中小房地产公司在房贷紧缩情况下生存研究.doc

中小房地产公司在房贷紧缩情况下的生存研究摘要：房地产业是我国经济增长的带动点之一，在国民经济的发展中处于先导地位。作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限、开发环节资金投入集中与来源分散化，以及资金短缺与产业泡沫并存等矛盾。因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道、缓解资金需求压力，成为我们急需研究的课题。这对房地产业，尤其是中小房地产公司的健康发展来说尤为重要。本文从房地产发展现状及其特点入手，通过分析房贷政策出台的深层原因，来描述房贷政策出台的背景。并在此背景下，进一步分析此政策给房地产业带来的巨大冲击，来揭示出中小房地产公司所面临的困境，并更进一步探索在房贷紧缩情况下，中小房地产公司在拓宽融资渠道，加强企业内部管理以提高自身竞争力及退出竞争三方面的生存对策。关键词：房贷政策 中小房地产公司 融资 银行贷款Abstract: The real estate in our country is one of the most important impulse in the economic growing, it is the forerunner in the development of national economy. As the fund-densely industry, there are many contradictions, such as large volume of fund demand and limited self-accumulation, concentrated fund throwing in exploitation segment and decentralized source , fund-shortage and industry bubble, and so on. Thus, how to broaden the channel of fund-raising, mitigate fund demand pressure and promote the real estate system reform and structure adjustment when controlling finance risk, have become our imperative question for study. This paper starts with the development state and characteristic of the industry of real estate, and analyzing the profound cause of promulgation of housing loan policy, to describe the background of the policy. With this background, it goes step further to analyze the gigantic shock to the real estate, and to reveal the difficult position met by the small and medium real estate companies. On the condition of contract of housing loan, it furtherly probes these companiesexisting tactics in three aspect, broadening the channel of fund-raising, strengthening the management of companies and withdraw from competition.Key words: housing loan policy, small and medium real estate companies, raise funds, bank loan. 目 录0 引言11 房贷政策出台的背景11.1 房地产发展现状及其特点11.2 房贷政策出台的深层原因22 房贷政策对房地产业带来的冲击32.1 房贷政策的提出及内容32.2 房贷政策对房地产业带来的冲击53 中小房地产公司所面临的困境84 中小房地产公司在房贷紧缩下的生存对策94.1 拓宽融资渠道104.1.1 渠道一银行信贷104.1.2 渠道二信托、证券化、私募154.2 加强企业内部管理184.3 退出竞争205 结论20参考文献：20中小房地产公司在房贷紧缩情况下的生存研究0 引言在住房制度改革与房地产金融发展的推动下，沉寂多年的我国房地产市场再度活跃。鉴于20世纪90年代初房地产市场曾因过度投资出现了较为严重的泡沫现象，理论界普遍呼吁管理层提高警惕，采取措施为“过热”的市场降温。2001年以来，中国人民银行、国土资源部以及建设部等部委已经采取紧缩房地产信贷、加强对房地产公司自有资金的全程监控等措施，来减缓房地产开发投资高速增长的势头。从长远来看，中小房地产开发商面临着竞争与淘汰的压力。这就要求中小开发商从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的办法，在劣势中探索生存之策。