财务报表分析报告.doc

北京理工大学现代远程（继续）教育学院毕业设计（论文）北京理工大继续教育暨现代远程教育院毕业设计任务书类别： 远程专升本专 业： 会计班 级： 北京电大(校外学习中心) 姓 名： 毕业设计题目： 万科集团财务报表分析报告 指导教师姓名： 老师 负责人（组长）签字： 年 月 0摘 要随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。 财务报表分析起源于19世纪末至20世纪初期间，经过近百年的发展西方国家的企业财务分析方法和技术不断得到发张与完善。而我国的财务分析的思想出现的也较早，但是真正开展财务工作还是在20世纪初，随着我国社会主义市场经济体制的建立、发展与完善，我国的宏观经济环境和微观经济体制都发生了很大的变化。本文通过对万科企业股份有限公司的财务报表进行分析，可以甄别该公司提供信息的真实性和完整性。进而了解公司的财务状况、经营状况和未来的发展趋势。对于股市的投资者来说，报表分析属于基本分析的范畴，也是对企业历史资料的动态分析，在研究过去的基础之上预测未来，以便做出正确的投资。而对于决策者来说，财务报表分析可以为决策者提供参考。关键词：万科，资产，负债，盈利，财务报表29AbstractAsoneoftheChinasearliestlistedcompanies,VankessucceededdevelopmentconcentratedalotofChineserealestatecompanieshistory.AstheleaderofChinaresearchindustry,VankeCompanysfinancialstatements,notonlycanunderstandthedevelopmentofitself,butalsohaveadeepunderstandingofthisindustrysdevelopment.Keywords：Vanke，Assets，Liabilities，Profit，Financial，Statements目录摘 要1前 言41 财务报表分析的基本理论及万科公司简介51.1财务报表分析的基本理论51.2万科公司简介52 长短期偿债能力及表外因素分析52.1长期偿债能力分析52.2短期偿债能力分析72.3偿债能力的表外因素分析103 盈利能力分析、成本费用分析113.1 净资产收益率分析113.2 总资产报酬率分析113.3 销售毛利率分析123.4 营业利润率分析133.5 成本费用分析134.1 应收账款周转率分析154.2 存货周转率分析154.3 流动资产周转率分析174.4 固定资产周转率分析194.5 总资产周转率分析194.6 现金流量分析215 延伸分析245.1可持续发展能力分析245.2 环保分析255.3 阿尔曼z评分法判断企业破产可能性26结论28致谢29参 考 文 献30前 言 作为中国最早的上市公司之一，万科公司的发展浓缩了中国许多房地产公司成功的历史。本文研究万科股份有限公司的财务报表，不光可以了解万科的发展状况，也能对这个行业的发展有深刻的认识。而财务报表是关于公司经营状况的最原始资料，本文就是通过该公司披露的财务信息，对本公司的财务数据进行比较、分析、总结万科股份有限公司近五年的发展趋势，并且找出这些趋势变化的原因是什么，进而提出建议，使万科股份有限公司在市场中更具有竞争力。当然，这些分析的结果也可以为公司决策者提供参考。 本文通过对万科企业股份有限公司的财务报表进行分析，可以甄别该公司提供信息的真实性和完整性。进而了解公司的财务状况、经营状况和未来的发展趋势。对于股市的投资者来说，报表分析属于基本分析的范畴，也是对企业历史资料的动态分析，在研究过去的基础之上预测未来，以便做出正确的投资。而对于决策者来说，财务报表分析可以为决策者提供参考。 万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。1 财务报表分析的基本理论及万科公司简介1.1财务报表分析的基本理论 所谓的财务报表分析，狭义上来说，就是通过对企业资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表及附注等相关财务报表进行具体的分析，评价企业一直以來的资产、财务和经营状况，而广义上的财务报表分析，还包括对公司的发展战略进行分析、SWOT分析以及未来发展前景分析预测等。财务报表分析应当坚持客观性、全面性、相关性、可比性以及灵活性的基本原则。常用的财务报表分析方法主要包括比较分析法、比率分析法和因素分析法，而综合性的财务报表分析方法还包括沃尔比重评分法以及杜邦分析法。