大瞾国际项目可行性研究.doc

房产项目可行性研究报告 小组成员（依字母排）： 耿江慧 刘合喜 李海 周志言目录一、 项目概况1、开发单位2、项目背景3、地理位置及现状4、建设规模及建设内容5、配套市政设施状况6、主要经济技术指标；建筑面积、总投资7、本项目的主要经济指标：平均单位开发产品成本总销售收入平均销售单价（住宅）税后利润投资利润率资本金利润率二、 投资环境及市场分析1、 投资环境分析（河南省范围内）2、 市场分析1）洛阳市房地产状况 2）本项目所在地区市场分析（位置、政策、环境） 3）竞争对手与竞争楼盘分析3、本项目优势分析1）区位优势（交通、文化、环境） 2）价格优势（竞争对手）表-（1）、表-（2）3）绿化优势（从绿化及人文气息方面来讲） 三、项目建设规划及进度安排1、建设方案及规划说明:建设方案、规划目标2、建设方式及进度安排 1）建设方式：采用公开招标的方式发包工程，同时聘请工程监理，以有效地控制项目工期、成本以及质量。 2）进度安排：采用流水施工组织方法，确保项目保质保量的完成四、项目财务分析1、总成本估算 （表-3）1）土地成本：土地出让金 2）前期工程费3）建安工程费4）基础设施配套费5）公建配套费6）管理费用7）销售费用8）其他费用9）不可预见费10）财务费用11）经营资金 2、收入及税金支出的估算 1）销售单价与收入及比例计划 （表-4） 2）销售收入小结 （表-5） 3）投资计划与资金筹措表 （表-6） 4）销售税金及附加的估算 （表-7） 5）土地增值税的估算 （表-8） 3、项目的财务评价 1）利润表 （表-9）：根据利润表进行相关指标分析，如全部投资利润率、全部投资的投资利税率、资本净利润率 2）全部投资现金流量表（表-10）其中暂定ic=20% 3）资金来源与运用表（表-11）及资金平衡能力分析 4、不确定性分析 1）盈亏平衡点（表-12） 2）盈亏平衡点和分析五、经济、社会、环境效益评价一、项目概况1、 开发单位 TDJYX-2010-49地块的受让方为河南恒辉置业有限公司。恒辉置业有限公司（以下简称恒辉）于1998年8月在郑州成立，12年勤奋耕耘发展成为今天拥有员工630人，累计实现销售代理金额200亿，2009年恒辉在郑州在售楼盘盘源合计200万平方米。截止2009年12月底，实现销售额50亿元，占郑州市场的九分之一，持续、稳定保持河南省规模最大、年度销售额最高的行业领先水平。恒辉擅长挖掘项目价值，在消费者研究、渠道拓展、案场氛围营造、价格策略与提升、营销费用控制等方面建立了一整套实际操作经验，得到众多合作开发商的普遍认可。2006年：恒辉荣获有中国房地产奥斯卡之称的中国住宅与房地产界最高奖项：中国住交会颁发的“中国CHIAF十大房地产营销策划机构”，成为河南唯一一家获此殊荣的单位； 2007年：荣获中国建设部颁发“全国优秀房地产经纪机构”，成为河南唯一一家获此殊荣的单位； 2008年：荣获中国房地产行业协会颁发的“中国房地产优秀顾问机构”，成为河南唯一一家获此殊荣的单位； 2009年：荣获中国房地产及住宅研究会、中国地产测评中心颁发“2009中国最佳房地产营销代理企业”，成为河南唯一一家获此殊荣的单位。 该项目的具体方式为：工程发包，独立核算、分工负责。工程承包方负责项目的具体工程建设；恒辉负责前期的项目开发，达到“七通一平”，并负责缴纳土地出让金以及后期的租售及营运工作。2、 项目背景 拟建的TDJYX-2010-49地块上的项目是在市政府加大新区开发力度的大背景下发生的。洛阳新区开发建设的总体目标，是通过多方协作，通力配合，经过35年的努力，把洛阳新区建设成为山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁、古今文化辉映、中西部地区最适宜人们居住的新城区，再现王城风采。该项目是新区开发的重点项目之一，现已取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设开工证。3、 地理位置及现状该项目位于学府街以西、开元大道以北。项目位于新区大学城内，北靠河南省针灸推拿学校、洛阳脑血管医院，毗邻环境优美的洛河湿地；西与洛阳理工学院开元校区隔学子街相望；南与河南科技大学新校区、洛阳新区图书馆仅隔一开元大道；向东由远及近依次是洛阳人力资源综合中心、洛阳体育中心、国宝花园、音乐喷泉等著名建筑群。不论从交通上来看还是从人文环境上看，该项目较其他开发项目都具有比较大的优势。