房地产基础术语.docx

房地产基础知识第一部分 名词解释1.点式（塔式）建筑: 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。2.板式建筑: 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。3.进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)。 4.开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)。 5.层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。6.净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度。7.三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 8.七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。9.红线图（宗地图）:是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。10.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。11.建筑面积：它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，包括使用、辅助面积和结构面积。12. 公摊面积：a公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；b各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 。13. 套内建筑面积（重庆所说的套内面积） = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 , 指房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积。14套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不吊柜）、户内楼梯（按投影面积）、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：a、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；b、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；c、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。15. 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 16. 得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比，用百分数表示。一般情况下，多层住宅的得房率在8590之间，小高层住宅的得房率在8085，高层的得房率相对较低，一般在7580，酒店式公寓则更低。17. 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）。18. 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 19. 绿地率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 20. 绿化率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 21.银行按揭：是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿付银行利息及本金，这种方式称为银行按揭。22. 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。23.公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。24.契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。25.诚意金（订金）及定金的区别：诚意金（订金）：开发商的一种营销手段，在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取“诚意金”，确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。定金：是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式区别：诚意金、订金是可以退还的，但定金是订立合同的一个依据。按照我国的民法通则、合同法、担保法以及最高人民法院有关担保法的司法解释，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。第二部分：问答一、房地产类型有哪些？1、按程度划分：生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地；熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进 行房屋建设的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年；现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）。40年产权：商业、旅游、娱乐用地50年产权：仓储、工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地70年产权：住宅用地2、按高度划分：低层建筑（ 13层）；多层建筑（ 46层）；小高层（7-11层），高层建筑（12层以上，总高度小于100米）；超高层建筑（总高度超过100M ）。二、五证两书分别是哪些？1、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 2、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 3、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 4、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。5、商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。6、“两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书三、商品房预售需要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。四、房地产预售许可证包含哪些内容？ 答：房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。五、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。六、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。七、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？ 答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。八. 房屋产权产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。九、按揭买的商品房，产权证办下后是放在银行还是给购房者？客户问：银行按揭买的商品房产权证办下来后是放在银行还是给购房者？听说只要办完抵押登记后，产权证就给购房者了。销售人员答：在按揭贷款购买的商品房取得产权证前，银行作为抵押权人，只能就商品房买卖合同进行抵押登记，在商品房办理产权证后，需要向房屋土地管理部门办理房屋产权证的抵押登记手续。作为抵押权人将持有房屋产权证的他项权利证，产权证在办理完毕抵押登记手续后，应由产权人持有。 十、土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖、挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议：和政府协商达成一致出让金价格从而获得使用权。 招标：以投标形式获得用地。 拍卖：以竞价方式公开向社会招商，价高者得。 挂牌：出让人发布公告在交易所挂牌，接受竞买人报价并更新挂牌价，根据截止日期截止时出价结果 确定使用者。十一、计算一半的建筑面积有哪些？（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算面积。（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。十二、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。十三、物业管理公司与业主的维修责任如何划分业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施