工业地产：未挖掘到位的金矿

1 工业地产 中国未挖掘到位的金矿 目 录 第一章 2006年中国工业地产发展现状（ P3 P14） 1、 2006 年中国工业地产政策回顾 2、工业地产总体发展状况 3、工业地产土地价值增长迅速 4、工业地产成为投资热点的原因 5、 工业地产 在中国高速发展原因 6、 2006 年中国工业地产大事记 第二章 如何深度挖掘工业地产这座金矿（ P15 P21） 1、认清工业地产模式的特性 2、创新 工业地产开发模式 3、合理运用 工业地产商运营模式 第三章 中国工业地产发展趋势分析（ P22 P29） 1、宏观政策趋势分析 2、工业地产发展走向 3、政策将强调市场对工业用地的配置作用 4、国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势 5、投资热点区域将不断扩大 6、工业地产的升级版 产业地产 7、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 第四章 总部基地案例解读（ P30 P49） 1、总部基地的特征 2、建设“总部基地”三步曲 2 3、基地优势 4、项目特色 5、其他总部基地项目介绍 3 近来，工业地产渐成热点，国外投资基金大举投资，国内一些开发商也跃跃欲试都对工业地产的未来抱有十足的把握和信心，工业地产已再不单纯指一种物业形式。更代表一种投资模式，一种 盈利模式，一种产业发展模式。它的突然受宠，给正处于宏观调控下愁眉紧 锁的房地产市场打了一针兴奋剂。但在中国，工业地产仍然像是一座 未挖掘到位的金矿。 第一章 2006年中国工业地产发展现状 1、 2006 年中国工业地产政策回顾 （ 1）与工业地产相关政策回顾 时间 政策 与工业地产相关内容 7月 11 日 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 外商投资设立房地产企业，投资总额在 1000万美元 (含1000万美元 )以上的，其注册资本应不低于投资总额的50；投资总额在 300万美元至 1000 万美元的，其注册资本应不低于投资总额的 50；投资总额在 300万美元以下 (含 300万美元 )的，其注册资本应不低于投资总额的 70 ； 外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。 8月 1日 国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行 六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向 用地者的；划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂 4 牌出让的；依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 8月 6日 国土资源部推出土地使用五大价格与税收措施 五大措施：一是提高征地成本。二是规范土地出让收支管理 。三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度 8月 31 日 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度 国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。 10月 18日 土地出让金 收支管理办法 (草案 )基本修订完成 初步规定是城镇土地使用税提高 2倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高 1倍。至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。并且，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法，是要求土地出让金增值部分的 15%作此 用途。 11月 22日 财政部、国土资源部、中国人民银行日前联合发出关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知 从 2007 年 1月 1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高 1倍。通知强调，新增建设用地土地有偿使用费仍实行中央与地方 30： 70 分成体制。同时，为加强对土地利用的调控，地方分成的新增建设用地土地有偿使用费，一律全额缴入省级国库。 （ 2）政策点评 2006 年是政策密集的一年，从政策内容看可总结几点： 5 为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛， 其在境内 投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序 要经过严格的审批。 规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为； 这样可以在一定程度上抑制国外资本的投机成分，维护国民经济安全，稳定地价，防止投资过热。 工业用地招拍挂主要是 解决工业用地出让 价格太低和过程不规范问题 。 “ 协议出让 ” 的方式出让土地使用权 成了政府滋生腐败的一个重要原因，政府往往为了招商引资甚至“零”地价出让土地，土地的价值不能真正显现，也造成了土地资源的巨大浪费。而招拍挂的意义在于： 首先，工业用地挂牌出让，极大地简化了审批手续，提高了行政效率，是实 行阳光行政、高效行政的又一制度创新。 其次，工业用地挂牌出让为企业公开、公平、公正获取发展用地提供了一个崭新的平台。 再次，工业用地挂牌出让，缩短了企业获得土地使用权的周期，对提高工业用地使用效率，探索土地节约集约利用和新的出让模式具有重大意义。 第四，采取工业用地挂牌出让方式，通过设定企业准入门槛，将有利于引导片区的合理布局和健康协调发展。 强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。 