安顺市房地产投资风险及对策初探.doc

安顺学院2012届专科生毕业论文（设计）目 录1 房地产投资风险21.1 房地产投资风险的含义21.2 房地产投资风险的特征21.3 房地产投资风险分类22 房地产投资风险因素分析22.1 通货膨胀风险22.2 市场供求风险32.3 周期风险32.4 变现风险32.5 政策性风险42.6 利率风险43 房地产投资风险的防范对策43.1 投资风险较小的房地产项目43.2 通过投资组合降低风险53.3 通过市场调查来降低风险63.4 加强管理来控制风险6致谢8参考文献91 房地产投资风险 1.1 房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。变动程度越大，风险越大，变动程度越小，风险越小。从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。 1.2 房地产投资风险的特征 房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率是具有重要意义的。对于房地产投资风险的特征，可以分为：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性等。 1.3 房地产投资风险分类由于在房地产投资中存在着复杂的不确定因素，因此其风险因素也很多。一般来说，可以把房地产投资风险分为系统风险和非系统风险两部分。系统风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这种因素以同样的方式对所有证券的收益产生影响。系统风险主要包括市场风险、利率风险和购买力风险。 非系统风险是指发生于个别企业的特有事件造成的风险。系统风险和非系统风险的分类表明，系统风险应尽可能回避，非系统风险应尽可能消除。常见的风险有：自然风险、政策风险、经济风险、社会风险、技术风险、经营风险、国际风险等。2 房地产投资风险因素分析 2.1 通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。安顺日报(2009年8月12日)居民收入增长低于房价增长，负担加重。安顺市商品房销售价格2004-2007年平均涨幅达13.7%，商品房销售价格涨幅分别为5.49%，11.8%，16.6%和21.7%。而2004-2007年安顺市城镇居民人均可支配收入平均增长11.3%，涨幅分别为11.7%、11.3%, 11.9%和10.6%，安顺市商品房销售平均价格年增长幅度高于城镇居民人均可支配收入年增长幅度2.4个百分点，并逐年呈递增态势，特别是2006年、2007年商品房销售平均价格涨幅达到了16.6%和21.7%，分别比2006年、2007年城镇居民可支配收入的增长幅度高出了4.7和11.1个百分点，比2006年、2007年全国房价5.5%、7.6%的涨幅高出个11.1和14.1个百分点，安顺市城镇居民可支配收入的增长幅度明显低于商品房销售价格增长速度。2007年，安顺市的房价为1332.93元/平方米，同比增长22.3%，而2007年，安顺京郊农村居民人均现金收入达到8305元，同比增长10.5%，比上年同期增速快1.2个百分点。其中，人均工资性收入4445元，同比增长8.1%。在工资性收入中，人均在本乡地域内劳动得到2988元，增长15.2%；外出从业人均得到708元，增长23.8%。人均家庭经营现金收入为2475元，增长8.1%。城市功能拓展区农村居民人均现金收入达到9879元，同比增长9.5%；城市发展新区人均现金收入8230元，增长10.9%；生态涵养区人均现金收入7479元，增长10.5%。多数居民特别是中低收入人群的购房能力十分有限、负担非常沉重。 2.2 市场供求风险 市场供求风险是指投资所在地区市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的,房地产的供给和需求也是不断变化的。供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动。 由于安顺房地产业起步较晚,市场体系和运行机制尚不完善,市场自我调节功能还不能充分体现,加上房地产投资的盲目性以及一些人为的炒作,房屋空置面积居高不下、区域性过热、结构性失衡等问题日益突出。供求结构失衡加剧,有效供给严重不足。据统计,至6月底,安顺房屋空置面积高达2018万,其中:住宅1042万,占5162%;商业营业用房817万,占4045%;而商品房销售状况呈负增长态势,1至6月累计销售商品房屋面积5.34万,同比下降1951%;实现销售额5524万元,同比下降5375%。在整个供求结构中,供中低层家庭收入水平使用的经济适用房投资比重比较低。 2.3 周期风险 周期风险是房地产业的周期波动给投资者带来的风险。如同经济周期一样,房地产业市场的发展也有周期性的循环。房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退进而进入萧条阶段时,房地产业将持续时间较长的房地产的价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成损失。 2010年，安顺市房地产开发投资增速明显，基本建设完成投资28.25亿元，增长63.5%；更新改造完成投资3.34亿元，下降7.6%；房地产开发投资完成4.06亿元，增长72.5%。