沈阳乌节商业街财富招商手册文案稿.doc

P1：LOGO+乌节商业街城市滨水消闲街-P2、P3（类比世界街区，拔高项目形象）：从香港兰桂坊到上海新天地，洛阳街区文化距离世界有多远？ 香港兰桂坊：白领一族的Happyhour兰桂坊是位于咸云街与德己立街之间一条短小的用鹅卵石铺成的街巷，是香港年轻人的聚会圣地。香港人通常有下午3时左右喝下午茶的习惯，晚饭在8时左右。这时，兰桂坊是上班族喝杯啤酒，互吐苦水的好时机。晚上9点，许多新潮的年轻人及外国人来酒吧饮酒娱乐，灯红酒绿，愈夜愈精彩。另外，圣诞节、万圣节等节日，兰桂坊都要举行街道嘉年华。东京银座：步行者的天堂银座是东京最繁华的商业街。因为在固定时间内禁止车辆通行，而被称为“步行者的天堂”。银座大道高级商店和名牌老铺鳞次栉比，巨大橱窗展出最流行的时装、锦绣和服、金银珠宝、高级装饰以及艺术品。大道后街以饭店、酒馆、小吃店居多，颇具特色的日本料理和各国餐饮应有尽有。巴黎左岸：人文飘香的心灵殿堂在巴黎，左岸是巴黎最小资的地方。左岸的出名不仅是因为它的历史悠久，还因为这里的整体文化氛围。其遍布着各具特色的咖啡馆、酒吧和啤酒馆，至今仍是一个萦绕着对名人的追忆寻觅的地方。和普通人一样，无数的艺术家、作家和诗人，如海明威、毕加索、魏尔伦等都曾出入于这里的咖啡和啤酒馆，与朋友相聚或寻找灵感。上海新天地：超时空休闲中心 近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。超时空相聚二十世纪二、三十年代的上海石库门，每座建筑的内部，都按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界量身订做，无一不体现出现代休闲的生活的气氛。如今已成为一个有国际知名度的休闲娱乐场所。北京后海：首都夜生活标准 后海曾是老北京久负盛名的消夏、游玩场所、如今，以广阔水域为中心，后海周边一带聚集着相当规模酒吧店铺，一片灯红酒绿。当然，后海真实的魅力，是它深厚的历史浓缩。这种文化的风物是北京其它地方品味不到的，它蕴藏了这个800多年的古都最深沉的生活和文化，丰富而内敛。-P4（乌节商业街简介）：一条商街的诞生，源于所属区域的人文自然气质2007年，定位为新加坡风情园林住宅的阳光双溪布洛，原版移植新加坡鱼尾狮广场，莱佛士广场、绿色仓库等园林景观，风情独具。入市以来，一直以独特的风情和卓越的品质，领跑洛阳房地产市场。 “乌节商业街”这个创意街名同样源于新加坡著名商业街“乌节路”。乌节路是世界十大魅力商业街。六、七十年代,乌节戏院,来福村和杰克保龄等娱乐中心在这里相继开放，爵士俱乐部和露天啤酒花园的音乐也使乌节路成为了今天折中主义者聚集的场所。从巴黎左岸到北京后海，洛阳从此拥有自己的城市滨水商业街！世界的每一座城市，总有一条经典街道让城市中坚内心涌动。从巴黎左岸到北京后海，都以广阔水域为中心，聚集休闲、购物、娱乐和文化产业等为一体的时尚街区。所谓滨水消闲街，一半是消闲街区，一半是水景，让人们在享受现代消费休闲文化的同时，多得一份临水踱步的轻松。乌节商业街，洛阳首条滨水消闲街，依托洛河3000米河景、60米宽景绿化带及5000平方米醇美人工湖，把浩瀚水景充分融入其中，为洛阳城市中坚阶层打造出一条集餐饮、文化、休闲、购物、娱乐等多功能于一体的滨水商业街。街区铺面上下两层连体，户型分割适中，设置停车场、长木椅、吊兰街景等多种消闲配套，美容健身、淘衣购物、聚会Party，都能从这里尽兴而归。此外，洛河美景和新加坡园林更能装点消闲时的心情。-P5、 P6（地位篇）（配战略图）：扼守繁华南昌路，揽尽千亿新城区乌节商业街临洛河60米，雄踞新区主干道古城路，接连南昌路成熟商业区，与丹尼斯商圈、兴隆市场、珠江路餐饮娱乐街融为一体；向南辐射新区行政商业中心、会展中心、歌剧院、体育场等大型配套，毗邻大学城。新老商圈相互辉映，是洛阳新老城区最具发展前途与投资潜力的区域。新区未来城市发展热地洛阳新区，预计总投资158亿元，规划居住人口150万。2005年以来，洛阳政府公务人员、上流阶层、火爆的各大名店先后汇聚洛阳新区，这里将成为一个集商贸、金融、娱乐、办公为一体的新城中心。南昌路洛阳富人聚集地南昌路是洛阳最早的富人聚集区，这里集现代商务、购物、餐饮等于一体，金融、银行等配套成熟，主力消费人群购买力强劲。大学城新兴年轻潜力消费区以洛阳大学和河南科技大学为首的新区大学城，环境优美，教育等配套设施已全面完善，师资力量一流。数万学子不断进驻，年轻、时尚的他们将是这个时代的消费潜在力量。洛河3000米浩瀚河景，60米醇美景观带洛河新区一岸沿河规划60米醇美景观带，宛若一条绿色长廊。林荫小径、珍稀植被、天然石材等点缀其间。远观，是一道优美画卷，进入，是漫步休憩，感受自然的佳境。洛河沿岸百栋高层，汇聚数十万高端日常消费群（配河岸图）洛河沿线新区一面延建百栋高层住宅，一直是政府新区建设中的重中之重。百栋高层人口密度聚集可达百万，消费潜力无限蕴藏。目前，新区双溪布洛、东方今典、奥体华城等临河高层住宅建筑已经全面呈现，数万人口不断入住，新增加的精英白领及城市中产消费阶层将带来如潮的消费群体。届时，相信洛河沿岸将和南昌路一起成为这个城市的繁华昌盛之地。