同致行——泉州商业市场调查报告.doc

专业 服务 创造地产新价值 1 目目 录录 目目 录录 1 泉泉 州州 篇篇 3 第一部分 泉州市区商业的发展阶段 3 第二部分 泉州市区主要商圈分布情况 5 第三部分 泉州市主要商圈分析 6 一 老城区商圈 6 二 田安路商圈 18 三 新车站商圈 24 四 东海商圈 29 五 江滨沃尔玛商圈 30 六 清濛商圈 31 第四部分 泉州市区商业市场小结 33 一 商业形态 34 二 商业业种 34 三 商业格局 35 晋晋 江江 篇篇 36 第一部分 晋江市经济现状 37 第二部分 晋江市主要商圈分布情况 37 第三部分 晋江市主要商圈分析 38 一 老城区商圈 38 二 福埔商圈 43 三 世纪大道商圈 45 四 鞋都商圈 45 第四部分 晋江商业市场小结 46 一 商铺供给量大 46 二 商铺投资热度高 46 三 商业市场整体水平有待提高 46 石石 狮狮 篇篇 47 第一部分 石狮市经济现状 48 第二部分 石狮市主要商圈分布情况 48 第三部分 石狮市主要商圈分析 49 一 九二路商圈 49 二 德辉广场商圈 53 三 时代广场商圈 54 第四部分 石狮市商业市场小结 54 总结总结 54 专业 服务 创造地产新价值 2 泉泉 州州 篇篇 专业 服务 创造地产新价值 3 第一部分第一部分 泉州市区商业的发展阶段泉州市区商业的发展阶段 一 上世纪一 上世纪 70 80 年代年代 关键词 传统国营百货商场关键词 传统国营百货商场 沿街店铺沿街店铺 泉州市区早期是以中山路为中轴线 中山路也就成为泉州城区最重要的商业街 商业形态主要以沿街店铺为主 百货业以国营商场为主 如钟楼百货 南门百货等 都曾经是泉州百货商场的龙头老大 二 上世纪二 上世纪 90 年代年代 关键词 超市兴起关键词 超市兴起 到上世纪 90 年代初 由于泉州小商品经济的空前繁荣 泉州开始出现了以超市企 业为代表的新型商品经济模式 1992 年 泉州诞生了第一家超市 隆泰超市 随 着泉州人生活水平的提高 购买力不断增强 消费需求的不断变化 以连锁为组织特 征的超市 便利店 专卖店 专业店像雨后春笋般不断涌现 到上世纪 90 年代的中后 期 形成一个高潮 推动了以超市连锁为主 其他零售业组织形式为辅的新格局的形 成 三 上世纪三 上世纪 90 年代末年代末 关键词 超市与百货整合关键词 超市与百货整合 上世纪 90 年代中后期 也是泉州超市业震荡整合剧烈的一个时期 到这个年代的 尾声 泉州第一代超市的典型代表 好邻居倒闭 其他几家的经营规模也大幅萎缩 1999 年 中闽百汇开业 仓储超市加百货的形态第一次和泉州人见面 四 四 2000 年年 2003 年年 关键词 新型百货业带动新的商圈出现关键词 新型百货业带动新的商圈出现 2002 年下半年 新华都落户泉州 2003 年 大洋百货 乐乐高 灿坤 麦迪森先后进驻泉州 专业 服务 创造地产新价值 4 新华都和大洋百货不仅为泉州带来了新的运营模式和理念 还促进了城市新商圈 的形成 导致泉州商业格局发生了重大的变化 核心商圈由原来以中山路为核心的局 面 逐步演变为中山路商圈 田安路商圈 新车站商圈三足鼎立之势 五 五 2004 年以后年以后 关键词 大商业时代关键词 大商业时代 自 2004 年 泉州市区迎来了大商业时代 如泉州市国土资源局于 2004 年挂牌 位于江滨路的 2004 06 号纯商业地块 占地面积达 27 6 亩 建筑面积达 42000 平方米 而位于东海片区的 2005 04 号地块 初步规划的商业总面积同样达 40000 多平方米 除了麦德龙超市 10000 多平方米的经营面积外 其他商业物业部分将引入 SHOPPING MALL 的经营模式 而位于桥南片区的 D2 商业用地 总建筑面积达 150000 平方米以 上 将成为未来新的商业中心 专业 服务 创造地产新价值 5 第二部分第二部分 泉州市区主要商圈分布情况泉州市区主要商圈分布情况 目前泉州主要以老市区商圈 田安路商圈和新车站商圈三足鼎立 未来东海商圈 目前泉州主要以老市区商圈 田安路商圈和新车站商圈三足鼎立 未来东海商圈 江滨沃尔玛商圈以及江南商圈将全面展露 江滨沃尔玛商圈以及江南商圈将全面展露 田田 安安 路路 商商 圈圈 老市区老市区 商圈商圈 新车站新车站 商圈商圈 东海东海 商圈商圈 江滨沃尔江滨沃尔 玛商圈玛商圈 江南江南 商圈商圈 嘉信茂广场 沃尔嘉信茂广场 沃尔 玛玛 水岸假日水岸假日 中山路 东西街 南俊巷中山路 东西街 南俊巷 打锡街 涂门街打锡街 涂门街 田安路 津淮街 丰泽田安路 津淮街 丰泽 广场 新华都 广场 新华都 大洋百货 宝州大洋百货 宝州 路小商品批发城路小商品批发城 麦德龙 泉秀路麦德龙 泉秀路 专业 服务 创造地产新价值 6 第三部分第三部分 泉州市主要商圈分析泉州市主要商圈分析 一 老城区商圈一 老城区商圈 一 老城区商圈的概况以及特点 一 老城区商圈的概况以及特点 老城商圈主要是指以中山路 涂门街 打锡街 南俊路等构成的核心的商圈 特点 该具有较为丰富的文化 商业历史沉淀 各商业街租水平相对较高 属于泉州的一级商圈 业态业种丰富 商圈内人流量大 消费客群分布各年龄层次及各消费层次 消费能力也为全市最 强 商业设施 规划经营格局都显得较为陈旧 停车场 