市场监控显示，2011年4月份，安顺商品房成交量有所下降。同3月份相比，全市商品房批准预售面积5.21万平方米，同比下降0.7万平方米，成交467套，同比下降9套。 2.4 变现风险 变现风险是指急于将商品兑换为现金,由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产,销售过程复杂,属于非货币性资产,流动性很差,其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此,当投资者由于偿债或其它原因急于将房地产兑现时,由于房地产市场的不完备,必然使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才一能在市场上脱手,如果急于脱手,很可能要遭受损失。 2009年安顺市固房地产投资完成4.24亿元，比上年增长23.2%；纳入地方统计的固定资产投资完成2.19亿元，增长31.4%，其中：城镇固定资产投资完成3.29亿元，增长42.5%；农村固定资产投资完成1.90亿元，增长7.8%。跨区项目完成2.05亿元，下降10.5%。 2.5 政策性风险 由于房地产业与国家经济紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制。政府对租金、售价的限制政策,对材料、设备的限制政策,对土地出让、使用的政策,对环境保护的政策,尤其是对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策,都给房地产投资者带来风险。 安顺市为加强各类房屋建筑、城镇市政基础设施、公共设施建设工程的监督管理，制定了城镇廉租住房管理办法、安顺市经济适用住房管理暂行办法、安顺市房屋拆迁管理办法等政策法规，挫伤了开发商建设经济适用房的积极性。 2.6 利率风险利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向,从而起到宏观调控的作用。房地产投资所需资金量大,必须借助银行信贷支持。利率的升高会对房地产投资产生两方面的影响:一是对房地产实际价值的折减。利用升高的利率对现金流进行折现,会使净现值减小,甚至出现负的净现值;二是利率的升高会加大投资者的债务负担,引起还贷的困难。利率的升高还会抑制对房地产的需求,从而导致房地产价格下降,而且会使房地产投资者面临资金短缺的困境。安顺日报（2011年2月10日）新华社北京2月9日电：住房和城乡建设部9日发出通知,决定从即日起,上调个人住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点,由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率调0.35个百分点,由2.25%上调至2.60%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点,由4.30%上调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上0.25个百分点,由3.75%上调至4.00%。开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。3 房地产投资风险的防范对策 3.1 投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类很多,它们的风险度大小不同。有的风险度很大,有的风险度相对较小。选择风险度较小的投资项目,也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定的房地产项目,便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度,从而降低风险。选择风险较低的项目进行投资的不足之处,在于放弃了巨额利润潜力的投资机会。在市场条件下,期望收益水平与潜在风险的大小呈正比关系,潜在的风险越大,期望的收益水平就越高。若投资机会期望的利润高而伴随的风险小,则投资者会迅速地进入市场,这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期望的利润水平。比如投资二手房，就是风险较小的房地产项目。纵观安顺楼市，在商品房成交量环比下降的同时，二手房交易走势低迷。据了解，5月份二手房成交套数与上年同比下降43.89%。市内多家二手房中介机构，通过调查走访发现二手房成交量有的徘徊不前，有的持续下滑，大一点的连锁店业绩平平。不少中介公司表示，目前的成交量最多与2月份持平，与3月份相比缩量二成左右。再者可以开发或投资廉租房。2007年以来，安顺市共开工建设廉租住房项目35个，总建筑面积49.62万平方米，新建廉租住房9107套；共开工建设经济适用住房项目13个，总建筑面积75.8万平方米，新建经济适用住房5699套。2010年，根据省人民政府与市人民政府签订的目标责任书，我市今年的保障性住房建设任务为：新增廉租住房5085套，新增发放租赁补贴1750户；新建经济适用住房450套；林业棚户区改造35户；国有工矿棚户区改造200户。围绕这个目标任务，市人民政府加大对全市保障性住房工作的督办力度，目前全市本年度所有的保障性住房建设项目均已开工建设。