1.2万科公司简介 万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科在沟渠的几年中经历了很多波折，随着时间的发展，万科不断根据市场的需求调整策略，近十几年来，房地产行业大起大落，但万科仍然保持持续增长，万科股份有限公司经过三十年的发展成为了国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。在2013年中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位，在这种情况下，我在众多的房地产上市公司中选择了万科股份有限公司。2 长短期偿债能力及表外因素分析2.1长期偿债能力分析2.1.1 资产负债率分析 资产负债率是综合反映企业偿债能力的重要指标，它通过负债与资产的对比，反映在企业总资产中，有多少是通过举债获得的，该指标越大说明企业的债务负担越重，但是负债经营可以获得杠杆作用的收益以及避税的好处，因而一定程度的负债经营可以增加公司的价值，但对于超过一定限度，公司的长短期偿债能力的都会下降，公司陷入财务危机及破产的可能性都会增加。如果这一比率超过100%，则表明企业已资不抵债，视为达到破产的警戒线。根据中国指数研究院等机构在3月发布的2013年中国房地产上市公司研究报告指出，截止到去年年末，沪深上市房地产的资产负债率均值63.43%，内地在香港上市的房地产公司资产负债率均值在67.43%。从2013年开始很多开发商选择增加资金杠杆选择主动权，通过银行信贷进行融资，一些资金实力较强的企业获得了更多的机会，这也直接导致了开发商资产负债率的上升。房地产行业，前期投资的资金较多，正常的资产负债率在60%-70%之间，而万科也超过了很多，说明万科与同行相比，长期偿债能力较弱，利息负担较重，如果情况继续恶化的话，公司在经营上很可能出现资金周转困难。关于万科这五年的资产负债率的变动趋势，具体见表1和图1所示。表1 资产负债率的变化情况表项目（万元）20092010201120122013资产总额13,760,90021,563,80029,620,80037,880,20047,920,500负债总额9,220,00016,105,10022,837,60029,666,30037,376,600资产负债率67%74.7%77%78.3%78%图1 资产负债率的变化情况图从表1和图1中可以看出,万科这五年的资产负债率呈上升的趋势，尤其是2010年比2009年增长7.4%，增长幅度较大，之后2010年比2009年增长4.7% ，2011年-2013年变化不大，基本保持稳定。但整体来看，万科公司的资产负债率在同业中仍旧处于偏低的水平,这主要是由房地产的行业特色所决定，但与此同时，万科近几年快速扩张，也使得它的财务风险逐渐增大，资产负债率一路走高。因此，万科应当在后续的发展与扩张中，注意对于资产负债率的控制，注重提高万科自身利用债权人所提供资金进行经营活动的能力，提高万科自身长期发展的安全程度。2.1.2产权比率将负债与股东权益直接对比，称为产权比率。该指标是反映债务负担与偿债保证程度相对关系的指标可以直观的表示出负债收到股东权益的保护程度。产权比率数值越低表明公司的长期偿债能力越强，债权人所承担的风险也就越小。关于万科公司的产权变化情况，具体可见表2及表二所示。表2 产权变化情况表项目（万元）20092010201120122013负债合计9,220,00016,105,10022,837,60029,666,30037,376,600所有者权益合计4,540,8505,458,6206,783,2508,213,82010,543,900产权比率203.04%295.04%336.68%361.18%354.49%图2 产权变化情况图万科公司2009年的产权比率为203.04%，2010年增长幅度较大，增长了92%，2011年上升到336.68%，比上年升高了41.64% ，2012年比2011年上升了24.5% ，2013年降低至354.49% ，比去年下降了6.69%。从总的趋势可以看出，2009-2012年一直在上涨，但是上涨的趋势在减缓，2013年已经开始下降。万科公司的财务风险在逐渐增大，股东权益对偿债的承受能力不断减弱，债务的保障程度也不断减小，万科公司的长期偿债能力不断减弱。因此，需要万科公司在后续的发展中，应该注重适当平衡权益资本与债务资本之间的比重关系，以增强企业发展的抗风险能力，增强企业的长期偿债能力。2.2短期偿债能力分析2.2.1营运资本分析万科公司2009年、2010年、2011年、2012年、2013年连续这五年流动资产总额减去流动负债总额后有剩余部分，即净营运资本为正值且是上升趋势，企业的短期偿债能力越来越强，尤其是2012年比2011年增长2101700万元，2012年企业所面临的短期流动性风险较小，债权人的安全程度相对变高。