大卖场等体现现代商业的元素较少 旅游特色产业正被逐步挖掘 将来的定位规划势向旅游特色街靠拢 二 老城区商圈业态分析 二 老城区商圈业态分析 1 1 商业街 商业街 中山路中山路 1 中山路概况以及特点 中山路概况以及特点 中山路位于古城中心 始建于 20 世纪 20 年代初 纵贯泉州古城南北 全长达 2 公里多 街道两侧骑楼列柱 内廊有近 950 间店面 以经营服饰为主 是一条繁华的 传统商业街 特点 整体商业氛围浓厚 业态丰富 街区人流量大 建筑为早期建筑 配套设施较差 人车混行 摩托车多 安全性差 购物环境 空间感较差 专业 服务 创造地产新价值 7 2 中山路业种统计分析 中山路业种统计分析 业种数量 超市 百货24 服装 皮具805 餐饮 娱乐15 医疗 保健19 珠宝首饰 化妆品28 电器 电子 通信15 文具 眼镜 图书16 其他26 合计948 分析 泉州中山路主要以小规模零售业为主 经营业种相对集中 业种以服装 皮具业为主 约占据 84 9 珠宝首饰 化妆品 小百货等经营类次 之 在各交叉路口等一些地方 有一定数量的餐饮服务业等 街区业态丰富 但各业态 品牌分布略显混杂 散布于整条街区之中 对于购物 目标性较强的客户吸引力较差 3 中山路网点抽样调查分析 中山路网点抽样调查分析 经营品牌经营档次 建筑面积 平方米 径深 米 面宽 米 层高 米 月租金 元 平方米 连锁 情况 意尔康中档36943 5340连锁 以纯中档14313113 5320连锁 新稀特药房中档40 594 53 5330 明视眼镜中档606104350连锁 无名小栈中低24833 5300 分析 街区店铺面积 经营规模较小 大多为单开间 少数为两开间以上合一店铺 专业 服务 创造地产新价值 8 单店面宽大多 3 5 米 进深 3 8 米 近年来随着年轻休闲 运动品牌店的入驻 出现二三个小开间合一的大开间 大进深的店铺 部分新开店铺进深达 18 米 4 中山路客流统计分析 中山路客流统计分析 统计时间 11 月 9 日星期五下午 3 30 调查地点 中山中路 天气 晴 调查方法 目测 人流量 40 50 人 分钟 从调研统计数据看 统计时间 星期五下午 4 30 中山中路单面内廊每分钟人 流达 45 人 其中 15 25 年龄层次 35 25 35 年龄段占 25 追求时尚 个性 品位独 特 并具有较强的消费能力 乐于逛街一族 人流量大 流动性强 其消费目的性不 强 不易于吸引注意 2 2 商业街 商业街 打锡街打锡街 1 打锡街概况以及特点 打锡街概况以及特点 打锡街位于泉州市古城区中部 在中山中路东侧 东接九一街 西连中山路 全长约 380 米 是泉州极为繁华的现代商业街 特点 主要以中高档次的服饰 鞋帽店和珠宝首饰店为主 专业化经营已渐成特色 消费群基本上属于年轻的白领阶层 是老城知名的高档品牌街区 停车问题较为严重 专业 服务 创造地产新价值 9 2 打锡街业种统计分析 打锡街业种统计分析 业种数量 超市 百货2 服装 皮具61 珠宝首饰 化妆品12 合计75 分析 街区内业种相对单一 以服饰和珠宝为主 产品档次高 大多为全国甚至世界知名品牌 3 打锡街网点抽样调查分析 打锡街网点抽样调查分析 经营品牌经营档次 建筑面积 平方米 径深 米 面宽 米 层高 米 月租金 元 平方米 连锁 情况 九牧王中高841273 5340连锁 ESPRIT中高961283 5350连锁 富贵鸟中档301033 5350连锁 G 2000中档14412123 5330连锁 天宝表行中档35103 53 5320 分析 单店面宽多为 3 5 米 进深约 5 9 米 层高约 3 4 米 店铺租金多在 330 元 平米 月左右 居泉州各条商业街之首 属于泉州商业的黄金地 专业 服务 创造地产新价值 10 段 4 打锡街客流统计分析 打锡街客流统计分析 统计时间 11 月 9 日星期五下午 4 30 调查地点 中山中路 天气 晴 调查方法 目测 人流量 40 50 人 分钟 打锡街每分钟单面人流量为 20 人 该时间段客流进店率较低 主要为过路人流 从进店客群看 主要为 30 35 以上年龄层次白领阶层客群 相对中山中路 打锡街人流量 小 但消费能力更强 对品牌要求更高 3 3 商业街 商业街 南俊南路南俊南路 1 南俊南路概况以及特点 南俊南路概况以及特点 南俊南路 南接打锡街 北靠东街 全长约 750 米 是泉州著名的购物街之一 特点 商业氛围浓厚 业种丰富 经营档次仅次于打锡街 属于中等偏上 街区具有丰富的历史文化韵味 停车问题较为严重 2 南俊南路业种统计分析 南俊南路业种统计分析 业种数量 超市 百货2 专业 服务 创造地产新价值 11 服装 皮具124 餐饮 娱乐18 美容 美发8 医疗 保健4 珠宝首饰 化妆品20 家具 装饰 装潢9 电器 电子 通信6 文具 眼镜 图书8 其他10 合计209 分析 南俊路主要经营以服饰为主 占有 59 3 的多数比例 国内外许多知名运动服饰品牌汇集于此 因本街区周边生活居民较多 且有设有学校等 因此街区内与生活相关的服务业 等店铺也占有一定的比例 因与打锡街相连 既有较强的品牌街区的情调 又不乏生活特色 3 南俊路网点抽样调查分析 南俊路网点抽样调查分析 经营品牌经营档次 建筑面积 平方米 径深 米 面宽 