泰州市高港区房地产市场调查报告.doc

本 科 生 社 会 调 查 报 告（城 乡 调 查 ）题目：泰州市高港区房地产市场调查报告学生姓名 梁成磊学 号 110102500122指导教师 刘炯二级学院 财政与公共管理学院专业名称 公共管理班 级 11公共管理 2012年07月高港区房地产市场调查报告 摘 要： 随着社会的发展，人们生活水平的提高，买房置业已成为人们生活中的大事，房地产市场步入了一个高速发展的时期。随着我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来。本次调查以泰州市高港区的房地产业为例，了解随着社会的发展人们对房子的购买意愿，以及对房地产相应了解。 关键词：人们生活 房地产 发展 1 调查目的对象和方法及意义目的：本次调查是以泰州市高港区为例对房地产做初步了解以及人们对房子的购买意愿和需求。对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。对象和方法：调查主体各个房地产楼盘和人民大众。调查方法主要以问卷调查为主，走访调查和网络查找资料，电视新闻等辅助调查。意义：中国人最基本的要求就是房子，尤其是男人没房就意味没老婆没家也就没有了一切。这个调查我们了解人们现在对房的需求，以及在现在的房价下人们对买房的心态，我们知道现在大众最基本的要求，对房地产的基本运作有更深一步的了解。 2 调查内容 2011年高港区经济如下表：生产总值财政收入年人均生产总值职工年均工资人均可支配收入年农民人均纯收入128.63亿元20.51亿元33147元25183元16309元8652元从近几年泰州市的发展态势来看，总体呈“由北向南”的趋势。北部地区以及中部地区由于是泰州是老市区，开发时间较早，因此发展较成熟；东部部次之，南部由于紧邻高港开发区，泰州市政府为了使高港经济开发区与泰州主城连成一片，因此泰州市的南部地区成为了泰州市的开发重点，向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。在城市向南发展的同时,应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。按照把泰州市三年形成大城市框架，五年达到大城市标准。的功能定位，未来五年，泰州市将以增强综合经济实力为核心，坚定不移地实施“科教兴区”战略和可持续发展战略，加快城市建设和发展，进一步提升城市综合竞争力，并在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争。2005年预测，城市发展上，城市从49平方公里扩展到55平方公里，城市化人口比重达到70%左右。高港区各项目如下表：案 名项目位置类 型建筑面积(万M2)主力面积(M2)容积率泰州明发国际广高港区北邻宁通高速公路，西邻扬子江路，东至高港大道多层,高层，普通住宅,商铺84.5二居室 83-91平米 三居室 103-124平米 四居室 138平米 2.25栖园高港区金港北路东侧，府东路西侧，江苏五星毛毯厂北侧联排,叠拼别墅9.95室4厅4卫1厨 200.00 5室4厅6卫1厨 320.001.49龙锦华庭高港区扬子江路与通港路的交汇处多层,小高层15三房110-138平米1.50水岸帝景高港区金港中路西侧（台湾商城向北500米）低层,多层,小高层,高层46三房，四房95-144平米1.43格林美郡高港区金港北路与通港路交汇处（许庄河南）高层 别墅 22三房，四房119-139平米0.80恒元城江苏省泰州市泰高路与创业大道交叉口双拼,联排,小高层33.5两房，三房90-160平米，别墅400平米1.785高港区的房地产市场发展起步较晚，随着经济和社会的发展，从2002年开始，高港区出现成片开发的商品房建设，到2012年大多数已建成，从而慢慢出现了房多人少的境地，而12年来全国又出现了经济发展放缓，人们对房子的需求欲望减小而选择性多等原因，12年高港区所有楼市销售总体减少。虽然各售楼处都采用了各种不同的销售手段，但效果也不尽人意的。12年7月以来每天高港区各售楼处的访问量（组数）美岸栖庭泰州明发国际广栖园恒元城龙锦华庭水岸帝景格林美郡老客户1-32-41-21-31-41-21-2新客户0-21-40-20-10-20-20-13调查的结果问卷调查和走访调查主要目的了解现在人们生活水平提高对购房的意愿和对房子的期望，以及现在相对高房价人们的心态等等。