国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方政府，土地出让金净收入已经占到政府预算外收入的 60%以上。这种极不合 理的状况，固然有着法律空白、监督不力的诱因，但在另一方面，中央与地方财权、事权不相匹配，更是卖地冲动难以遏制的症结。通过重新划分土地收益及收支分离，可以对地方政府卖地冲动实行遏制 。 2、工业地产总体发展状况 伴随着中国经济以每年近 10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。 （ 1）跨国投资增多 跨国工业地产巨头们首先看到这一点。作为世界最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于 2003年携 “ 物流地产 ” 概念登陆中国市场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州物流园和普洛斯广州保税物流园等 12 个物流地产项目。 2006年 1月，规模仅次于普洛斯的美国二号工业地产巨头 AMB宣布在上海投资约 1330万美元，购得面积近 2万平方米的工业地产项目及附近一块待开发用地，完成了第一笔在华业务。 6 这一切仅仅是个开始。从 AMB 总部传来的消息，未来五年内， AMB将在北京、上海及珠三角地区投资 5亿美元开发工业地产项目。新加坡枫树信托凭借其 拥有的多种投资基金，四处寻觅合适的工业地产项目；欧洲排名第一的工业地产商 Gazeley也将进驻中国 （ 2）国内企业大举圈地 国内， 在资本的冲动中。不仅是格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约 而同打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至是浙江的民间 资本、个体老板。都想把手里的钱投向工 业地产。 （ 3）工业地产价格飙升 通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。 供给与需求的共同作用。使部分城市工业地产价格飙升。 2005年上海工业厂房空置面积比上一年下降了 4成。在上海的国家级开发 区中。漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥 出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在 90以上。 3、 工业地产土地价值增长迅速 2006年第三季度工业地价水平为 492元平方米，增长率 0.97%； 与 2005 年同期相比， 2006年第三季度工业地价增幅提高 0.67个百分点（ 2005 年第三季度工业地价增长率水平为 0.30%）。 同期商业、居住地价水平分别为 2526元平方米、 1686元平方米，同比增长 0.38、 0.57个百分点。 2006 年全国城市总体地价增长 率同期水平比较（ %） 7 资料来源：国土资源部地价动态监测系统 由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。 2006 年全国城市分用途平均地价增长率比较（ %） 2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示，首先政策调控使工业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海来讲， 第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨 14.5%，为 105.2美元 /平方米。同 期 ，厂房平均租金报价环比上升 4.97%，至 4.78美元 /平方米 /月 。 （ 1） 产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足 开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。 北京 原有近千家开发区和工业园 ，经审核后已正式批准保留 的仅 27 家 。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为 8067公顷，其中绝大多数已经出 让给企业， 到 2006 年 8月份 可出让和租赁的工业土地面积只有 2481公顷，工业用地量趋于紧张 ， 多数开发区已面临 “ 无地可用 ” 的窘境。 上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了 200 家客户争夺 100亩的土地的场景。根据 重庆市城镇建设总体规划，到 2010年重庆市工业用地只有 66 万亩， 截至 2006年 5月底，工业用地供应指标已基本用完。 8 造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面 ： 一是开发区规划面积与产业发展的矛 盾 。 部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。 另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小 。 只有 100至 200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。 （ 2） 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨 大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨 大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。 4、 工业地产成为投资热点的原因 任何领域之所以成为投资热点要么是投资回报率高，要么是稳定性好。或者两者兼而有之。从调查的数据看。工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约 8，好的项目能达到 9甚至高达 1 7左右。这一数据虽然较住宅项目动辄 20以上的回报率低。