4、 建设规模及建设内容按照市国土资源局的规划设计条件，拟建的该项目规划建设用地面积100000平方米（即10公顷），总建筑面积50万平方米，总占地面积为6.5公顷，绿地率为35%，停车泊车位约为700个，主要包括大型购物中心、甲级写字楼、超五星级酒店、高档住宅服务式公寓等。值得注意的是，该项目中的公共建筑很可能将成为洛阳的第五座超200m的建筑物。5、 配套设施状况该项目是在熟地上进行的开发建设。该地块自1997年洛阳大学（理工前身）新校区建设之时，周边陆续铺设了道路、电信、自来水等市政配套设施；时至今天，开元大道、学府街及学子街的投入使用，国宝花园、科大新校区、河南省针灸推拿学校等的建设更加完善了其周边的市政配套设施。6、 主要经济指标1）本项目工程的主要技术经济参数建筑面积：50万平方米总投资：31.280058亿元2）、本项目的主要经济指标：平均单位开发产品成本：5936.0116元/平方米总销售收入：56.344亿平均销售单价（住宅）：7000元/平方米税后利润：8.9952891亿投资利润率：38.34%资本金净利润率：111.62%二、投资环境与市场分析1、投资环境分析改革开放以来，河南房地产行业迅速形成、壮大和发展，成为第三产业乃至支柱产业的重要组成部分，形成一个新的经济增长点。从宏观上来看，首先得益于国家政策对房地产行业的倾斜以及借助公积金而产生的消费拉动效应；其次，房地产市场体系的初步建立，二、三级市场联动格局的形成以及高科技房产信息系统的运用和中介服务行业的快速发展，都积极地推动了房地产行业的发展。站在河南的角度来讲，河南作为传统的人口大省，住房需求毋庸置疑。又2011年春节期间，中原经济区经国务院批准正式进入运行，为河南的经济发展注入了新的发展血液，同时为中原的重新崛起奠定了坚实的基础。预计河南的发展将再次进入快车道，新一轮的城市化进程要提速，住房需求与供给的矛盾日益突出。在此背景下，投投资住宅、写字楼等项目无疑是资产增值保值的最佳方式。虽然，由于房产投机而引起的炒房行为为国家严禁，“国八条”的颁布更是将其推到顶峰，但可以预见的是，房地长行业在未来一段时间内还将继续处于春天。从投资上看，2010年1-5月，全省房地产开发投资576.17亿元，比上年同期增长36.0%，分别比上年同期、今年1-3月、1-4月加快24.0个、3.3个和1.3个百分点。办公楼投资17.24亿元，增长154.2%，比重由上年同期的1.6%提高到3.0%；商业营业用房投资57.59亿元，增长51.4%，比重由上年同期的9.0%提高到10.0%。90平方米及以下住宅投资增速趋缓。1-5月90平方米及以下住宅投资120.34亿元，比上年同期增长34.2%，低于住宅投资增速1.5个百分点，分别比今年1-3月、1-4月回落23.6个和12.4个百分点；140平方米以上住宅投资66.07亿元，增长38.2%，高于住宅投资增速4.0个百分点，分别比今年1-3月、1-4月回落22.3个和9.9个百分点。形势喜人。2、市场分析 1）洛阳市的房地产状况“千年帝都，牡丹花城”， 洛阳作为全国旅游城市每年吸引着大量的海内外游客，同时也是投资者置业的首选之地，为洛阳房地产市场带来大量商机。据有关统计得知：2008下半年，受金融危机影响，全国房地产行业受到冲击，洛阳市房地产销售量也有所下滑，虽然国家和省市出台了促进房地产发展的政策和多种措施，比如降低房屋交易税，增加公积金贷款额度和年限等，但依然未能走出低迷状态，购房者“持币观望”的现象十分普遍，然而，如今购房者的刚性需求却释放出来，就此，在政府顺势引导下，自2009年1-4月份洛阳市房地产市场逐渐回暖。而今看来，2009年随着世纪华阳二期、顺驰城三期、壹号城邦等楼盘的开盘，使刚性需求量得到了一定的释放；另一方面洛南新区持续了以往的态势，住宅销售面积所占比重将近达到六个区总面积的一半，成为洛阳经济增长的新的投资热点。再者，随着洛阳南站的建设完成，给洛南新区的发展更是带来了升级和更大的发展机遇，同时也使新区的楼盘受到广泛的关注和追捧。2011年洛阳房地产将继续平稳向上发展，保持2010年下半年的好势头。虽然现在中央政府接连出台房地产调控措施，使人们的炒房行为受到抑制，甚至有些城市的房价因此而下滑，但经过分析不难发现，作为国民经济支柱产业的房地产依然有相当的发展空间。在这种背景下，作为三线城市的洛阳无疑是幸运的。由于以前发展滞后于很多城市，所以洛南新区高标准的规划和起点，吸引了众多开发商，诸如建业、正大等，许多洛河两岸的项目也相继如火如荼地开工建设，比如东方经典、东方经典之观澜沧、阳光水岸、水木菁华等。 