商业地产2007年成都五块石房地产项目规划设计建议报告

五块石 项目 规划设计建议报告 成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4 Program the design suggestion report 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 目录 第一部分 项目总体形象定位 P08 第二部分 项目总体规划建议 P14 第三部分 项目建筑风格建议 P16 第四部分 项目户型配比建议 P17 第五部分 园林景观规划设计建议 P23 第六部分 智能化设施配套建议 P24 第七部分 产品创新提示 P27 五块石项目规划设计建议报告 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 五块石项目规划设计建议报告 1.1 项目用地基础环境分析 基本区位 本项目位于五块石片区，站北东路与玉局庵路交界处。 占地面积 项目总占地为 18余亩 ， 其中净用地面积为 18余亩。建筑密度为 35%、容积率为小于等于 6，建筑限高为航空限高，其余指标无特殊要求。 第一部分 项目总体形象定位 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 五块石项目规划设计建议报告 1.1 项目用地基础环境分析 地势地貌 待拆迁市场 。 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 五块石项目规划设计建议报告 1.1 项目用地基础环境分析 周边建筑 项目北面是原有建筑，建于 1998年左右；站北东路；周围主要是拆迁安置房和铁路局职工社区。 周边商业布局 目前商业氛围比较弱 ， 只有部分沿街商业 。经营业态主要是生活配套相关的小餐饮 、 杂货店 。 五块石项目规划设计建议报告 1.2 项目总体形象定位 中偏高档的情景电梯洋房社区 现代的、健康的、舒适的悠闲社区 形象展望： 中档电梯洋房社区参照图片 五块石项目规划设计建议报告 1.3 项目总体形象定位原则 1) 塑造项目在五块石的唯一性； 2) 减弱项目周边环境的不利影响； 3) 符合目标客户的居住生活习惯； 4) 引导城北中高档商品房全新的生活方式； 1.4 项目总体形象定位策略 1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化； 2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所； 3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值； 4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观； 五块石项目规划设计建议报告 2.1、基本经济技术指标建议 1) 总建筑面积： 72600 2) 容积率： 6.0 3) 占地面积： 18余亩 4) 住宅建筑面积： 66000 5) 会所建筑面积： 6600 6) 居住户数：约 730户 7) 小区人口容量： 2000人 8) 停车位：约 500个 9) 绿化率：大于 35% 第二部分 项目总体规划建议 五块石项目规划设计建议报告 2.2、基本经济技术指标确定原则 1) 严格按项目规划条件通知书； 2) 按成都市商品住宅规划管理办法规定； 3) 根据市场研究定位的产品户型区间 ， 确定相关指标； 4) 以人为本 ， 最大程度尊重居住者生活方式和行为习惯； 5) 充分考虑项目的品质 6) 有利于市场营销策略； 7) 追求经济收益最大化； 五块石项目规划设计建议报告 2.3、项目总平规划提示 1）地块受外部环境的影响较大，周边没有可以直接利用的景观资源，因此应在避免周边住宅对项目的居住品质的干扰的前提下，加大内部景观的打造； 2）项目距离铁路较远，但是仍会受到一定的影响，因此应顺应高层电梯公寓对中空玻璃的要求，考虑中空隔音玻璃，保证居住品质； 4）小区主入口选择：根据地块现状分析，建议直接开在站北东路上； 5）会所的位置选择：由于项目的居住人口较多且是中高档定位，区别于区域内其他楼盘，应考虑会所作为配套，位置宜在小区主入口旁边的二楼商铺上； 五块石项目规划设计建议报告 2.4、项目规划结构布局建议 1) 规划结构： 高层框剪结构； 2) 根据项目高档的定位 ， 全部采用两梯四至六户的单元布局；小区为围合式组团布局 ， 增强私密性 。 