山东房地产市场健康发展问题研究.pdf

2010 4 地 产 业 一 头 连 着 投 资 一头连着消费 既是国 民经济的先导产业 也 是现代服务业的重要组成部分 房地产业能否保持平稳健康运行 不仅对于扩大最终消费需求至关 重要 而且直接关系到金融 建 筑 建材 装饰 家电 家具 钢铁 化工等50多个行业的稳定 和发展 直接影响经济发展速度 和质量 本文在分析了我省房地 产市场发展阶段 现状 问题以 及对经济发展的作用和影响的基 础上 有针对性地提出对策建议 以期对我省转方式 调结构和促 进房地产市场健康发展有所裨益 一 山东房地产业发展 历程 我省房地产业发展 是与国 家住房制度改革相伴相随 1978 年以前 在计划经济体制下 我 国实行的是福利化分房和低租金 公房制度 由国家和国营单位负 责住房的投资 建设 分配和管 理 这期间 除一些从事房屋管 理和维修的房管部门外 专门从 事房地产开发的企业几乎没有 房地产市场基本处于空白状态 党的十一届三中全会后 全国进 入了万象更新的新时代 山东房 地产业孕育而生 并逐步在探索 中发展 在调整中壮大 成为推 动国民经济和社会发展的新增长 点和重要支撑力量 纵观房地产 业的发展历程 跌宕起伏 一波 三折 大体经历了探索起步 快 速扩张 消化盘整 恢复性发展 和蓬勃发展五个阶段 第一阶段 探索起步阶段 1978年 1990年 党的十一届 三中全会以后 原有的福利分房 制度暴露出的问题以及住房供给 不足的突出矛盾 促使我国政府 必须寻求新的解决途径 1980年4 月 以邓小平同志关于建筑业和 住宅问题的重要讲话为标志 拉 山东房地产市场健康发展问题研究 刘银田 王志珍 张圣红 房 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 17 2010 4 开了住房商品化的序幕 这次讲 话 全面阐述了住宅的商品属性 流通方式 价格形成 住房金融 等一系列根本性问题 对加快住 宅建设和住房制度改革起了极大 的推动作用 为我国房地产业的 复苏与发展 奠定了理论和实践 基础 1987年12月 深圳市首次 公开拍卖土地使用权 开创了用 市场配置土地资源和土地使用权 有偿转让的先河 1988年 宪法 修正案认可了土地使用权有偿转 让的合法性 从而为以土地为基 础的房地产市场进一步发展奠定 了法律基础 这一时期 由于房地产业尚 处在探索 起步阶段 房地产企 业 的 规 模 和 开 发 量 都 很 有 限 1982年底 全省登记注册的房地 产企业仅有12家 1990年底增加 到174家 年开发工作量只有9 2 亿元 占全社会投资的2 7 城 镇居民人均住宅建筑面积10 8平 方米 总体上讲 1990年以前的 山东房地产业 处于蹒跚起步阶 段 第二阶段 快速扩张阶段 1991年 1995年 1991年 国 家 确 定 了 租 售 建 并 举 以 提租 为重点的房改政策 1992 年 住房公积金制度开始推行 安居工程启动 房地产市场逐渐 发育 特别是1992年初 国务院 关于大力发展第三产业的决定和 邓小平同志南巡重要讲话 房地 产业的市场地位真正得以正名 房地产业快速发展 一时间房地 产开发企业如雨后春笋 形成了 各路人马争搞房地产开发的火爆 局面 1992年和1993年 全省新 增加房地产企业1035家 相当于 1991年底全省房地产企业的4 8 倍 年开发投资分别增长132 2 和62 7 房地产开发投资快速增 长 不仅加剧了钢材 水泥 木 材等建筑材料的供需矛盾 带动 了其价格迅猛上涨 而且由于挤 占了过多的建设资金 使国家的 一些重点建设项目资金不足 导 致国民经济发展严重失衡 1993年6月 中央召开经济 工作会议 决定对经济进行宏观 