2）本项目所在地区市场分析本项目位于洛河南岸，毗邻洛河湿地，并且处于洛阳未来CBD范围内，是规划建设中的一重点项目。最初初步规划为：以市政府所在地为中心，建立起属于洛阳自己的CBD，使该区域成为洛阳的政治中心、金融中心，经济发展热点。可以预见，该项目搭乘这一顺风车获得极大的成功。大气候、大环境的利好，即市政府的政策利导和资金投入，加上该区域本身所特有的一些优势，吸引着众多有长远眼光的开发商的加盟他们看中这里的原因除了政策上的优惠与鼓励外，还因为这里临着洛阳理工学院开元校区、河南科技大学新校区，不仅交通便利，而且人文气息浓郁，实为不可多得的优质地段。在这里开发商可以从容地做出具有一定品质和特的楼盘；还可以和高校、医院、商业集团合作，使住宅的配套设施既全又好；另外，由于临着高校，空气质量好，对于憧憬绿色生态环境，追求生活质量的用户尤为适合。 3）竞争对手与竞争楼盘分析本项目经市场调查的如下竞争楼盘的情况，见 表（1）和 表（2）。表（1） 竞争对手及竞争楼盘的基本情况序号项目名称位置类型价格（元/平方米）开工/开盘时间1泉顺财富中心市政府正南方（音乐喷泉对面）商业办公居住为一体的复合型地产项目66002011.4.72建业高尔夫花园洛龙区王城大道王城大桥南500米居住56002011年3月26日3东方今典洛龙区瀛洲路和滨河路交汇处东南向住宅61002010-9-184顺驰城涧西区南昌路洛浦公园北100米住宅（3期）68002010-12-185盛唐至尊洛阳王城大道与古城路交汇处西北角高端住宅、商业、公寓未知2011-046绿都塞纳春天洛龙区厚载门街与香山路交会处西南住宅52002011-01-227香泊湾洛龙区王城大道与牡丹大道交会处西100米住宅65002009-03-22表（2） 竞争对手及竞争楼盘的特点与入住时间序号项目名称总建筑面积（万平方米）户型面积（平方米）入住时间1泉顺财富中心约12062到1302010-11-132建业高尔夫花园162462262012-5-313东方今典130171、116、140洋房2011年12月31日高层2012年8月31日4顺驰城35（3期） 127、136、1502012-065盛唐至尊70多小户型公寓面积40-50，高档住宅100-2002012-126绿都塞纳春天43100到1752012-127香泊湾9.74132平米-3002012-06-303、本项目优势分析1）区位优势从大的区位来看，本项目位于未来洛阳CBD范围内，属众多重点开发建设项目之一。由于诸多原因，洛阳的发展落后于郑州等城市。而今，随着洛阳重新焕发经济活力，特别是2011年春节期间国务院对中原经济区的批准建设，以及龙门高铁站的投入使用，洛阳新区的区位优势越发明显。鉴于市政府对新区的投资日益加大，可预见，该区域较西工、涧西等的名片效应将更加突出。具体来说，该项目紧邻学府街与开元大道，分别与洛阳市人力资源综合市场、国宝花园香泊湾、洛阳理工学院开元校区、河南科技大学新校区、洛阳市体育中心等隔道相望，并距洛阳音乐喷泉以及市政府仅2公里左右，不可不畏是黄金地段。在这里，既可以充分享受干道的交通通畅和CBD的繁华便利，又因毗邻两大高校，人文环境更是上上之选。另外，瀛洲桥、凌波桥、西苑桥的建成通车，单洛河市区段就有7座大桥贯穿南北，新老城区之间交通更为便捷；我们可以随意轻松的切换：回到老城享受繁华，回到新区拥有安静。故而，置业或从事商务如果从区位上考虑无不是首选。2）价格优势（以住宅为例）从售价上来看，其住宅均价只有7000元/m2。在以上项目中暂时排在第一位，但考虑到这个项目是在未来CBD中心范围，并且区位优势非常的优越，其升值潜力非常之大；除此之外，项目现在还在建设之中，考虑到通货膨胀率及其他的经济因素，7000元/m2的价格并不高。可肯定的说，这个价格还是相当具有优势的。虽然如上述分析，住宅的售价与其开盘时其他楼盘比较具有优势，但并不意味着是用牺牲项目品质换来的。在洛阳新区建设方兴未艾的时候，恒辉以极具战略的眼光拿下TDJYX-2010-49，抢占了开发的先机。即使该项目的投资较高，但恒辉并未因此将房价大幅度提高，真正给予了消费者以实惠，是消费者花较少的钱就可以享受同样的物业水平及居住空间。3）人文绿化优势该项目临近洛阳最大湿地公园洛浦公园，亚洲最大之音乐喷泉。不管是在这里从事商务活动，还是置业于此，人们在闲暇时可以去这两个地方放松下，缓解日常的疲劳。