商圈调查与开店选址方法.doc

店铺选址第一部分 选址七种利器一、商铺最好选在人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这样一方面可吸引出入行人，另一方面顾客也更容易记住该店铺的地点，并且来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引他人光顾。另外，商业区的发展、居民区的扩容和市政规划的建设，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。 二、最好选在交通便利的区域。理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。观察马路两边行人流量，选择行人较多的一边更有利于经营。 三、要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，当行人注意到你的店铺时，但由于需要穿越马路而放弃光顾，要么行人为了过马路，而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。 四、根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方，近来颇受关注的社区商铺较为适合开设这类店铺。 五、要学会“傍大款”。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，条件允许的话甚至可以开在它的旁边。例如，你想经营餐饮，那就将店铺开在“麦当劳”、“ 肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。 六、选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。 七、如果店铺处于商业中心街道。在东西走向街道的最好坐北朝南;南北走向街道的最好坐西朝东，尽可能使店铺处于十字路口的西北拐角。另外，三岔路口也是开设店铺的好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。这就是通常所说的“金角银边草肚皮”。第二部分 六项注意前几个月增幅高达120多个点，而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点，其差额自然就是空置率大升，致使其销售均价下降千元之多。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言，在商铺投资风险增加的同时，商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高，因而掌握商业经营规律，明了商业择址的成功经验，是保障商铺投资决策正确的前提条件，“一铺养三代”才能真正变为现实。 其一，“金角，银边，草肚皮” 在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角，银边，草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流，人们要立足的时间长，因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。草肚皮则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。 其二，选低不选高 顾客在店铺内行走购物为省时、省力，往往不愿向楼上走，因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此，在择铺时，选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之，一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系，即楼层越高，销售越低，从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。 其三，店铺离公交站点越近越好 国外称之为“TOD”导向，即商铺经营受制于公交线路。因为，公交站点汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前，要首先了解城市，特别是该区域的未来规划信息，而公交规划是其择址的基本依据。 其四，社区内的商铺更具投资价值 社区是居住人群常年生活的空间，因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性，使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是，新兴社区入住率偏低，使消费规模难以支撑商铺经营；社区商业规模往往大于社区需要。但是，从长远看，社区商业的远景向好，因而，把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。 其五，店铺与商圈要求相吻合 一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求，只有适应才能使经营顺畅。一般而言，现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此，投资商铺之前，投资者需了解这些具体情况，进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态，才能使经营具有针对性。 其六，了解城市及区域规划 规划是对未来发展的远景描画，从而改变未来城市在空间上的格局，使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量，是投资者在局部市场选择的先决性条件，否则一铺不但养活不了三代，反而成为三代人的负担。 