调控 中共中央 国务院下发了 关于当前经济情况和加强宏观调 控的意见 采取16项加强和改 善宏观调控的措施 对各类房地 产开发经营机构进行一次全面检 查 高档宾馆 写字楼 度假村 下决心停缓建等 有效遏制了房 地产开发投资迅猛发展的势头 房地产投资增速逐步回落 1995 年投资增速回落为18 1 房价涨 幅由1993年的增长42 5 回落到 0 3 国家宏观调控政策起到了 明显效果 这一阶段 房地产业快速发 展 但由于市场不规范 开发投 机成分较多 居民居住水平改善 有限 1995年全省城镇居民人均 住 宅 建 筑 面 积12 4平 方 米 比 1990年只扩大了2 3平方米 房地 产业的发展还没有真正面向普通 大众 第三阶段 消化盘整阶段 1996年 1998年 在快速扩张 阶段 一些企业缺乏对市场的正 确判断 盲目开发 开发建设结 构不合理 形成了较为严重的房 屋积压和空置 企业经营面临严 重困难 1996年 国家对房地产 市场进行大规模清理整顿 1997 年 亚洲金融危机爆发 整个房 地产业发展处于严重低迷状态 房地产开发投资减少 1996年走 入 低 谷 开 发 投 资 同 比 下 降 14 7 房地产企业开发重点转向 对空置商品房的消化以及未完工 程的收尾 房地产业进入了全面 消化盘整期 在这一阶段 个人购房需求 比较旺盛 1997年12月 我省出 台了出售公有住房的具体实施方 案 明 确 表 示 福 利 分 房 截 止 到 1998年7月1日 居民住房消费 结构发生较大变化 个人购房比 重由1996年的31 5 上升到1998 年的57 2 房地产市场化雏形逐 步形成 第四阶段 恢复性发展阶段 1999年 2003年 1998年 国 务院发布了 关于进一步深化城 镇住房制度改革 加快住宅建设 的通知 国发 1998 23号 明确提出了停止住房实物分配 实行住房分配货币化的新政策 建立和完善以经济适用房为主的 多层次城镇住房供应体系 这是 我国住房分配制度的一次重大变 革 是延续了近50年住房实物分 配制度的终结 这一政策的出台 给房地产业的发展带来了新的契 机 房地产企业积极用好国家政 策 挖掘市场潜力 根据市场重 新定位 确定了以居民住宅和商 用房开发为目标 出现了投资与 销售日趋火爆的局面 经过消化 盘整的房地产业 进入了恢复性 发展阶段 1999 2003年 全省房地产开 发投资年均增长34 6 商品房销 售面积年均增长26 4 从1998 年开始 城镇居民从心理上逐步 摆脱了对福利性分房的依赖 个 人购房比重继续提高 由1998年 的57 2 上升为2003年的93 3 5年内提高了36 1个百分点 个 人购买住房成为商品房销售的主 力军 居民住房条件得到较大改 善 2003年 全省城镇居民人均 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 18 2010 4 住宅建筑面积25 7平方米 是改 革开放初期 1978年 的4 8倍 第五阶段 蓬勃发展阶段 2004年 2008年 2003年 以 后 我省经济加快发展 农业现 代化 工业化和城市化进程加快 居民收入 消费水平和消费需求 稳步提高 为房地产市场繁荣构 筑了社会经济基础 提供了广阔 的市场空间 这期间 房地产业 经 历 了 宏 观 政 策 的 三 次 调 整 2005年 国务院决定进一步对房 地产市场进行宏观调控 3月发布 了 关于切实稳定住房价格的通 知 老 国八条 4月出台 加强房地产市场引导和调整的八 条措施 新 国八条 2006 年5月 国 务 院 常 务 会 议 提 出 国六条 九部委制定了 关于 调整住房供应结构 稳定住房价格 的意见 国六条 细则 两 