特别的，洛阳理工学院开元校区及河南科技大学新校区的存在更是将其人文环境推向了一个新的境界。然而开发商并未满足于此，还为小区精心规划了将近8000m2的小区中心花园，绿化率更是达到35%，真正的做到了把绿色情景家园的美好愿望。在此基础上开发商还请设计单位采用最新设计理念，进行了多层次的、多功能的、动静结合的设计，并根据洛阳的气候特点，精心选择绿化植被，确保满足人居住的不同的观赏需求；鉴于花园式的规划理念，根据不同年龄段、不同层次的需求，设计了与之相关的的活动区域，使之都能享受健康的都市生活。，三、项目建设规划及进度安排1、.建设方案及规划说明1）建设方案经洛阳市规划管理局审定，本项目建设方案如下：本项目计划在10万平米的土地上建设起来50万平米的都市整合体项目，包括大型购物中心1.2万平米、甲级写字楼5万平米、超级五星级酒店5万平米、高尚住宅服务式公寓38万平米另外加上0.8万平米的辅助建筑等。依小区规划，绿地率为35%，居住户数为4180户，居住人口总数约为12540人，设计车位数为700个。2） 规划目标（1）拟建造具有当代先进水平的优质都市综合体为目标，满足人们对生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、安全示范小区。做到快乐购物在小区、风景观光在小区、城市中心在小区的五星级享受。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量和小区住宅的节能、环保效果，使整个生活环境具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和住宅分布，使整个生活环境既沉浸在浓厚的商业气息又沉浸在幽雅的生态环境氛围中，做成商业与生态的完美结合部落。（4）吸收个项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。2、建设方式与进度安排1) 建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效控制项目的工期、成本和质量。2）进度安排项目拟用3年，开工日期2011.4，竣工日期2014.4分三期进行。第一期1年 2011年4月2012年4月第二期1年 2012年4月2013年4月第三期1年 2013年4月2014年4月四、项目财务分析1、总成本费用估算 1）土地成本由于本项目为新区规划建设项目，故土地成本为土地出让金。土地出让金共计12.15亿元。在洛阳新区，土地出让金以每建筑平米为计价单位，平均每建筑平米为2430元（即楼面价）。而本项目建筑面积共计50万平方米，按2430元/平方米计算，需要交纳土地出让金为12.15亿。2）建安工程费在这个项目中，建安工程费按高层建安费用计，建安成本1740元/平方米。则建安工程费总计8.7亿。3） 前期工程费工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种手续、许可证，进行招投标，进行可行性研究、勘探设计。同时，建临时工地需要水电、建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些需要在项目开工之前进行处理、补偿。前期工程费总计0.435亿元。4） 基础设施配套费 基础设施配套费包括供电、供水、供暖、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，总计为1.305亿。5） 共建配套费 本项目在共建配套上需要达到一定的标准，所以共建配套费总计0.435亿元。6） 管理费用 按以上工程费的3%提取，共计0.69075亿元。7） 销售费用 按销售收入的5%提取，共计2.2472亿元。8） 其他费用按前5项的2%提取，共计0.4605亿。9） 不可预见费按以上工程费的4%提取，共计1.029308亿元。10）财务费用共计307273亿元11）经营资金本项目包含酒店自营部分，故需流动资金0.1亿元。12）项目总投资本项目总投资包括开发产品成本、固定资产投资、经营资金，共计31.280058亿元。