选址总结 总之，财富的持续增长，往往是一个正确而英明决策的衍生物，而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征，不仅可以带来持久和丰厚的现金流，更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此，它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动，以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律，进而冷静分析，果断行动，是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。第三部分 八大招去年商业地产成交量历史最高 今年新增30万平方米商业项目 近年来，随着本市第三产业的不断发展，投资商业地产的人越来越多。数据显示，2009年，本市将有近30万平方米的新增商业项目投入市场，然而并不是所有商铺都具有高额回报率。投资者如何才能选到一铺养三代的黄金区位，如何获得高出投资额数倍的回报？经济专家为您提供选铺八大招数。 商圈现状 部分商家经营惨淡 昨日记者走访了本市南京路、滨江道、和平路商圈，发现熙熙攘攘的金街中，仍有一些商场显得异常冷清。比如滨江道上乐宾百货旁边的一家时尚购物广场，客流量非常小，售货员都在看报纸或玩电脑游戏，与旁边麦购休闲广场的门庭若市形成鲜明对比。在南京路附近一家淘宝购物馆的招商部，一位店铺老板甚至因为经营困难与招商人员发生了争吵。随后记者在和平路附近的一家淘宝商城发现，该商城的三、四层正在进行内部装修，工作人员表示要进行内部业态调整，可该商城开业还不到一年，调整原因自然是不言而喻了。 业内信息 商铺价格仍存水分 根据中原地产投资顾问部统计显示，2008年商业地产成交量达到历史最高，为138万平方米。业内人士表示，去年本市商业地产开发量大涨，不过受金融危机影响，开发商资金链紧张，多数商业项目已推迟上市时间或延长开发周期，预计会大幅提升今年商业地产供应量。如果没有施工延期的情况出现，今年将有近30万平方米的新增供应投入市场。 价格方面，2008年天津商业物业市场销售报价集中在2万元-4万元/平方米，多为相同位置其他类型物业的1.3至3倍。中原地产（天津）投资顾问部总监高飞分析，商铺成交价与报价存在较大差异，折扣浮动在5%-20%左右。高飞预计，2009年天津整体商业物业销售价格涨幅不会很高，但是由于商业地产的开发量较同一项目其他类型地产的开发量要小得多，很多开发商会采取报高价，暗打折的方式。今年高价项目还会出现，其水分会很大。 部分数据资料来源：DTZ戴德梁行研究部 部分商业项目参考售价 项目 区域 销售价格（元/m2） 津典时代 河西区 20000 和平门 和平区 23800（临街1F） 新天地Beginning 河东区 23000 上东壹街 东丽区 18000 部分商业项目参考租金 项目 区域 租金范围（元/m2天） 号外时尚馆 和平区 2F：8-12 3F: 6-10 4F：5-8 奥城商业广场 南开区 1F：3-8 佰秀街 和平区 1F：18 2F：14-16 3F-4F：5.5-9 乐宾百货 和平区 B1：6 1F：10-15 2F：11 泰达市民广场 开发区 整体：1.5-8 商铺投资8大招数 店铺选址关系着投资者未来的经济效益，天津理工大学工商管理系主任杨强从交通、客流量、空间布局等方面提供了选铺八大招数。 1.傍大牌，把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，或与超市、商厦、饭店等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。 2.车流量大不等于客流量大，商铺最好位置应当是面向人流而不是面向车流，通常不建议首选在街头或街尾。 3.选择人口密集的地方。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，可吸引出入行人经过，也易于使顾客记住店铺地点。 4.交通便利，在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择马路哪一边较有利于经营，需要考察两边的行人流量。 5.有广告空间。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的机会。 6.关注商业规模，如果整体商业项目规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商定位的问题。 7.停车位置，近年来私家车数量激增，停车位是否充足是店铺选址的必要考虑因素。 8.空间布局要合理，开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上。 第四部分 警惕闹市孤岛选对了商铺真的可以实现一铺养三代，但一旦投错赔下去，也可以清空两代人。同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。如果按照常规把商铺大致分为街铺、社区铺和内铺三种类型，街铺的选择又是商铺中最难以判断的一种，也是业内人士公认“赌性”最大的一种投资。 “街铺的投资绝对是三言两语说不清的，甚至有时候是只能自己靠感觉去判断。”业内人士说。所以，我们综合了一些业内专家的建议，为大家介绍一些常用的判断方法，以供参考。 买铺推荐 依托大势买南市商业 短短几年时间，昆明南市区房地产开发可谓如火如荼，不少空地都早已名花有主。与此同时，一些商业地产项目也在蓄势待发。比如，即将在南亚风情园原址上建造的南亚风情商业广场，它将打造为南市区的商业中心、昆明市的商业副中心。据了解，目前南市区多个小区二手房均价都已经突破6000元/平方米。