以下就是此次调查的主要结果。在有购房计划的被访者中，超过七成被访者计划在1-2年内购房，2年以上购房的被f访者30%。被访者普遍认为当前的房价偏高，表示难以支付和支付很勉强的被访者占有效样本的比例为49.6%，另有31.1%的被访者认为当前房价高但可以接受。房价过高仍然是受访者的共识对于泰州市高港区房价的发展趋势，35%的被访者表示房价将会下跌，同时有31%的被访者表示房价将会上涨。从置业意向来看，愿意购买毛坯房的比例为78.4%，愿意购买精装修房的比例为14.7%。由此来看，精装修房的推广任重而道远。被访者计划购买的房型以3房占主体，所占比例近七成；其次是2房，所占比例近三成。计划购买1房、4房或5房的比例较小。3房2厅2卫和3房2厅1卫是被访者需求最多的房型，两者合计比例达到51.9%，其次是3房1厅1卫，受选比例为18%，此外，2房1厅1卫的需求比例为16.5%。被访者计划购房面积区间最集中的为81100平米之间，所占比例为44.1%；其次是面积在101-120平米，所占比例为22.3%，两者累计百分比达到66.4%。121-140平米的户型也有一定需求，所占比例为16.2%。计划买房的被访者选择多层的比例为62.2%，选择小高层的比例为20.0%，两者累计百分比达到82.2%。被访者对于洋房、别墅的需求很小，累计百分比仅6.6%。被访者购房总价预期均值为86.9万元。被访者计划购房的总价最集中的区间是61-80万区间，占总样本的34.5%；其次是计划购房总价在41-60万区间，受选比例28.6%，位居第三位的是总价在81-100万元以下的，受选比例为19.0%。总价支付能力超过200万的被访者很少，受选比例不到1.8%。4调查结果分析1. 对于房地产需求问题我们应该知道下面几个词的涵义：现实需求是指在一定时期内可以实现的房地产购买力。潜在需求包括三个方面的内涵一是指有一定的购买愿望,但没有支付能力的要求；二是指有一定的购买愿意,也有支付能力，但由于某些外在因素的影响造成这种需求不能实现；三是指有支付能力而无购买愿意的方面,就是通过其他非市场的渠道可以得到满足的部分。问题在于潜在需求在什么样的条件下,通过什么样的途径,在多大范围和幅度上能转化为现实需求。一般需求和有效需求。一般需求是根据一定历史时期内的政府社会目标、社会文化、人文背景等条件所确定的人们所期望拥有的房地产的需求量。有效需求是指有支付能力的房地产的需求量。一般需求转化为有效需求的强度,关键在于社会实际购买力的大小。总量需求与市场需求。总量需求是指在市场经济条件下,社会总体的房地产需要量。市场需求是指在一定时期内可以实现的在市场上进行交易的需求。由于对房地产需求总有一部分非市场因素,如福利性用房的存在,总量需求与市场需求之间总会存在或大或小的差异,市场需求强调通过市场机制来满足的房地产的需要量。对于房地产需求变动趋势的度量是一个相当复杂的现实问题。一般而言,通过对各个时期一般房地产需求时间序列的分析对比,可以了解房地产需求变化的趋势。对房地产潜在需求的度量,关系到对房地产业发展趋势的把握。要度量潜在的房地产需求。即过去和现在未转变为实际的房地产购买的支付能力而在未来可能转变为住宅购买力的需求,必须根据目前及今后一段时期内社会一般生活水平、投资水平来测算。当然,在我国应同时考虑已出售公房在未来上市对当前房地产市场需求产生的影响。潜在的房地产需求转变为现实的房地产需求取决于社会经济发展水平或经济增长、投资增长水平、居民收人水平提高的程度、住宅消费倾向即居民收人增量中用于住宅支出的比重,一般为介于和之间的常数、住房制变。可以说潜在房地产需求是房地产需求的最大的可能值,比如住宅,一般社会很难全部满足。不过该值也是随着社会经济发展水平而变动的。研究一定时期潜在需求的意义在于,它是考察房地产市场行情未来发展的重要依据,同时也是政府制定宏观经济政策的重要参考因素。潜在需求的度量从可操作性的角度考虑,既要按各种房地产类型确定社会需求的一般水平,也要结合不同类型需求的决定因素,根据历史数据或类似地区、国家的相似经济发展阶段的数据予以估算。2.2012年以来全球经济将低速增长。展望未来，全球经济活力正在减弱，并且内外部失衡进一步加剧，市场信心近期大幅下降，下行风险逐渐增大。