详见项目总投资估算表表（3）序号项目金额（亿元）均价（元/平方米）说明1土地成本12.15112502前期工程费0.43587*5%3建安工程费8.717401600*45万+3000*5万4基础设施费1.305261*154.1供电工程0.4919*37.694.2自来水0.1176*9.014.3暖气工程0.1121*8.594.4煤气工程0.1212*9.294.5电信工程0.0517*3.964.6雨污水0.0685*5.254.7绿化工程0.0612*4.694.8其他0.2802*21.525公共配套费0.43587*56管理费用0.690751+2+3+4+5*37销售费用2.2472销售收入*58其他费用0.46051+2+3+4+5*29不可预见费1.0293081+2+3+4+5+6+7+8+9*410财务费用3.727311经营资金0.112项目总投资31.2800585936.011612.1开发产品成本29.68005812.2固定资产投资1.512.3经营资金0.12、收入及税金支出的估算1） 收入计划及比例本项目的建设周期为3年（其中，建设工期3年，项目从第二年开始预售，第三年售完）。住宅共建设38万平方米，第一年售60%，第三年剩余的40%全部售完。在计算时不考虑分期付款的情况，假设一次性付款；共建车位700个，第二年销售420个，第三年销售280个。甲级写字楼、超五星级酒店、大型购物中心分别从第三年开始获得一定收入。其中，甲级写字楼在37年的出租率为65%，822年的出租率为85%；超五星级酒店的322年年收入为建安费的38%；购物中心322年的出租率为85%。详见收入及比例计划表表（4）租售计划及比例租售数量各年收入情况合计（亿）123478922住宅：60% 40%22.8/15.2万m215.9610.6426.6甲级写字楼：65% /85%3.25/4.25万m20.390.390.390.510.510.519.6超五星级酒店5万m20.570.570.570.570.570.5711.4购物中心1.2万m20.36720.36720.36720.36720.36720.36727.344车位420/ 280个0.840.561.42） 总收入小结在完成销售及出租、自营后，项目总收入为56.344亿元。其中，住宅部分销售为26.6亿元；写字楼出租收入9.6亿元；超五星级酒店收入11.4亿元；超级卖场7.344亿元；停车位销售额1.4亿元。详见销售总收入预测表表（5）用途可售（租）数量建议租、售价收入住宅38万平方米7000元26.6亿甲级写字楼5万平方米100元/平方米*月0.6亿/年*65%*5=1.95亿0.6亿/年*85%*15=7.65亿超级五星级酒店5万平方米3000元/平方米*年5万*3000*38%*20=11.4亿购物中心1.2万平方米300元/平方米*月300*12*1.2*85%*20=7.344亿车位700个20万/个700*20万=1.4亿3）投资计划及资金筹措本项目共需资金31.280058亿元。其中固定资产投资1.5亿元，经营资金0.1亿元，开发产品成本29.680058亿元。由于所需资金量较大，本项目通过预售收入和银行借贷来解决资金不足问题。其中，资本金投入8.05875亿元，借贷资金14.96625亿元，预售收入8.255058亿元。详见投资计划及资金筹措表表（6）序号项目合计计算期1234561总投资31.280112.05436.45299.04561.79601.26370.66761.1固定资产投资1.51.2经营资金0.10.11.3开发成本29.6800581.3.1不含财务费用25.9527581.3.2财务费用3.72731.79601.26370.66762资金筹措31.280112.05436.45299.04561.79601.26370.66762.1资本金8.058753.05254.97632.2借贷资金14.9662512.05432.91202.3预售收入8.2550580.45844.06931.79601.26370.6676（小数点后保留4位）4）销售税金及附加计算 销售税金及附加税率（含印花税）为销售额的5.55%，详见销售税金及附加估算表。