营运资金指标作为衡量企业当期的短期偿债能力状况的绝对数指标，通过对万科公司2009年、2010年、2011年、2012年、2013年连续这五年的变动情况汇总，可以发现从绝对数上看，万科的短期偿付能力正在逐渐增强，所面临的短期流动性风险正在逐渐降低。但作为绝对数指标，虽然近几年万科的营运资本绝对数额正在逐步提升，但一定程度要归因于万科业务经营规模的逐渐扩大，因此不能放松对于营运资本数额的管理与控制，保证企业具备良好的短期偿债能力。有关万科公司2009年至2013年连续这五年的营运资本变动变动情况，具体见表3及图3所示。表3营运资本变动情况项目（万元）20092010201120122013流动资产13,032,30020,552,10028,264,70036,277,40044,204,700流动负债6,905,83012,965,10020,072,40025,983,40032,892,200营运资本6,126,4707,587,0008,192,30010,294,00011,312,500 图3营运资本变动情况2.2.2 流动比率分析 对于企业而言，流动比率越高，企业的短期偿债能力越强，债权人的权益越有保障。同样，流动比率越高，流动负债到期日就会有较多的流动资产可以变现偿债，一般认为流动比率在2以上比较适宜。有关万科集团近几年的流动比率变化情况，具体可见表4和图4所示。可以看出万科公司的流动比率在2009-2011年呈下降趋势，2010-2009年下降0.3，2011-2012基本持平，2013-2012下降0.06，结合流动资产和流动负债的数据来看，流动资产的增加幅度小于流动负债增加的幅度，万科公司的偿债能力在下降。综合万科近几年的经营状况，万科流动负债的增长有很多因素，但其中有一个重要因素，预收账款的大幅增长。对于房地产而言，预收账款增长，代表尚未竣工的楼盘越来越受欢迎，这种负债也不会加重财务负担，所以预收账款的增多使负债增加不一定是坏事。表4流动比率变化情况项目（万元）20092010201120122013流动资产13,032,30020,552,10028,264,70036,277,40044,204,700流动负债6,905,83012,965,10020,072,40025,983,40032,892,200流动比率1.891.591.411.401.34图4流动比率变化情况图2.2.3 速动比率分析速动资产与流动负债的比率为速动比率，又称酸性试验比率，用来衡量企业流动资产中可以立即变现偿付流动负债的能力。速动比率的高低更能直接反应企业的短期偿债能力强弱，是对流动比率的补充，比流动比率反应的更加可信，因为在流动资产中应收票据、应收账款、一年以内到期的非流动资产一般可以在短期内可以变现，而存货是流动资产中变现最慢的资产，而且存货在销售时受到市场价格的影响，使其变现的价值带有很大的不确定性，在市场萧条的情况下，有可能成为滞销货而无法转换为现金。所以流动比率较高的企业，不一定短期偿债能力强，速动比率可以避免这种情况的发生。速动比率的标准一般为1，就是说，每一元的流动负债，都有一元几乎可以立即变现的资产来偿付。关于万科公司近几年的速动比率变化情况，具体刻就可见图5和表5。可以看出，万科公司近五年的流动比率呈下降趋势，尤其是2010年-2011年下降0.19，而2012年指标回升至0.41,2013年又下降至0.34，下降了0.07。这五年的速动比率都小于1 ，但由于房地产行业，存货的价值大，万科这几年的土地储备一直在增加，从而影响了它的速动比率。通过对比万科公司近几年速动资产与流动负债的比率，可以得出万科公司流动资产中速动资产变现偿付流动负债的能力在一直变差，因此，在后续的发展中，万科公司应当适当注重对于公司自身的速动资产的保障。表5速动比率变化情况项目（万元）20092010201120122013流动资产13,032,30020,552,10028,264,70036,277,40044,204,700存货9,008,53013,333,30020,833,50025,516,40033,113,300流动负债6,905,83012,965,10020,072,40025,983,40032,892,200速动比率0.580.560.370.410.34图5速动比率变化情况图2.2.4 现金比率分析现金类资产对流动负债的比率即为现金比率，现金比率可以准确的反映企业的直接偿付能力，当企业面临支付工资日或大宗进货日等需要大量现金时，这一指标更能显示出其重要作用。一般认为该指标为0.2最好，在这一水平上，企业的直接支付能力良好。