1 房贷政策出台的背景1.1 房地产发展现状及其特点1998年以来，为应对亚洲金融风暴的影响，房地产业开始成为拉动经济增长的主要行业之一。在住房制度改革与房地产金融发展的推动下，历经几年沉寂的房地产业突然启动，房地产市场出现供求两旺的大好局面。2001年4月，反映房地产行业宏观景气状况的国房景气指数达到106，88点。2002年，国房景气指数虽然有所回落，但仍维持在104点以上的高位。龚梅 促进房地产业与金融业的良性互动析央行新房贷政策对地产与金融业的影响 中外房地产导报 2003年第17期纵观几年来房地产业发展的状况，可以发现五个特点：第一， 行业经济指标快速增长；第二， 商业银行贷款是房地产投资的主要资金来源；第三， 房地产供应结构不合理，高档商品房供给量过大，低价商品房供不应求，这种状况在北京、上海等中心城市尤为突出；第四， 房地产空置面积增速过快；第五， 房地产价格持续上涨，以至于在全国人大与政协会议上，就有代表提出“抑制过高价格”的动议。1.2 房贷政策出台的深层原因房地产企业的经营包括生产经营与流通经营，生产经营是从土地选址可行性分析开始，历经项目立项，征地拆迁、勘察设计与前期工作，建设施工、到房屋建成的竣工验收为止，其中有些内容如规划设计、建设施工是由设计院、建筑企业来进行的,是房地产企业以委托或招标的方式来确定的，房地产企业总体安排策划其全部生产过程。流通经营包括房屋的出售、出租等方式与所经营房屋的维护、修缮、保养等二大环节。谭皓 新房贷政策对房地产业的影响 武汉化工学院学报 2003年12月由于建筑产品本身造价高，所需资金多，一般项目需要几千万元，大的项目需要数亿，甚至更多，这就决定了房地产业是资金密集型产业。其资金占用的时间较长，一个项目的生产经营与流通经营往往需要数年时间，因此其资金必须通过房地产信用形式聚集。其中银行信用是其最主要的信用形式。银行在房地产业集资、筹资、融资等活动中处于支柱地位。在几乎所有的房地产企业资金来源中，银行贷款占到60%以上。因此银行信贷规模大小、支出比例结构、利率变化对房地产业有重大影响。我国自2002年以来，部分地区出现房地产投资增值过高，商品房空置面积增加，房价上涨过快以及低价位住房供不应求与高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区商业银行为了抢占市场份额，违反规定，放松信贷条件，一些房地产企业以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的假按揭行为出现，使银行信贷资金面临直接风险。基于以上分析，房地产业的房贷政策的出台原因可归纳如下：（1）最表面的、直接的是，近年来，一系列问题导致上海、杭州等个别重要城市出现了房地产过热现象，使政策面不得不联想到金融危机爆发前的日本与东南亚的房地产泡沫，并引起2002年下半年朱镕基总理关于防范房地产泡沫、防范金融风险的重要讲话。（2）包括零首付、假按揭在内的全国4500亿元房地产违规贷款，引起货币政策面对宏观金融风险的担忧。（3）这几年来，一些大中型开发企业为应战WTO冲击而大举借钱圈地。 （4）土地拍卖制度推行以来，各地政府的土地储备工作发展强劲，出现地价上涨太快的突出问题，相应的信贷政策与土地营运机制亟待完善。（5）为迎战加入WTO后国内可能出现的激烈的国际竞争，政策面一如既往的鼓励抓大放小，通过政策性提高开发门槛，淘汰实力相对弱小的中小型开发企业，达到扶优扶强的目的。（6）有政策优惠的住房消费信贷政策，促进了以保值增值、投资为目的的商业性购房，使得一些“富人”成为相关财政补贴的实际受益者，中低收入者受益不够。 （7）一些地方的大面积、高档商品房较多，面向中低收入阶层的中低档商品房较少，一方面房子积压多，一方面老百姓购房难。2 房贷政策对房地产业带来的冲击2.1 房贷政策的提出及内容房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区与部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题，我国金融机构房地产金融业务的风险也日益增加。从国内外的历史经验与当前的形势看，保持房地产金融协调发展的一个重要的方面，就是在房地产也较快增长时，在产业政策上进行多角度规范整顿，防止产生“泡沫”。近几年来，政府出台了多项产业政策规范与调整了房地产业与金融业的运作方略。其主要方面有：（1） 加强土地供应的宏观调控，抑制房地产行业经济指标过快增长。2002年8月29日，建设部、国家计委等针对部分地区房地产投资过快等问题下发了关于加强房地产市场健康发展的若干意见，重申房地产项目贷款必须四证齐全，要求各地政府加强对房地产业的良性发展。（2） 整顿与规范房地产市场秩序。2003年1月，建设部在全国建设工作会议上提出，今年要加强对房地产市场中的违法违规行为的查处，严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。强化房地产开发项目资本金制度与项目手册制度，实行对房地产开发建设全过程的监控。（3） 整顿房地产项目贷款金融市场秩序，规范住房金融业务，防范房地产贷款风险。2001年，央行发布关于规范住房金融业务的通知，首次对房地产贷款作出详细规定，对房地产开发贷款、个人商业用房抵押贷款等进行规范。2002年12月，央行又组织人员对各大商业银行的房地产贷款有无违规问题进行检查。在央行抽查的20901笔共计1468亿元房地产贷款中，违规金额达到总数的1/4，总额达366亿元。