以最大的绿化面积和适当的集中绿化场地为评价原则 。 公建设施宜集中布置在小区外围； 3) 道路系统： 由于地块有限 ， 建议尽量以地下车库解决小区的停车需求 ， 消防车道全部绕外围 ， 以尽可能地保证小区内部的景观完整性和人车分流 ， 提高居住品质 。 4) 园林绿地系统： 主入口由于代征地和建筑退让会形成一个入口集中景观带 ， 建议采用商业街风格为商业配套；中庭是小区居住景观的重点 ， 需体现精致 、 特色的景观品质； 五块石项目规划设计建议报告 2.5 项目公建配套规划建议 1) 中档楼盘应具备哪些配套？ 根据成都市商品房的调查，我们认为中档楼盘应具备以下配套：儿童游戏区、老人健身区、 区服务中心（会所，一般具备集会、休闲、商务、会客的功能）、小型体育健身设施（如：小球类活动场）、室外集会交流场所、景观泳池； 2、项目地块规模受限，可以考虑哪些配套？ 由于地块规模较小，所以不具备修建游泳池的条件。其他项目除会所外，由于占用面积较小，成本不高且可以与景观融合修建，会所由于考虑作为售楼部使用，所以单独考虑成一栋商业用房，为了对外经营，与小区相对独立。因而项目的配套建议如下：儿童游戏区、老人健身区、会所、室外集会交流场所（景观广场） 五块石项目规划设计建议报告 3.1 项目总体建筑风格建议 1） 电梯洋房； 2） 现代、时尚立面； 3） 独特外观，利用户型构架，丰富立面效果，形成视觉冲击力； 4） 可借鉴欧美风格； 5) 建筑外观设计应该适合项目定位的目标群体； 6) 建筑应该与周边环境协调，考虑对外整体性，适合建筑在项目地的环境角色； 7) 建筑设计应该尊重当地文化特色、历史传统； 8) 建筑设计应该体现时代性，适当超前； 9) 建筑应该注重细节设计，细节体现深度关怀； 第三部分 项目建筑风格建议 五块石项目规划设计建议报告 第四部分 项目户型设计建议 1) 满足国家和地方制定的住宅设计规范； 2) 面积控制与产品定位为准，符合定位目标群体的生活方式； 3) 各功能区的面积分配合理，空间尺度舒适，功能分区组合科学，室内动线关系流畅交叉点少； 4) 动静分区，功能齐全，户型方正无异形，使用率最大； 5) 每户均应该做到 “ 明厨、明卫、明卧、明厅 ” 的 “ 四明 ” 格局； 6) 考虑节能性，在房型设计中达到功能与经济的统一，特别是干湿分区与卫生间集中布置； 7) 保证主卧室和客厅有良好的日照、通风和景观效果； 8) 避免与客厅相连的房门过多，卧室保持一定的私密性； 9) 卫生间最好做到盥洗分离； 10) 每户至少有一个可以休闲活动的花园，并充分利用飘窗扩大室内使用面积； 11) 公摊率要求 12%； （附参照户型图） 五块石项目规划设计建议报告 5.1 项目园林规划设计风格建议 第五部分 园林景观规划设计建议 1) 现代简洁的园林设计形式，使整体风格与项目的定位相统一； 2) 景观面积很小，应集中，打造小巧、精致、特点鲜明的景观； 3) 景点布置考虑户型的均好性，通过大小组团和各个节点，使每户均有景观的观赏价值，提升居住品质和产品营销卖点； 4) 选材体现项目的档次，但无须太多硬质铺装，而应迎合成都人喜爱大树的特点，将成本集中在客户比较关注的地方； 5) 景观应与销售相配合，提供销售说辞的拓展空间，如景观小品、景观立意和整体景观的主题相一致等； 五块石项目规划设计建议报告 5.2 园林景观规划设计细节提示 1) 景观的平面构图美感和立体效果相结合。 2) 各景点的设计及选材体现一致性，才能在营造小而精致的景观环境。 3) 水作为成都居住文化的象征，是中高档社区景观元素中不可缺少的。结合项目的规模和风格，建议以设置水景小品为主要方向，避免大规模水景的建造成本和维护成本升高。 4) 园林植物：热带棕树和蒲葵等树种的组合，能为小区带来独特的景观效果。 