目前南市区的开发效应给予了业界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、东南拓展的大势，作为新老城区交界的枢纽地带，南市区的发展空间和区域商业价值未来将不可限量。 选铺绝对注意 1 最注意 人气旺未必就是商铺旺 有人才成铺，买铺的时候就要规划好将来租给什么样的商家，不同的行业对人群结构有不同的需求，也会带来非常不同的租金收益。 各地都有“养铺”一说，与其说是养铺，不如说是对人气的积累。所以选铺要注意，旁边人气旺，不等于商铺的人气就旺，闹市区也有可能出现人气孤岛，这些和周边人流导向有很大关系。这可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口，通过片区产业规划，了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构，关于人群人流的问题一定要尽可能弄清楚些。不同时段的人气会适合不同的行业和领域，在买铺之前建议做一个长远的规划，把自己当做未来的承租人，预测承租人可能从事的行业，以及这个行业目前的租金水平。 2 最强调 纵深比约1：2的商铺较好用 有一个问题要强调，商铺的门面不是越大越好，和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说，门脸宽一些，深度浅一些，室内采光会更好，并且由于可以对外展示的部分更大，会吸引更多的路人进门。对于同在一个地段的商铺来说，这样的商铺也更容易被租客所接受。善于经商的人士对于铺型的选择会更加讲究一些，一般会选择纵深比在1：2左右的商铺。 但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮，那么建议不要一味求浅，因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大，一般4米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业，但是铺内面积超过100平方米对于很多行业来说就已经显得不太合适，并且没有必要了，未来租客的范围就会窄很多。也有人采用大面积买入，切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。 3 最提醒 了解周边的未来规划很重要 投资商铺原本就是要看客买铺，人群的变化势必也将带来经营的变化，最终还是会传递给商铺持有人。 尽量多地了解商铺周边的未来规划，大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局，小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等，也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如门前若有绿化带，虽然看上去美观，但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口，但是未来如果增设过街天桥，或者隧道口位置有细微变化，都可能影响到片区长远的人流导向。 昆明目前很多地段的地铁施工封闭了路口，未来这些路口打开之后，周边人流一定会有质的变化，商铺投资者目前可以多关注这些街铺，说不定还有机会从中淘到宝。 4 精打细算 旺铺反而租售比更低 与住宅情况不同，旺街铺由于价格高企反而租售比更低。考量一个街铺的投资价值，租金的稳定上涨比当下的投资回报率更为重要。有些商铺也许起初租售比只能达到2%-3%，但是如果租客盈利状况良好，租约稳定，长线看来投资回报率还是会高过那些时断时续的商铺。对于短线投资者来说，由于放盘量本身就很有限，客户选择空间很小，所以租售较旺的片区下一个卖出点通常会高于这一次的买入点。 连锁店铺商圈调查与开店一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括： 了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 确定产品组合及促销重点。 分析商圈是否重叠。 计算在某一地理区域内应开几家店。找出商圈内的障碍，包括： 道路设施不便。 人口拥挤。 交通过度拥塞。法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。其它因素：了解同一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、其他店铺位置。二、商圈调查作业范围直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由市场部主管，协助各区域的寻找、研判分析。四、店铺开发主要项目 商圈情报之主动收集。 商圈资料之建立。 商圈之规划、评估、分析报告。 执行开店之布点策略制度。 展店计划、活动之推动。 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 租店及选店业务之执行。 租金行情之分析了解和呈报。 竞争店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 定期（每季）拓店发表会之规划与推动。 展店评审作业之规划与推动。 准加盟店（专柜）之拜访和公关。 和房东之租店谈判。 与律师协商订定租店合同。 执行开店管理及制度。 不良店之迁移和淘汰。 其它有关展店事项。商圈的定义商圈是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1、主要商圈：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。2、次要商圈：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。