不动产估价复习资料.doc

第一章、不动产与不动产价格不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产，称为不动产。（or）是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。不动产的特性（1）不可移动性、（2）耐久性、（3）个别性（异质性）、（4）数量有限性、（5）用途多样性、（6）涉及广泛性、（7）权益受限性、（8）难以变现性（9）保值增值性不动产价格某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。不动产价格的形成有用性（效用）、稀缺性、有效需求不动产价格的类型1、按价格的形成形式分类（1）交易（成交）价格：交易双方实际成交的价格。（2）市场价格：某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。（3）理论价格：经济学理论对市场模拟而形成的价格。（4）公开市场价值竞争和公开市场条件下形成的价格（5）评估价格：估价人员针对某种估价目的，对某种不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果，（6）政府指导价或政府定价：政府指导价：一般采用规定基准价及浮动幅度的形式。具有政府指导价性质的主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格和经济适用房销售价格。政府定价：通常表现为直接规定价格具有政府定价性质的主要有在城镇住房制度改革过程中对出售公有住房实行的标准价和成本价。2、按实物形态分类土地价格：不动产中土地部分的价格。生地：没有城市基础设施的土地毛地：现有城区内未经拆迁的土地熟地：具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地建筑物价格：不动产中建筑物部分的价格。不动产价格：建筑物连同所占土地的整体价格。3、按不同的经济行为分类买卖价格、租赁价格、抵押价格、保险价格、课税价格、征用价格不动产价格的影响因素1.一般因素：（一）社会因素（二）经济因素（三）制度因素（经济政策是制度因素）2.区域因素影响住宅的区域因素：适合居住影响商业的区域因素：客流量影响工业的区域因素：产品生产成本、运输成本3个别因素第二章、不动产估价不动产估价：是不动产估价人员根据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料及影响不动产价格因素的基础上，对不动产在某一时点、某一权利状态下在价格作出综合的评定。对不动产估价概念的理解：1）对估价人员的要求执业素质、伦理素质2）不动产估价的目的必须明确3）必须遵循不动产估价的基本原理与方法4）必须依照一定的程序选用合适的方法进行5）必须拥有充足的资料6）应明确估价期日与估价结果的有效期不动产估价的意义:1) 为不动产交易服务2) 有利于提高不动产经济运行效率3) 建立公平的收益分配制度的基础4) 有利于税负公平不动产估价的范围：1.不动产交易评估； 2.不动产抵押评估； 3.不动产保险评估；4.不动产典当评估； 5.不动产税收评估； 6.不动产征收征用、拆迁补偿评估；7.不动产纠纷、涉案评估； 8.企业运营中的不动产评估；9；不动产管理中的不动产评估。不动产估价的原则（1）合法原则； （2）最有效使用原则； （3）估价期日原则；（4）替代原则； （5）供求原则； （6）预期收益原则；（7）贡献原则收益分配原则； （8）公平原则；不动产估价的一般程序1、接受任务2、明确基本事项，签定估价合同3、拟订估价方案4、资料的收集与整理（基础性资料、方法性资料、相关的图件资料）5、实地查勘估价对象6、运算并确定估价结果7、撰写估价报告（全面性、公正性、准确性、概括性、客观性）8、估价报告书的审核、确认、交付及收费事项9、估价资料归档第三章、市场比较法市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较，从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出待估不动产价格的方法。替代原理市场比较法的特点1、整个过程简单明了2、计算少而简单3、市场比较法具有现实性，结果有较强的说服力4、在比较实例的选取上，既要选择比估价对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣的交易实例。5.在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格。6.市场比较法要求估价人员具有较高的素质。市场比较法适用条件1、充足的市场资料2、丰富的估价经验3、比较实例与估价对象具有相关性和替代性。市场比较法的估价步骤1、搜集交易实例 2、选取可比实例 3、建立价格可比基础4、进行交易情况修正 5、进行交易日期修正 6、进行区域因素修正7、进行个别因素修正 8、求取比准价格正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+买方需要缴纳的税率）正常成交价格=卖方实际付出的价格/（1-卖方需要缴纳的税率）买卖中应由卖方需要缴纳的税率为正常成交价格的7%，应由买方需要缴纳的税率为正常成交价格的5%，双方约定买方付给卖方2500元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。正常成交价格=买方实际付出的价格/（1+买方需要缴纳的税率） =2500/（1+5%）=2380.95元第四章 收益法收益法在求取待估不动产的价格时，将待估不动产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估不动产价格的方法。预期收益原理、收益分配原理、最有效使用原理实际租金（实际收益）是指待估不动产，在现状的经营管理水平下，实际取得的收益。市场租金（客观收益）是指在公开市场上，待估不动产在估价时点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关系。1、实际租金与市场租金的区别 实际租金市场租金1可能是契约租金；可能高于或低于市场租金市场供求决定的租金2可能不是在不动产最有效使用下的租金是在不动产最有效使用下的租金3可能包含有优惠租金不包含优惠租金4可能是非有效管理状态下的租金有效管理状态下的租金5可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金收益法的特点1、收益法具有严格的理论基础2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度总费用确定1、应计费用管理费、维修费、重新装修费 、设备和装修折旧重置费（不含建筑物折旧费和土地摊销费）、按年度分摊、税金、保险费 、中介费用2、应扣费用其他经营费用、增建和改建、所得税、所有人个人开支、贷款还本付息资本化率是不动产纯收益与不动产价格的比率；是在直接资本化法中，直接将房地产的净收益转换为价值的比率报酬率是在报酬资本化发中，通过折现的方式讲房地产的净收益转换为价值的比率。