5) 园林小品：花架、雕塑等小品既可采用现代的风格，是整个园林设计中的点睛之笔，应结合整体风格加以应用。 6) 园林的参与性及人性化设计：园林是作为居住在其中的人使用和享受的，也是商品房区别于其他社区的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。 五块石项目规划设计建议报告 5.2 园林景观规划设计细节提示 小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也可 以夹杂一些现代的材质。 五块石项目规划设计建议报告 5.2 园林景观规划设计细节提示 园路： 可以考虑用鹅卵石铺砌健身园路。也可以用木板、木屑或者颜色较深的大理石、天然石等。不同的铺装材料表现的风格不同，还可以弱化道路的感觉。 跑步道： 小区内可以设置环形林荫道，让住户有个跑步、健身的理想场所。 散步道： 中心庭园有优美的环境，住户在其花径中散步，能够同时拥有好心情和好身体。 足底按摩道： 在小区次级道路设置软质和硬质的足底按摩道，业主在其上赤足行走，不仅使足底得到按摩，亦能达到强身健体的目的。 五块石项目规划设计建议报告 5.2 园林景观规划设计细节提示 老年人活动场所、儿童游戏： 可以布置在临铁路的代征地 。 公共活动广场： 可以选择在主入口广场、会所和中庭。 五块石项目规划设计建议报告 5.2 园林景观规划设计细节提示 由于项目周边环境不好，围墙应以保证小区安全性，以较封闭的材质体现小品的私密性和档次感。如选择铁艺栏杆配合接近自然的竹篱或绿篱以丰富视觉效果。 建筑小品 围墙处理 五块石项目规划设计建议报告 第六部分 智能安防系统建议 6.1 在我们考查的商品房中 ， 目前一般均配有如下安防设施： 门禁系统 单元门对讲系统 水电气远程抄表系统 停车场自动管理系统 边界监控录像及红外线报警系统 。 6.2 根据项目的定位和成本的考虑 ， 我们建议必须设置：门禁系统 、 单元门对讲系统 、 水 电气出户 、 边界监控录像及红外线报警系统 。 6.3 单元门对讲系统由于成本的考虑 ， 建议采用非可视对讲系统 。 五块石项目规划设计建议报告 7.1 入户花园 :传统的入户花园在大门与客厅的过渡打开外墙引入自然光而形成的，在这个区域打造休闲放松的居家环境，入户花园成为自 2002年来市场上长盛不衰的亮点，被应用到中高档产 7. 2大面积小套型： 家庭成员结构都是越来越精简，而且更要求享受生活，因而开始出现 90平方米户型被设计成为一房两厅一卫的小户型豪宅。 7.3 小户型，大花园： 成都人在居住上一向仰慕有着前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花园成为现代高层住宅优劣的重要评判指标。从早年的置信丽都花园的大型空中花园，到近来花园面积与室内面积几乎是 1： 1的世纪城 ,以及如今最流行的 6米层高错层空中花园的设计，成都开发商在空中花园上做足了文章。最新亮相的浅水半岛 80平方米左右的户型空中花园面积就有了近 20平方米，中小户型也将规划有大面积的空中花园。 第七部分 成都楼市新政过后产品创新介绍 成都市场流行一句话“来不来看环境，买不买看户型。”所以户型是项目至关重要的节点，通过研究，我们发现目前成都市场的户型设计和创新正在发生变化： 五块石项目规划设计建议报告 7.4 凸窗、飘窗 凸窗： 是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家规定的 2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得到的实惠越大。 五块石项目规划设计建议报告 7.5大阳台 添加生活情趣 大阳台是目前房地产市场最出风头的户型创新之一。目前成都流行的有两种，一种是错层阳台以实现层高 5.8米以上的假露台；一种是标准大阳台。目前阳台的设计已从纯粹观景而成为一个实用休闲空间，尺寸也发生了明显变化，通常中小户型采用的是 2.8米 *2.6米的标准，刚好可以摆一张休闲桌。面积只算一半而生活情趣发生质的变化，因而倍受追捧。 