米 层高 米 月租金 元 平方米 连锁 情况 abc中档42123 54 2300 雅苑花艺 606104 2200 大城小铺中档968124 2150 PINK中档2883 54 2150 完全功略中档909104 2200 分析 单店面宽约在 3 5 米左右 径深约 8 米 层高普遍为 4 2 米 靠近打锡街的店铺租金较高 约为 300 元左右 中段次之 靠近东街的店铺租金略低 约在 150 元左右 专业 服务 创造地产新价值 12 4 南俊南路客流统计分析 南俊南路客流统计分析 统计时间 11 月 9 日星期五下午 5 35 调查地点 南俊路 天气 晴 调查方法 目测 人流量 30 人 分钟 从调研统计数据看 单面人流量每分钟达 30 人 统计时间段刚好为学校放学期间 学生家长占有 45 以上比例 另外周边政府部门人员也有一定比例 4 4 商业街 商业街 涂门街涂门街 1 涂门街概况以及特点 涂门街概况以及特点 涂门街与中山路中段相临 西接新门街 东接温陵路 全长 1005 米 是一条拥 有浓厚文化积淀 融合中西建筑文化的具有闽南风格的千年古街 现有店面 380 多 个 各类商家近 300 家 以经营百货 超市 食品 眼镜 电器 服装鞋帽 化妆 品 工艺品等行业品类为主 特点 商业氛围浓厚 业态丰富 交通便利 福建省唯一的一条 购物放心一条街 较适合品牌的长期经营 众多的 海丝 文物群以及 13 处宋元文化遗存 使得涂门街充满着浓厚的历史文化 韵味 机动车道护栏的树立对涂门街的客流量影响较大 2 涂门街业种统计分析 涂门街业种统计分析 业种数量 超市 百货10 专业 服务 创造地产新价值 13 服装 皮具118 餐饮 娱乐30 美容 美发26 医疗 保健18 珠宝首饰 化妆品27 家具 装饰 装潢12 电器 电子 通信23 银行 证券9 文具 眼镜 图书14 其他 佛具及旅游产品等 30 合计317 分析 主要经营以服饰为主 在涂门街中段 内衣店较为集中 珠宝首饰 佛具及旅游特色产品也占有不少比例 3 涂门街网点抽样调查分析 涂门街网点抽样调查分析 经营品牌 经营 档次 建筑面积 平方米 径深 米 面宽 米 层高 米 月租金 元 平方米 连锁 情况 福寿佛具中档1121484 2250 峰记珠宝高档1089124 5300 绿洲酒品行中高961284 2200 百合中档2883 54 5130 丰源中档2883 54 5120 分析 涂门街单店的面宽约在 3 5 米左右 径深约 8 米 层高约 4 5 米 租金基本保持在 130 元 平米 靠近旅游景点或者百汇购物中心的商铺租金稍贵 4 涂门街客流统计分析 涂门街客流统计分析 统计时间 11 月 9 日星期五下午 1 35 调查地点 涂门街 天气 晴 调查方法 目测 人流量 30 人 分钟 从调研统计数据看 单面人流量每分 专业 服务 创造地产新价值 14 钟达 25 人 街区人流主要以 20 40 年龄段 在关帝庙及清净寺一带有较多的香客及中 外游客 5 5 商业街 商业街 东街东街 1 东街概况以及特点 东街概况以及特点 东街东临温陵北路 西接西街 全长 986 米 1996 年全线拓展改造 路面扩宽 24 米 大道两侧新建立面为富有闽南侨乡建筑风格与特色的骑楼式房屋 特点 经营业种丰富 交通便利 但停车问题较为严重 各业种商铺混杂现象略显严重 2 东街业种统计分析 东街业种统计分析 业种数量 超市 百货20 服装 皮具45 餐饮 娱乐30 美容 美发12 医疗 保健65 珠宝首饰 化妆品8 电器 电子 通信15 文具 眼镜 图书25 专业 服务 创造地产新价值 15 其他15 合计235 分析 街区业种较为丰富 部分品牌较时尚 前沿 其中不乏个性元素店铺 医药连锁店占有的比例最大 这与东街北侧因有第一医院是紧密相连的 3 东街网点抽样调查分析 东街网点抽样调查分析 经营品牌经营 档次 建筑面积 平方米 径深 米 面宽 米 层高 米 月租金 元 平方米 连锁 情况 东南医药中档801084 5160连锁 利民中西药店中档35103 54 5150 东街牛肉店中低35103 54 5130 喜临门中档2883 54 5200 女人屋中档2573 54 5120 分析 店铺单间开间以 3 5 米居多 进深 6 12 米 层高 4 5 米为主 各店铺门面虽然不大 整体装饰较为考究 月租金约在 150 元 平米左右 在泉州属于中等水平 4 东街客流统计分析 东街客流统计分析 统计时间 11 月 9 日星期六下午 3 35 调查地点 东街 天气 晴 调查方法 目测 人流量 30 人 分钟 从调研统计数据看 单面人流量每分钟达 35 人 其中医院小范围内区域人流量第 分钟达 40 人大多为探病人流 街区其它区域则以逛街人流为主 以 20 30 岁年龄层次 居多 另在医院对面区域还有少量为往来泉州客流 专业 服务 创造地产新价值 16 6 6 百货 百货 中闽百汇中闽百汇 中闽百汇购物中心 涂门街 中闽百汇购物中心 涂门街 经营规模5 层 约 17000 各层面积分布较平均 近 3500 项目位置涂门街与百泉路交汇处 电梯分布中间布置 2 扶梯 两端布置 2 步行梯 内部布置通道 主 次通道 1 8 2 0 米 层高 各层层高 3 5 4 0 米 开业时间1999 年 10 