有关于万科集团的现金比率的变化情况，具体见表6及图6，可以看出，万科公司2009年的现金比率为0.33,这一比率较高，同时也意味着企业流动资产未能得到合理利用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额较高会导致企业机会成本增加。2010年现金比率为0.29，下降0.04。2011年的现金比率0.17，有明显下降，下降幅度达到0.12。2012年现金比率为0.20，回升到安全位置。2013年现金比率为0.13，下降了0.07。通过近五年万科公司的现金比率变化情况，可以明显发现万科的直接偿付能力在2012年达到了最佳水平，在2013年又有了一定程度的恶化。对于万科这种房地产公司而言，日常面临着巨大的现金流量，因此，必须加强对于货币资金、交易性金融资产以及流动负债等相关资产的管理，以保证企业的短期偿债能力。表6 现金比率的变化情况项目（万元）20092010201120122013货币资金2,300,1903,781,6903,423,9505,229,1504,436,540交易性金融资产74.04710.000.000.000.00流动负债6,905,83012,965,10020,072,40025,983,40032,892,200现金比率0.330.290.170.200.13图6 现金比率的变化情况2.3偿债能力的表外因素分析2.3.1 长期经营租赁经营租赁形成的负债未反映在资产负债表中，当企业的经营租赁额比较大、期限比较长或具有经常性时，就形成了一种长期融资，这种长期融资到期时必须支付现金，会对企业的偿债能力产生影响。而万科股份有限公司企业没有发生经营租赁业务。2.3.2 债务担保因为担保项目的时间长短不一，有的涉及企业的长期负债，有的涉及企业的流动负债。在分析企业的长期偿债能力时，应根据年报资料判断担保责任带来的潜在问题。有关于万科集团近五年的债务担保合计数和担保总额净资产比率的变化情况，具体可见表7。表7 债务担保项目（万元）20092010201120122013担保合计920,0001,105,1001,168,5001,113,3001,432,000担保总额净资产比率12.28%14.04%15.84%17.44%18.62%万科股份有限公司担保总额占净资产的比率逐年增加，公司所承担的风险也越来越大，对于公司的发展不利，影响企业的偿债能力。2.3.3 未决诉讼未决诉讼一旦判决败诉，便会影响企业的偿债能力，因此在评价企业长期偿债能力时要考虑其潜在影响，而从万科股份有限公司的年报及相关资料中没有看见诉讼问题，所以这方面不会影响该公司的偿债能力2.3.4 偿债能力的声誉万科股份有限公司的偿债能力一直很好，人们就会比较信任万科的偿债能力，这就是声誉的作用。如果万科遇到暂时困难，可以通过筹资来解决问题，比如贷款、发行股票或债券或者内部筹资，企业的偿债能力遇到困难时，声誉也是重要的一个方面，取决于企业的声誉和当时的经济环境。3 盈利能力分析、成本费用分析3.1 净资产收益率分析净资产收益率是指，净利润与平均净资产的比值。该指标是反映企业盈利能力的核心指标，即该指标越大，企业的盈利能力越强。2009年-2012年企业的净资产收益率呈增长趋势，说明企业的盈利能力越来越好，而2013年盈利能力为17.36%下降了1.75%。房地产行业近5年的净资产收益率为15%。关于万科集团近五年的净资产收益率的变动情况，具体可见表8和图7所示。总体上来看，万科的盈利能力较好。表8 净资产收益率的变动情况项目(万元)20092010201120122013净利润643,000884,0001,160,0001,570,0001,830,000净资产4,540,8505,458,6206,783,2508,213,82010,543,900净资产收益率14.16%16.19%17.10%19.11%17.36% 3.2 总资产报酬率分析 总资产报酬率是反映资产经营盈利能力的指标，总资产报酬率越高，表明公司资产的运用效率越好，也说明公司资产的盈利能力越强，所以该指标越高越好。有关万科公司的总资产报酬率变动情况，具体可见表9及图8，2009年万科的总资产报酬率为6.26% 维持在一个较高水平，但是2010-2011年有一个小幅度下降，到2012年有有所好转，但是时间不长2013年又开始下降。但总体来看，万科公司的总资产报酬率相对比较稳定，维持在5%-6%范围内，可以看出，万科公司的资产经营盈利能力仍旧维持在较为稳定的水平。表9 总资产报酬率变动情况项目（万元）20092010201120122013利润总额862,0001,190,0001,580,0002,110,0002,430,000总资产13,760,90021,563,80029,620,80037,880,20047,920,500总资产报酬率6.26%5.50%5.33%5.57%5.07%3.3 销售毛利率分析万科公司2009年销售毛利率为29.45%，2010年快速增长到40.63%，涨幅为11.18%。