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第二部分：房地产基本制度1、 考试目的 测试应考人员对我国现行土地所有制的特点、国有土地有偿使用的概念和形式，房地产权属登记制度、土地和房屋登记办法的掌握程度。二、基本要求 掌握：现行土地所有制的特点、国有土地使用权出让的概念和形式，廉租住房保障制度、经济适用住房制度，房地产权属登记制度。 熟悉：国有土地和集体土地范围，土地使用制度，公积金的性质和特点，房屋登记原则、一般规定和主要类型。 了解：国有土地使用权划拨概念，城镇住房供应体系，房地产产权的概念和种类，土地登记原则、一般规定和主要类型。第1节 我国现行土地制度土地制度有广义和狭义的概念之分。广义的土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。广义的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地规划制度、土地保护制度、土地征用制度、土地税收制度和土地管理制度等。土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。我国现阶段的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的土地制度，包括了上述广义土地制度的全部内容。(掌握)一、 土地所有制的特点（掌握）1、我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2、土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。具体又由国务院代表国家行使。3、土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。农民集体有下列三种形式：村农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体乡(镇)农民集体 具体内容参见：中华人民共和国土地管理法2、 国有土地的范围 （熟悉） 1、城市市区的土地；2、城市郊区或农村被依法征收、征购、没收为国有土地的；3、国家依法征用的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂或者其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇户口的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的转移后而不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。注：参考土地管理法和土地管理法实施条例3、 集体土地的范围 （熟悉 ） 中华人民共和国宪法第10条和中华人民共和国土地管理法第8条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4、 土地使用制度 （熟悉 ） 土地使用制度是土地财产制度的组成部分。指在一定土地所有制下，土地所有者、使用者和经营者在土地占有、使用收益过程中形成的经济关系和法律关系的行为规范。 具体包括：国家依法实行土地登记发证制度、国家依法实行国有土地有偿使用制度、国家实行土地用途管制制度、国家实行占用耕地补偿制度、国家鼓励土地整理。1、 国家依法实行土地登记发证制度 （1） 中华人民共和国土地管理法实施条例 第三条 “依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”（2）第四条：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土使用权证书，确认建设用地使用权。（3） 第五条：单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。 其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。2、 国家依法实行国有土地有偿使用制度土地管理法第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”所谓国有土地有偿使用制度，是指调整国家与国有土地使用者之间经济关系的一系列制度的总称。它实质表现为国家在国有土地使用者取得国有土地使用权或者在使用国有土地的过程中从土地使用者那里所获得的土地经济收益。 在我国社会主义市场经济条件下，土地是一种特殊的商品和有限的不可再生的宝贵资源和资产，其稀缺性和商品属性构成了土地有偿使用的经济土壤；同时，国有土地属于国家所有，由不同的使用者使用，土地所有权和使用权发生了分离（即“两权分离”） ，这为实行国有土地有偿使用制度提供了理论依据。通过实行土地有偿使用，国家土地所有权在经济上得到了体现，土地资源得到了高效和合理配置。目前，我国国有土地有偿使用制度的形式主要有以下几种：（1）土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，由土地使用者按照出让合同的约定向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的最高年限按不同的土地用途确定；出让的方式有协议、招标、拍卖三种。（2）土地使用权出租，即国家将土地出租给承租人使用，由承租人向国家缴纳租金的行为。这种方式，出租的年限一般较短，每年缴纳的租金较少，承租人承受能力较强，容易被承租人接受。目前，有的地方已普遍实行了这一有偿使用方式；有的地方正在进行试点。（3）土地使用权作价入股，即国家将土地使用权作价，作为出资投入企业，形成国家股，国家从企业生产利润中取得相应的股息。这种方式，实质上是国家向企业的一种投资行为。（4）土地使用权授权经营，即国家以一定年期的土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。被授权的公司和投资机构负责该土地的保值、增值，并可以凭政府主管部门发给的授权委托书向其他企业以作价出资（入股）或者租赁方式配置土地。（5）收缴土地使用费或者场地使用费，外商投资者与中国企业依据中华人民共和国中外合资经营法、中华人民共和国中外合作经营法等法律，在我国取得土地使用权，中方企业或者外商投资企业依法向中国政府缴纳土地使用费或者场地使用费。3、 国家实行土地用途管制制度土地用途管制制度指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，在编制土地利用总体规划中划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地的制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。 我国1999年开始实行土地用途管制制度，以代替原分级限额审批制度，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的法定效力。 4、国家实行占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度是国家实行的一项保护耕地法律制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收，这就是占用耕地补偿制度。 耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。5、 国家鼓励土地整理中华人民共和国土地管理法第三十八条规定：“国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。”第四十一条规定：“国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”第四十二条规定：“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。”中华人民共和国土地管理法实施条例第十八条规定：县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。二、 国有土地使用权的取得途径（掌握) 在现阶段，按照我国土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和城市房地产开发经营管理条例等法律法规的规定，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得； 下面重点介绍行政划拨方式和国家出让方式。1、国有土地使用权划拨 国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、 国有土地使用权出让（掌握） 国有土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（1）国有土地使用权出让特点（2）国有土地使用权出让方式（1） 国有土地使用权出让特点：土地使用权出让，也称为批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权。在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。集体土地不经征用成为国有土地，不得出让。土地使用权出让时国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。（2）国有土地使用权出让方式协议 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2003年协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号)中明确了“协议出让国有土地使用权的范围，即：除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。” 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70。 协议方式适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或者某些特殊用地。