次调控政策出台后 房地产市场 过热 现象得到有效遏制 如果说前两次全国性宏观调 控 政 策 是 为 了 解 决 房 地 产 市 场 过热 问题 第三次调控则是 暖市 的政策取向 2008年 正 当国家严格的宏观调控政策发挥 作用时 国际金融危机爆发 对 我国经济包括房地产业带来很大 影响 全国楼市处于低迷状态 为积极应对危机 保持经济平稳 较快发展 中央果断出台了一系 列保增长 扩内需的政策措施 与房地产业关系密切的信贷 货 币 税收等政策措施也陆续出台 但由于政策效应的时滞性 2008 年全省房地产开发投资增速大幅 回落 由年初的增长39 9 年底 回落为增长29 9 回落10个百 分点 商品房销售面积由年初的 增 长40 9 年 底 回 落 为 增 长 2 9 回落38个百分点 这一时 期 房地产市场出现较大波动 但从总体上看 仍然是我省房地 产业发展最快 产业规模 生产 能力 管理水平等方面均得到快 速提升的时期 2003年 2008年 全省房地产开发投资以年均31 7 的速度快速增长 2009年我省房地产业又进入 了一个持续发展的新阶段 这一 阶段 主要以市场调整为主 此 次调整是对前几年房地产业过快 增长和房价虚高的修正 将使过 高的房价逐步向合理水平回归 使供给结构和需求结构更加合理 这次调整是我国房地产业自1998 年市场化改革以来 经历的真正 市场周期性调整 得到市场的锤 炼和洗礼的房地产业将更具竞争 力 二 我省房地产业发展 状况 一 房地产企业快速增加 队伍壮大 实力增强 第二次经济 普查资料显示 2008年底 全省 共有房地产业企业14013个 比 2004年 一经普 增长1 5倍 其 中 房地产开发企业5825个 比 2004年增长82 房地产业从业 人员35 5万人 比2004年 一经 普 增长1 06倍 其中 房地产 开发企业16 8万人 比2004年增 长51 4 二 投资规模扩大 形成了 以住宅投资为主的供应结构 1990 年 全省房地产开发投资只有9 2 亿元 1994年首次过百亿 达到 102 6亿元 2006年突破千亿元 达到1185 4亿元 2008年迈上新 台阶 突破两千亿 达到2038 5 亿元 2009年投资2428 7亿元 总 量 居 全 国 第 四 位 低 于 江 苏 3338 6亿元 广东 2961 3亿 元 和辽宁 2640 6亿元 住宅投资占全部投资的近八 成 1995年全省商品住宅投资只 有70亿元 占房地产开发投资的 58 2007年过千亿 达到1190 7 亿 元 占78 2009年 投 资 1860 4亿 元 占76 6 比1995 年提高18 6个百分点 商品房施工面积成倍增加 1990年全省商品房施工面积只有 472 0万平方米 其中住宅394 7 万平方米 2009年达到21988 5万 平方米 其中住宅18020 3万平方 米 分别是1990年的46 6和45 7 倍 三 商品房消费需求旺盛 住宅成为新的消费热点 1991年 全省商品房销售面积只有176 6万 平方米 2000年突破千万 达到 1078 4万平方米 2006年突破四 千 万 达 到4172 2万 平 方 米 2007年突破五千万 达到5063 0 万平方米 2009年突破六千万平 方米 达到6931 7万平方米 是 1991年的40倍 1991年全省商品 房销售额仅有12 9亿元 2009年 突破两千亿 达到2436 5亿元 是1991年的189倍 住 宅 消 费 需 求 持 续 扩 大 1995年 全 省 住 宅 销 售 面 积 仅 有 44 1万平方米 占全部商品房销 售 面 积 的78 3 2009年 达 到 6401 9万 平 方 米 占92 4 是 1995年的145 2倍 