龚梅 促进房地产业与金融业的良性互动析央行新房贷政策对地产与金融业的影响 中外房地产导报 2003年第17期房地产违规贷款主要集中于开发贷款与个人住房及商用房抵押贷款方面。基于以上三方面，2003年6月，央行出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，进一步强化了房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个重要环节的动作加以严格的限制：其一是对作为房地产开发基本元素的土地供应量加以严格的限制；其二是对房地产开发商的组织投资行为加以严格的限制；其三是对建筑施工单位的建筑生产过程加以限制；其四是对房地产市场中的需求消费加以严格的限制。其主要内容包括：（1）土地供给方面。央行房贷新政策严格控制土地储备贷款的发放。对土地储备机构发放的抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。（2）在投资组织方面。央行房贷新政策要求，开发商自有资金)指所有者权益*将不低于开发项目总投资的 30%；银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式的贷款；银行对房地产企业的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，不得变通放款。银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。（3）在建筑生产方面。央行房贷新政策严控建筑施工企业流动资金贷款用途，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。 （4）在房产销售方面。央行房贷新政策也要求更为全面。中国人民银行关于进一步加强房地产业信贷业务管理的通知2003年6月5日 2.2 房贷政策对房地产业带来的冲击中央银行在2003年6月13日出台的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即新房贷政策将对房地产业的发展产生深远的影响。 首先，新房贷政策提高房地产企业贷款的门槛，要求商业银行加强对房地产企业贷款的管理。新房贷政策对房地产企业的贷款提出了严格的要求： 1）具备开发的资质、信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产企业才能向商业银行贷款。2）必须办妥房地产开发的全部手续，做到四证齐全后，才能向商业银行申办开发贷款。3）具备较强的经济实力。房地产开发企业的自有资金应不低于开发项目总投资的30%，才能申请银行贷款，如果低于这个比例的企业，就得不到银行贷款.按照上述条件，资质较低、实力较弱、信用等级不高的中小型房地产企业将难于从银行贷款，资金运作将十分困难。新房贷政策还规定“对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金及其它形式贷款科目发放。”并且这种贷款“只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用”.这项政策影响的不仅是中小型房地产企业，也包括实力雄厚的大型房地产企业。由于上述规定，房地产企业都将面临银行贷款的限制,融资的主渠道被部分堵塞，没有资金支持就不能开发新的项目，尤其不能开发高档住宅项目，房地产开发的规模与速度将会下降。特别是新房贷政策不允许商业银行向房地产企业发放用于交缴土地出让金的贷款，这样盲目使用银行贷款“圈地”做高档房的现象将有所控制。其次，新房贷政策禁止施工企业垫资，不给个人期房贷款，切断房地产企业两大资金来源，使房地产企业融资成本增加。新房贷政策规范建筑施工企业流动资金的贷款用途，严格防止建筑施工企业使用银行贷款为房地产开发项目垫资。过去房地产开发企业一般都利用建筑施工企业为其项目垫资，要求建筑施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。垫资成为房地产开发企业降低资本成本、转嫁经营风险的重要手段。据国家统计局数据：2002年，建设单位(不含集体与个体)拖欠施工单位的工程款达2048亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。新房贷政策要求承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的施工设备。如果企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收帐款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。这样就使房地产开发企业失去了一条低成本甚至无成本的融资渠道，加大了其施工付款的力度。过去建筑工程处于0.000或者23层时，房地产企业就可以开始售楼，银行也可以给予个人期房贷款。实施新房贷政策，商业银行只对购买主体结构已经封顶的居民发放个人住房贷款，而多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑至少需要两年才能封顶，这期间，房地产开发企业的另一条融资渠道又被切断，只好设法自筹资金，支付较高的利息，增加了投资成本。由于失去了两条融资渠道以后，实力较弱、自有资金少的房地产企业将举步维艰，如果不能及时找到新的融资渠道，有些工程项目就要中途停顿，“烂尾楼”也会随之增加。