从2011年开始，销售毛利率开始有缓慢的下降趋势，2012年下降了3.33% ,2013年下降至31.26% 。具体可见表10和图9，从万科公司的销售毛利率的整体水平来看，虽然这几年有升有降，但总体还是保持在一个较高水平，在后续的发展中应当继续保持对于营业收入和成本的合理管控。表10 销售毛利率变化情况项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000营业成本3,450,0003,010,0004,320,0006,540,0009,280,000毛利1,440,0002,060,0002,860,0003,760,0004,220,000销售毛利率29.45%40.63%39.83%36.50%31.26%3.4 营业利润率分析有关万科公司近五年的营业利润率的变动情况，可以见表11和图10所示，万科公司2009年的营业利润率为17.77%，到2010年增长为23,47%，涨幅为5.7%，。从2011年开始，呈下降趋势，国家出台了限购令，从整理来看，还是对房地产行业有一定的影响，2011年营业利润为22.01% ，下降了1.46% ，2012年营业利润率为20.39% ，下降了1.62% ，在2013年有较大幅度的下降，下降幅度为2.39% ，下降至18% 。整体上来看，从2010年起，近四年来，万科公司的营业利润总额在不断攀升，但营业利润率却在持续下降。因此，在后续发展中，万科公司应当注重调整调整业务比重，重视业务的营业利润率。表11 营业利润率的变动情况项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000营业利润869,0001,190,0001,580,0002,100,0002,430,000营业利润率17.77%23.47%22.01%20.39%18%3.5 成本费用分析成本费用的利润率是企业一定期间的利润总额与成本费用总额的比率，成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。由此可以看出，该指标越高越好，企业的经济效益就越好。万科股份有限公司的成本费用的变动情况，具体可见表12、图11和图12所示，可以看出，成本费用利用率2009-2012年相对稳定在11.60% ，而2013年有明显下降，下降幅度是1.06%，营运成本、购买商品和接受劳务支付的现金明显增多，从而使万科的成本费用增加，而利润总额虽然比去年增加了，但是增加幅度比成本费用低，所以2013年万科的成本费用率下降，即经济效益不是很好。表12 成本费用的变动情况项目（万元）20092010201120122013利润总额862,0001,190,0001,580,0002,110,0002,430,000营运成本3,450,0003,010,0004,320,0006,540,0009,280,000销售费用151,000208,000256,000306,000386,000管理费用144,000185,000258,000278,000300,000财务费用57,40050,40051,00076,50089,200直接材料3,456,0206,664.5908,491,8208,732,37012,865,700工资119,752184,883248,085290,888347,270成本费用总额7,378,17210,302,87313,624,90518,333,75823,268,170成本费用利润率11.68%11.55%11.60%11.5%10.44%除上述费用之外，土地费用在房地产开发成本中詹俊20%左右的比例，适中的土地费用对于房地产开发起着决定性的作用，所以万科在拍地之前要对该地段做详细的调查和评估，不能一味的追求高价，更不能为了拿到一块地的开发权而不惜一切代价。前期费用项目比较繁多，对于行政事业性收费要尽可能的争取各项优惠政策，而工程服务性收费应该根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性。建筑工程造价费一般占项目总支出的45%-55%，期成本分析应首先分析当前区域经济形势，账务建筑市场中施工企业总体状况，赢利是每一个企业生存、发展的首要条件，也是企业的最终目的，维持合理的利润空间对企业的长期稳定发展具有重要意义，企业想在竞争中处 于优势位置，合理利用管理费用也是一个重要的方面。