但工业地产毕竟不像住宅那样受国家宏观调控影响那么大，而从目前来看，其增长潜力也并不比住宅差。 （ 1）需求 增大 从需求方面来看，当前发达国家正在加快向中国进行产业转移的速度和步伐，中国正在形成“世界制造中心”，而且随着跨国公司继续在中国制造业中大量投资和提升在华投资的技术与结构水平，中国在跨国公司全球生产体系中的地位正在从低技术含量、低附加值的加工组装基地。向产品与技术档次齐全、附加值和技术含量高的制造基地转变。这一趋势无疑为我国工业地产由低层次向较高层次发展提供了良机。 9 与此同时，目前相当部分厂房存在配套设施落后、缺少现代通讯和网络技术的支持、供水供电不足、周边环境污染比较严重、交通堵塞、治安秩序相对较差等问 题。这些问题使它们越来越不适应中国工业升级换代的 要求，需要专业的工业地产开发商来对这些旧厂房加以改造。 此外。现在国内很多制造企业都在转变观念，变买壳 (厂房 )为租壳 (厂房 )，成为真正的“瓤”企业。他们也成为工业地产市场的重要客 户。 （ 2）供给减少 从供给方面来看。前些年工业园区一哄而上的“圈地运动”。带来了全国性的土地资源浪费，而其后出台的一系列土地政策。又使近期各地的工业地产开发面积受到影响。有资料显示。 2003年全国有 3763个工业园区被取消， 2004年达到 4813个。上海原有的 176个开发区已被核减至 79个。共减少了 378 9平方公里的规划面积。比清理前减少 37 9。而随着经济的发展，国内外企业对工业地产的需求已呈现出逐步上升的态势。 （ 3）众多企业看中工业用地低廉的价格 之所以会有很多企业开始积极投身， 其中，其根本还是在于低成本和增值性上。 众所周知，住宅、商业用地与工业用地的价格，往往要相差一倍乃至数倍。究其原因，主要是住宅与商业用地都已经采取“招拍挂”方式转 让，而工业用地还是基本以协议方式转让。同时，地方政府为了发展地方经济，增加地方财政收入，也需要以较低的土地价格吸引工业企业入驻。事实上，一些地 方政府是“心甘情 愿” 地将大块土地廉价地转让给投资商。 工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜。而在政府看来，如果是纯住宅地产开发，在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而工业地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排人员就业。因此。政府以较低的价格转让土地给开发商做工业地产项目也就不足为奇了。 5、 工业地产 在中国高速发展原因 （ 1） 工业地产的市场需求驱动 全球产业战略转移 20世纪 80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产 业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。 在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使 10 中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。 改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美 等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。 （ 2） 工业地产市场的主要载体 工业开发区大量建造 我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强 有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。 开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国 54 个国家经济技术开发区 2003年实现国内生产总值 4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。 伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地 产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。 6、 2006 年中国工业地产大事记 （ 1）中国工业地产发展里程碑 中国首界产业园创新论坛召开 2006年 8月 10日 到 11日 ， 由北京思源置地房地产顾问有限公司 和新地产策划机构 联合举办的 “ 中国产业园创新论坛 ” 在北京国际会议中心召开 。来自 北京、上海、深圳、杭州、西安、香港、台湾、新加坡 等地的政府官员、学者、产业投资机构、产业园区代表、入住产业园区企业代表和专业策划机构等，着重讨论了：“ 在新政策环境下，产业园区及工业用地的投资价值？ 如何判断国内产 业园区未来的发展趋势？ 如何在现有产业园区的开发模式上进行创新？ 在新政策环境下，产业园区如何定位、开发及运营？ 国内产业园区如何与国外资本对接？ ”等问题。 为了方便业界对中国产业地产有更全面和深入的了解，思源顾问总结 了 过去数年对产业地产长期跟踪、系统研究、顾问咨询的经验，推出了国内首部全景式介绍中国产业地产的深度研究报告 中国产业地产创新研究报告，力求给开发投资企业和园区发展管理机构以参考和启发。 （ 2） 总部经济、总部模式全国开花 11 自 2003年北京第一个总部基地 -中关村（丰台）基地开始建设以来，总 部经济从北京逐步蔓延到上海、 广州 、 武汉 等城市。目前我国已形成了三大总部经济区： 长三角区 基本形成以上海为核心，以江苏、浙江的苏州、绍兴等中等城市为制造基地的 总部 -加工基地 区域合作模式； 珠三角区 形成了香港和顺德、东莞间的 总部 -制造业 互动发展模式； 环渤海区 以北京为核心，以京津冀及环渤海为腹地的 总部 -加工基地 模式。 总部经济对于一个区域的发展具有种效应： 税收供应效应 一个总部在这儿，结算中心一般就在总部，部分税收得上交总部所在地；产业效应，一个总部入住一个区域，往往能带动当地第三 产业的水平； 消费拉动效应 一个总部的研发、生产、投入及交通运输、个人消费等活动都在本区域实现； 就业乘数效应 商务服务产生的就业与生活服务产生的就业往往能带动新的就业； 社会资本效应 一个地区总部越密集，说明这个城市的各方面条件较优越，越能吸引企业总部，使城市设施条件更趋完善。 