招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（土地所有者、出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织（投标者）参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者（土地使用权受让人）的行为。 招标出让方式适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果（出价最高者）确定土地使用者（竞买人）的行为。 拍卖出让方式适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 国有土地使用权出让的注意事项：1、根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业、旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。2、根据2002年的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，(国土资源部令第11号)中明确了招标拍卖挂牌出让的范围，即两类土地，一类是商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，一类是前述土地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的。3、根据2006年国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发200631号)中明确要求工业用地必须采取招拍挂方式出让。从而把工业用地纳入了必须招拍挂出让的范围。4、根据物权法第137条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。从此竞争性方式配置土地从制度要求上升为法律手段。第二节 城镇住房制度改革一、城镇住房制度改革历程（了解） 1993年12月，第三次全国房改工作会议召开; 1994年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布实施，住房公积金制度开始全面建立。从改革开放之初的试点售房，到上世纪80年代中期的提租补贴，到90年代初的以售带租，最后到1994年启动住房体制改革,改变了计划经济体制下福利性旧体制，建立了与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度。1998年7月3日国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知宣布从1998年下半年开始，全国停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化。新的深化城镇住房制度改革的基本内容包括：1、停止住房实物分配，实行住房分配货币化2、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系3、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场4、采取扶持政策，加快经济适用住房建设5、发展住房金融6、加强住房物业管理。 二、城镇住房供应体系（了解） 对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。 对高收入家庭提供档次较高的市场价商品住房；中等收入家庭根据其承受能力购买普通商品住房；对低收入住房困难家庭提供廉租住房、经济适用住房等保障性住房，逐步建立多层次的住房供应体系，努力使全体人民“住有所居”。 2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见指出，要重点发展普通商品住房。自年月日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。 2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台（国发24号文），明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。三、廉租住房保障制度（掌握） 2003年，建设部等部门制定了城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，“城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。 2007年8月7日 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。 意见指出要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应体制的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 意见有5个要点：新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。意见中关于廉租住房保障制度实施“时间表”得以明确。24号文明确指出： 2007年底前，所有设区的城市对符合规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。 2008年底前，所有县城基本做到应保尽保。东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。 到2010年底，廉租住房制度保障范围扩大到全国城市低收入住房困难家庭。 2007年9月30日，国土资源部下发关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。为了保证城市低收入家庭住房保障制度的落实，一系列相关政策紧锣密鼓地出台：11月14日，廉租住房保障资金管理办法发布；12月1日，廉租住房保障办法正式实施。 2007年11月14日财政部出台廉租住房保障资金管理办法：规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的八大渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。廉租住房保障资金专项用于廉租住房保障开支并实行项目预决算管理制度，实行国库集中支付。 2007年11月27日，建设部、国家发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合发布廉租住房保障办法，办法明确，廉租房保障仍以补贴为主，实行货币补贴和实物配租等相结合。实施廉租房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。其中，货币补贴指政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房；实物配租则是政府部门向申请廉租房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。 廉租住房保障资金来源：按照廉租住房保障资金管理办法，廉租住房保障资金来源于八个方面：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金；八是其他资金。关于廉租住房保障资金与廉租住房租金：廉租住房保障资金是专项用于解决符合条件的低收入家庭住房困难的资金，只能用于发放租赁补贴和购建廉租住房，不能用于其他开支。廉租住房租金是专项用于廉租住房维护和管理的资金。两项资金性质和用途均不相同，因此，不能混同使用。 四、经济适用住房制度（掌握） 2007年11月30日，建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合发布了新的经济适用住房管理办法（建住房2007258号）（以下简称办法），住房保障政策又迈进坚实的一步。具体内容：1、经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。2、经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。3、经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。（优惠和政策支持）4、经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。5、购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。6、严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。 7、经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。（建设管理）8、确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。9、经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。（价格管理）10、经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。（准入和退出管理）11、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。12、 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。13、单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。五、住房公积金制度（熟悉）1、住房公积金制度的定位和主要作用 住房公积金制度的建立，为我国城镇住房体制顺利转轨、引导职工住房观念转换、提高职工住房消费支付能力、培育促进住房金融业发展和推动房地产市场形成发展，发挥了巨大作用。2、住房公积金制度是一项政策性的住房保障制度 根据1999年颁布、2002年修订的住房公积金管理条例，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。同时规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。