万科公司的成本费用想要尽可能的低，需要多方的共同努力，需要政府、开发商、建筑商的协同合作只有控制好开发成本费用，才能切实降低房价水平，使企业更具有竞争力。4 资产营运质量分析，现金流量分析4.1 应收账款周转率分析应收账款周转率是指企业一定时期赊销收入净额与应收账款平均余额的比率，用来反映应收账款的收款速度，一般以周转次数来表示。应收账款的周转天数越短，则表明应收账款变现的速度越快，公司资金被别人占用的时间越短，管理工作的效率就会高。万科公司应收账款的周转率和周转天数变化情况，具体可参见表13、图13以及图14，可以发现，万科公司应收账款的周转率先大幅度下降后上升，到2013年又有下降的趋势。2009年万科公司的应收账款周转了68.53次，周转一次需要5.25天，2010年比2009年慢了很多，一年周转了31.81次，周转一次需要11.32天。2011年万科公司应收账款周转率为47.39次，周转一次需要7.6天，应收账款的收回率加快了，对企业而言也是很希望看到的。2012年持续上涨，周转一年需要54.6次，周转一次只需要用6.59天。2013年随着销量得出增大，应收账款也增多了，影响了应收账款的周转率，一年需要43.85次，而周转一次需要8.21天，公司的营运能力与2012年相比有所下降。总体上来看，虽然近几年万科公司的应收账款周转情况呈下降趋势，但是结合行业整体来分析，万科公司的资产管理具有较高的水平，但在后续的发展中，应当加强对于应收账款质量和周转时间的关注。表13 应收账款周转率的变化表项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000应收账款71,359.2159,402151,481188,655307,897应收账款周转率68.5331.8147.39 54.6043.85应收账款周转天数5.2511.327.606.598.214.2 存货周转率分析存货周转率可以反映公司的存货规模是否合理，以及周转速度如何。公司存货的周转率越高，存货的周转天数越少，公司存货变现的速度也就越快，公司存货的运用效率也提高了，公司的盈利能力也就提高了。从图16可知，万科公司2009年的存货周转率为0.38，周转天数是947.37天,这说明存货可以维持947.37天的经营使用。而2010年存货周转率为0.23，下降了0.15，存货周转天数增加618天。2011年存货周转率0.21,2012年存货周转率0.26,2013年存货周转率0.28，连续三年相对稳定，没有大幅度的变化，说明存货的周转率比较稳定。万科公司存货周期变长，资金的回笼速度变慢，这对于公司来说面临很大压力，较高的负债水平，使它的偿债压力更大。现在房地产企业要尽快的争取发展资源，尽快消化存货，提高现有项目的存货周转率，最大程度的增长现金流。表14 存货周转率变动情况项目（万元）20092010201120122013营业成本3,450,0003,010,0004,320,0006,540,0009,280,000存货9,008,53013,333,30020,833,50025,516,40033,113,300存货周转率0.380.230.210.260.28存货周转天数947.371565.221714.291384.621285.714.3 流动资产周转率分析公司营业收入和流动资产平均占用额的比值，就是公司流动资产的周转率，公司流动资产的周转率越高，流动资产的周转速度越快，从而也就说明公司经营的效果越好，公司的经营效率越好。从图17、18中可以看出，公司从2010年开始到2013年流动资产的周转率呈上升趋势，2010年万科的流动周转率为0.25，周转一次需要1440天，2011年与其持平，而2012年流动资产的周转率为0.28，周转一次需要的天数为1286天，减少了154天，2013年流动资产周转率为0.31，周转一次需要1161天，下降了125天。总体来看，流动资产的周转率越来越高，周转天数越来越少，企业的营运能力增强。表15 流动资产周转率的变动情况项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000流动资产13,032,30020,552,10028,264,70036,277,40044,204,700流动资产周转率0.380.250.25 0.28 0.31流动资产周转天数947.37144014401285.711161.294.4 固定资产周转率分析固定资产周转率可以反映公司固定资产在一定时期以内实现的营业收入的多少，从而显示公司的固定资产的运用效率。一般而言，固定资产的周转率越高，固定资产的运用效率越高，固定资产的结构分布越合理。