再次，新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势。目前全国房地产开发企业有3万多家，但资质优、实力强的不多，只有少数企业自有资金可达到项目投资总额度30%，相当数量的房地产开发企业自有资金只在项目总投资10%左右。由于企业自有资金少，抵抗风险能力比较差，利用银行资金买地、建房、售楼，这种滚动开发模式，其资金链非常脆弱。一些没有实力，信誉低、经营不善、违法乱纪的公司将被淘汰出局，而品牌优、管理科学、运作规范的房地产企业将成为竞争的胜利者.企业的并购，重组将在2003年下半年到2004年展开。 最后，新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。3 中小房地产公司所面临的困境经过近20年的积累与市场淘汰，我国的房地产企业综合实力有了不同程度的提高并涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产集团。但从总体来说,房地产企业的资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在不少缺陷,中小房地产企业的问题尤为突出。（1）资产规模小,企业竞争力不强。截止1999年底，我国共有各类房地产企业25762家，资产总额18745亿元，平均资产规模仅7200万元。国内最大的房地产企业中房集团资产不足600亿元，只占全国房地产资产总额的3%。北京著名的房地产开发企业华远集团1999年销售收入6亿元，只占全市房地产企业销售总额的2%。而在香港房地产界，资产总额超过千亿元的公司不止一家，80%以上的房地产项目是由资产总额排名前十位的大型房地产企业开发的。蔡永慧 中小房地产企业改革与发展的策略选择中国房地产对比看来，内地房地产企业过多，规模过小，不但分散有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，从整体上影响了房地产企业的公众形象与投资者的信心，制约了房地产业的快速健康发展。（2）资本工具缺乏，融资渠道狭窄。目前，房地产企业直接融资的比重大，对股票、债券、保险等资本工具的利用率不高。自1993年初，股票主板市场禁止房地产企业进入，即使去年上半年已经“解禁”，能进入证券市场的企业也只是少数佼佼者，中小房地产企业通过这种途径进行融资的机会很小。而就债券市场而言，1999年房地产企业发行债权8700亿元，只相当于全部资金来源的0、2%，中小企业更是少之又少。其它金融行业如保险、投资银行等进入房地产行业的时间短，其相应业务刚刚起步，对房地产企业所需融资而言，只不过是杯水车薪。（3）资本结构单一，负债比例过高。在房地产发展初期,资本市场对房地产业过分乐观，大量的金融资产投入并沉淀在房地产企业中，中小房地产雨后春笋般出现，盲目投资气氛非常浓厚。受90年代中期的宏观经济调控政策的影响，房地产泡沫快速破裂，资金循环遇到很大障碍，企业资产负债率居高不下，且其影响延续至今。1997年至1999年三年间全国房地产企业平均资产负债率超过76%，有些地方负债率高达90%以上。同时大多企业还继续依靠单一银行贷款生存。举新债还旧债，企业的资本运行陷入恶性循环，中小房地产企业尤为普遍。（4）人员整体素质偏低，管理机制不健全。现存中小房地产企业大多是90年代房地产热的浪潮中建立起来的，受经济利益驱动，往往仓促组建。因此，人员班子往往由非专业人员临时拼凑，素质难以保证,管理机构、运行机制不健全。企业各部门之间权利、义务界定不清，具体规章制度不健全，没有形成一个完备的激励约束机制，工作效率低下，不利于中小房地产企业的可持续发展。新的房地产贷款政策出台后，对大型、资金充足的房地产企业好一些，但对资产负债率高与自有资金不足的中小企业会有不良影响。总体来看，从某种意义上可能会促进房地产企业向更大规模聚集，将导致中国房地产业的重新洗牌。中国住宅产业商会会长聂梅生指出，中国目前三万多家房地产开发企业，良莠不齐，一些企业完全依赖银行贷款运作。通过紧缩房地产开发贷款，必然促使规模小、资金实力较弱的房地产企业退出市场。中小房地产开发企业濒临困境。2003年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款198、7亿元、房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增257、5亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分房地政策实施将使约50%房地产企业陷入困境70%以上的项目无法继续。4 中小房地产公司在房贷紧缩下的生存对策在日益严峻的房贷形势下，中小房地产公司不得不为自身的生存寻找出路。企业不但要积极地拓宽融资渠道，还要大力加强企业的内部管理，以提高竞争力。而若干融资渠道狭窄，管理不善，处于劣势的公司还可以考虑及时退出该行业的竞争。4.1 拓宽融资渠道4.1.1 渠道一银行信贷在房贷紧缩的情况下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是中小房地产开发商面临的重要而迫切的任务。要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些融资手段，我们把这些通行的融资手段称为一般的融资手段，从这些一般的融资手段的研究中，探讨新的融资手段。