四 商品房销售价格稳中有 升 涨幅快于居民消费价格 但低 于全国及兄弟省市 1994年 全 省商品房销售价格每平方米平均 1244元 其中住宅1133元 2009 年 突 破 三 千 元 每 平 方 米3515 元 其中住宅3399 3元 分别是 1994年的2 8倍和3倍 2009年 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 19 2010 4 全省房屋销售价格上涨1 7 比 居民消费价格涨幅快1 7个百分 点 我省商品房销售价格相对较 低 2009年 全省商品房销售价 格 每 平 方 米 比 全 国 平 均 低1180 元 比广东 江苏和浙江分别低 3003 1479和4272元 其中 住 宅比全国平均低1074 3元 比广 东 江 苏 和 浙 江 分 别 低2966 3 1412 1和4470 5元 在全国东部 11省市中 我省商品房和住宅销 售 价 格 略 高 于 河 北 分 别 高 出 209 3和144元 五 住房保障体系日臻完 善 目前 全省所有市 县 区 全部建立了廉租住房制度 逐步 解决城镇住房与经济双困户的住 房问题 市场与保障共同发展的 住房供给体系正在形成 2009年 我省惠民政策措施成效显著 保 障性住房建设稳步推进 争取到 中央专项补助资金6 91亿元 新 增廉租住房保障2万户 建成经 济适用住房370万平方米 改造 棚户区270万平方米 为10万多 户城镇低收入家庭解决了住房问 题 六 房地产开发资金较为充 足 资金来源主要以企业自筹资 金 定金及预收款和个人按揭贷款 为主 从我省情况看 2009年调 控政策效果明显 金融资金到位 加快 国内贷款增长36 占全 部到位资金的19 企业自筹资 金增长相对缓慢 为25 1 占比 重降低2 2个百分点 由上年的 74 1 降低为71 9 随着商品房 销售市场回暖 成交量显著增加 开发企业资金回笼速度加快 表 现在用于开发投资的定金及预收 款和个人按揭贷款快速增长 为 76 4 占比重提高1 7个百分点 由上年的4 4 上升到6 1 三 房地产业发展中存 在的主要问题 一 开发投资总量偏少 占 比偏低 进入新世纪以来 我省 经济快速发展 投资总量已连续 七年居全国第一位 但从房地产 业发展情况看 与兄弟省相比 投资偏少 占比偏低 与我省经 济发展水平不甚相称 2009年 全省房地产开发投资相当于同期 广东的82 江苏的73 辽宁的 92 占全社会固定资产投资的比 重为12 8 广东 江苏 辽宁分 别占22 2 17 8 和20 2 全国 平均占16 1 我省占比明显偏 低 投资力度需要进一步加大 二 开发企业数量 规模和 实力 不如广东 江苏 2008年 我 省 拥 有 房 地 产 开 发 企 业5825 个 比广东 江苏分别少996和 1103个 其中资质三级以上的企 业1286个 广 东 江 苏 分 别 为 1714和3705个 分 别 是山东 的 1 3和2 9倍 房地产开发企业拥 有资产6858 5亿元 每个企业平 均资产为1 18亿元 广东 江苏 分别为2 7和1 8亿元 明显高于 我省 三 住房供应结构有待改 善 高品质住宅供应量不足 从供 应结构看 中小户型 中低价位 普通商品房供应量不足 2009年 全省90平方米以下住宅新开工面 积1686 7万平方米 占全部住宅 新开工面积的24 3 距国家提 出的70 以上的比例要求 还有 很大差距 从住宅品质看 满足 居住者舒适 节能 环保 实用 需求的高品质住宅较少 2009年 全省新开发的楼盘中 仅有16个 A级住宅性能认定项目 大部分 项目仍属于大众化 同质化的低 层次产品 还不能满足市场对高 品质住宅的需求 四 