万科公司的固定资产周转率和周转天数变动情况，具体可见表16、图19及图20，万科公司的固定资产周转率从2009-2013年呈现快速上升的趋势，2009年固定资产周转率36.06，固定资产的周转天数9.98,2010年固定资产周转率41.59，比2009年增长了5.53，周转一次需要8.66天，2011年固定资产增长率46.85，比2010年增长了5.26，周转一次需要7.68天，而2012年固定资产增长率63.89，涨幅是17.04，快速的增长之后周转天数为5.63,2013年周转天数为5.68，基本保持稳定。这种持续上升趋势，说明企业的投资得当，固定资产的利用效果充分，从固定资产增长率来看，万科公司的营运能力越来越强，固定资产的运用效率正在稳步高，固定资产的结构分布也逐渐趋于合理。表16 固定资产周转率变动情况项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000固定资产135,598121,958159,586161,226212,977固定资产周转率36.0641.5746.8763.8963.39固定资产周转天数9.988.667.685.635.684.5 总资产周转率分析总资产周转率反映总资产的周转速度，总资产周转率越高，周转次数越多，需要的周转天数越短，表明公司全部资产经营利用的效果最好，从而使公司的偿债能力和盈利能力得到提高。通过表17、图21和图22对于总资产周转率和周转天数变动情况的介绍，可以看出，2010年万科公司的总资产周转率0.24，周转天数1500,2011年总资产周转率与2010年持平，而2012年总资产周转率0.27，总资产周转天数1333天，比前两年减少了167,2013年总资产周转率0.28，总资产周转天数1285，比2012年减少了48天。万科的总资产周转率呈现上升趋势，营运能力逐渐增强，在后续的发展中，应当继续保持和发展。表17 总资产周转率变动情况表项目（万元）20092010201120122013营业收入4,890,0005,070,0007,180,00010,300,00013,500,000总资产13,760,90021,563,80029,620,80037,880,20047,920,500总资产周转率0.360.240.240.270.28总资产周转天数100015001500133312854.6 现金流量分析4.6.1 现金流入结构的分析 万科公司连续五年内现金流入主要来源于经营活动和筹资活动，其中经营活动的现金流入量主要是销售商品、提供劳务取得。而筹资活动的现金流入主要是吸收投资、取得借款。有关万科公司近五年的现金流入变化情况，具体可见表18和图20。2009年-2013年经营活动的流入量续在上升，而筹资活动的流入量也有小幅上涨。以上综合说明，万科地产要增加现金的流入量，主要还是依靠经营活动，特别是来自销售活动的现金流入，这种对于销售活动过于依赖的发展模式，有待于在后续发展中逐步改善。表18 现金流入变化情况项目（万元）20092010201120122013经营活动5,948,5109,109,57011,054,40012,158,90017,567,700投资活动116,881270,07286,537117,951227,779筹资活动2,156,0602,904,9102,747,9505,046,8505,512,8104.6.2 现金流出结构分析从五年的数据来看，现金流出量主要是经营活动和筹资活动，其中经营活动的流出量每年都有明显增长，主要是支付工资、各项税费、其他与经营有关的现金支出。而筹资活动的现金流出主要是偿还债务、分配股利，筹资活动的现金流出量每年都有所增长。万科要节约现金的支出，主要考虑经营活动，特别是来自购买的现金支出。有关万科公司近五年来的现金流出变化情况，具体见表19和图24。表19 现金流出变化情况项目（万元）20092010201120122013经营活动5,023,1808,885,85010,715,40011,786,30017,375,300投资活动535,947489,238651,794363,2961,023,220筹资活动2,458,9301,602,4602,667,2703,418,2905,718,5704.6.3 现金流量的净额分析万科房地产的现金流量的净额主要来源于筹资活动和经营活动。经营活动的现金流量的金额每年大幅度减少，而利润表当中能见到明显利润，现金流量表中的现金流量的净额大幅度减少，说明万科的资金都在存货，而存货是大部分已经盖好，单没有卖出去的房子或者打算盖房子的材料。经营活动流入量杜宇流出量，投资活动流入量小于流出量，筹资活动的流入量大于流出量，而经营活动的现金流量的净额在逐渐减少，说明万科各项活动主要依靠借债维持，且比重越来越大，如果持续下降财务状况将会危险。