在我国近20年的房地产开发过程中，中小开发商还是占了大多数，在开拓市场过程中，绝大多数中小开发商离不开也没有离开过银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。（一）土地使用权抵押贷款 土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记与项目销售的顺利进行。（二）自有财产（股权）抵押贷款开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。此外，房产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门与产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。（三）担保贷款房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。孙红湘 中小房地产开发企业融资问题探讨 中国房地产 2002年第9期上面我们提到的一般的融资手段在正常的条件下是很好的办法，但在目前面临着银行提高融资要求、政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新 ，积极探讨各种融资手段，另一方面银行从对资金的安全性与盈利性考虑也必然要求中小开发企业有更好的业绩。下面我们结合实践，提出解决问题的办法与途径。（一）项目封闭贷款这个贷款方法是从上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。1、贷款的操作方式开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完建设用地规划许可证与建设工程规划许可证后，向银行提出项目封闭贷款。这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景，贷款的规模与数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。2、中小开发企业应做的工作中小开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查与项目经济分析与可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。（二）公司综合授信贷款这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有一定程度的了解，或者已经有一段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。 1、贷款的操作方式银行为扶持信誉良好、经营规范的企业进一步发展，经过对企业的资产状况、经营状况、发展前景进行综合评价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业一定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间（比如一周内）批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约了财务费用。 2、中小开发企业应做的工作中小开发企业要想获得银行的综合授信贷款，必须信誉良好、经营规范。所以中小开发企业在日常的生产经营活动中，要注意以下几个问题：1）以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，就要注意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设与营销的过程中建立与深化自己的品牌。2）注重资信体系的建设。房地产企业资信等级的高低直接决定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。因此中小开发企业一定要重视企业信誉。第一，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，一定要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信用等级，通过提高企业的经营能力、获利能力、偿债能力与企业素质来提高企业的资信等级。第二，要对社会、对政府讲信誉，要对设计、施工、监理单位讲信誉。第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售的商品房质量合格、面积准确、交房及时、售后保修。要积极按照政府工商行政管理部门提出的“重合同、守信用”单位的标准建立经济合同管理制度，严格履行各类经济合同，执行国家的政策与法律、法规，成为真正的“重合同、守信用”单位。（三）在产品、存货抵押贷款在产品、存货抵押贷款是在“自有财产（股权）抵押贷款”的基础上，根据开发商的在产品与存货也就是固定资产的特点发展而来。1、贷款的操作方式中小房地产开发商作为一个持续经营的开发商，往往手中还有一些未售房产，属于在产品或产成品，尚未进入市场，也未转为企业的固定资产，这部分房产经评估后，也可以作为抵押物，获取银行的抵押贷款；另一方面，开发商已经开工的在建工程作为在产品，也可以作为抵押物进行贷款。2、开发商应做的工作开发商为了获取在产品与存货抵押贷款应做的工作：首先是在产品与存货的确权工作，开发商必须提供足够的政府有关批文，来确定这些在产品与存货归该开发商所有；其次必须请有资格的评估机构进行评估；第三还要与银行进行抵押折扣率商谈；对在建工程的抵押贷款，除了确权与评估外，还必须对该项目的开发经营进行一定期限的资金封闭管理，直到项目的贷款还清为止。