安康中心城市规划区2012年房屋重置价格标准.doc

安康中心城市规划区2012年房屋重置价格标准一、测算的总体思路房屋重置价格测算的总体思路是：从安康市房地产市场现状出发，直接调查房地产开发、转让、租赁和其他经营活动实际价格，在前些年制定房屋重置价格标准的基础上，结合2012年房地产市场行情，注重市场数据的分析，反复比较，综合运用多种测算方法，形成了以房屋基准重置单价为基础的房产价格调控体系。二、测算的主要依据1、国家、地方有关法律、法规；2、1996年出台的城市住宅建设标准；3、建筑工程相关文件；4、陕西省建筑业税费征收有关规定；5、安康市房地产管理部门的有关资料；6、典型事例调查分析。三、测算方法说明房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物所必要的建筑费、其他费用和正常的税费。重置价格标准应以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值计算。为便于测算，我们将其分成建筑安装工程造价和其他配套税费（小配套）两大部分。其中建安工程造价是目前我市建造同类建筑物的正常造价水平，是用建设工程最新相关文件，选取典型工程，编制概预算确定的。其他配套税费是依据国家和本省有关规定及本地房地产开发实际情况确定的。按结构共分成六大类十二种重置价格标准。基准重置单价分别为：钢筋混凝土结构一等2280元/平方米、钢筋混凝土结构二等1800元/平方米、钢筋混凝土结构三等1100元/平方米、钢结构1250元/平方米、砖混结构一等1010元/平方米、砖混结构二等890元/平方米，砖混结构三等760元/平方米、砖木结构一等790元/平方米、砖木结构二等710元/平方米、砖木结构三等650元/平方米，土木结构580元/平方米，简易结构380元/平方米。基准重置单价只能代表一段时期平均的房产价格水平，而房地产的价值，由于其影响因素十分复杂，实际上是一宗一价，甚至是一幢一价，房产实际价格要依据基准重置单价及各种因素进行修正。为便于各宗房地产的评估，我们根据调查测算，设置了一套房屋基准重置单价、主要因素的修正系数及修正范围（详见附表）。房屋装修及设备由于变化较大，无法确定价格的调整范围，可以参照陕西省室内装饰工程预算定额（2002年版）结合具体案例综合测算确定。四、测算成果1、安康中心城市规划区2012年房屋重置价格标准表；2、房屋基准重置单价基本修正系数表；3、住宅房屋窗向因素修正系数表；3、房产区域因素修正系数表；4、住宅楼层修正系数表；5、房屋环境因素修正范围表；6、房屋分类分等标准对照表；五、成果适用范围及运用方向本标准适用于安康中心城市规划区范围内。且主要适用于居住房产和商业房产及其附属房产的价值评估及基准成本价核算，对工业房产和其他特殊用途的房产需要在前述基准重置价的基础上依照相关资料，具体计算后确定该房屋重置价格。本重置价格标准运用的方向是：1、建立规范有序房地产市场秩序的依据建立房屋重置价格体系，可以为各房产评估机构和交易者提供一套明了的房价参考资料和简易快捷的评估方法，为我市房地产市场价格调整提供参考依据，从而推动本市房地产市场健康发展。2、制定土地出让价的依据政府出让国有土地使用权时需要核定合理的地价，该价格水平既能保障政府应得收益，又要维护房地产市场健康发展。土地出让价格评估时，可依本房屋重置价格标准为据，运用假设开发法从房地产预期总价中分离出地价。3、制定有关房地产税费的依据根据国家规定出让土地使用权要收取土地出让金，房地产交易要收取税费，房地产开发要收取配套建设税费，这些税费的收缴依据应该是地价，房价的合理分摊，所以在制定税费标准时，可以参考房屋重置单价。4、核定房地产资产价值的依据国有资产中房地产的估价，股份制企业房地产资产所占股份的评估，也可依本房屋重置价格标准为据。5、安康中心城市规划区内征收集体土地房屋补偿或产权调换的依据安康中心城市规划区内征收集体土地上的房屋，对被征收人实行货币补偿或产权调换时，需要确定被征收房屋的基准价时，依本房屋重置价格标准为据。本标准由安康市房管局负责解释。表一安康中心城市规划区房屋重置价格标准价格单位：元/平方米.建筑面积结构类型等级重置价格（含税费）钢筋混凝土结构一等（15层以上剪力墙及筒体结构）2280二等（15层以下小高层）1800三等（多层全框架）1100钢结构1250砖混结构一等1010二等890三等760砖木结构一等790二等710三等650土木结构580简易结构380说明：本标准中房屋重置价格不包含空调、电梯、采暖等设备重置价格及室外配套费用。表二房屋基准重置单价基本修正系数表价格单位：元/平方米.