总部带来的种种利好效应，带来了一股总部经济热潮： 广州、深圳强强联合欲做南中国总部中心。青岛、沈阳、大连、杭州、南京、厦门、武汉、西安、重庆等国内各大城市纷纷树起了发展总部经济的大旗。 （ 3） 物流地产成为工业地产市场的新宠 从 2003 年普洛斯带着“物流地产”的概念登陆中国后，就掀起了物流地产的热潮。美国的AMB，新加坡的丰树基金，腾飞基金，麦格理亚洲投资基金等国外投行纷纷在国内布下棋子。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展，恒大、美林基业、珠江投资、复地、绿地等也开始在各大城市上演“圈地”热潮。同时一向在地产界活跃的江浙财团在住宅和商业逐渐被政策限制的情况下也开始染指物流地产。 陆家嘴集团 1.9亿收购陆家嘴软件分园一厂房，并以 6363万元的代价获得 3万平方米的地块， 12 用于工业厂房的建设。嗅觉灵敏的温州商人也加入到工业地产的淘金中来，普庆投 资在上海投资两处工业物业之后，又将资本之手探向了天津。 复地与上海钢联投资发展、上海新杨行经济发展签定合作开发协定 ,共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目 , 项目 占地面积约 347亩 ,总建筑面积 26.28万平方米 ， 复地在合资公司中占 50%股权 。 外商工业地产开发商几乎没有本土化的障碍，工业的标准化决定了工业地产的客户需求在全球范围内都是基本一致的，这正是外资工业产商无需本地化就能长驱直入迅速布局中国的原因，也让本土地产开发商在财大气粗的海外同行面前优势尽失。更重要的是，全球的工业巨头都在外资工业地产商的客户 名单上，以普洛斯维利，目前，全球四千多家企业与其建立合作关系，世界一千强企业中近半为其客户。 （ 4） AMB在中国市场首次发力于上海 月 22 日，仲量联行宣布，已协助美国工业地产巨头 AMB收购了松江九亭的一个物流房地产项目，预计总投资约 1330万美元。“这是 AMB在中国的第一笔收购。” AMB中国副总裁 Oliver Treneman介绍说，这一仓储物业距虹桥机场 6公里，距上海市区 18 公里。最早由日本八佰伴公司于 8年前建成。 2005年 11月， AMB从香港上市公司“爪哇控股”手中收购，项目包括一期 17474平方米 的工业地产及旁边一块待开发用地，可开发工业物业面积达 17826平方米。 AMB将在中国侧重拓展机场、海港及其他主要交通枢纽的物流房地产市场，近期计划在中国物流地产市场至少投资 5亿美元。资金投向主要考虑北京、上海、珠三角以及其他沿海港区。 AMB置业有限公司 （纽约证交所代码： AMB） 成立于 1983年，是全球第二大工业物流房地产投资和开发公司， 在北美、欧洲和亚洲开发、收购并经营工业物流地产，目前在全球近 40个区域市场里拥有 1, 100 多栋物业，总面积超过 1100万平方米， 主要服务于美国联邦政府、 FedEx（ 联邦快递）、 DHL（德国邮政局）等 2800多家客户。投资及管理的资金总额达 100 多亿美元，全球拥有 1000多平方米的物流仓储设施， （ 5） 开始试水中国工业地产 月，旗下的东芝有机硅公司与江苏省南通市政府签署协议，计划投资约 7800万美元在南通建设其在中国最大的工业厂房。同时还将拓展中国商业地产市场，计划通过 5000万美元的资产而使项目得到经营性升值。 小结： 工业地产的供需倒挂，使其投资价值正在逐步显现。而随着土地供应日趋紧张。工业用地的集约利用程度引起人们的关注。目前我国大部分城市工 业园区的平均容积率在 0 8至 1 l2之间。容积率水平远低于同样缺少土地的 El本 (2 0至 2 5之间 )。 13 目前，工业地产发展迅猛，成为投资热点，但是，我们也可以发现，我们仍然处于起步阶段，如何提高工业地产开发潜力，挖掘这座金矿，成为我们面前的问题。 14 第二章 如何深度挖掘工业地产这座金矿 要深度挖掘工业地产这座金矿，我们必须深入理解工业地产的特性，从而创新工业地产的开发模式和经营模式，最后，使得在开发、投资工业地产中，达到价值最大化。 1、认清工业地产模式的特性 工业地产作为一门产业，有其 独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“ 大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报 ” 的四大特性。 （ 1） 特性一 大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期 限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借 入的资金。 （ 2） 特性二 快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目 /企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。 （ 3） 特性三 提供增值 服务 15 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是 “ 人气不足 ” 、 “ 商气不旺 ” 。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。 建设完善的配套产业环境 随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨 国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。 