区域因素明显 区域间 发展不平衡 房地产市场主要是区 域性市场 其开发规模 市场容 量 经济贡献等主要取决于区域 内的基本要素 由此形成了房地 产市场的区域差异 一是投资规 模非均衡发展 房地产开发投资 主要集中在青岛 济南 烟台 潍坊 威海 临沂和淄博等七市 2009年 七 市 开 发 投 资 占 全 省 的 75 2 中 西部 各 市投资规模 较 小 滨州 枣庄 菏泽 日照 泰安 聊城 莱芜七市开发投资 占全省的15 仅相当于济南市 的开发规模 二是市场消费差异 大 2009年全省商品房销售额占 全 社 会 消 费 品 零 售 额 的 比 重 为 19 7 济 南 青 岛 淄博 枣 庄 东营 烟台六市占比较高 济南最高 占40 3 青岛次之 占33 8 淄博占31 9 德州 聊城 滨州 菏泽四市占比较低 不足10 分 别占9 6 9 3 8 3 和7 5 三是房价地域性明 显 从销售价格看 2009年青岛 市住宅销售价格最高 每平方米 平 均5382 8元 其 次 为 济 南 市 4796 6元 烟台市3762 6元 威 海市3417 0元 日照市3014 2元 滨 州 市 最 低 每 平 方 米 平 均 1842 0元 其次为德州市2054 7 元 菏泽市2244 5元 五 房价上涨压力较大 需 求增加 成本上升等多种因素推动 房价上涨 从成本方面看 首先 建设用地越来越紧张 僧多粥少 决定了今后相当长的时期内土地 价格将继续上涨 2009年 全省 房 地 产 开 发 购 置 土 地 价 格 上 涨 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 20 2010 4 3 1 其次 建材 机械 人工 费用在前几年涨幅较高的基础上 2009年继续上涨 木材价格上涨 1 5 水泥上涨1 2 人工费上 涨6 8 机械使用费上涨1 3 从需求方面看 住房需求总体上 处于上升期 多数城镇商品房开 发供不应求 房价将遵循一般市 场规律进行波动 在一个相当长 时期内会持续上涨 上涨压力比 较大 四 房地产业对经济发 展的作用和影响 房地产业是国民经济的重要 支柱产业 产业本身具有融资量 大 产业链长 波及面广等特点 对国民经济影响较大 一方面 房地产业健康发展对国民经济具 有促进和拉动作用 另一方面 如果房地产业发展不足或过热对 国民经济的负面影响也非常之大 一 促进和拉动作用 1 房地产业对经济增长和相关 行业的影响 一是房地产开发投资对GDP 增长的直接贡献逐步提高 2009 年全省房地产业增加值为1175 8 亿元 增长8 3 总量仅低于广 东 2412 3亿元 江苏 2025 2 亿元 和浙江 1304 8亿元 居 全国第四位 房地产业增加值占 GDP的比重为3 5 占第三产业 增加值比重为10 2 2005 2009 年 房 地 产 业 增 加 值 年 均 增 长 20 现价 比全部增加值年均 增长17 6 现价 高2 4个百分 点 二是对相关产业发展带动作 用显著 据有关统计分析 房地 产业每增加1个单位产值 可以 带动其他关联产业增加1 5 2个单 位产值 我国房地产开发投资对 关联产业的带动效应约为2倍 即每100元的房地产投资 需求 大约带动其他关联产业150 200 元的需求 如果增加100亿元的 房地产开发投资 扣除购置土地 费 多年匡算约为房地产开发投 资的20 后为80亿元 将会导 致其他关联产业总产出增加120 160亿 元 2009年 全 省 增 加 了 2428 7亿元的 房 地产开 发 投 资 依此推算 将带动其他关联产业 总产出增加2914 3886亿元 2 房地产业发展对税收和财政 收入的影响 从税收看 2009年全省房地 