安徽大市场预评估报告.doc

致 委 托 方 预 估 函XXX：我们接受您的委托，秉着独立、公正、客观、科学的原则，依据提供的房地产权证（权证字号：房地权证合产字第xxxxxx号），通过估价人员现场勘察，对位于安徽大市场家电城xxx室商业服务用房（位于1-2层，本楼共计2层，建筑面积为66.28平方米，1996年建成）进行市场价值预估。本次估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点取定为2012年5月20日，预计估价对象于估价时点可实现的市场价值单价约为：￥22050元/,总价（取整）为：￥146.1万元，人民币大写：壹佰肆拾陆万壹仟元整。本函所述房产价值仅作为房产预估意见，不作其他用途，本公司确定正式估价额，以正式估价报告书中评估金额为准。 XXXXXXX评估有限公司（签章）二一二年五月二十日贷款评估须知：1、初评：评估人员现场勘察后即出具抵押价值初步认定书，作为XXX银行贷款项目的内部审批资料。2、正式评估报告：贷款审批后由客户电话通知评估人员出具正式评估报告。3、收费时间：领取评估报告的同时缴纳评估费用。联系电话：XXXXX联系人：XXXX附：技术报告房 地 产 估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析 房屋状况一览表结构钢混其他根据调查了解，该房产土地使用权性质为出让。建成年代1996外墙涂料地面地板砖所在层次/总层数1-2/2户型布局1-2层连体内墙乳胶漆门窗塑钢窗、玻璃门建筑面积（）66.28朝向南顶棚乳胶漆设施设备水、电该房周边环境较好，商业氛围浓厚，故市场价格较高。二、区域因素分析本估价对象位于安徽大市场家电城，铜陵路与临泉路交口东北角，交通便利，附近集中了新火车站、合肥客运总站和橘郡万绿园、风景苑、吟春园、香格里拉花园等中高档小区及中绿广场、四季青女装世界、信地城市广场、香格里拉花园大型铺面等商业用房，人流量、货流量、车流量巨大，配套设施完善，商业人气旺盛。三、市场背景分析近期，合肥市房地产投资势头一般，市场稳步发展，房地产价格趋于平稳，本估价对象升值潜力较大。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象现在的使用用途是在法律上允许的能获利最多的最有效地使用。故以维持估价对象现状使用为前提进行评估。 五、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析包括抵押房地产的通用性分析、独立使用性分析、可分割转让性分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等的分析。影响变现能力的主要因素 1、房地产的通用性。 所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。影响房地产通用性有以下若干方面： 用途的专业化。 用途越专业化的房地产，使用的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。 结构类型与房屋质量。 从结构类型上分析，砖混结构的住宅变现能力不如钢混结构；点状布置的不如条状布置的；一梯多户的不如一梯两户的；房屋质量差的不如质量好的。 房屋质量从广义上说，除了单体的质量外还包括小区环境、物业管理等。 该宗房地产的价值大小。一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力弱。例如：大型商场比小店铺变现能力弱；别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 区位。 所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 房地产的开发程度。 一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 该类房地产市场状况。 房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。 2、房地产的独立使用性。 所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力越弱。 3、房地产的可分割转让性。 所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。 例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的，其变现能力相对较弱。房地产价值大的其变现能力相对较弱，如果抵押房地产容易分割转让，其变现能力相对较强。 例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力相对于不可分割的复式住宅来的强。4、变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 变现的时间主要取决于估价对象的“通用性”，抵押房地产如在估价时点进行拍卖或者变卖，其合理的变现时间一般为3-5个月。变现时间的长短直接与变现能力的大小正相关。5、变现的费用、税金的种类和数额 。抵押房地产如在估价时点进行拍卖，其变现过程中发生的费用和税金，一般包括拍卖公告费、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费等。6、变现后的清偿顺序。 抵押房地产如在估价时点进行拍卖时，变现后所得价款除了法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额外，一般应按下列顺序进行清偿：（1）司法诉讼环节的相关费用包含诉讼费、执行费和律师费；（2）拍卖处置的相关费用包含支付拍卖公告费和拍卖佣金；（3）交易过户环节的费用缴纳营业税及附加、土地增值税、所得税、契税和交易手续费；（4）偿还抵押债权本息及违约金；（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害（工时费、诉讼费等）；（6）剩余金额最后留给抵押人（如企业）。清偿顺序见下表：序号（清偿顺序）税费种类税费标准1诉讼费、执行费和律师费标的1.5%2拍卖公告费和拍卖佣金标的2%3营业税及附加标的5.5%4个人所得税标的1%根据调查该估价对象房产变现能力一般，变现费用较高，约为变现值的10%。六、估价方法选用考虑到估价对象是商业服务用房，目前合肥房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用市场比较法对估价对象进行评估。即将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。七、估价测算过程1、选择比较案例（结构相似，位置相近） 可比实例具体情况可比实例A可比实例B可比实例C房屋坐落宝钻大厦万绿园安徽大市场服装城交易价格22100元/21000元/21500元/价格内涵均价、简装均价、简装均价、简装所在层次1-2F1-2F1-2F房屋结构钢混钢混钢混设计用途商业服务商业服务商业服务建成年代1995年2003年1996年交易情况正常正常正常交易日期2010年11月2011年1月2011年2月区域因素相近一般相近个别因素较好一般一般2、选择适当系数进行比较修正对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素采用百分率法修正，具体修正如下表： 可比实例 修正因素可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/M2）221002100021500交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/99100/100个别因素修正100/101100/95100/98修正价格（元/M2）218812232921939对各比较案例修正后进行简单算术平均，则：估价对象单价=（21881+22329+21939）3=22050（元/M2）估价对象总价