发达国家正在步入滞胀的泥潭，一方面，主要国家普遍面临主权债务压力和金融稳定风险，私人需求尚未接过拉动经济增长的接力棒，经济增长动力仍然不足；另一方面，由于货币政策依旧宽松，甚至存在出台新的量化宽松政策的可能，通胀压力相对较大。新兴经济体面临着外部环境复杂多变，大量热钱冲击以及政策紧缩对经济增长的抑制等问题，其经济增速将继续呈放缓态势。在全球经济的影响下中国经济发展放缓，人们的消费欲望降低，在12年第二季度GDP在8%以下，在经济不景气的情况下政府在7有初采取了宽松的财政政策和货币政策来进行宏观调控。其中重要而有效的手段就是降息和降低银行的储备率，两种手段增加货币在市场和银行中流通，使人们的存钱欲望降低，而人们的消费，投资欲望提高这样来拉动经济发展。假如银行中有1000万元，最大限额的贷款。储备率乘数市场中货币量（万元）银行的货币量（万元）13.5%7.4076407.4110005 高港区房地产市场现状的评述和建议 1.高港区现在正是人少房多的情况，相对房价来说高港区人的平均还是较高的，所以说大多数人是可以并有能力买房的。但是人们买房的欲望并不高，而且对高港的发展也不看好，想买房的看着国内形势想再等等看看房价还会不会跌。泰州明发国际广场的配套设施酒店公寓、商务办公、文化娱乐、住宅及其公建配套等；商业部分是集购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店等。周边配套：尚美中学、高港实验小学、高港文化中心、银杏广场、高港生态公园、文峰千家惠、义务大市场等，往北是泰州市医药城及规划中的南部新城，交通便利。栖园的配套设施文化娱乐、住宅、购物、餐饮、娱乐、休闲等。周边配套：高港中学、大润发超市，在三条商业街附近，交通便利。水岸帝景周边配套：水岸帝景的外部配套区政府、法院近在咫尺；人民医院、蔬果市场环伺左右；大卖场文峰千家惠和最受小朋友欢迎的肯德基步行可及。继小区内规划有户外羽毛球场等运动功能之外，又率先推出“水岸会所”概念，于小区中心人工湖畔规划有数千平米的大型会所，毗邻高港实验小学、尚美附中，交通便利。格林美郡内部基础娱乐健身设施，物业用房。周边配套：尚美中学、高港实验小学、社区幼儿园、高港生态公园、文峰千家惠、义务大市场等，交通便利。恒元城配套有家居生活广场、超市、大卖场、商业街等；项目中建有幼儿园，小区内有一条约800米长的沿河景观带。周边配套：商业有红星美凯龙家居生活广场、超市、大卖场、商业街等，交通便利。 多数项目周围都有相应的幼儿园和小学并距离中学的距离也不远，交通都很便利，项目绿化率都还不错，周围也没有重工业或污染来源，不知道做出来是不是像他们所说的样子。虽然各个项目的配套都还算可以，但我们也不能盲目的去购买。多去观察他们有什么不足之处，再综合下自己的需要最后做出决定。 2从全国2012年7月初政府的宏观调控放宽经济政策，全国楼市慢慢见好，这样高港区在7月中旬楼市也慢慢升温，但人们的购买欲望还不是很高，所以销售员在接待每一组客户都要认真对态。 销售员在卖房的时候也需要一些方法来增加买房者的买房欲望，对销售员有以下两点小小建议。 第一：真心，诚心，信心。真心就是认认真真的接待客户；诚心要我们对客户真诚以待，适当的把一些缺点告诉客户让他们感受到自己的诚恳。信心从字面看就知道要自己有信心一定会说动客户买房子。 第二： 1当客户看准某一套房的时候，你就可以说“你看的这套房有个人看过”，类试话来压迫客户的消费心理。2当一个销售员正在介绍某一套房的时候，你不经意的过去说“我昨天有个客户也看了这套房”。用这些话压迫使他们感觉这套房很抢手，提高他们的买房心理。参考文献1. 向阳晚报2. /loupan/205221.html?pi=baidu-cpcaf-sh-loupan1-all&utm_source=baidu&utm_medium=cpc&utm_term=%e7%be%8e%e5%b2%b8%e6%a0%96%e5%ba%ad3. /view/940085.htm4. /5. /news/2011-05-26/5111745_1.html泰州市高港区房地产市场调查问卷1.您的性别是A男 B.女2您知道高港有多少楼盘吗？A. 5 B. 7 C. 9 3.您的收入每年大概是多少？A.一万以下 B.一到两万