（四）开发企业之间的相互担保该贷款方式是在“担保贷款”的基础上，对寻找担保方进行研究发展而来的方法。1、 贷款的操作方式担保贷款是开发商获取银行贷款的另一条途径。但是，在市场经济条件下，不能靠行政命令来找人担保，上级政府机关又不能为企业担保，专门为企业贷款 提供担保的金融单位目前又不普遍而且需要费用，到哪里去获得较为便捷的担保支持呢？此时，去找一家与自己经营范围、规模、信誉差不多的企业，它也有同样的贷款担保的需求，经双方协商，银行同意，可以相互成为对方的贷款担保企业，完成贷款担保的使命。2、开发商应做的工作在寻找相互提供担保的企业的过程中，开发商应做的工作在于寻找愿意提供担保而且又能为银行所接受的企业。因为要为对方担保，必须考虑对方的资信与偿还能力及贷款的额度的对等性，因此开发商在寻找相互提供担保的企业的过程中，在同行业的兄弟单位中最容易找到这种对保企业。同时，这种企业也容易被银行所接受。在房地产抵押贷款证券化尚未成熟与利用社会保险基金以及住房发展基金尚不发达的情况下，以上办法尚为短期内对中小开发商可以马上奏效的融资办法。当然这些办法对资金实力雄厚的大开发商同样可以使用。由于房地产业具有资金需要量大、投资周期长的特点，决定了开发商离不开银行的支持，而房地产业作为国民经济的支柱产业，作为我国重点培育的新的经济增长点之一，也是银行不能放弃的利润增长点之一，所以银行与房地产业的关系非常密切，在短期内的转型期中，中小开发企业面临优胜劣汰的发展过程中，也同样需要银行对优秀中小开发商的扶持，使这些优秀的中小开发商在竞争中发展壮大。4.1.2 渠道二信托、证券化、私募目前，开发商也不能像从前那样完全依赖传统的融资渠道银行信贷来进行开发运作了，而应该积极探索新的融资渠道。1 、大力发展房地产信托，拓宽房地产融资新渠道“信托”意指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国信托法中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为收益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。杨大楷 吴西燕 防范金融风险 拓宽融资渠道121文件后房地产金融如何应对 中国房地产金融 2004年第3期信托产品能够比较灵活充分地适应与处理房地产的多种经济与法律关系，能解决其他渠道难以解决的问题；信托在供给方式上更加灵活，可以针对房地产企业本身运营需求与具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。房地产信托可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，且期限弹性较大，可以在不提高资产负债率的情况下实现融资，优化房地产公司的资产负债结构。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续应用与公司的发展；随着信托产品流动性问题的逐步解决或者资产证券化的发展，还有可能为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品。陈志鹏 发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径 金融教学与研究 2003年第4期目前，已有不少成功的房地产信托产品问世，融资金额也将近30亿元，仅2003年就已经有10多房地产信托项目推出，比如中煤信托推出的“车公庄危改小区”项目、重庆国投运作的“景龙国际公寓股权信托”项目、中信信托推出的“汇清家园与汇澜苑”信托项目等。但是目前我国的房地产信托融资仅占房地产贷款比例的千分之一，资金与产品流动性也比较弱，缺少转让平台。传统的运营模式无法满足多元化、规模化的需求。所以，对于国内房地产商而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主动掌握最新的房地产信托发展方向，学习国外房地产信托经营的先进经验，总结国内房地产信托项目的成败经验，在此基础上选择适合我国房地产信托的经营管理模式，使房地产信托发展为降低房地产业风险、突破资金瓶颈的良药。2、积极创造条件，促进住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功用在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散基金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场，拓展资金流动范围，通过中介机构、证券商、基金组织及其他投资者的介入，使得抵押贷款利率趋于平均化，并呈相对下降的趋势。由于个人住房抵押贷款期限比较长，而商业银行资金来源以短期为主，因而产生了由于“短存长贷”引发的流动性问题，而房地产证券化能有效解决这个问题：（1）通过预先出售抵押贷款，提前回笼资金，从而降低流动性风险。（2）证券化能够改善银行资产负债结构。住房抵押贷款是一种期限长、流动性差的业务，银行又很难在短期内对负债结构做出相应的调整，抵押贷款证券化为金融机构根据变化的市场环境及时调整自己资产负债结构提供了有效的途径。（3）提高了银行的资本利用率。