3、边缘商圈：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈商店（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。布点计划商圈调查流程图取消调查NO选定抽样点YES搜集资料商圈内资料政府出版资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料人口所得资料拟写商圈报告NO评估归档YES开店确立商圈调查绘制简图归档商圈调查重点与调查方式（一） 商圈范围划分确定如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围A.集中型商圈主要商圈半径在2000米以内，次要商圈半径在2000米5000米之间，边缘商圈在5000米以外。B.分散型商圈主要商圈半径在500米以内，次要商圈半径在500米1000米之间，边缘商圈在1000米以外。2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道3.铁路、平交道之阻隔因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4.高架桥、地下道阻隔因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。（二） 绘制简图1.集中型商圈为周边5000米简图分散型商圈为周边1000米简图2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼3.著名商店及影响生活型态之地段特征戏院、百货公司4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之同等类5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置6.可与本企业连锁店有互补作用之门店7.政府重要之行政中心8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9.标出街道之行进方向单行道方向（三） 抽样点之选择确定1.抽样点之选择(1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点(2)人潮走向汇集地点(3)固定人口较集中流动之地点(4)可能形成未来的商店群之地段(5)预定三四个抽样点（四） 商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建筑高度B.新大楼与旧式建筑之分布C.目前之改建情况D.一三年内可能改建之趋式(2)行业型态A.于主要商店街、干道之行业类型B.以何产品为主，销售产品之层次(3)分布家数，类别A.以抽样点之平行道路为主要调查对象B.主要道路之商店分布明细a.将商店分门别类记录b.并将其统计填入明细表C.于主要干道、大马路、相同商店之家数D.商店汇集地带之概述E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A.孤立店 B.未规划商业区 C.规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a.建筑高度，楼数b.建筑型式为新式或旧式c.分布区域B.目前之改建情况C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B.将该商圈分为a.商店区，b.辨公区c.新式住宅区d.旧式住宅区e.文教区， C.于简图上分别划定区域，制作商圈D.并于图上注明建筑物之楼别3.集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a.商店肯德基、麦当劳，百货公司b.戏院c.政府之行政机关d.展览会场e.学校、文教机关、公园g.表演、竞技，比赛场所h.菜市场，超级市场i.证券公司B.聚集人口类型a.青少年b.上班族c.特定行业人士d.家庭主妇(2)动线A.人潮汇集流动之路线B.人潮汇集流动之主要方向4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。(1)卖场气氛本区内对公司店铺较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额A.了解该店之各类客数与消费金额比例B.根据此比例再分别乘其价格C.加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额、预估收入、支出与可能净利1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与其他店铺承租人洽询2.预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位3.每日来客人数预估(1)了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数各店之入店率(3)再以求出之入店率该商圈抽样点之人潮数预估客户数(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正4.可能业绩(1)预估消费金额可能客户数可能每日营业金额(2)可能每日营业金额可能每月营业金额5.固定费用(1)预估固定薪资费用 元(2)折旧费用预估 元(3)管销费用预估 元(4)预估固定费用 元6.预估变动成本(1)预估管理月费 %(2)销货成本 %(3)总变动费用 % 月营业额7.预估净利(1)可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利(2)本预估净利为税前净利8.损益平衡（固定费用租金）（变动成本）5.