3、住房公积金性质和特点 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。 住房保障功能是住房公积金的最根本功能。住房公积金制度实质是政府为解决职工家庭住房问题提供的一种政策性融资渠道，其本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。住房公积金在我国住房保障和社会保障体系中占有非常重要的地位。 住房公积金制度具有强制性、互助性和保障性特点 住房公积金是一项强制与鼓励相结合的制度，包括雇主与雇员共同缴付、对公积金部分免征个人所得税、利用公积金贷款购房以及公积金贷款实行优惠利率等几个组成部分。其特点是，公积金账户中的钱是缴存人个人所有的钱，通过大家缴存、有购房需求的人借贷的方式实现互助。住房公积金制度具有强制性（义务性）、互助性和保障性特点。具体来说，体现在以下几个方面：其一，“强制”地调整人们的消费结构，人们必须把一部分收入积累起来用于住房消费；其二，增强工薪阶层购房能力，雇主必须按11的比例在缴存人账户中存入等额的钱；其三，具有强大的互助功能，人们可以从社会归集的公积金中贷款用于住房消费；其四，公积金账户缴存的钱免缴个人所得税；其五，公积金贷款可享受低于商业银行普通住房贷款利率的政策性优惠利率。住房公积金管理的基本原则： 1999年国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。2002年国务院对此进行了修订。条例规定：“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，实现保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。住房公积金归集： 1、缴存住房公积金的对象：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。 2、缴存住房公积金的工资基数：缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，6部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。 3、住房公积金汇缴年度为上年7月1日至当年6月30日。每年6月30日为住房公积金结息日。住房公积金提取： 1、职工住房消费提取：1）购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；2）偿还购房贷款本息时的提取；3）房租超出家庭工资收入规定比例时的提取；4）职工享受城镇最低生活保障、与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活困难的。 2、职工丧失缴存条件的提取：1）离退休2）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系3）出境定居4）职工死亡或者被宣告死亡的第3节 房地产权属登记制度一、房地产产权 1、房地产产权的概念（了解） 房地产产权是指将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。 2、房地产产权的种类（了解） （1）房地产所有权：是指房地产所有人在法律规定的范围内，独占性地支配其所有财产的权利。房地产所有人可以对其所拥有的房地产行使占有、使用、收益、处分的权利，并可以排除他人对于其财产违背其意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。（2）房地产占有权：是指依法对房地产进行实际支配和控制的权利。房地产占有可以分为所有权人占有和非所有权人占有。（3）房地产用益权 房地产使用权：房地产所有者或非所有者按照房地产的性能和用途，依法对房地产进行有效使用，以获得利益的权利。房地产使用权可以由房地产所有权人使用，也可以由非所有权人使用。 房地产开发经营权：房地产所有者或非所有者依法对房地产进行各种资本的投入，在地上或地下建造、敷设、修筑各种系统、设施和建筑物的权利。 地上权：指的是在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。 地役权：为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。 房地产典权：指典权人（承典人）以支付典价的方式从产权人（出典人）手中取得房产的使用和收益的权利。（4）房地产处分权 房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能，可以分为房地产出售权、房地产租赁权、房地产继承权、房地产赠与权、房地产抵押权等5种。 我国目前有法律依据的房地产产权包括：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、国有房屋所有权、法人房屋所有权、公民个人房屋所有权以及房地产他项权利等。二、房地产权属登记制度（掌握） 1、概念 房地产权属登记，又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认、并向权利人颁发权证的一系列活动。城市房地产管理法规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 2、房地产权属登记管理的原则 （1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则； （2）房地产权属登记的属地管理原则3、我国房地产权属登记制度特点（1）房地产权属登记由不同登记机关分别登记 房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，房地产权属的登记本应当是一次进行的，证书也应当只领取一个，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。 （2）房地产权属登记为房地产权利动态登记 当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不具对抗第三人的效力。房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。 （3）房地产权属登记具有公信力 依法登记的房地产权利受国家法律保护房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。 （4）房地产权属登记实行及时登记制度 房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律的有效保护，且要承担相应的责任。 （5）颁发权利证书 房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。4、房地产权属登记的种类 房地产权属登记分为房屋总登记、初始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注销登记、变更土地登记八种。 （1）总登记 总登记也叫静态登记，是在一定行政区域和一定时间内进行的房屋权属登记进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产藉散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。 总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之日起30日内发布公告，公告应当载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(注明起止日期)、申请人应当提交的有关证件(告知登记人应携带的证件和有关文件)、受理登记的地点(可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点)、其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任等)。 （2）初始土地登记 初始土地登记是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部土地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。因此，又可以称为土地总登记。 （3）房屋初始登记 初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记在依法取得的房地产开发用地上新建成的房屋和集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应当向登记机关申请办理房屋所有权初始登记在开发用地上新建成的房屋登记，权利人应向登记机关提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件：集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。 （4）房屋转移登记 转移登记是指房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同，协议、证明等文件。 （5）房屋变更登记 变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除时，房地产权利人均应自事实发生之日起30天内申请变更登记，由房地产权利人提交房地产权属证书以及相关的证明文件办理。（6）房屋他项权利登记 他项权利登记是指设定抵押、典权等他项权利而进行的登记。申请他项权利登记，权利人应提交的证明文件有：(1)以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件：(2)以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。 （7）房屋注销登记 注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。以下几种情况均应申请注销登记： a、房屋灭失，所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在： b、土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地