产业提供地税和契税447 6亿元 增长30 房地产业提供的地方 税收占地税和财政系统组织税收 收入的29 1 有力地促进了经济 增长 民生改善和社会稳定 从 房地产业对财政收入的影响看 不考虑其他因素简单推算 财政 收入的房地产开发投资弹性系数 为0 076 即房地产开发投资增速 每提高一个百分点 财政收入增 速对应提高0 076个百分点 反 之 房地产开发投资增速每降低 一个百分点 财政收入增速将下 降0 076个 百 分 点 依 此 推 算 2009年全省房地产开发投资增速 比2008年降低10 8个百分点 对 应财政收入增速降低0 8个百分 点 3 房地产行业发展对就业的影 响 房地产业对就业的影响主要 在两方面 一是房地产业本身的 从业人数 包括开发经营 物业 管理 房地产中介服务等 2004 年全省房地产业从业人数为17 2 万人 2008年达到35 5万人 是 2004年的2 1倍 二是与房地产 业密切相关的建筑业从业人数 2008年全省资质以上建筑企业从 业人员达到320 1万人 是2004 年的1 3倍 房地产业和建筑业两 个行业的从业人数占全部就业人 数的比重为5 7 比2004年提高 1 1个百分点 此外 房地产业的 发展对其他关联行业的就业也产 生带动作用 4 房地产开发投资对农村居民 务工收入的影响 房地产开发投资增长 直接 拉动对农民工的需求 增加农民 工外出务工收入 初步测算 农 村居民人均务工收入的房地产开 发弹性系数为0 41 即房地产开 发投资增速每加快一个百分点 农村居民人均务工收入增速提高 0 41个百分点 反之 房地产开 发投资增速每降低一个百分点 农村居民人均务工收入增速降低 0 41个百分点 依此推算 2009 年房地产开发投资增速比2008年 降低10 8个百分点 导致农村居 民人均务工收入增速降低4 4个百 分点 5 改善了居民居住条件 2009年 全省城镇居民人均 住房建筑面积为31 8平方米 比 2000年增加了18 05平方米 建城 区新建商品住宅成套率达到98 以上 2001 2009年全省累计建成 商品房29582 6万平方米 年均增 长14 8 众多功能齐备 配套完 善 环境幽雅的住宅小区的建成 使居民的居住条件和环境得到了 较大改善 二 房地产业发展不足或过 热对国民经济的负面影响 房地产业在国民经济中占有 重要地位 国民经济的波动 会 导致房地产业的波动 反之 房 地产业的剧烈波动 也会影响国 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 21 2010 4 民经济的健康运行 国内外发展 的实践表明 房地产业健康发展 是经济社会发展之福 房地产业 过热 出现泡沫 则是经济社会 发展之祸 房地产发展不足或滞 后同样影响社会经济的健康发展 民生事业的改善 香港90年代的 金融危机和海南 北海的房地产 危机风暴 就是由于房地产泡沫 破裂加剧了当地经济危机的很好 例证 上个世纪90年代 经过 数十年的经济高速增长 1990年 香港银行存款比1970年增加了近 百倍 财富的大量积累使当时香 港房地产市场需求极其旺盛 相 当大的一部分香港市民收入和银 行贷款都进入到房地产市场 结 果造成房地产价格狂升 据有关 方面统计 20世纪90年代前7年 的房地产和股市泡沫 共为香港 带来约7万亿港元的额外财富 相当于香港在这7年间生产创造 出 来 的 生 产 总 值 的 总 和 可 是 1997年亚洲金融危机爆发 处在 泡沫顶峰的香港在金融风暴的猛 烈冲击下 泡沫应声而破 房地 产价格急速回落 大量财富也随 风而逝 从1997年到2002年短短 的5年时间里 据测算 香港房 地产和股市总市值共损失约8万 亿港元 