此外，我市积极探索廉租房建设的新思路、新办法，采取“租售并举”方式推进廉租住房建设工作，自2008年底以来累计出售廉租住房1302套，累计回收资金5682.96万元。 2011年，我市保障性住房建设工程要新开工建设廉租住房9803套、经济适用房1309套、公共租赁住房380套、限价商品房40套。城市棚户区300套、国有工矿棚户区400套。林区棚户区327套，基本解决我市人均住房建筑面积在15平方米以下的城镇低收入家庭的住房问题。 3.2 通过投资组合降低风险 在相同的经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应,所以如果将投资项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项目更加稳定的收益,这里需要注意的是,各投资项目之间的相关性不能太强,否则仍然起不到投资组合降低风险的作用。投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说,风险是由系统风险(指市场内所有房地产投资项目,投资者无法控制的风险。例如宏观经济因素、国家金融状况等)和非系统风险(指仅对市场内个别房地产项目产生影响,可由投资者控制的风险。例如建筑物类型、档次、地点等)所组成。通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少,但系统性风险仍然存在。建设中的在安顺市平坝县的“夏云工业园”就是一个投资组合项目的表现，它是以贵阳经济为主，安顺市场为辅进行的组合投资，这久很大程度上降低的房地产投资的风险。夏云工业园是贵州黎阳高新技术产业园区 （以下简称黎阳高新区）开发的一个工业新区。黎阳高新区是贵州省人民政府2001年4月正式批准成立的省级高新技术产业园区，享受省级开发区的政策待遇，隶属安顺市人民政府直接管理。2003年3月，市编办明确黎阳高新区为市委、市政府的派出机构，正县级建制，由市委、市政府委托平坝县管理。夏云工业园是2005年平坝县委、县人民政府与国营夏云农场联合开发的一个工业新区。为了充分利用黎阳高新区品牌，打造好招商引资平台，大力发展工业经济，县委、县人民政府决定将黎阳高新区与夏云工业园合署办公，夏云工业园作为黎阳高新区工业项目的承接地，黎阳高新区原规划区域则作为夏云工业园的生活基地和县城南移的扩展地。2007年2月27日，夏云工业园被省乡镇企业局正式命名为“贵州省乡镇企业（平坝）夏云工业集聚区”，成为全省七家首批命名的工业集聚区试点之一。 3.3 通过市场调查来降低风险风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性从而减少这种“偏离”的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能多的信息。投资获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多,做出的预测就越精确,从而越能进行正确的科学决策,包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度,较好地控制房地产投资过程中的风险。日前，从安顺市住房和城乡建设局获悉，2010年1-10月，全市共完成房地产开发投资19446万元，同比增长63.42%。今年以来，安顺市房地产市场继续保持2009年的发展态势，商品房供需总量基本平衡，价格基本稳定，房地产业与我市经济和社会发展相适应，与相关产业相协调。目前，全市共有房开企业99家、房地产中介机构11家、物业服务企业67家、房屋拆迁企业8家。截止10月底，全市房地产开发企业共筹集资金29246万元，同比增长25.59%；房地产土地供应面积33806万平方米，同比增长60.06%；商品房施工面积413.04万平方米，同比增长42.91%；商品房新开工面积134.87万平方米，同比增长17.7%；商品房竣工面积25.66万平方米，同比增长86.2%。 3.4 加强管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的效果,良好的项目管理是重要的保证。从开发投资来看,项目全过程的投资,进度和质量是重点。对缺乏开发项目经验的投资者来说,委托富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的。对于盈利性物业的置业投资来说,聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理,凭借专业化的物业管理人员、丰富的市场信息以及物业管理的经验可以极大地降低实际收益值与期望收益之间的偏差,可以更有效地使用物业、减少经营费用、降低空置率、提高收益水平,进而降低并控制风险。近年来，安顺市委、市政府按照中央的统一部署和省委、省政府的工作要求，把解决广大低收入家庭住房困难问题作为改善民生工作中的重要内容，积极探索，稳步推进，使全市低收入家庭住房保障工作形成了组织机构健全、政策法规完善、目标责任清晰、管理工作规范的良好局面。安顺市住房公积金管理中心已对平坝县、普定县、关岭自治县、紫云自治县、镇宁自治县、西秀区、黄果树风景区、开发区、黎阳公司的住房公积金按照统一决策、统一管理、统一制度、统一核算的原则进行管理，实现了全市住房公积金管理一盘棋的整体格局。 致谢 从论文选题到搜集资料，从写稿到反复修改，期间经历了喜悦、聒噪、痛苦和彷徨，在写作论