抵押贷款证券化能够使银行从容地通过出售高风险资产，有效地降低资产结构中高风险资产的比率，提高资本杠杆效应，以较少的资本获取较大的利润。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用质量较高，注定投资者风险系数较小，可谓是比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。从长期来看，我国推行住房抵押贷款证券化具有必然性。现阶段，我们的任务是积极创造条件，为住房抵押贷款的证券化打造环境。（1）大力培养住房金融一级市场。在开展住房抵押贷款证券化以前，住房抵押贷款一级市场必须达到一定的规模。一级市场发达兴旺，才能为建立与发展二级金融市场奠定坚实的基础。（2）继续深化住房体制改革与金融体制改革。只有彻底取消福利分房，才能真正实现土地使用权与房屋所有权的独立化，推动房地产商品化的进程并在此基础上实现房地产的证券化。汪利娜 房地产金融风险应警钟常鸣 中外房地产导报 2003年第15期住房抵押贷款证券化作为一种金融创新，自然会对我国目前的金融体制改革产生一系列的要求。我们应加快国有商业银行商业化的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，逐步实现我国金融业由分业经营向混业经营的转变。还要完善与优化现行的利率体系。住房抵押贷款证券化客观上要求实行利率市场化，使住房金融一二级市场实现互动。（3）为住房抵押贷款证券化提供法律依据与保障。虽然我国已经建立了较为完整的法律框架，但还是存在着许多空白与漏洞，制度缺位既为房地产证券化的实验、探索提供机遇，也对房地产证券化的发展构成制约。所以，我们应该加速立法步伐。除基础法规外，还需要制定一些专业性的配套法规。只有通过法律手段，才能保证房地产证券化与与之相关的房地产金融活动的规范进行。3、进行私募融资，为中小开发商寻找出路 121政策从自有资金、四证齐全、主体结构封顶等多方面对开发商的资金进行了严格。对于大的开发商来说，较易寻求上市融资、发行企业债券等方式进行融资，而对众多中小开发商来说，较难从银行获得土地审批性质的贷款，并难以取得贷款，且按揭贷款的资金回笼支持较少，命运岌岌可危。因此，中小房地产公司利用以上两种融资渠道的概率相对而言会较少，而“私募融资”很可能为中小开发商开辟一条新的出路。 私募也是证券发行方式的一种，是指证券发行者只面向少数特定的投资者发售证券。私募发行对象有机构投资者，如金融机构；个人投资者，主要是内部职工。私募发行的最大特点是发行者不必向证券管理机构办理发行注册手续，从而可以节省发行时间与注册费用；另外，私募发行多由发行者自己办理发行手续，自担风险，从而可以节省发行费用。相对于公募发行证券，私募发行免去了层层审批的麻烦，大大简化了手续，使得筹资迅速，发行费用低。但是其流动性差，而且要向投资人提供优厚的报酬，经营上还会受到投资人的干预。 如今，私募融资正在成为企业融资的新渠道，随着市场的发展将会进一步扩大，甚至大大超过公募融资。2002年仅向海外投资者私募的金额就高达几十亿美元。国内投资者也大幅增加了通过私募渠道进行的投资。杨大楷 吴西燕 防范金融风险 拓宽融资渠道121文件后房地产金融如何应对 中国房地产金融 2004年第3期对于那些业务成长较快，急需资金发展的开发商而言，可以说是一个很有吸引力的融资渠道。 4.2 加强企业内部管理中小房地产企业为提高自身的竞争力，必须加强经营管理水平，要建立科学的、规范化的内部运作体系，注意精简高效，建立责、权、利一体的岗位责任制，明确职责与考核目标，建立科学合理的内部流程与运作机制重组管理体系，形成以价值管理为核心的管理体系。价值管理是房地产企业重组管理体系的核心，以价值管理为核心，形成价值管理、时间管理、形象管理、人才管理与合作管理的新管理体系。 （1）价值管理。房地产企业生产的物业与服务，提供给消费者是价值，是利益。在市场经济条件下，房地产企业管理的核心应从生产管理转向价值管理，这既是市场经济的内在本质所决定的，也是企业生存与发展的要求所决定的。（2）时间管理。时间是有价值的，其最基本的表现形式就是资金的价格利息。在房地产企业管理过程中，时间管理的范畴不仅包括资金的运作管理，同时包容开发流程的时机的管理，流程的衔接与入市时机的选择不仅关系到项目的完成，还关系到项目的最后成功。 （3）形象管理。谁的楼盘好销，不仅是一个楼盘品质的问题，还有一个楼盘的整体形象的问题，有一个开发商品牌的问题。形象与品牌蕴含着无形价值，在房地产开发过程中，导入形象管理并不断创新形象管理的内涵，对开发商在市场上的作为有相当大帮助。一些成功的开发商有自己的形象与品牌：万科、奥林匹克花园、现代城等开发商，通过一定时间的积累在市场上树立了品牌，他们就可以在同样的地段上比别的楼盘卖出更高的价格，因为他们有成功作为铺垫，有消费者的口碑传播，甚至消费者以入住为荣。（4）人才管理。在企业管理中，人力资源的合理配置是非常重要的，有没有一支优秀的干部员工队伍往往决定一切。在房地产开发企业中更是如此，房地产环节多，知识技能要求复杂，工作难度相当大，培育一支有专业素养、创新精神与能破解难题的队伍非常重要（5）合作管理。在房地产行业里大而全，小而全的企业正在减少，这与行业分工密切相关。一个企业包打天下是不行的，在分工的同时寻求合作是企业发展的必然，合作就是要双赢、多赢。一些大的所谓房地产航母他们也需要合作，在业界这已是共识，在合作过程中如何达成双赢、多赢，这就有一个合作管理的问题。4.3 退出竞争 在房地产业激烈的竞争环境中，某些中小企业在资金、技术、人才与信息方面