建筑面积序号项目类型钢混结构一等钢混结构二等钢混结构三等钢结构砖混结构一等砖混结构二等砖混结构三等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等土木结构简易结构1标准层高3.0m3.0m3.0m4.2m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m2.8m2.8m2装修标准普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通无无3建安造价2140168099011509308106807106406105603604配套税费14012011010080808080704020205基准重置单价228018001100125010108907607907106505803806层高每增减100MM修正系数+/-1%+/-1%+/-1%+/-1%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%7无给水修正系数-1%-1%-1%-1%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%8无排水修正系数-2%-2%-2%-2%-6%-6%-6%-6%-5%-5%-2%-2%9无电照修正系数-3%-3%-3%-3%-4%-4%-4%-4%-4%-3%-2%-2%10无抗震设防修正系数（3层）-10%-10%-10%-10%-10%表三住宅房屋窗向因素修正系数表（仅适用于住宅房）朝向南北向单南向单北向单东向东西向单西向调节率%100%96%94%94%96%92%表四房产区域因素修正系数表地域类型范围调节率一类区中心城市建成区内的核心商业区及主要住宅区100%二类区中心城市建成区内的非核心商业区及次要住宅区98%三类区中心城市建成区内的零星商业区及住宅区96%四类区中心城市规划区内未建成区域94%以下表五住宅楼层修正系数表（仅适用于住宅房）总层数所在层数一二三四五六七第一层0%1%1%1%0%-1%-1%第二层-1%2%3%6%4%4%第三层-3%4%8%8%8%第四层-8%4%7%8%第五层-18%1%4%第六层-19%-3%第七层-20%调整幅度+/-0+/-1%+/-3%+/-8%+/-18%+/-20%+/-24%说明：1、上述修正系数适用于多层房屋。高层住宅，房屋楼层修正系数为楼层价环比不超过10%。2、顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加5%；不上人面层可作适当调整。3、安置用房的楼层差价调节系数亦按本表执行。4、底层为储藏室的，住宅部分从第二层起按调节系数计算。5、设计中底层有营业层的，计算楼层调节率时包含营业层。表六房屋使用环境因素修正范围表序号项目范围1使用功能修正系数-8%至+8%2采光修正系数-15%至+2%3通风修正系数-8%至+2%4院落大小及环境配套-17%至+17%5交通便利程度-6%至+2%表七 房屋分类分等标准对照表结构等级标准结构标准装修标准水电卫设施标准钢筋混凝土结构一高层：15层及以上剪力墙、筒体结构，现浇楼板、梁、柱、楼梯，现浇钢筋混凝土平屋面，砌块墙。外墙贴块料面层、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。水电卫设施齐全。二小高层（有电梯）：15层以下框剪或框架结构，现浇楼板，现浇梁、柱、楼梯，现浇钢筋混凝土平屋面，砌块墙或红砖墙。外墙贴块料面层、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。水电卫设施齐全。三多层：框架结构，现浇梁、柱、楼梯、预制（现浇）楼板，现浇钢筋混凝土平屋面，砌块墙或红砖墙。外墙贴墙砖（外墙漆）、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。水电卫设施齐全。钢结构低层全钢（排架）结构：砼基础、钢柱，大跨度钢梁，彩钢板屋面，檐高大于4米 。外墙为玻璃或砌块及轻质隔墙、内墙为装饰板，楼地面水泥混合砂浆抹面、地面砖，卷闸门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚为石膏板等。水电设施齐全。结构等级标准结构标准装修标准水电卫设施标准砖混结构一多层：现浇钢筋混凝土圈梁、构造柱，现浇钢筋混凝土平屋面，全部为现浇钢筋混凝土楼板，红砖墙。外墙贴块料面层、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。水电卫设施齐全二多层或低层：实心墙体承重体系，设有圈梁和构造柱，部分为现浇楼板，红砖墙。外墙漆、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。水电卫设施齐全三低层：实心砖承重体系，地圈梁、有（无）构造柱，预制楼板，砖（砌块）墙。外墙混合砂浆粉刷或清水墙、内墙水泥混合砂浆粉刷，楼地面水泥混合砂浆抹面，木门、铝合金窗或塑钢窗，顶棚水泥砂浆抹面。有水、电。结构等级标准结构标准装修标准水电卫设施标准砖木结构一24或24以上砖墙，木屋架、木梁、木柱或砖柱、木楼板、木楼梯、雕梁画栋、平瓦或琉璃瓦外墙清水墙，内墙为纸筋灰刷白，木地板，木门、雕花窗。水电卫设施齐全。二24空斗墙或少量木柱承重，木屋架或少量钢屋架，木梁、木楼板，水泥地面，平瓦屋面。外墙清水墙，内墙为纸筋灰刷白，木地板，底