陕西省2011房产新政汇总.doc

西安市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作有关问题的通知各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构： 为贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发20111号）文件和2011年全国保障性安居工程工作会议精神，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决我市城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，经市政府第14届139次常务会议研究同意，现将有关问题通知如下： 一、切实落实促进房地产市场平稳健康发展责任 （一）各区、县人民政府和市政府各部门要统一思想，提高认识，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发201010号、国办发20111号文件相关要求。 （二）积极采取措施，稳定房价。一季度末，市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。 二、全面做好保障性住房建设工作 （三）各区、县和部门要按照市政府2011年度住房保障工作目标责任书的要求，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，积极引导鼓励房地产开发企业参与保障性住房建设和棚户区改造，确保在新出让或划拨土地的经济适用住房项目、普通商品房项目和棚户区改造项目中，廉租住房的配建比例分别不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）目标任务。 （四）大力发展公共租赁住房，采取多种方式加大公共租赁住房投资建设，鼓励机构投资者投资经营公共租赁住房，引导产业园区和大中型企业等建设公共租赁住房，完善融资机制，合理确定租金水平，加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 （五）税务部门要进一步采取措施，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征收个人住房营业税，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，确保政策执行到位。 （六）实行差别化土地增值税预征率，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 （七）房管部门在办理存量房交易登记时，应要求房地产价格评估机构对交易房屋进行价格评估，坚决堵塞“阴阳合同”漏洞。 （八）认真落实国家税收优惠政策。对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造安置住房等保障性安居工程建设项目，落实国家税费减免政策。 四、强化差别化住房信贷政策 （九）对贷款购买第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。 五、严格住房用地供应管理 （十）各区、县政府、开发区管委会和市级各部门要切实落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地，保障性住房建设用地未落实的区县、开发区和部门，必须停止供应其他住房建设用地。 （十一）保证土地供应总量，进一步完善土地出让方式。大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，要积极增加限价商品住房用地计划供应量。 （十二）加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位和个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 六、合理引导住房需求 （十三）自通知发布之日起，已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区内向其售房。 （十四）加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续；对未严格核实购房人资格，违规售房或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构，要严肃查处。公安、民政、人力资源和社保等部门要积极配合支持房管部门做好购房资格审查工作。 七、建立健全住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 （十五）进一步加强对住房保障和稳定房价工作的监督和检查工作，对于出现新建住房价格过快上涨、住房保障年度目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收监管不力、执行差别化住房信贷、税收政策不到位、房地产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区、县政府、开发区管委会和市级部门负责人。 八、坚持强化正确舆论导向 （十六）新闻媒体要积极引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，大力宣传住房保障和房地产市场调控工作取得的进展和成效，深入正确解读政策措施，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散步虚假消息的，要追究有关当事人的责任。加强商品房预售管理制度 买第二套贷款首付款比例不得低于40%近年来，我省各地认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，积极解决低收入家庭住房困难问题，大力促进住房消费和投资，对于实现保增长、扩内需、惠民生目标发挥了重要作用。但与此同时，在我省部分城市还存在着房价上涨过快、区域发展不平衡等问题。为了进一步促进房地产市场平稳健康发展，根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发(2010)4号)精神，结合我省实际，经省政府同意，现就有关问题通知如下：一、切实增加保障性住房和普通商品住房的有效供给(一)加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用。各地要对保障性住房项目和普通商品住房项目建设开设绿色通道，简化办事程序，缩短审批周期。对已批未建的普通商品住房项目，国土资源、规划等部门要严格按照有关规定，加大对闲置土地清理力度，从高征收土地闲置费，督促企业加快项目建设。对已建未售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。对违反规定的，严格依法给予处罚，包括降低资质或注销资质证书等。(二)增加住宅建设用地有效供应，提高土地开发利用效率。各城市政府要科学确定房地产开发土地供应规模和结构，及时修编完善年度土地供应计划后向社会公布。要优先保证廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)的土地供应，确保上述住房的年度土地供应量不低于居住用地供应总量的70%。对已批准的经济适用住房项目用地，严格按照经济适用住房管理办法进行开发，严禁转为其他商品住房开发用地。(三)强化规划引领作用，切实调整普通商品住房供应结构。各城市(含县、区)政府要抓紧编制2010-2012年住房建设规划，在规划中要明确公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房及限价商品住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块。省住房城乡建设厅要会同省级有关部门开展规划效能监察，对未按时编制住房建设规划的予以通报。二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求(一)加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。(二)继续实施差别化的住房税收政策。各地、各有关部门要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对于不符合规定条件的，一律不予相关税收优惠。(三)市、县房产管理部门要充分利用房地产预售合同备案、交易、权属登记等环节的信息，配合金融机构做好二套住房购房贷款管理。商业银行、税务部门在执行差别化信贷和税收政策时应参考房产部门的认定意见。三、大力发展县域房地产市场(一)各市、县要着力培育和搞活县域房地产市场，抢抓当前房地产投资向县城和有条件的建制镇转移的发展机遇，进一步提高城镇规划的科学性、指导性、前瞻性，优化投资环境，吸引信誉好、实力强的投资商到县域城镇投资房地产开发项目或旧城改造，提高县域房地产市场规模和档次。(二)在土地利用总体规划确定建设用地范围内，可以在适宜居住的山坡地、林地、荒地上开发建设低密度、低容积率、环境优美、交通便利的普通居住区。二三线城市预限购 咸阳、榆林或将成为新限购对象国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出部署，要求对已实施住房限购措施的城市继续严格执行相关政策，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。业内人士分析认为，楼市调控政策尚未见底，可能比预想的更严，限购有可能全国化，楼市将继续处于“深度降温”通道之中。二三线城市进入限购序列国家统计局近日发布的报告显示，6月份新建商品房涨幅靠前的多为二三线城市，而同比涨幅超过7%的城市有12个，分别是乌鲁木齐、石家庄、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙和洛阳。其中房价涨幅最高的乌鲁木齐为9.3%。目前二三线城市的价格上涨，主要是面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨也影响了一线城市调控的效果。限购政策依然是最有效的楼市调控手段，限购后一线城市成交量持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成为房价上涨的主力。预计，全国性的楼市调控不会放松，限购将逐渐蔓延到部分二三线城市，由目前的39个扩大至120个城市。有消息称，住建部已经开始调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。咸阳、榆林能否成为限购对象上半年，西安城市区域推出限购令以后，高陵、户县、蓝天、周至等郊县并没有在限购之列，该区域楼盘销售开始走旺，尤其是高陵、户县等地区楼盘在国际化大都市建设的推动下，吸引了众多投资客。在国家限购政策进一步深化和扩大的背景下，西安郊县房地产市场以及咸阳等陕西地市能否进入限购政策之列，成为业界关注的对象。距西安最近的咸阳楼市尤为焦 点，上半年，咸阳市场同样传出