土地抵押风险及防范探讨.doc

土地抵押风险及防范探讨马玉军签阅并要求各级领导传阅、业务部室学习、完善。土地抵押，普遍认为是较优质的反担保措施，具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践中操作不当或判断失误，会成为新的风险源或陷阱。主要风险表现：抵押权被悬空风险。净地抵押，开发商以无定着物的土地使用权（即尚未开发的净地）作抵押取得担保支持，用于该地块上的房产开发，物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，土地价值转移到房产价值中，土地无法变现，更不能优先受偿。非净地抵押，有定着物的土地使用权作抵押取得担保支持，该地块房产分为已开发完成（尚未取得房产证）和正在开发建设（即在建工程），土地价值仍会转移到房产价值中，最终使抵押权悬空。土地被无偿收回。国土资源部闲置土地处置办法规定，在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权，因不可抗力或政府行为或动工开发必需的前期工作造成迟延的除外。可能面临最高被无偿收回导致抵押物悬空的风险。土地位置风险。抵押土地地理位置越优越，变现价值越高，变现能力越强，处置抵押物还款容易可行。地理位置偏僻，或用荒山、荒沟、荒丘等土地使用权抵押，虽合规合法，但变现难度大，追偿难度增加。另，整块土地划分成若干小块抵押，其风险因土地地理位置在未来规划设计中用途不一样而不同：如果已抵押土地在开发后为绿地、道路等公用设施用地，则可能造成土地开发中规划设计带来的风险；如果土地位置比较靠里，没有道路或必须借道别的地块才能通行，如果别的地块主人不同意，无法通行，只能飞出去，即飞地，难以处置变现，成为死地。土地评估风险。主要是对用于抵押的土地在价值评估过程中由于大幅偏离市场公允价格从而给担保带来的风险。部分评估机构为了收费，作不实估价报告，致使评估失真；或为多收费，故意高估地价、以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷担保风险。土地性质风险。主要是在未了解土地性质的前提上而将其作为担保抵押物而导致的风险。实际工作中，可能面临的多为划拨土地抵押时因出让土地性质不同而形成的风险。城市房地产抵押管理办法规定以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。划拨土地实现抵押权，必须承担因先缴纳巨额土地出让金及支付金额不菲的过户费而带来的土地价值大幅缩水的风险。土地开发的其他风险。作为抵押物的国有土地使用权的价值随着房屋的建成而转移到房价中，开发商通过取得商品房预售许可证出售房屋后，才能将获得的收入偿还贷款。取得预售资格，需要抵押权人书面同意预售，才能办理预售房许可证。抵押权人同意办理预售后，若开发商没有将预售款用于偿还贷款，则担保公司可能面临以下风险：建设工程价款、房屋预售和消费者购房优先权的风险。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释200216号）明确，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。同时，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费者购房款及权属的优先权优于工程价款优先权，更优于抵押权人。在建工程抵押风险。工程尚未完工，权属缺乏权利凭证支撑，不排除开发商在抵押之前已私下将房产转让或抵债等的可能，导致担保公司行使抵押权时发生抵押房产产权有争议而致抵押无效的风险。另，由于价值随对在建工程的投入增加而变化，抵押时对其价值的确认只能通过评估反映房屋未建成时的某一基准时的价值，且在建工程往往还存在拖欠土地出让金、补偿安置费、拆迁费等问题，难于准确估算，可能高估抵押物价值而导致风险。防范风险的对策建议。强化对抵押土地的条件筛选。用于抵押的土地使用权多处可选时，首选地理位置优越的土地作抵押。如不可选时，应慎重考虑一旦担保出现风险后土地能否及时处置变现，对不能及时变现的应要求客户增加其他抵押物，降低对土地抵押物处置方能还款的过于依赖；对变现能力低而又无其他抵押物可供抵押的，应慎重考虑是否提供担保；对将一宗土地分割抵押的，应认真审查其用地规划及建筑设计，不能提供土地用途规划设计的土地应慎重考虑是否同意抵押。此外，避免用处于道路、绿地、公用活动场所等公用占地位置的土地或没有道路可走的飞地抵押。区别对待土地价值评估。保前调查时，业务人员首先应凭自身经验、询问了解其他周边价格、索要土地出让金凭证等方式，对担保拟抵押土地的现实价值进行初步判断。可与提供土地使用权人商议，尽量在担保公司认定的公信力高、评估较为准确的入围机构中选取一家进行土地评估。如果评估价值与业务人员自身掌握的判断价值相比差距不大，应认同其评估价值；反之，则需要核实其评估方法和依据是否有失公允，必要时可更换评估机构进行二次评估。从严审查抵押土地性质。针对不同土地性质的不同风险，应尽可能选择易于变现的土地作为抵押，如果不得不接受划拨土地抵押时，应充分考虑抵押物处置价格和需补偿土地使用权出让金金额，并将担保额度控制在扣除出让金后金额能足额偿还一定期限内贷款本息范围内。同时注意，不能单独接受乡（镇）村企业的集体土地使用权抵押，如果将其范围内的厂房等建筑物抵押，必须要求抵押人提交集体土地所有者同意抵押的证明。以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，抵押人也应提交该集体土地所有者同意抵押的证明。充分估计和正确应对土地开发中的各种可能性风险。在土地抵押贷款尚未还清之前，应慎重同意开发商办理预售房许可证。预售许可证需要抵押权人出具同意办理预售的书面意见。担保公司要从源头抓起，在土地抵押合同签订前，应通过上门查询等方式知晓该土地项目是否已办商品房预售许可证，如已取得，则不能办理土地抵押贷款；若未取得，担保公司应在土地抵押登记的基础上，同时收取建设工程规划许可证和施工许可证，并函告商品房预售许可证发放部门，避免开发商通过非正规渠道取得商品房预售许可证。如果担保公司同意办理在建工程抵押，首先应到登记部门查明用于抵押的在建工程是否被司法部门查封，如被查封，不得办理在建工程抵押登记手续，只能要求借款人归还担保贷款或依法起诉来落实土地抵押权益。为了应对在建工程或土地使用权已经抵押，而后又被开发商以按揭贷款方式销售出去带来的二次抵押风险和消费者购房权益优先权优于房地产的抵押权风险，担保公司应对开发商的售房行为进行严密监控，必要时派专人入驻项目地，确保开发商售房回笼款用于归还担保贷款。为了防范在建工程承包人的工程价款优先权风险，应将要求提供建设工程承包人自愿放弃工程款优先受偿的书面承诺作为担保的前提条件之一，如承包人是开发商的关联企业，则最好要求承包人对贷款承担连带责任保证，并严密监控担保贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程。针对在建工程抵押的权证不齐及其价值难以确定可能带来的风险，担保公司一方面要加强对在建工程权属的审查，防止开发商以其不具