表（7）序号项目合计计算期依据123478221销售收入56.34416.812.52721.32721.32721.44721.44721.1住宅收入26.615.9610.641.2甲级写字楼收入9.60.390.390.390.510.511.3超五星级酒店收入11.40.570.570.570.570.571.4购物中心收入7.3440.36720.36720.36720.36720.36721.5车位1.40.840.562销售税金及附加3.1270920.93240.69525960.07365960.07365960.08031960.0803196（1）*5.55%2.1营业税2.81720.840.626360.066360.066360.072360.07236(1)*5%2.2城市维护建设税0.1972040.05880.04384520.04384520.04384520.00506520.0050652(2.1)*7%2.3教育费附加0.0845160.02520.01879080.00199080.00199080.00217080.0021708(2.1)*3%2.4印花税0.00140860.000420.000313180.000033180.000033180.000036180.00003618(2.1)*0.5(销售收入包括：住宅收入、写字楼出租收入、超五星酒店收入、购物中心收入、车位收入)5）土地增值税的估算详见土地增值税估算表（8）序号项目计算结果（亿元）说明1总收入56.344详见销售收入表2扣除项目金额39.2101116以下2.12.4之和2.1开发成本24.514808详见总投资表2.2开发费用6.66525详见总投资表2.3税金3.127092（销售收入+租金）*5.5%2.4其他扣除4.90296162.1*20%计算3增值额17.133884（1）（2）4增值率43.7077%（3）/（2）*100%5适用税率30%（4）50%6土地增值税5.140165（3）*（5）3、项目财务评价1）利润表与静态评价指标（1）利润表设所得税税率为25%。利润总额和税后利润详见利润表表（9）序号项目合计计算期12345678221总收入56.344016.812.52721.32721.32721.32721.32721.44721.44722建设投资31.18005812.05436.45299.04561.795951.263720.66763销售税金及附加3.12709200.93240.69530.07370.07370.07370.07370.08030.08034其它扣除项目4.90296160.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24515增长额17.133884-12.29949.16902.5412-0.78755-0.255320.34081.00841.12181.12186土地增值税5.1401652-3.689822.750880.76236-0.2363-0.07660.102240.302520.336540.336547利润总额11.9937188-8.609586.419521.77884-0.55125-0.178720.238560.705880.785260.785268所得税2.9984297-2.1523951.604880.44471-0.1378125-0.044680.059640.176470.1963150.1963159税后利润8.9952891-6.4571854.814641.33413-0.4134375-0.134040.178920.529410.5889450.588945（2）根据表（9）进行静态指标分析全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=38.34%全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额*100%=36.02%资本金利润率=利润总额/资本金*100%=148.83%资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=111.62%本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。2） 现金流量表与动态评价指标分析（1）全部投资现金流量表（ic=20%）表(10)序号项目合计（亿元）计算期12345678221现金流入56.34416.812.52721.32721.32721.32721.32721.44721.44721.1销收收入2816.811.21.2租金收入16.9440.75720.75720.75720.75720.75720.87720.87721.3经营收入11.40.570.570.570.570.570.570.572现金流出47.4487072.1总投资31.28005812.05436.45299.0456+0.11.795951.263720.66762.2其它扣除4.90296160.