资本化率的实质是资本投资的收益率，但收益率不等于资本化率。报酬率与净收益本身的变化、收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化、收益期限的长短有直接关系。资本化率的求取方法A市场提取法：通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价相比较，就得到各个实例的资本化率。B安全利率加风险调整值法：不动产的资本化率=安全利率+额外投资风险+缺乏流动性+管理负担-预期的收益增长率C复合投资收益率法：将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。资本化率=贷款比例*抵押贷款资本化率+自有资金比例*自有资金收益率=M*RM+（1-M）*RERM还本息额/抵押贷款额贷款利率D. 投资收益率排序插入法：将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。收益法的估价步骤1.搜集整理资料 2.确定有效总收入 3.确定总费用4.计算纯收益 5.确定资本化率 6.求取收益价格第五章 成本法成本法是指求取估计对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。卖方角度是生产费用理论 买方角度是替代原理成本法的实质：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。经济成本：成本费所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即经济成本，包括建造成本、一切合理必要的费用、税费及应得的利润等，不是会计成本，其实质是一种价格。估价时点的价格消费者的成本客观成本：假设开发建设时大多数开发商的正常花费。重置（建）价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会一般的公平耗费，即客观成本。成本法的基本公式适合于新开发土地的基本公式 新开发的土地价格（土地取得费+土地开发费+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费+土地增值收益）*修正系数投资利息=（土地成本取得费+土地开发成本）*贷款利息开发期计半期，计息期算全年（年），如投资发生在年初，则没有计半期。投资利润（土地取得费+土地开发费+管理费用）*投资利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+管理费用+投资利息+投资利润）*土地增值收益率（这个计算时一半被无视之。）土地价格修正（求得新开发的土地价格后进行以下修正）个别因素修正使用年期修正公共分摊修正宗地生熟程度修正市场资料比较修正适合于新建房地产的基本公式新建房地产的价格土地价格+建筑物价格 =土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费其中：管理费用=（土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本）*比例投资利息=（土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本）*贷款利率（有半期计半期，没就算全期）销售税费=销售价格*比例开发利润=（土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用）*投资利润率建筑物价格直接成本+间接成本+正常利润 =建筑物建造成本+投资利息+销售税费+开发利润适合于旧有房地产的基本公式旧有房地产的价格土地价格+建筑物价格-建筑物折旧成本法特点1、在无市场依据或市场依据不充分，可以应用于其他方法不适用的不动产估价2、采用成本法评估的价格是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，这是成本法的缺陷。3、成本法既可评估不动产价格，也可做投资决策依据成本法适用范围（课本p83有不适用的类型，注意）1、适用于缺乏市场交易的不动产2、适用于公益或公用性等不进入市场交易的不动产3、适用于较特殊的不动产4、适用于全新或基本全新的不动产成本法的局限性1、某些成本要素不易确定和计算2、建筑物的损耗估算的难度较大成本法的估价步骤1、收集整理资料2、估算重置价格或重建价格3、估算建筑物折旧4、求取积算价格土地的重新购建价格市场法、成本法、基准地价修正法1、土地的重新取得价格：估价时点重新取得估价对象全新状态下所必需的支付2、土地的重新开发成本：重新开发建设全新状态的估价对象说需的重新开发成本建筑物的重新构建价格单位比较法（单位面积法教五课室、单位体积法风雨球场）、分部分项法、工料测量法、指数调整法1、重置价格：采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物说必需的支出和应获得的利润。2、重建价格：重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润，是“复制”。建筑物折旧：建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，折旧是减价调整。物质折旧：物质实体上的价值损失；包括：自然老化、正常使用的磨损、意外的破坏损毁、延迟维护造成的损坏功能折旧：消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。建筑物折旧又叫建筑物的损耗，所以有：可修复的损耗和不可修复的损耗修复是指建筑物恢复到新的或相当于新的状况，时为修理，时为更换。建筑物折旧的求取方法耐用年限法、实际观察法、成新折旧法自然寿命：建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命：建筑物从建成之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续期。在成本法求折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。直线法求折旧(因为残值率的存在，有时用成新折旧法算比直线法更准确，原因不解释)年折旧额：t 年的总折旧额：折旧率：成新折旧法第六章 假设开发法假设开发法是在估算开发完成后不动产正常价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税费等后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法。