五块石项目规划设计建议报告 7.6 多层洋房别墅化： 由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部分 1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。 7.7 一层价值放大化 ： 在上一点中说到多层别墅化，其实最为显著的是一层的产品设计。成都人爱一层的原因是有花园，那么一层不论是电梯还是多层都开始将花园作为主要文章，一层向上发展，成为跃层大户型，居住舒适度较高。而在 90平方米限制后，一层开始向地下发展，即有可采光的地下室，既不算入容积，又将一层花园的价值用到了最大，目前以神仙树大院、翡翠城等为代表的项目已经取得了市场的认可。 7.8 中大户型重视主卧设计： 作为家庭的中坚力量 ,男女主人的卧更加受到重视 .“ 小卧室 ” 不再受宠 ，2030平方米的大卧室有望出现 ， 卧室的再次放大也是对人性化需求螺旋上升理论的支持 。 主卧面积放大了 ， 采光与通风自然更好 ， 同时功能也更全 步入式更衣间 、 可沐浴阳光的露台等可能被更多地采用 。 7.9 复合空间概念更具体： “ 模糊双厅 (餐厅 、 客厅 )” 的概念将渐渐退出 ， 多功能起居室的诞生和多样化成为住宅的一个升级点 。 主人可把起居室做成视听室 ， 麻将室 ,休闲厅 ， 甚至小酒吧 。 五块石项目规划设计建议报告 7.10 双厨设计 ， 大户型的标志： 中式厨房可以封闭 ， 只在炒菜时使用；西式厨房是开放的 ， 用来备菜和制作西餐 。 特别适合几代同堂大家庭 。 7.11 过渡空间形式多样化： 继入户花园之后 ， 入门长廊的出现也是为了打破 “ 开门见厅 ” 的布局 。 走廊成为一个装饰的 “ 亮点 ” ， 同时能带给居住者更多的私密空间 。 受到中产阶级的追捧 。 7.12 户型扁平化： 成都人对阳光和通透有特别的偏爱 。 成都楼盘超高空间户型创新是适应市场变化的必然趋势 。 与此同时 ， 室内空间比例 “ 扁平化 ” 倾向亦随着有效面积的放大而更趋协调 。 “ 明厨明卫明厅明房 ”的要求将被进一步放大 ， 扁平化的设计既充分满足了业主对自然采光的需求 ， 又保证了室内空气畅通 。 7.13 活性空间 ， 户型求变： 采用大开间跨度结构 ， 内部房间可以自由隔断随意组合 ， 提高使用率；此外 ，户与户之间可以平面横向变化 ， 如：灵活处理转角的套型分割 ， 或两户打通后可变成一户 。 而把大户型拆开成两套一大一小的 “ 二代居 ” 但是这样的结构要求新型钢结构成本较高 。 第八部分 我项目的创新建议 由于我项目定位为中档洋房 ， 面积控制比较重要 ， 在创新时应主要选择对目标客群比较适合 、 对建筑成本增加不大的项目： 8.1小户型 、 多 /大花园： 户户都要有花园 ， 花园面积的总量应超过户型面积的 15%。 并采用方形花园 ， 以实用性和兼顾两个功能间的景观为主要设计原则 。 8.2重视主卧设计： 作为家庭的中坚力量 ,男女 主人的卧更加受到重视 .， 特别对于我项目重点目标客群 ， 主卧面积适当放大 ， 建议增加步入式更衣间 、 可沐浴阳光的露台等 。 8.3复合空间概念更具体： 多功能起居室将客厅与餐厅模糊化 ， 可以兼顾视听室 ， 麻将室 ，休闲厅 ， 甚至小酒吧 。 五块石项目规划设计建议报告 五块石项目规划设计建议报告 8.5活性空间，户型求变： 采用大开间跨度结构，内部房间可以自由隔断随意组合，提高使用率；此外，户与户之间可以平面横向变化，如：灵活处理转角的套型分割，或两户打通后可变成一户。而把大户型拆开成两套一大一小的 “ 二代居 ” 。 8.6二室二厅单卫： 创新主要是大阳台，如目前市场上比较受追捧的是 80平方米带 20平方米花园的户型，且该创新户型在区域内没有竞争对手；由于该种户型面积控制后餐厅的面积一般小且不独立，故建议客厅餐厅合为多功能 厅，增加功能的可变性，减少平面布局的缺陷 。 8.7三室二厅双卫： 创新突破是宽客厅、大面宽和主卧室设计出吸引力的卖点；比如丽都美语的 M型宽客厅户型同时还具备条件变成四房的特点；又如蓝光凯丽豪情的主卧室还带一个全玻璃的阳光花房 ； 阳台建议采用错式而已，形成 6米挑高； THANKS 全文结束，谢谢！ 