有关万科公司近五年来的现金流量净额的变化情况，具体见表20和图25。表20 现金流量净额变化情况项目（万元）20092010201120122013经营活动925,335223,726338,942372.596192.387投资活动-419,066-219,166-565,257-245,345-795,442筹资活动-302,8661,302,45080,685.81,628,550-205,7655 延伸分析5.1可持续发展能力分析可持续发展的概念是在一九七二年在斯德哥尔摩举行的联合国人类环境研讨会上正式讨论。它的含义是既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。在房地产企业，就是指既要考虑企业自身经营目的的实现和企业市场地位的提高又要在企业具有领先优势的领域和未来拓展的经营环境中始终保持持续的收益增长或稳定以及能力的提高，保证企业在一段长时间之内立于不败之地。随着国家政策的加强，人们对房地产的观望态度的持续，房地产企业可能要经历一段时间的“冬季”，但是房地产企业可以在这种空袭期间进行调整。品牌是企业在外的门面，因此加强企业的品牌建设是万科的工作重点之一。第一，消费者定位。企业根据消费者的需求准确的找到本企业产品进入市场的切入点，即我们要把产品卖给谁。所以，我们在做出行动之前就要做好充分的市场调研和预测，给公司的产品做出初步的定位。就像大家买衣服一样，名牌很多，产品很多，关键是消费者心里记住了哪几个品牌，哪个品牌最适合他们，最重要的是他们能买得起哪个品牌。而万科也应该从这个角度出发，这样当消费者有这个需求的时候，他会首先考虑我们的房子。第二，产品的创新。差异化战略让我们去开发不同的市场而万科需要加强自身产品的创新。这就要求企业要充分做好房屋形式的设计，不断地扩展和完善建筑物的形式，充分发挥每个平米的作用。这样就会使房地产行业脱颖而出。第三，服务理念的建设。房屋不仅是人们的居住场所，现在越来越的业主需要的是从居住到心理的满足，企业需要通过完善的售后服务来实现品牌的延伸功能，进而提高产品的附加价值。品牌的形象仅在于客户对于产品的态度是远远不够的，如果万科可以是客户再次购买或者向其他人推荐，这就要求万科确有其实。这样子持续下去，企业的路才可以越走越宽，才可以是实现可持续发展。5.2 环保分析随着经济的发展和生活水平的提高，人们不只是追求温饱，渐渐的开始追求高质量的小康生活，而房地产行业顺势而起，迅猛发展。住宅问题已经成为中国人社会生活中的一个重要话题，同时反应出房地产行业的市场。正因为有这么多需求，才会刺激房地产大规模的开发，伴随着一系列的环境问题的出现。比如：产生的光污染，即杂光或者强光超过一定的限度而给人们的生活、身体造成危害的一种污染。现在有的小区外墙会用玻璃幕墙装饰，夏天的大晴天下午时，玻璃幕墙反射太阳光照射到居民住宅中，比太阳光直接照射还强烈，收到照射的居民无法在室内正常的生活和学习，有的不得不装上厚厚的窗帘，才能进行室内活动；产生的噪声污染，噪声污染由来已久，人们也比较无奈，居民对噪声污染的投诉主要集中三方面，交通噪音、邻居装修和夜间施工、小区附近无序的娱乐场所。而夜间施工一般持续的时间会更长，声音会更大，对人的影响也最大，如果人们每天休息不好，别说工作和学习了，长期下去身体也会跨；产生有害气体，有害气体主要来源于装饰涂料以及有害的家具，有害气体主要有氨气、氮、甲醛、苯以及大量的二氧化碳；产生石棉污染，石棉被广泛应用于建材防火板的硅酸盐类矿物纤维，也是唯一的天然矿物纤维，具有良好的抗拉强度和隔热性与防腐蚀性，不易燃烧。石棉最大危害来自与它的纤维，细小到肉眼几乎看不见，释放以后却可以长时间浮游于空中，被吸入的话可以多年积累在人体内引致石棉沉着病、肺癌和间皮瘤。解决房地产开发问题，出发点主要是看房地产开发是否符合人与自然和谐相处，是否符合人与社会的和谐相处。人与自然和谐相处，需要正确处理风景名胜区保护和利用的关系，在沿海城市房地产开发破坏海岸自然环境，反过来人们也会受到自然的惩罚。另外政府处于招商引资的目的，长期以来治污决心不大，环保投入一直严重不足，导致城市污水处理水平低，大量地房地产小区污水无法实现并网截流，多数直接拍大海，严重影响海岸生态环境；人与社会和谐相处，字房地产开发过程中，产生大量光污染、噪声污染、有害气体、石棉污染等，不但是人们的身体和身心健康大大受到影响，而且导致房产本身的贬值。消除房地产迅猛发展对环境和生态造成的影响，提出的建议：(1)、各级政府严格执行国家法规、有法必依、违法必究。(2)、有关部门要统一协调、合理规划有序开发。(3)、政府部门应一级抓一级，层层抓落实，而不是只喊口号。(4)、国家制定优惠政策，综合利用建筑垃圾。（5）、建立环境影响评价的有效机制，突出环境问题对房地产行业发展的负面影响进行评