月 1 日 次主力店德克士 经营范围 1F 超市 图书 面包 食品 烟酒补品 日用品 1F 德克士 化妆品 黄金珠宝 百货 家电 手机 彩票 2F 男装 鞋袜 皮具 3F 女装 内衣 床上用品 饰品 4F 体育运动 儿童健身堡 童装 婴儿用品 玩具 文具 经营模式百货 超市 经营档次中低端 经营租金整体经营租金约 50 元 经营效果人流量较多 平均约 30 人 分钟 交通情况涂门街交叉路口 老商圈核心位置 交通便捷 户外广告无大户外展板 均为内部大展板 以服装广告为主 商业氛围泉州老商圈核心 商业集中地段 人文古迹也带来大量人流 评价中闽百汇购物商场涂门街店 依托优越地段 交通优势 人文古迹及 老商圈良好的商业氛围都奠定了项目成功经营的基础 作为泉州老资格的 购物商场 虽然整体物业档次与业态品牌组合略显老化 但中闽百汇在激 烈的市场竞争环境下凭借良好的市场口碑 优化经营思路与策略 依然起 着老商圈核心带动作用 专业 服务 创造地产新价值 17 相关图片 7 7 超级市场 超级市场 捷龙捷龙 捷龙购物广场 涂门街 捷龙购物广场 涂门街 经营规模3 层 约 8000 1F 约 2000 2 3F 约 3000 项目位置涂门街中段 电梯分布正入口布置 2 扶梯 南端布置 1 坡梯 内部布置通道 主通道 2 5 米 次通道 1 8 2 0 米 层高 各层层高 3 5 4 0 米 次主力店屈臣氏 麦当劳等 经营范围1F 屈臣氏 麦当劳 图书音像 烟酒补品 2F 家电 服装 鞋类 日常用品 3F 蔬菜 水产 干货 面包 休闲食品 经营模式超市 经营档次低端 经营租金租金未知 经营效果人流量少 平均约 15 人 分钟 交通情况核心街道涂门街 老商圈核心位置 交通便捷 户外广告无大户外展板 商业氛围泉州老商圈核心 商业集中地段 人文古迹也带来大量人流 评价开业于 2006 年捷龙购物广场涂门街店 依托优越地段 交通优势 人 文古迹及老商圈良好的商业氛围都奠定了项目成功经营的基础 但因其品 类单一且低端 内部空间布局不够合理 整体购物环境较差 总体人流少 经营效果较差 专业 服务 创造地产新价值 18 相关图片 二 田安路商圈二 田安路商圈 一 田安路商圈的概况及特点 一 田安路商圈的概况及特点 田安路商圈是以丰泽广场为核心 辐射田安路和津淮街 在 2002 年 新华都入住 丰泽广场后渐成规模 经过 10 来年的发展 该片区已成为泉州中心市区最繁华的区域 之一 相对于老城区商圈来说 它交通便利 各项配套齐全 被誉为泉州新商圈的代 表 特点 田安路商圈处于泉州最中心的位置 道路顺畅 停车位较为充裕 丰泽广场几万平米的广场 吸纳四面八方的人气 田安路两旁写字楼和住宅小区密集 客流量大 区域辐射能力强 专业 服务 创造地产新价值 19 二 田安路商圈业态分析 二 田安路商圈业态分析 1 1 商业街 商业街 田安路田安路 1 田安路概述及特点 田安路概述及特点 田安路位于泉州市城市枢纽中心 南接宝洲街 北临少林路 道路全长 3100 米 早期是泉州建材涂料行业比较集中的区域 现在 建材一条街 的称号早已悄然隐退 在田安路上 有商住 高级写字楼 办公 酒店 活动中心 购物广场等建筑 更有 购物广场 活动中心等消费娱乐休闲场所 吸引大量人流 呈现出一派繁华景象 特点 交通便利 客流量大 商务配套齐全 周围居民小区密集 大型超市 大型美容 餐饮的入驻 使田安路具有浓郁的现代商业气息 物流 人流中心 地位日益明显 商业气氛渐浓 2 田安路业种统计分析田安路业种统计分析 商店类型商店类型数量数量 超市 百货14 服装 皮具54 餐饮 娱乐36 美容 美发10 医药 保健3 珠宝首饰化妆品6 家具 装饰 装潢42 电器 电子 通讯16 银行 证券12 文具 眼镜 图书6 其它38 合计237 分析 整条田安路仍然分布着许多建材类商铺 田安路南段 北段经营的业种较为居民化 这与南 段分布着众多居民小区有关 中段因为与津淮街相连 因此中高档品牌专卖店较多 专业 服务 创造地产新价值 20 东侧街业种叫西侧街更为丰富 服饰 珠宝 电器 餐饮 超市 家居家纺 大 型医药连锁店等场所 还分布了众多金融机构 3 田安路田安路商铺抽样调查分析商铺抽样调查分析 经营品牌经营档次建筑面积径深面宽层高月租金连锁情况 特色龙中1301111 8569 日香中2501122 75100全国连锁 分析 该路段的商铺基本上为沿街店面 东面基本上以大型的商店或超市为主 西面 则以单间店面居多 田安路中段店面门面宽敞 外立面较为美观 租金方面 田安路租金均价大约在 75 元 平方米 个别租金达到 100 元 平方 米 4 田安路田安路客流量客流量 调查时间 11 月 10 日 星期六 下午 14 25 14 26 调查地点 田安路中段 调查方法 目测 调查结果 50 60 人 分钟 85 90 辆 分钟 2 2 商业街 商业街 津淮路西段津淮路西段 津淮街 图 津淮街 图 专业 服务 创造地产新价值 21 1 津淮街西段概述及特点 津淮街西段概述及特点 2000 年新建成的津淮街东起温陵路 西至坪山路 全长约 2 1 公里 宽度 28 米 是贯穿泉州新旧城区的东西向主干道 津淮路西段西连涂门街 东接田安路 是泉州 著名的精品时尚街 该段高档服装品牌专卖店云集 且集中了多家较大的家纺店 还 