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24510.24512.3销售收入及附加3.1270960.93240.69530.07370.07370.07370.07370.07370.07372.4土地增值税5.1401652-12.29949.16962.5412-0.78755-0.255320.34081.00841.12181.12182.5所得税2.9984297-2.1523951.604880.44471-0.1378125-0.044680.059640.176470.1963150.1963153税后净现金流量8.99529814税后折现净现金流量7.496074255税前净现金流量11.99371886税前折现净现金流量8.9952981 （2）动态盈利能力分析 假设该项目的投资和收入均发生在年初，以投资者期望的最低收益率作为基准收益率，ic取20%。 财务净现值。财务净现值是按照事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标。净现值大于或等于零的项目才是可行的。 财务内部收益率。财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利水平的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据全部投资现金流量表的计算，可得出本项目全部投资动态盈利指标为：税前总投资财务净现值FNPV=8.9952981税后总投资财务净现值FNPV=7.49607425在本项目中，总投资的净现值大于零，且内部收益率大于ic，说明该项目是可行的。3）资金来源与运用表及资金平衡能力分析 （1）资金来源与运用表表（11）序号项目合计计算期12345678221资金来源79.9361.1销售收入56.34416.812.52721.32721.32721.32721.32721.44721.44721.2资本金8.0587503.08254.97631.3借贷资金14.9662512.05432.912002资金的运用62.611789092.1开发建设投资31.18005812.05436.45299.04561.795951.263720.66762.2借贷本金偿还14.966254.435254.967485.563522.3借贷利息支付3.72731.795951.263720.66762.4销售税金及附加3.1270960.93240.69530.07370.07370.07370.07370.08320.08322.5土地增值税5.50249812-3.689822.750880.76236-0.2363-0.07660.102240.302520.336540.336542.6所得税4.10858697-2.1523951.604880.44471-0.1378125-0.044680.059640.176470.1963150.1963153盈余资金17.32421091（2）资金平衡能力分析通过对表中的数据进行整合分析，我们看到项目没有资金缺口，有较强额的资金平衡能力。由于本项目的贷款偿还条件比较简单，借款还本付息的过程很容易看出，因此没有填写借款偿还估算表。但我们可以通过资金来源与运用表来看该项目的清偿能力如何。直观的从表中来看，贷款本息在第六年就全部还清，说明项目具备按期清偿能力。4、不确定性分析 影响本项目的不确定性因素有以下几个方面：总投资、售价、租金、酒店经营收入等。这些因素受时下的政治、经济等因素的影响，有可能发生变化，进而影响本项目的经济效益。由于时间及一些其他的影响，只在这里进行盈亏平衡分析。1） 盈亏平衡点影响本项目税前利润的因素主要有：项目总投资、商品房售价、租金水平等。所谓的盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目的盈亏平衡时的临界点。令：税前利润=总收入总投资销售税金及附加土地增值税 总投资因素的临界点设临界点的总投资费用为x，56.344x3.1270925.1401652=0解得 x=48.0767428（亿元）（48.0767428