假设开发法与成本法的主要区别成本法中的土地价格为已知， 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价值。对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点的房地产市场状况作出；而现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间及在发生时的金额，即要进行现金流量预测。运用假设开发法估价，开发完成后的价值可采用市场法、收益法、长期趋势法，但是不能采用成本法。假设开发法的特点1、假设开发法的可靠性基于对待估不动产的各种假设。2、假设开发以种种假设或限制条件为前提。3、假设开发法有静态与动态两种计算方式。4、假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购置费。假设开发法的适用范围1、待开发土地的估价2、土地整理、复垦3、土地的再开发4、已有房地产中地价的评估5、在建工程、停建工程6、旧房翻新改造 另外还可用于房地产开发利润的测算和建筑成本的控制A、 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格B、 确定具体开发项目的预期利润C、 确定开发项目中可能发生的最高成本费用具体如下：1、估算开发建筑成本 2、估算专业费用 3、估算不可预见费4、估算投资利息 5、估算税金 6、估算开发完成后不动产的租售费用7、估算开发商的合理利润公式看p98-p99假设开发法的估价步骤1、调查待估不动产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的不动产总价格5、估算成本费用及利税6、求取估价对象价格第七章 基准地价系数修正法基准地价：指在宗地估价的基础上，评估出各个级别或各个区域土地的平均价格 基准地价的特点是一种区域性的价格 是一种分用途的价格是一种平均价格 是有限年期的价格具有时效性 是一种控制性的价格基准地价的作用1、 是政府宏观调控土地市场的依据2、 是国家征收土地使用税的依据3、 调节土地利用4、 是进一步评估宗地地价的基础5、 促进房地产市场的竞争基准地价评估的原理1、基准地价评估的理论依据是预期收益原理2、土地收益是基准地价评估的基础3、各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础4、各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律5、土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提基准地价评估的原则1、土地使用价值评定和土地价格测算相结合2、以现实的土地用途为主，适当考虑规划3、各类用地分别评估，多种方法综合应用4、与社会经济水平相适合、相协调5、选择合适的估价技术路线原则基准地价评估范围：1、以城镇建成区整体为评估范围； 2、以城镇规划建设区整体为评估范围（这个更合理）基准地价系数修正法是利用基准地价评估成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地价格的方法。（替代原理）基准地价系数修正法的估价步骤1、确定级别或区域基准地价2、编制宗地价格修正系数表3、确定估价对象宗地的价格修正系数4、计算宗地价格第七章 其他估价方法路线价：是设定在路线上的标准地块的单位价格路线价法：在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。路线价区段：是指具有同一路线价的地段，也就是说，在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线价来计算其价格。标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。深度指数表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数表。里地线：标准深度的连线称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。路线价法：是根据地域区段的路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道的各幅土地价格的一种估价方法。替代原理城市基准地价评估的步骤1确定基准地价评估的区域范围 2.基准地价区域划分3.基准地价评估资料的调查 4.基准地价内涵界定5.样本地价计算 6.样本地价修正7.样本地价整理 8.样本数据检验9.基准地价评估 10.基准地价的确定与公布路线价法的估价步骤1、划分路线价区段 2、设定标准深度3、测算路线价 4、测定深度修正系数表5、编制其他宗地条件修正系数表 6、计算临街各宗地价格路线价区段1）一般以一街区长度为一路线价区段，不同的街区，路线价也不同。2）路线价区段的具体长度根据土地的用途和繁华程度而有所变动。3）如果同一街道的两侧土地，在用途、繁华程度方面有很大差别时，两侧土地的路线价区段可进行不同的划分，路线价也可不尽相同。这时在观念上应视为两个路线价区段。高层建筑地价分摊按建筑面积分摊按房地价值分摊按剩余技术分摊成套房屋的套内面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积地价本质上是地租的资本化。地价=地租+利息一套建筑建筑面积100M2，单价3000元/M2，总价30万元的住房，年折现率为5%付款方式实际单价、实际总价名义价格1成交日期时一次付清实际单价300元/M2，总价30万元不存在名义价格2如果在成交日期一次，则5%给予折扣实际单价为3000*（1-5%）=2850元/M2，实际总价30万元名义单价3000元/M2，名义总价30万元3从成交日期时起分期付款（首期给10万，余款）实际总价为10+10/（1+5%）0.5+10/（1+5%）=29.28万元，实际单价为2928元/M2名义单价3000元/M2，名义总价30万元4约定在未来某个日期一次付清，如约定在一年后一次付清30（1+5%）=28.57万元，实际单价为2857元/M2名义单价3000元/M2，名义总价30万元5以抵押贷款方式支付，如首期支付9万元，余款在未来10年内内以抵押贷款方式按月等额支付实际单价3000元/M2，实际总价30万元（银行的贷款+自由资金在成交日期时，一次付清给开发商了）不存在名义价格市场法中，房地产状况的调整内容：区位调整、权益调整、实物状况调整估价上的折旧会计上的折旧1注重的是市场价值的真实减损，是“减价