零星分布有足浴城 珠宝首饰 海鲜酒楼 茶庄 汽车养护等商店 特点 津淮街西段是泉州市新城区的中心地段之一 人流量和车流量较大 居住小区相对集中 人群层次也相对较高 因此固定消费能力相当庞大 品牌服饰专卖与家纺用品专卖并驾齐驱 商业发展不平衡 南街的客流量以及经营档次明显高于北街 停车问题比较严重 交通问题较严重 尤其是津坂路口与美食街口附近 易交通堵塞 2 津淮街西段业种统计分析 津淮街西段业种统计分析 业种业种数量数量 超市 百货1 服装 皮具83 餐饮 娱乐6 美容 美发3 医疗 保健5 珠宝首饰 化妆品5 家具 装饰 装潢9 电器 电子 通信2 银行 证券3 文具 眼镜 图书3 茶叶3 其他2 合计124 分析 津淮街西段共有商业网点 124 家 服装 鞋类品牌专卖店比较多 共 83 家 约占 网点总数的 68 知名高档服饰品牌聚集 产品和门面装修的档次均较高 家纺类产品集中 是泉州市的床上用品一条街 专业 服务 创造地产新价值 22 3 津淮街西段商铺抽样调查分析 津淮街西段商铺抽样调查分析 经营品牌经营档次建筑面积径深面宽层高月租金连锁情况 凯渥中档40m8m5m5m200 黛富妮中档184m8m23m5m120 该路段的商铺基本上为沿街店面 且外观 新旧程度和结构设计等方面 都颇有 相 似之处 单店面积基本为 40 50 平方米 店面多为纵深结构 并挑高 5 米 部分带有 一定夹层 租金方面 靠近涂门街的商铺租金较高 高者可达 180 240 元 平米 月 而靠田 安路段以及中间路段基本保持在 100 元 平米 月 4 津淮街西段客流量 津淮街西段客流量 调查时间 11 月 10 日 星期六 下午 14 25 分 调查地点 津淮街西路口 天气 晴有风 调查方法 目测 调查结果 人流量 20 人 分钟 3 3 百货 百货 新华都购物广场 丰泽店 新华都购物广场 丰泽店 经营规模4 层 约 28000 各层面积分布较平均 约 7000 项目位置涂门街与百泉路交汇处 电梯分布中间布置 2 扶梯 两端布置 2 步行梯 内部布置通道 主 次通道 1 8 2 0 米 层高 各层层高 3 5 4 0 米 次主力店肯德基 必胜客 经营范围1F 珠宝首饰 化妆品 钟表 男女鞋区 国际名牌服饰 淑女服饰 2F 3F 超市 专业 服务 创造地产新价值 23 4F 青春服饰 运动休闲服装 儿童玩具 童装 婴儿用品 床上用品 男女内衣 经营模式一站式购物中心经营档次中高端 经营租金约 50 元 经营效果人流量较多 平均约 40 人 分钟 交通情况田安商圈核心位置 交通便捷 户外广告无大户外展板 均为内部大展板 以服装广告为主 商业氛围田安商圈核心 商业集中地段 丰泽广场等市政休闲带来大量人流 评价开业于 2002 年 8 月新华都购物广场丰泽店 作为新华都占据泉州市场 的核心据点 通过百货与超市的综合布局 进行人流互补 打造良好购物 环境 同时依托优越地段 交通优势 市政广场及老商圈良好的商业氛围 都奠定了项目成功经营的基础 相关图片 3 3 专业市场 专业市场 国美电器 丰泽店 国美电器 丰泽店 经营规模2 层 约 3300 1F 约 300 2F 约 3000 项目位置丰泽街与田安北路交汇处 丰泽广场对面 电梯分布主入口正中 2 扶梯 层 两端各 1 步行梯 内部布置通道 主 次通道 2 0 2 5 米 层高 各层层高 4 5 5 0 米 次主力店海尔 西门子 东芝等 经营范围1F 移动电话 数码产品 手机 专业 服务 创造地产新价值 24 2F 空调 电脑 彩电 碟机 经营模式电器超市 经营租金经营租金未知 经营效果人流量少 平均约 20 人 分钟 交通情况核心街道交汇处 田安商圈核心地段 户外广告2 大户外展板 均为国美电器广告 商业氛围泉州核心商圈田安商圈 丰泽广场大量人流 周边商业氛围浓厚 评价开业于 2005 年国美电器丰泽店于 2007 年 11 月 10 日重新调整装修开 业 还未装修到位 总体购物环境较为凌乱 但其因丰泽广场的田安商圈 核心路段 总体人流量较好 相关图片 三 新车站商圈三 新车站商圈 一 新车站商圈的概况以及特点 一 新车站商圈的概况以及特点 新车站商圈以大洋百货为核心 融合了原本以泉秀路新车站 义全街旧车站 宝 洲路小商品市场等以批发业态为主的批发型商圈 随着泉秀路房地产开发的日渐兴起 使得原有商业格局不断更新 商业形态日渐优化 如今该商圈成为酒店 高档百货 娱乐行业最为集中的商圈 特点 交通便利 专业 服务 创造地产新价值 25 商务配套较为齐备 客运站以及周边的酒店为该商圈带来了大量的外地客流 停车问题严重 二 新车站商圈业态分析 二 新车站商圈业态分析 1 1 百货 百货 大洋百货大洋百货 为大洋集团有限公司在全国设立的第四家分店 位于福建省泉州市温陵路福华商 业中心 在泉州大洋进入泉州之前 当地尚未有类似的百货商场 泉州大洋作为泉州 第一家现代化管理经营的百货店 其给泉州居民购物观念带来本质性的改变 据调查 大洋百货 黄金周 期间人流量巨大 但是提袋率较百汇商场低 为 35 目前停车 是其主要问题 经营规模6 层 28000 各层面积分布较平均 近 5000 项目位置温陵南路与泉秀街交界处 新车站对面 开业时间2006 年 10 月 1 日 电梯分布 1F 层 4 扶梯 4 直梯 与写字楼共用 