯收益 建筑物纯收益 土地资本化率 例 取得一宗土地使用权40年 两年后建成写字楼900平方米后用于出租 写字楼耐用年限25年 已使用5年 出租每平方米每月50元 空置率10 每年的各类费用为73260元 土地资本化率7 建筑物资本化率8 房屋重置价格2500元 平方米 评估土地使用权价格 房地产总收益 50 900 12 1 10 486000元房地产总费用 73260元房地产纯收益 48600 73260 412740元年贬值额 2500 900 25 90000元房屋现值 2250000 90000 5 1800000房屋纯收益 1800000 8 144000元 土地纯收益 412740 144000 268740元土地价值 268740 P A 7 33 268740 12 35 3234880 待估建筑物砖混结构单层住宅 宅基地300平方米 建筑面积200平方米 月租金3000元 土地预期收益率为7 建筑物预期收益率10 评估时建筑物的剩余使用年限为25年 取得租金收入的年总费用为7600元 评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元 要求 使用残余法估测该建筑物的单价和总价值 年租金收入 3000 12 36000年总纯收益 36000 7600 28400土地使用权总价 1000 300 300000土地年纯收益 300000 7 21000建筑物年纯收益 28400 21000 7400建筑物价值 7400 P A 10 25 74700建筑物单价 74700 200 373 5 2 残余估价法在房地产评估中的应用 1 由房地产收益评估土地价值 土地价值 房地产价值 建筑物现值建筑物现值 建筑物重置成本 综合成新率或 建筑物价格 综合成新率 土地价值 房地产纯收益 建筑物纯收益 土地资本化率建筑物纯收益 建筑物现值 建筑物资本化率 2 由房地产收益评估建筑物的价值 建筑物价值 房地产价值 土地价值 建筑物价值 房地产纯收益 土地纯收益 建筑物资本化率 5 3 6应用举例 例5 4 有一宗土地 出让年期为50年 资本化率为10 预计未来前5年的纯收益分别为15万元 16万元 18万元 15万元 20万元 第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右 试评估该宗土地的收益价格 解 作业4 05年有偿取得30年使用权800平方米土地一宗 07年建成写字楼 建筑面积4000平方米 该建筑重置价格为每平方米5000元 现出租每月每平方米120元 每年的管理费 维修费 保险费分别为重置价格的1 1 5 和0 2 资本化率10 评估09年该宗地的土地价值 作业5 一宗土地面积4000平方米 容积率3 现开发建设房屋 建设期2年 建筑费2500元 平方米 专业费为建筑费的10 建筑费与专业费在建设期均匀投入 建成后预计售价9000元 平方米 销售费用与稅费分别为楼价的5 和8 贷款利率为6 投资报酬率为20 求土地的总造价和单位造价 5 4剩余法在房地产评估中的应用 5 4 1剩余法的基本思路及运用范围 剩余法又称假设开发法或倒算法 它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用 利息 利润 税金 租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法 剩余法的基本思路是 开发商欲投资开发一宗土地 由于存在竞争 其投资目的是希望获取社会正常利润 5 4 2剩余法的数学表达式及估价步骤 1 剩余法的数学表达式剩余法的基本数学表达式为 地价 楼价 建筑费 专业费用 利息 利润 税费 5 21 式中 楼价为土地建设后的房地混合价 包括售楼价或租楼价建筑费为开发建设待估地产所支出的建筑安装费用 专业费用为开发建设待估土地所需要的测量 设计 工程预算编制等专业技术费用利息是指全部预付资本的资金成本 全部预付资本包括买地价 建筑费和专业费用利润为开发商全部投资的正常投资利润税费包括两部分内容 一是土地开发产品的租售费用 二是开发建设过程中及完成后应缴的各种税费 如土地使用税 土地增值税 营业税 城市建设维护税 教育费附加等 2 剩余法的估价步骤 1 调查待估土地的基本情况 2 选择最佳的开发利用方式 3 估计建设期 4 预测土地开发完成后的楼价 5 估测各项成本费用 建筑费的估算可采用市场比较法和重置核算法确定 即通过同类建筑物当前市场的建筑费水平推算 也可根据建筑设计图纸 按国家规定的建筑工程预算定额和取费标准来测算 专业费用一般根据建筑费的一定比率估算 即 专业费用 建筑费 专业费用率 5 22 利息 利润根据全部预付资本的多少乘以适当的利率 利润率计算 即 利息 地价 建筑费 专业费用 利息率 5 23 利润 地价 建筑费 专业费用 利润率 5 24 税费根据当时政府的税费政策 估算从获得土地至出售房地产期间可能发生的税费额度 也可以根据过去或其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算 实际中还有一些其他需发生的费用 