搭建物流服务体系 根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地 区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境 近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区 管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题 完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。 （ 4） 特性四 追求长期稳定回报 16 根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大 规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达到 9%，甚至高达 17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50 年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。 2、创新 工业地产开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有 5种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式 、 综合运作模式 和私人业主模式 。 （ 1） 工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值 链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主 导的前提下进行，通过创造相 17 关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 （ 2） 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然 很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 （ 3） 工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发 企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过 140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过 2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。 首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方 式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为 “ 物流房地产 ” ，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。 （ 4） 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投 资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营 18 运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往 很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。 （ 5）私人业主模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争 力，时常也逐渐将其淘汰。 以上工业地产开发模式各有特点，但是目前，总部基地模式正蓬勃兴起，用于工业地产开发，总部基地已经成为工业地产最主要的开发模式。 3、合理运用 工业地产商运营模式分析 （ 1） 以土地溢价增值 ， 获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园 。 （ 2） 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立 ，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 如 “ 物流房地产商 ” 普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的 “ 大业领地 ” 等项目亦如此。 （ 3） 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般 19 的厂房租期是 8 年 -10 年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对稳定。而在目前工业地产发展比较好 的上海等地，产业地产的投资回报近年来一直维持了一个较高的增长态势，相当一部分项目的投资回报已经达到了 10%左右。 附：苏州工业园运营模式 1、 配套 先行 在苏州工业园区的配套建设方面，园区实行了非常 “ 铁腕 ” 的统一开发，而这其中最大的亮点就是引入了 “ 邻里中心 ” 的概念。 邻里中心是新加坡在先进的公共管理理念基础上，所诞生出的一种商业模式。简单来说，它就是一个集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。 1997年，总投资达 2.6亿元的苏州工业园区邻里中心管理有限公司正式成立，并由此拉开了园区 内邻里中心的建设序幕。到目前为止，园区已成功开发、运营了四个综合性的商业服务中心 邻里中心湖东大厦、邻里中心新城大厦、邻里中心贵都大厦和邻里中心师惠大厦。 在每一幢综合性的大楼内，都涵盖了超市、菜场、银行、邮政、餐饮、医药、社区活动中心等 12项内容。而按中新苏州工业园区整体规划，将在整个工业园区内建成按住宅区的分布成 17个邻里中心。 一些有特色的娱乐场所，会集中在我们规划中的几个区域。而一般的吃穿住行和简单的娱乐，在邻里中心内就完全可以实现了。 2、以 园区内商业用地和住宅用地的拍卖 作为 主要的盈利增长点 （ 1）打造核心竞争力 在基础设施上投入巨资，在配套上也是不惜血本。那么，在高投入的背后，苏州工业园又是怎样来取得收益的呢？ 