1 5F 共 8 扶梯 内部布置通道 主通道 3 0 3 2 米 次通道 2 0 2 5 米 层高 1F 层高 4 5 米 其他 3 5 4 0 米 次主力店国美电器 麦当劳等 经营范围 1F 电器精品馆 国美电器 1F 仕女名品馆 麦当劳 珠宝 化妆品 男 女皮鞋 男 女皮具 女杂 等 2F 少女服饰馆 少女装 少淑女装 少女休闲包 流行表饰品 3F 仕女服饰馆 少淑女装 淑女装 中式女装 女内睡衣等 4F 绅士精品馆 男士正装 休闲 衬衫 领带 男内衣 运动服饰 婚纱 摄影等 5F 童趣休闲馆 童装 童鞋 童玩 休闲量贩 寝具 贵宾厅 经营模式百货 经营档次中端 专业 服务 创造地产新价值 26 经营效果人气较旺 平均约 35 人 分钟 交通情况泉州枢纽中心 交通便捷 核心街道交汇处 新车站 公交线路24 8 40 1 5 30 38 36 22 11 24 15 户外广告12 大户外展板 其中 5 个服装 2 个电器 国美 1 个珠宝 停车安排地下停车场 商业氛围温陵南路商圈辐射圈内 区域整体商业氛围浓厚 人流量大 约 86 143 人 10 分钟 提袋率 35 评价开业于 2003 年 1 月的大洋百货作为泉州较早的一家现代化管理经营的 老资格百货店 整体市场口碑良好 依托优越地段 交通优势及温陵南路 良好的商业氛围都奠定了项目成功经营的基础 大洋百货各层业态及品牌分布上相对凌乱 各业态分区标识性差 不 易于人流的组织与分流 在新市场竞争格局下 整体功能布局有待进一步 提高 相关图片 2 2 超级市场 超级市场 新华都 汇金店 新华都 汇金店 泉州新华都百货 汇金店 位于泉州市温陵南路南端 是新华都在市区开设的第 三家大型购物广场 于 2004 年 12 月 15 日隆重开业 经营面积达近 1 5 万平方米 是 新华都新门店的 3 倍大 汇金店由一 二楼超级市场和三 四楼精品百货两种业态组 成 一层的新华都超市成为其最为主要的聚客力 目前新华都 汇金店 也是泉州市 民日常出行购物消费的主要场所之一 新华都购物广场经营情况调查表新华都购物广场经营情况调查表 专业 服务 创造地产新价值 27 经营规模4 层 约 15000 各层面积分布较平均 约 3500 项目位置温陵南路南端 开业时间2004 年 12 月 15 日 电梯分布主入口处布置 2 扶梯 北端 1 坡梯 内部布置通道 主通道 2 5 3 米 次通道 2 0 2 5 米 层高 各层层高 3 0 3 5 米 次主力店肯德基 经营范围1F 肯德基 食杂 衣药 2F 水产 蔬菜 禽蛋 干货 3F 服装 家具 床上用品 4F 文体用具 图书 运动休闲 经营模式百货 超市 经营档次中低端 经营租金整体经营租金约 36 元 经营效果人流量较多 平均约 20 人 分钟 交通情况温陵路南路南端 处交叉路口 交通便捷 户外广告10 个大户外展板 主要为饮料 珠宝及服装 商业氛围温陵南路商圈辐射范围内 新车站带动起一定的商业氛围 相关图片 3 3 专业市场 专业市场 苏宁电器城苏宁电器城 经营规模3 层 约 11000 1F 约 3000 2 3F 约 4000 专业 服务 创造地产新价值 28 项目位置义全街路口 大洋百货对面 开业时间2005 年 10 月 电梯分布主入口正中 2 扶梯 层 单人扶梯 内部布置通道 主通道 3 2 3 5 米 次通道 3 0 3 2 米 层高 1F 层高 4 5 5 0 米 2 3F 层高 3 5 4 0 米 次主力店海尔 长虹 东芝等 经营范围1F 移动电话 数码产品 2F 空调 电脑 生活电器 3F 彩电 碟机 冰箱 洗衣机 经营模式电器超市 经营租金整体经营租金约 40 元 经营效果人流量少 平均约 8 人 分钟 提袋率 28 交通情况 泉州枢纽中心 交通便捷 核心街道交汇处 新车站 公交线路 4 5 15 17 36 20 21 27 19 28 停车安排大洋百货地下停车场 户外广告8 大户外展板 均为次主力店广告 商业氛围温陵南路商圈辐射圈内 区域整体商业氛围浓厚 人流量大 评价开业于 2005 年苏宁电器依托优越地段 交通优势及温陵南路良好的商 业氛围都奠定了项目成功经营的基础 但其竞争对手国美电器依附于大洋 百货带来的人流 加上 07 年 9 月份新开业的势头分流了苏宁电器大量的人 流 相关图片 专业 服务 创造地产新价值 29 四 东海商圈四 东海商圈 跨国零售业巨头麦德龙公司旗下的福建金鑫集团有限公司以成交价为 7130 万元竞 得泉州丰泽云鹿路 2005 04 号地块 该地块初步规划商业总面积 40000 多 其中 麦德龙超市面积约为 10000 多 同时 该项目还将引入 SHOPPING MALL 的经营模式 形成一个大型的休闲购物广场 辐射强劲 同时 盛世融城 沿泉秀路规划 25000 平 方米独立于小区之外的巨型商场 招商零售商业巨头乐购进驻 给东区带来巨型商业 配套 并带动东片区整体商业繁荣 与此同时 位于泉秀路的虹景商业城二楼和三楼也设计为大型购物广场 经营面 积超过 11000 多平方米 多个商业地产项目开始同时发力 大型百货购物广场 知名零售巨头麦德龙 乐 购建材超市也将相继入驻 开业 人气聚集到一定程度后 未来东海组团的繁荣程度 已经可以预见 五 江滨沃尔玛商圈五 江滨沃尔玛商圈 一 江滨沃尔玛商圈的概况以及特点 