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 桂芳园 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市场推广观点 应变 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 1、市场在变了 判断 ： * 布吉地产 99年是一个分界线， 99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导 品牌项目各领一时风采；但在 99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现， 如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市 场的主流； 结论 ： * 布吉地产市场在变化了，对于桂芳园而言，其第五期、第六期的市场推广正处于市场 的质变其，其整合市场攻击的方式也必然随之发生变化； * 桂芳园第五期、第六期整合市场攻击，由于市场的变化，攻击的核心点更重要的是市 场地位的建立，一方面需要从众多的领袖品牌中脱颖而出；另外一方面，需要不断引 动市场的关注点，核心的目标是引导目标群到楼盘现场； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 2、品牌在变了 判断 ： * 以往的布吉地产并没有强烈的品牌概念，其促销的核心点是价格；但由于布吉地产同 样进入大地产时代，其促销的方式已经完全不同了，品牌成为促销的核心点，不同的 生活方式和现场的实景感受已经成为最重要的攻击点； 结论 ： * 桂芳园已经是布吉非常优秀的地产领导品牌，如何让买家取得对项目的认同？如何让 买家感受到物超所值？正是桂芳园整合市场攻击的关键节点； * 认同价值点，品牌攻击是最好的方式，桂芳园第五期、第六期同样需要再度提升品牌； 让更的人更加认同桂芳园的品牌价值； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 3、竞争方式变了 判断 * 以往的布吉地产的竞争是硬件的竞争，即楼盘与楼盘之间的竞争；目前的布吉地产是软 件的竞争，即领导品牌与领导品牌之见的竞争；硬件竞争强调的是价格、地段、配套； 软件竞争强调的是品质与生活方式的不同； 结论 * 由于竞争的方式变化了，桂芳园第五期、第六期的整合市场的攻击点同样也与前期的攻 击点即有关联，同时又有不同，不同点主要在于生活方式； * 桂芳园第五期、第六期生活方式的攻击点，在于高品质、高尚社区的品牌形象，其无论 从户型、规划、社区环境、社区配套、教育、休闲、物业管理都全面提升，体现完全不 同的生活方式； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 4、目标群的要求变了 判断 ： * 以前布吉地产是深圳罗湖及香港的后花园，其目标群主要来源于深圳罗湖区及香港买 家，其买家的要求主要看中布吉地产的价格； * 从目前的布吉地产来看，目标群的要求同样在发生变化，以注重价格为核心导向，开 始转变为注重品质、注重社区环境、注重物业管理、注重休闲配套； 结论 ： * 由于目标群对布吉地产的要求发生了变化，同样对于桂芳园第五期、第六期的整合攻 击的主题，也需要适应市场的变化，如目标群注重的品质的提升； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击主题需要体现出高品质的生活方式，如与世界同步 的生活概念等等； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 5、生活形态变了 判断 ： * 以前的布吉地产属于驿站式的居住方式，人们只是在布吉逗留；目前由于布吉地产带 动了布吉的城市发展，因次，其对布吉地产产生的影响是由逗留变化为居留；其已经 开始把布吉当做家来看待，并在布吉开始生活； 结论 ： * 