持续的投入配以相应的优惠政策，打造了苏州工业园区的核心竞争力。诺基亚、飞利浦、西门子、三星、三菱、松下 世界 500强企业中，有 55家已经在苏州工业园区内安家落户。而近两年来，外资的涌入更是呈现出了明显的上升势头： 2003年全年，全区吸引外资企业 380余家；到 2004年，这个数字上升为 426家。 大批外资企业的涌入，带来了大量的外方工作人员，并培育出了更多的白领阶层，而正是这些特 殊的群体拉升了整个工业园区的消费需求。园区内的几家五星级酒店，入住率一直是在 90%以上的。 （ 2） 商业用地和住宅用地的拍卖是最主要的盈利增长点 20 03 年，苏州商业用地的拍卖价格在 400 700美金每平米之间，住宅用地价格为 400 500美金每平米； 04年，商业用地价格攀升至 500 700美金每平米左右，而住宅用地的价格受到调控影响略有回落，大致在 350 450美金每平米之间。 事实上，园区内一些热点板块的土地价格更高。随着园区内广受关注的高尔夫球场的落成，在该球场以西，位于金鸡湖畔的一块 L型住宅用 地也将于今年 10月份公开拍卖，而该地块的最终出让价格显然将十分可观。 与高尔夫球场更近、地理位置更佳、开发性更强的另一地块却并不在拍卖的计划日程当中。对此，园区管委会给出的解释是：对于该地块的开发利用，园区还没有一个详细的规划，因此在拍卖的时间上要更迟一些。让土地的价值最大化，这个解释背后所隐藏着的含义，我们并不难读懂。 21 第三章 中国工业地产发展趋势分析 1、宏观政策趋势分析 从整体上来说中国目前的房地产政策走向“紧缩”。一方面是严格执行各国已经颁布的法律 法规另一方面是不断出台新的政策，以期 达到 稳定房价、规范房地产市场发展和促进房地产业持续繁荣的多重目标。但是针对房地产的不同类型却有不同的政策力度。 （ 1）住宅市场调控趋紧 国家近年来频频出台宏观政策其主要意图还是在住宅市场上，从土地、税收、金融、市场管理等各个方面严格防止住宅市场泡沫的产生 (膨 胀或者破灭 )。建设部在建设部 2006年工作要 点中指出 2006年将继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格尤其针对土地、别墅、建筑面积大于 120平方米 (指全国：深圳 144平方米 )的豪宅 对于 工业地产，由于绝大部分工业用地是 通过协议出让 ,少数城市已经成功实行或试点工业用地招拍挂 )加上中央和地方利益分配、地方之间利益分配、地方政府官员急功近利等多种原因工业地产存在很多问题，很不规范。但是政府关于工业地产的政策也日渐全面、成熟。 （ 2）工业用地引入招拍挂 国土资源部在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 (征求意见稿 ) (计划于 2006年 7月 1日实施 )也明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地等。 而且首次引进了香港的“勾地” 制度。不过 “勾地”制度是否只适用于工业用地、具体细则等还不明朗可见。工业用地逐步推进招拍挂出让和集约利用已经成为政府当前的工作重点工业用地招拍挂成为一种趋势。 总之国家对于房地产的政策趋势是明朗的，即规范和引导而非打击和压制。工业地产面临较好的相对宽松的宏观政策环境这是目前住宅类房地产无法比拟的。工业地产的宏观政策主要在于推进土地制度改革和加强土地的集约化利用。 2、工业地产发展走向 22 （ 1） 工业地产：行业需求增大，稀缺性凸现 在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建 设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。 国土资源部 在 06 年 9 月发布关于加强土地调控的有关通知，对于新的工业用地出让最低价将按照 “ 不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和 ” 的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现 “ 招、拍、挂 ” 的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，通知将有利于杜绝地方政府变相低价卖地 行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免。持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。 （ 2） 工业地产将保持高景气度 2007年房地产行业中住宅地产、工业地产等子行业表现将会有所差异。在 2007年，政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控，房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内，而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。国家税务总局 1月 16 日发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，并将从 今年 2 月 1 日起开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房地产开发企业，对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此，征收土地增值税对住宅开发类上市公司普遍产生影响，但对持有物业型的工业地产基本没有影响。 行业景气度将会在多因素作用下维持高位振荡，房价涨幅趋缓。 ” 未来几年，在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温，工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下，工业地产行业将保持高景气度。 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