一 江滨沃尔玛商圈的概况以及特点 江滨沃尔玛商圈位于鲤城区江滨路东段 以嘉信茂 沃尔玛为依托 并结合旁边 的水岸假日商业街 共同打造一个全新的江滨商业圈 引领泉州购物 休闲新时尚 并且将有可能带动新门街的发展 特点 购物环境舒适 档次较高 沃尔玛作为主力店 有很高的品牌知名度高 离市区有一定的距离 公共交通不便 周边小区入住率低 二 江滨沃尔玛商圈业态分析 二 江滨沃尔玛商圈业态分析 1 1 shoppingmallshoppingmall 嘉信茂广场嘉信茂广场 经营规模4 层 约 43000 各层面积分布较平均 约 11000 项目位置西郊江滨北路中段 电梯分布中间布置 2 扶梯 两端布置 2 步行梯 专业 服务 创造地产新价值 30 内部布置通道 主 次通道 3 5 4 0 米 层高 各层层高 4 0 4 5 米 次主力店肯德基 麦当劳 经营范围 1F 餐饮娱乐 童装 儿童用品 床上用品 运动休闲 1F 珠宝首饰 化妆品 钟表 男女名牌服饰 运动休闲服饰 2 3F 沃尔玛超市 经营模式一站式购物中心经营档次中高端 经营租金整体租金约 40 元 经营效果人流量较多 平均约 30 人 分 钟 交通情况半郊区化 与市区有一定距离 户外广告6 大户外展板 2 个沃尔玛广告 其他为服装广告 商业氛围新兴商圈 整体商业氛围有待进一步提高 评价开业于 2006 年 12 月的嘉信茂购物广场作为泉州最大的一站式购物广 场 以沃尔玛为发力点 通过强有力的龙头聚集效应 推动泉州江滨商业 的发展 随着西郊江滨片区的开发发展 催生新兴商圈 相关图片 2 2 商业街 商业街 水岸假日商业街水岸假日商业街 水岸假日利用植物区隔出500多米长的 东南亚风情休闲商业长廊 延伸嘉信茂广 场的商业热潮 打造成汇集众多的品牌商家 集购物 旅游 商务 文化 休闲娱乐 夜经济等为一体的繁华商贸区 六 清濛商圈六 清濛商圈 专业 服务 创造地产新价值 31 一 清濛商圈的概况以及特点 一 清濛商圈的概况以及特点 按照泉州开发区的规划 清濛园区将建成高新技术企业孵化基地 高科技园区 汽车制造基地 产业集中区 生活配套区 而清濛园区的商业则主要集中在德泰路两 侧 教育 通信 金融 保险 酒店 医院 餐饮等各种配套齐全 成熟的商业街区 孕育了这一带的繁华 入夜时分 街道两侧灯火辉煌 俨然是一座 不夜城 特点 政府政策的支持 工业区和房地产开发带来大量的人流 未来增值的潜力和空间都非常大 长途汽车站 安盛购物广场 二 清濛商圈业态分析 二 清濛商圈业态分析 1 商业街 商业街 德泰路德泰路 1 德泰路概况以及特点 德泰路概况以及特点 德泰路是清濛的商业轴心 近年来 德泰路沿线先后涌现出 多个新楼盘 越来越 多的小区交房使得人气大大提升 随着房产开发热度增强 周边的生活配套也不断跟进 亩清濛学区 五星级酒店 企业经济总部大楼 大型购物广场等项目的规划和建设 清濛德泰路沿线逐步形成一个热闹的生活集中区 居住人群不断聚集 沿街商业气氛也逐 渐浓厚 特点 贯通东西 把几个商业中心串连起来 商业呈现出线性分布的状态 而且较为集中 在售的商铺价格差别较大 以中档服装和低档餐饮 食杂业态为主 大型 高档业态缺失 2 德泰路业种统计分析 德泰路业种统计分析 商店类型商店类型数量数量 专业 服务 创造地产新价值 32 超市 百货5 服装 皮具10 餐饮 娱乐 糕点4 美容 美发3 医药 保健2 珠宝首饰化妆品2 家具 装饰 装潢2 电器 电子 通讯3 银行 证券2 文具 眼镜 图书2 茶叶 烟酒3 其它 酒店 中介等 4 合计42 分析 中小型百货 超市 10 余家 但缺乏大型百货 目前经营结构比较乱 占大头的餐饮商店 计 38 家 占网点总数的 17 1 小型 百货店与日杂店 30 家 占 13 4 3 德泰路网点抽样调查分析 德泰路网点抽样调查分析 经营品牌经营档次建筑面积径深面宽层高月租金连锁情况 荣民日用 品批发部 低100 m29 10m3 5m1 层 4 5m 2 层 2 8m 3000 70 物业 无 美发店中80 m210 11m3 5m1 层 3 5m 2 层 2 8m 1200无 面线糊低50 m212m4 5m1 层 3 5m 2 层 2 8m 2400无 分析 商铺面宽一般为 3 6m 间 进深为 8 10m 间 北面层高为 4 5m 南面层高为 3 3 6m 商铺租售情况 中低档店面租金集中在 40 60 元 m2 少量高档店面至 120 元 m2 售价则为 12000 18000 元 m2 有许多企业将店铺经营在自建的总部大楼底下 如九牧王 特步等 省去 租金 专业 服务 创造地产新价值 33 4 德泰路客流统计分析 德泰路客流统计分析 调查时间 11 月 10 日 星期六 下午 13 55 分 调查地点 德泰路西路口 天气 晴有风 调查方法 目测 人流量 15 20 人 分钟 车流量 20 辆 分钟 第四部分第四部分 泉州市区商业市场泉州市区商业市场小结小结 1 1 沿街底商仍然是主流 沿街底商仍然是主流 泉州的商业大多以原始的 底商 为主 长期以来 泉州的开发商一直鲜有人尝试纯商业地产项目 多热衷于做商住楼 住宅加底商的形式 盖完店面就卖掉 因此沿街 底商 无疑是泉州市区最为常见的 商业形态 而且按照泉州人的消费习惯 逛街首选仍然是商业街而不是大型百货 