由于生活形态的变化，桂芳园第五期、第六期的整合攻击的方式也需要适应生活形态 的变化； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击方式的不同点在于强调社区活动，如儿童夏令营、 社区狂欢节等等，全面展现完全不同的生活； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 6、推广的方式变了 判断 ： * 由于布吉地产的区位性非常强，占领布吉关、深惠大道、布吉中心，已经完成了市场 攻击的信息点；但由于大地产项目的出现，目前布吉地产产生了误区，项目已经推广 了 2年甚至更长，中城康桥的户外广告 2年并没有新的更换，市场的面孔已经乏旧了， 究竟如何才能再度形成市场的关注热点？ 结论 ： * 市场推广的核心目的在于不断引发市场的热点，不断形成目标群对其的关注点；仅仅 靠传统的市场推广方式已经完全不能满足新的刺激点的关注，尤其是大地产项目； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击概念同样需要新的刺激点，建议第五期、第六期重 新建立市场的推广形象，其新的形象依然是在总体的桂芳园统筹下； * 新形象包括第五期、第六期的名称、新标志、新广告主题语，以新的形象全面刺激市 场的关注； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 桂芳园观点的统一 1、市场在变了； * 攻击目标：一定要率先建立挂芳园的江湖地位； 2、品牌在变了： * 攻击核心：全面展现桂芳园的价值； 3、竞争在变了； * 攻击点：与众不同的生活方式； 4、目标群在变了； * 攻击内容：高品质的生活内涵； 5、生活形态变了； * 攻击组成：社区活动、社区人文的展现； 6、推广方式变了； * 推广方式：新分期名称、新形象、新主题； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 桂芳园第五期品牌规划 1、第五期核心卖点： * 人工湖； 2、第五期名称： * 映月湾 桂芳园第五期 ； 3、第五期推广主题： * 365天浪漫假期； 4、第五期诉求核心： * 亲水岸浪漫生活方式； 5、第五期支持点： * 桂芳园成熟的社区配套； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 第五期核心卖点 * 规划设计：以水景为核心的亲水岸生活方式； * 环境设计：鸟语花香的湖景环境； * 户型特点：家是庭院的一部分； * 会所：园林泳池、网球场、健身室、阅览室、乒乓球室、桑拿浴室、儿童游戏室，新奇之旅的 开始； * 学校：幼儿园等教育设施； * 物业管理：国际著名戴德梁行物业管理公司 * 社区人文：香熏美容、插花、舞蹈、音乐班 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 附件 1：布吉区域主力布局 中城康桥花园 桂芳园 中海怡翠山庄 万隆苑 盈翠家园 康达尔 帝景峰 大世纪花园 信义假日名城 德福花园 荣超花园 中加名园 百合山庄 布吉检查站 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 附件 2：领导品牌竞争比较 项目 基本状况 价格（均价） 中城康桥花园 * 50万平米超大社区 3800元 /平米 * 国家康居示范小区 中海怡翠山庄 * 规模大 3900元 /平米 * 环境好， 3万平米怡翠谷 信义假日名城 * 35万大型社区 3000元 /平米 * 法国风情小镇 桂芳园 * 纯美式商业广场 4200元 /平米 * 800米绿化长廊 房策网 2008房地产策划大全 策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全 货到付款！