旅游地产方式.doc

小城镇的旅游地产发展路径 昱盛宏方城市化是社会进步的一个标志，是经济社会发展的结果，是历史发展的必然趋势。中国要实现工业化和现代化，城市化将是不可逾越的发展过程。2009年，我国城市化水平已经达46.6，进入一个加速发展的新时期。从城市化的战略需求看，城市规划必须注重统筹发展，城乡互动、以城带乡、城乡一体，促进工业化、城市化和现代化三位一体，同步发展。目前，我国城乡二元结构矛盾十分突出，城乡差距呈扩大趋势，延缓了农村全面小康的实现，制约了城市发展的进程。理论上讲，城市化与城镇化内容完全重合。但是在城市化推进过程中，小城镇建设被边缘化了。问题就在于地方政府太注重解决农村剩余劳动力的转移，而忽视了小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。所以，小城镇的建设与发展，主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力，构建科学的产业发展体系。一、旅游开发创新中国小城镇发展的立体模式如何提高小城镇的吸引消费能力，关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产，张扬这个小城镇独具特色的自然风貌，扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业（如手工业、餐饮业），以旅游开发为载体，建设旅游小镇（指以旅游产业为特色主导产业的小城镇，其发展目标，是独具地方浓郁文化特色的主题旅游小镇。开发旅游小镇，是以旅游产业为主导产业的小城镇的开发建设。根据旅游小镇的产业定位，可以将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类），吸引大城市的先富群体移居小城镇，促进共同富裕。在国外，旅游服务业发达的地方，不仅是风景名胜点，包括了乡村乡镇。而乡村乡镇的旅游服务业，对本地居民更具有普遍性、日常性。那些没有或者不能在乡村、乡镇置房的群体，一到周末，就喜欢到小镇上住一夜，或购物，享受自然贴近、返璞归真的欢愉。 通过建设旅游小镇，可吸引社会资金的投入，更好地整合、挖掘、保护丰富的自然、历史和民族文化资源。通过这些资源的合理开发利用，提升城镇建设和旅游发展的文化内涵，使旅游小镇成为旅游和文化产业发展的新载体，进而更加充分地转化为产业优势、经济优势。 发展旅游小镇，可以增加新的就业岗位，为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件，促进农业和农村产业结构调整，带动农村第三产业的迅速发展，繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。三、旅游地产理念成为小城镇开发的创意主题1、旅游地产在旅游小镇开发中的商机旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。旅游地产的兴起成为中国旅游小镇开发主要动力之一，将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。一方面，小城镇的建设，国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施，特别是，小城镇的土地，不仅仅为国有土地开发，还为集体土地流转开了口子，是一个地产领域的缺口；另一方面，小镇开发中，房地产价格非常低，本地居民购买力不强，商业性房地产企业不太有兴趣，但旅游地产，则意味着巨大的商机因为旅游房地产的卖家，不是本地居民，而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。开发商以低价获取的小镇土地为依托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功，获利丰厚。2、旅游与地产的业态关系 1）从市场需求来看，旅游地产实现了人们旅行生活中行与居的结合，满足了消费者对休闲与投资的双重追求，因此具有充分的市场潜力。随着消费水平的提高，人们希望在旅途中不仅感受到“居”的舒适，也希望融进“行”的特色；不仅追求“行”的休闲和浪漫，也追求“居”的安逸与理性；旅游者已不仅仅是一个满足其休闲需求的消费者，同时也成为投资者，和开发商、销售商、分时度假交换公司等一起组成一个复杂的、多元的利益链条。 2）从企业推动来看，旅游地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果，是两个行业逐步融合的需要。从房地产行业来看，整个行业竞争加剧，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，于是越来越多的开发商将目光转向旅游业，寻找新的商机。从旅游行业来看，国内旅游从以观光旅游为主，逐步向休闲度假过渡，休闲度假已经成为人们的普遍的生活方式，而对于休闲度假旅游而言，房地地产在旅游供给环节中所占据的地位更加突出。 3）从政府管制来看，房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大，政府对投资局部过热的住宅市场实施了调控政策，加强了总体控制。而相对于旅游地产的管制较宽松，是发展的利好因素。 4）从外部环境来看，汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展，廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等，都扩大了人们日常生活的半径范围，城际距离正在变短或消失，这也是旅游地产热的客观外部条件。3、旅游小镇的发展要素1) 要制定清晰的产业发展战略；2) 要设计旅游吸引力动力机制，及小镇的吸引力是什么；3) 要规划旅游小镇的功能及布局，旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐；4) 要整合小镇的旅游资源，策划具有小城镇和旅游双重功能的项目；5) 要做好小镇的景观规划，打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境；6) 设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来，在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地，已经得到实践，并走在了全国旅游地产的前列。大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施，而且资讯商贸发达，很快