比同期香港生产总值还 多 也超过1997年前7年因房地 产和股市泡沫上升而增加的财富 总量 我们还曾经记得 1993 年 海南 广西北海等地出现房 地产泡沫 对经济的创伤也是有 目共睹 由于房地产泡沫的破裂 烂尾楼大量出现 三角债 买卖 合同纠纷大量浮出水面 造成一 批相关企业停工 失业人员增加 经济出现衰退 房地产泡沫留给 海南的遗产是数目巨大而不详的 金融不良资产 一般来讲 房地产泡沫形成 于经济繁荣时期 破灭于金融监 管不力 银行体系薄弱 政府对 宏观经济调控不当 导致资产价 格极度扭曲之时 房地产泡沫破 灭通常会给经济造成巨大打击 多年难以摆脱低迷状态 房地产业发展不足或滞后 同样给社会经济带来了很大的负 面影响 一方面 房地产业发展 滞后 房地产市场供应满足不了 因城市化加速带来的巨大需求 不仅难以提高城市居民的居住水 平 还会造成房价的急速上升 使城市中低收入阶层居住更为困 难 另一方面 房地产业发展滞 后 还会阻碍城市化进程 使城 市化速度得不到应有的增长 城 市建设进展缓慢 城市对农村剩 余劳动力的吸纳能力得不到提高 例如 根据城市化国际模型 我 国城市化水平在1998年应该达到 48 而实际只有33 滞后15 个百分点 2005年城市化水平应 该达到55 而实际只有43 滞 后12个百分点 虽然导致我国城 市化滞后的原因有很多 但房地 产业发展滞后是其中的重要原因 之一 所以 加强房地产市场宏观 调控 保持房地产市场健康稳定 对经济平稳较快发展至关重要 五 认真贯彻落实国家 宏观调控政策 促进房地产 业健康稳定发展 房地产业健康发展关键要把 握好三点 一是大局 要从经济 持续健康稳定发展的大局来考虑 二是珍惜 要维护房地产业发展 来之不易的良好局面 三是取向 要让广大百姓尤其是普通百姓进 一步分享改革开放和社会经济发 展的成果 一要密切关注房价上涨情况 保持房地产市场繁荣稳定 2009 年下半年以来 随着经济企稳回 GUANCHASIKAO 观 察 思 考 GUANCHASIKAO 22 2010 4 升 向好发展 商品房需求集中 释放 至三季度一些城市房价过 快上涨 引起了各方面高度关注 今年1月 国务院发出了 关于 促进房地产市场平稳健康发展的 通知 从目前情况看 我省房地 产市场发展总体上是理性的 健 康的 今年2月份 全省房屋销 售环比价格涨幅回落 新建商品 房销售价格上涨0 3 涨幅比上 月回落0 4个百分点 对个别城市 房价上升偏快的势头我们也不能 忽视 要坚决贯彻落实国家调控 政策 实施差别化的住房税收和 信贷政策 鼓励居民自住和改善 型住房消费 限制投资投机性购 房 避免我省房地产市场大起大 落 二要密切关注住房供应结构的 变化 以市场需求为导向 调整住 房供应结构 要坚持以中小套型 中低价位商品住房为重点 增加 面向城市普通居民的住房供应 优化结构 拓展市场 拓宽空间 在区域规划上 各市要兼顾主城 区和郊区城市功能定位差异 着 力解决区域性房源过剩和紧缺并 存的矛盾 以市场需求为导向 提高住房有效供应水平 实现商 品住房供求基本平衡 根据城市 总体规划和住房建设规划 及时 将套型结构比例要求分解到具体 区域 地块和项目 确保落实到 位 鼓励开发企业开发建设节能 省地环保型住宅 在住宅样式上 要风格各异 中西结合 富有特 色 提高住宅品质 三要密切关注土地供给情况 加强房地产开发用地管理 房地产 供给与土地供给息息相关 土地 具有与一般商品不同的特征 即 占有的垄断性 排它性和稀缺性 土地供给成为决定房地产市场竞 争或垄断程度的最重要因素 不 同区域的房价差 也主要体现在 地价差异上 地价过高的不利因 素 一是大量资金流向房地产 造成产业结构失衡 二是增加商 务活动成本 提高终端产品和服