电话：QQ： 69031789 桂芳园 Wondland Height 第五期 -第六期 整合市场推广观点 应变 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 1、市场在变了 判断 ： * 布吉地产 99年是一个分界线， 99年前的项目由于规模的因素，如国展台、龙珠等领导 品牌项目各领一时风采；但在 99年之后出现的领导品牌，由于超大规模概念的出现， 如中海怡翠、中城康桥、盈翠花园、信义假日名城等一系列领导品牌出现，且成为市 场的主流； 结论 ： * 布吉地产市场在变化了，对于桂芳园而言，其第五期、第六期的市场推广正处于市场 的质变其，其整合市场攻击的方式也必然随之发生变化； * 桂芳园第五期、第六期整合市场攻击，由于市场的变化，攻击的核心点更重要的是市 场地位的建立，一方面需要从众多的领袖品牌中脱颖而出；另外一方面，需要不断引 动市场的关注点，核心的目标是引导目标群到楼盘现场； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 2、品牌在变了 判断 ： * 以往的布吉地产并没有强烈的品牌概念，其促销的核心点是价格；但由于布吉地产同 样进入大地产时代，其促销的方式已经完全不同了，品牌成为促销的核心点，不同的 生活方式和现场的实景感受已经成为最重要的攻击点； 结论 ： * 桂芳园已经是布吉非常优秀的地产领导品牌，如何让买家取得对项目的认同？如何让 买家感受到物超所值？正是桂芳园整合市场攻击的关键节点； * 认同价值点，品牌攻击是最好的方式，桂芳园第五期、第六期同样需要再度提升品牌； 让更的人更加认同桂芳园的品牌价值； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 3、竞争方式变了 判断 * 以往的布吉地产的竞争是硬件的竞争，即楼盘与楼盘之间的竞争；目前的布吉地产是软 件的竞争，即领导品牌与领导品牌之见的竞争；硬件竞争强调的是价格、地段、配套； 软件竞争强调的是品质与生活方式的不同； 结论 * 由于竞争的方式变化了，桂芳园第五期、第六期的整合市场的攻击点同样也与前期的攻 击点即有关联，同时又有不同，不同点主要在于生活方式； * 桂芳园第五期、第六期生活方式的攻击点，在于高品质、高尚社区的品牌形象，其无论 从户型、规划、社区环境、社区配套、教育、休闲、物业管理都全面提升，体现完全不 同的生活方式； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 4、目标群的要求变了 判断 ： * 以前布吉地产是深圳罗湖及香港的后花园，其目标群主要来源于深圳罗湖区及香港买 家，其买家的要求主要看中布吉地产的价格； * 从目前的布吉地产来看，目标群的要求同样在发生变化，以注重价格为核心导向，开 始转变为注重品质、注重社区环境、注重物业管理、注重休闲配套； 结论 ： * 由于目标群对布吉地产的要求发生了变化，同样对于桂芳园第五期、第六期的整合攻 击的主题，也需要适应市场的变化，如目标群注重的品质的提升； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击主题需要体现出高品质的生活方式，如与世界同步 的生活概念等等； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 5、生活形态变了 判断 ： * 以前的布吉地产属于驿站式的居住方式，人们只是在布吉逗留；目前由于布吉地产带 动了布吉的城市发展，因次，其对布吉地产产生的影响是由逗留变化为居留；其已经 开始把布吉当做家来看待，并在布吉开始生活； 结论 ： * 由于生活形态的变化，桂芳园第五期、第六期的整合攻击的方式也需要适应生活形态 的变化； * 桂芳园第五期、第六期的整合攻击方式的不同点在于强调社区活动，如儿童夏令营、 社区狂欢节等等，全面展现完全不同的生活； 房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话：QQ： 69031789 观点 6、推广的方式变了 判断 ： * 由于布吉地产的区位性非常强，占领布吉关、深惠大道、布吉中心，已经完成了市场 攻击的信息点；但由于大地产项目的出现，目前布吉地产产生了误区，项目已经推广 了 2年甚至更长，中城康桥的户外广告 2