如建筑物销售或出租的中介代理费 市场营销广告费 买卖手续费等 一般以建筑物总售价的一定比例计算 6 计算并确定地价 5 4 3剩余法运用举例 例5 8 1 估价对象概况待估地块为七通一平的空地 面积为1000平方米 且土地形状规则 允许用途为商住混合 允许建筑容积率为7 覆盖率为 50 土地使用年限为50年 出售时间为2002年10月8日 2 评估要求需要评估出该地块2002年10月8日出售时的市场价值 3 估价过程 1 确定评估方法 该地块为待建筑土地 可采用剩余法评估 2 选取最佳开发方式 根据规划的要求和市场调查 该地块最佳开发方式为 建造商业居住混合楼 该建筑为框架结构 共14层 总建筑面积为7000平方米 单层建筑面积均为500平方米 其中1 2层为商业用房 共1000平方米 3 14层为住宅 共6000平方米 3 预计建设期 预计共2年完成 即2000年10月完成 4 预计售楼价 预计建造完成后 其中的商业楼即可全部售出 住宅楼的80 在建造完成后可售出 20 半年后才能售出 预计当时售价 商业楼为4000元 平方米 住宅楼为2500元 平方米 折现率为10 评估过程如下 5 估计开发费用及应获得的利润 总建筑费为600万元 专业费用为建筑费的6 利息率为8 利润率为20 税费估计为楼价的4 在未来2年的建设期内 开发费用的投入情况为 第一年投入60 的建筑费及相应的专业费 第二年投入40 的建筑费及相应的专业费 则 专业费用 5512747 6 330765 元 税费 15587097 4 623484 元 利润 地价 建筑费用 专业费用 20 地价 20 5512747 330765 20 地价 20 1168702由于在估算建筑费 专业费用以及售楼价时均考虑了货币的时间价值 上述各种费用都表现为现值 这其中已经包含了投资利息的因素 因此 不必再单独计算投资利息 6 求取地价 地价 15587097 5512747 330765 623484 地价 20 1168702地价 7951399 1 2 6626166 元 单位地价 6626166 1000 6626 元 5 5成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5 5 1成本途径及其方法的基本思路及应用范围 成本途径及其方法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用 包括合理的利息 利润 税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法 成本途径及其方法的理论基础是生产费用价值论 即认为费用是价值的主体 价值是由费用与利税之和所构成 成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价 1 房地产市场狭小 房地产交易实例较少 难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价 2 开发后供公益事业使用的房地产估价 3 新近开发房地产的估价 4 具有特殊性用途 缺乏比较实例的房地产估价 如工业用房地产等 成本途径的基本数学表达式为 房地产的评估价值 房地产的重置成本 房地产实体有形损耗 房地产功能性贬值 房地产经济性贬值 5 25 其中 土地使用权的重置成本 土地取得费用 土地开发费用 利息 利润 土地增值收益 5 26 房地产的重置成本 土地取得费用 房地产开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 5 27 5 5 2成本途径及其方法在土地使用权评估中的估价步骤 1 计算土地取得费 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 安置补助费 房屋及地上物拆迁补偿费 新菜田开发建设基金 耕地占用税 2 计算土地开发费用 基础设施配套费 公共事业配套费 小区配套费3 计算投资利息4 计算投资利润 5 确定土地增值收益6 土地使用权的功效损失是由土地使用权的重置成本与其功效损失率的乘积求得 其中 土地使用权功效损失率 土地已使用年限 土地已使用年限 土地剩余使用年限 100 7 土地的经济性贬值 土地年收益损失额 1 所得税税率 土地剩余使用年期的年金现值系数 p a r n 8 根据成本途径的基本数学表达式求取待估土地使用权的评估值 5 5 3成本途径及其方法在房地产评估中的操作步骤 新建房地产的评估价值用数学式表示为 新建房地产评估价值 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 5 28 1 土地取得费用2 开发成本 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施建设费 3 房屋建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发过程中的税费及其他间接费用 3 开发利润4 管理费用5 投资利息6 销售税费 1 销售费用 2 销售税金