商店组合 商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之人潮状况， A.将一周之时间区分为段 周一周五 周六、周日、国定假日B.以点每两小时细分为一个小段C.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车D.抽样时将人潮分为15-24岁，25-35岁，34-45岁，45岁以上E.将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数 例：以分钟为抽样得该抽样点人数为，将 Z，则为其可能之人口流动数F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图七.人口、住家户数推算(1)固定住家a.该商圈建筑物来推算当地住家户数b.以户数得当地预估人口数c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a.计算该区之公司家数b.该区公司家数（人）该区办公人口c.该区办公人口即为该区之半固定人口上面的都为预估，得到的结果不一定正确。八、.交通状况(1)公车之往返方向A.经过该商圈公车之起站与经过路线B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站(2)下车后之走向A.为转车之目的行经之路线B.为休闲、购物之目的行经之路线C.为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所九、消费特征与人口特征1.该区住户人口所得A.高所得，达平均国民所得倍以上所占比率B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率C.平均每户全年收支情况表与图2.该区往来、居住人口之消费习惯A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况B.习惯消费C.年龄分配情形D.性别分配情形E.教育程度分配表与图F.职业分配表与图3.外来流动人口之消费习惯、特征A.年龄分布情况B.消费之种类C.所得之高底十、商圈类型1.集中型商圈 商圈内流动人口多(每分钟约位以上) 商圈内住宅人口(约以上) 区内之建筑物高且密集商店集中且范围大与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）交通频繁，车辆流量大商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈商圈内流动人口少商圈内腹地分散区内之建筑物普通、老旧且高度楼以下商店分散且范围小与本产业有互补性之商店少，且规模小交通不频繁，车辆流量少商圈类型：住、住商、住办、办、办住十一、商圈未来发展潜力及结论（见附表）1.发展情况(1)未来政府之行政中心、大型休闲集客场所之建造(2)未来捷运系统、交通运输中心所在点(3)大型办公大楼、商业中心等之建造(4)该商圈之未来转变情况A.人口年龄层之转变B.消费习惯之未来改变情况C.人潮汇集之可能变动地段2.竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。3.结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合之配合(3)顾客之型态(4)租金状况(5)集会场所。4、.归纳步骤人潮及交通状况分析未来发展情况分析结论优缺点评估消费特征及人口特征分析商圈特征分析可供设店地段分析可能净利之推算商圈范围之确定 归纳法流程图：结论未来发展情况分析可供设店地段分析优、缺点评估可能净利之推算商圈特征分析人潮、交通状况分析消费、人口特征分析 十二、新店开业前相关的资料附表拟经营地区资料拟经营地区：_省_市_县/地区人 口：_平均收入：_主要商业街道名称：_竞争对手： 名称：_ 店铺数目_地址：_ 名称： _ 店铺数目_地址：_名称：_ 店铺数目_地址：_名称：_ 店铺数目_地址：_名称：_ 店铺数目_地址：_拟开设店铺数目：_ _ 预计开业时间：_ 年_ 月_ 日店铺资料地 点：_ 面积：建筑面积：_ 使用面积：_门面：_米租用/产权所有：_赢利预算：_预计营业额；_预计购货额：_年租金：_回本期：_经营条件：_拟投资金额：_ 营业点环境状况评估表日期：_城市：_店铺资料店铺地址：_联络人姓名/电话：_现时店铺使用情况：空置 百货 零售 工厂星级酒店 车站 可使用日期：_物业现状：_楼宇类别：_楼至_楼：地铺/商场/商业/住宅/工厂/星级酒店 _楼至_楼：地铺/商场/商业/住宅/工厂/星级酒店_楼至_楼：地铺/商场/商业/住宅/工厂/星级酒店铺面宽度： 不包柱位：_米包 柱 位：_米楼底高度：外 门 面：_米店内地至天花：_米铺前街道宽度：行人路：_米 行车路：_米店铺能见度：好 中 差门面阻碍物：门面结构柱 门前灯柱 树 电箱铁栅 公车站 自行车停放点结构情况：好 普通 差百货公司资料百货公司名称：_百货公司性质：国营 民营 外资 集资百货公司开业时间：_百货公司信誉：好 中 差百货公司销售业绩在当地属于：好 中 差百货公司档次在当地属于：高 中 低主要著名品牌：一楼：_二楼：_三楼：_四楼：_五楼：_六楼：_是否带有小库：是 否可否穿着品牌制服：可 否_结算期限：_折 扣：_所在楼层：_是否需要保底：_签约期限：_是否要赞助费用：_是否须周年庆典费用：_周围环境资料区内情况：所属区份：_人 口：_人均收入：_ 平均年龄：_ 消费能力：_ 区内性质：商业 商住 高级住宅中级住宅 廉价住宅外来流动人口：有 无； 小量 普通 大量每天约：_人年 龄：_岁至_岁原因：购物 娱乐 消闲 上、下班 上、下学同业竞争情况： 名称：_面积：_租金：_租约期：_营 业 额：_临近辅助性行业：电 影 院 _ 酒楼/快餐店： _ 星组宾馆： _时装店/其它牌子专声