-P7、 P8（业态篇）：303000自由分割空间，三大消闲业态聚合乌节商业街近千米，由三大主题街区构成，北侧南苑路段规划为休闲娱乐街，西侧滨河路段规划为社区服务港，南侧古城路段则是特色美食街坊。商业街规划为上下两层联体街铺，一层商铺高4.2米，二层商铺高3.9米，户型分割适中，投资经营两相宜。滨河休闲娱乐街区观景特色美食街坊风情社区生活港健身中心酒吧SPA网络会所日韩料理咖啡吧西餐厅茶舍便利店蔬果店社区医院超市-P9、P10 (投资篇)（配投资分析表）：临街底商，真正的财富摇钱树临街旺铺一直是投资、经营的最佳物业形态，特别是情景步行街，客流量大，每个商铺有均等的商业机会。乌节商业街借鉴国际先进理念，以合理人流动线，灵活店铺间规划以及通透空间感，为驻场商家提供了一个完善齐备的硬件设施和一流的商业空间，为顾客营造了舒适的购物环境。就投资而言，乌节商业街独立产权式商铺，面积分割适中，总价控制合理，超小公摊系数，长期经营稳定保障，将商家投资风险降至最低，大大缩短了资金的回收周期。无论何时，临街商铺都是一笔不断增值的固定资产，不仅以后可以获取收益、养老，还能为孩子留下一笔丰厚的财富，是真正“一铺养三代”的摇钱树。低门槛，高回报，新区投资点“金”之笔1、 常见投资产品收益风险分析：收益方式投资方式风险风险度收益度专业要求利息储蓄货币贬值低低低利息债券货币贬值低低的哦增值股票经济形式、运气、专业高不定高增值期货市场操作、政策高不定高增值基金市场与经营中不定高分红保险投资风险自己承担中低高汇率外汇国际形式、货币贬值中不定高租金或增值房产市场与经营低中低租金或增值大型商业市场与经营高高低租金或增值社区型商业市场与经营低高低2、 社区商业投资收益分析：（以下测算仅供参考。）总价款（元）首付款（元）10年按揭月供款（元）8%收益/年（元）月收益（元）年净收益（元）10000005000006230800004375244以上收益可以计算出，6年就可以收回前期投入。-P11国际专业商业管理，保障商业旗舰顺风顺水 统一管理，才能让商业街街有序发展，商户安心经营。乌节商业街由拥有十余年商业管理经验的阳光控股全面担纲商业运营、店面管理等商业顾问咨询服务，全面服务商业街的运营管理，为您提供全方位立体化贴心服务，保障经营商户的利益。乌节商业街采用“上静下动”的规划原则。一层商铺建议采用分割经营为主的形式，主要以静态零售购物为主，尤其推个性商店；二层商铺建议采用大面积整体经营的形式，以动态的消费和娱乐为主，如健身房、慢摇吧等。商业运营专家美基（洛阳）置业有限公司上市公司实力钜献 十案并举盛放中原2006年新加坡上市，跻身国际资本平台2006年3月31日，阳光控股有限公司在新加坡交易所第一级股市（主板）挂牌上市。由此，阳光控股成为中国首家在新加坡上市的房地产企业、河南首家在境外上市的房地产企业。这一事件，亦成为国内乃至国外地产业及各大媒体关注的焦点。2007年，阳光控股全线进入河南地产市场，选定在人口较密集的河南一、二线城市，初步完成了在河南省的战略布局，同步进入实际操作的项目达12个，年度规划项目将达20余个，预计销售额20亿元人民币。-P12封底地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。6.2.2 物业管理方案策划：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。6.2.3 物业管理费测算6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。6.2.4 项目开办费6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米23元），以便物业公司正常开展工作。6.2.5 管理用房提供：6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米500元。6.2.6 保洁开荒6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担. 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙）6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担. 6.2.8售后服务6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书）6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修、返修工作，物业公司酬金收取标准按照保修协议书相关内容执行。6.2.8.4地产公司项目部工程结束后，须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。 6.2.9空置房管理6.2.9.1 空置房是地产公司因销售或其他原因，造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。6.2.9.2. 为避免在客户看房时出现不良现象，地产公司应对空置房建立巡查制度，对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查，必要时