2 2 服饰业兴旺发达 服饰业兴旺发达 泉州的第一大支柱产业是纺织服装业 因此服饰自然成为当地发展最为兴旺的业种 约占据了 80 的市场份额 专业 服务 创造地产新价值 34 3 3 特色商业街逐渐城为老城区商业发展的主流 特色商业街逐渐城为老城区商业发展的主流 通过政府的引导和市场的聚集效应 各个商业街重新定位包装 拥有自己的主打 特色产业 以增强竞争力 避免边缘化 已成为众多老城区商业街发展的方向 如 中山路 旅游购物街 义全街 化工用品一条街 津淮街 床上用品一条街 状元街 酒吧街 新门街 名特优商品一条街 北门街 旅游购物街 美术街 老年用品街 女士用品街 茶叶街 文化街 图书街 电讯电器街等特色商 业街业都在规划建设中 4 4 老城区商圈龙头地位难以撼动 新商圈前景看好 老城区商圈龙头地位难以撼动 新商圈前景看好 老城区由于商业发达 历史悠久 人口集中 消费旺盛 而且有着相当浓厚的意 识文化在里面 其核心商业地位在一段时间内都会较为稳定 老城区的商圈集中在中 山路 打锡街 南俊巷 涂门街一带 以及百汇 电脑城周边 目前泉州中心市区繁 华商圈的商铺租金一直处在较高水平 如打锡街的租金大多在 300 元 平方米以上 而 涂门街租金也一直保持在 200 元 平方米 高额的租金和转让费无疑是老城区商业繁荣 的最好证明 而借助这政府东拓西进发展的契机 东部和桥南片区多个商业地产项目开始同时 发力 再加上政府的资金和政策的支持 东部和桥南片区商业的繁荣只是时间问题 5 开发模式日益专业化开发模式日益专业化 由于泉州的商业地产开发中 底商 模式是我们经常看到的 而大型商业项目却很 少 因此商业市场大多是自发形成 缺少开发商前期的整体策划和运作 但从东部和 江滨几个大型商业项目的开发看 开发商全盘运作的思路已经较为清晰 开发模式日 益成熟 先招商 后卖地建楼 这种订单式的运营模式多少已体现出商业地产策划思路 而在之前 开发商只有当大片的店面长期空置时 才会考虑整体的招商运作 专业 服务 创造地产新价值 35 6 6 政府助力商业业态升级 政府助力商业业态升级 泉州商业市场长期以来的自发行为 导致了泉州商业一方面底商的空置率居高不 下 一方面却是大型卖场找不到合适的经营场所 一方面是同质业态竞争残酷 一方 面却是高档消费业态的缺失 因此 政府的规划以及有条件挂牌等手段 便成为了泉 州商业业态升级的助推器 2006 年 9 月份 位于洛江城区的 C11 01 01 号地块 以挂牌形式出让 该地块在 挂牌之初 政府就对该地块的竞得者提出了这样的条件 即必须建设一个经营规模达 到 1 8 万平方米以上的商业服务业场所 并引进一家 2006 年 福布斯 杂志公布的全 球上市企业 2000 强中前 1000 强的企业或其附属企业 该地块实现了洛江商业地产开 发走向大型商场规划的时代 7 7 加强对周边县市的辐射能力 加强对周边县市的辐射能力 一般来说 泉州市市区应该是其周边 半小时 城市群的商业中心 然而 事实上 厦门对晋江 南安和石狮等城市的牵引 辐射能力要远远大于泉州市市区 泉州现有 的商业市场 不论从规模 多样性 还是档次方面 都难以辐射到周边的晋江 石狮 等经济发达的地区 这与其所处的行政地位是很不相符的 但是桥南片区商业的开发 将有望改变这种现状 专业 服务 创造地产新价值 36 晋晋 江江 篇篇 第一部分第一部分 晋江市晋江市经济现状经济现状 晋江市地处福建东南沿海 1992 年撤县建市 拥有 100 多万人口 晋江国民经济 发达 2006 年 实现生产总值 492 5 亿元 县域经济基本竞争力位居全国百强县市第 5 位 经济实力继续居福建省 十强县 首位 专业 服务 创造地产新价值 37 第二部分第二部分 晋江市主要商圈分布情况晋江市主要商圈分布情况 第三部分第三部分 晋江市主要商圈分析晋江市主要商圈分析 一 老城区商圈一 老城区商圈 一 老城区商圈的概况以及特点 一 老城区商圈的概况以及特点 老城区商圈主要以阳光中路为核心 辐射泉安路 福隆广场 塘岸街 集酒店 商业 娱乐为一体 聚集了阳光百货 威兰超市 肯德基 麦当劳等众多知名商家 以及各种高档品牌服饰店 是晋江市的核心商圈 特点 商业氛围浓厚 消费人群集中 消费能力强 品牌多 交通便利 商铺出租率高 商铺多以小店面或者底商为主 无法满足大型商家的经营需要 停车问题较为严重 老城区商圈老城区商圈 福埔商圈福埔商圈 世纪大道商圈世纪大道商圈 鞋都商圈鞋都商圈 专业 服务 创造地产新价值 38 二 老城区商圈业态分析 二 老城区商圈业态分析 1 1 商业街 商业街 阳光中路阳光中路 1 阳光中路商业街概述及特点 阳光中路商业街概述及特点 阳光中路商业街早期是由临街店面自发形成的 在这段 200 多米的路段上 就聚 集了兴泰大酒店 爱乐假日酒店和阳光商务酒店 阳光百货 晋江大剧院和一音乐广 场 还有许多本地的 外来的品牌商店 是晋江市区最繁华的商业地段 特点 商业氛围浓厚 业态较为丰富 商务酒店较为集中 带来大量的商务客流 有利于阳光路中段未来的商业发展 停车问题非常严重 购物环境 如卫生 交通等 较差 多为住宅底商 发展空间有限 人车混行 安全性差 2 阳光路业种统计分析 阳光路业种统计分析 业种业种数量数量 超市 百货3 服装 皮具59 餐饮 娱乐8 美容 美发