资产评估—房地产评估案例.doc

房地产估价报告1 1/26/2020目录 股价项目名称：上海市青浦开发区内的工业用房地产市场价值评估委托估价方：上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司受托估价方 ：上海中正评估服务有限公司估价人员：王金慧 王玮 高丽萍 薄丹丹 李龙估价作业日期：2011年12月4日-2011年12月12日估价报告编号：2011，02房估字第001号致委托方函- 1 -评估师声明- 2 -估价的假设和限制条件- 3 -房地产估价结果报告- 5 -一、委托估价方- 5 -二、受托估价方：- 5 -三、估价对象- 5 -四、估价目的- 7 -五、估价时点- 7 -六、价值定义- 7 -七、估价依据- 7 -八、估价原则- 9 -九、估价方法- 9 -房地产估价技术报告- 12 - 24 - 1/26/2020资产评估报告 致委托方函上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司： 受贵公司的委托，我公司对贵公司所属的位于青浦开发区上海路167号内的8幢，总建筑面积为10000平方米的厂房进行市场价值评估。本报告评估时点为二零一一年十一月二二日，估价目的是为评估对象确定抵押贷款提供价值参考依据。 在本报告中以说明的假设与限制条件下，本评估机构根据估价目的，遵循估价原则对委估物业进行了认真调查，广泛搜集资料及进行现场勘察，并采用科学合理的评估方法，经过认真的估价、测算、结合评估经验与对房地产市场价格因素进行了分析，确定估价对象在正常交易情况下，采用重置成本法和市场比较法相结合，得出在估价时点的市场价格总值为贰仟零捌拾万贰佰壹拾玖元整（小写：20800219￥元）。 估价的详细过程见后附的估价结果报告和估价技术报告。 上海中正评估服务有限公司 二零一一年十二月十二日 评估师声明我们郑重声明：1. 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与评估报告中的估计对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、上海市房地产估价、上海房地产市场报告及上海市工程造价信息进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。5. 我们对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实与勘查。6. 没有人为本评估报告提供了重要的专业帮助。 估价的假设和限制条件1、 估价假设条件1、 假设在评估时点的房地产市场为公开、公平的均衡市场。本评估报告结论为评估对象在国家政策、经济环境及各影响价值因素不变的情况下，根据独立、客观、公正、合法的市场原则得出的价格意见。2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3、 不考虑特殊买家的额外出价： 自愿销售的卖主； 有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价； 在此期间，房地产价值将保持相对稳定； 交易双方无任何利害关系。2、 限制条件1、 本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供参考，不对其它用途负责，本公司部承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2、 必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。3、 本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。4、 本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。5、 如报告计算过程中出现数字的微小错误，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。6、 未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价结果报告一、 委托估价方：委托方：上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司地 址：青浦区华纺路99弄99号 电话、 受托估价方：受 托 方：上海中正评估服务有限公司单位地址：北蔡御桥路1441号 浦东旧机动车交易市场内资质证书：沪房地2字(2007)第001号法定代表人：何文联系电话：0281-1-68921-686896-6931-25272139 089221-6931-890232538-4121-11-6 三、 估价对象1、 房地产的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地2字(2007)第001号房地产权证及估价师实地查勘可知，估价对象为工业用房地产，房屋所有权人上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司，建筑面积10000，房屋用途为厂房。截止估价时点，土地剩余使用年限为40年。2、 房地产实体情况该房地产为青浦区华纺路99弄99号 ，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为河浦路，北为北化路，南为东方城市规划有限公司。建造于2001年，建筑面积10000。3、 房地产权状况根据委托方提供的沪房地2字(2007)第001号房地产权证及估价师实地查勘，该房地产所有权归上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司所有。4、 区域因素估价对象所在的青浦区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。青浦区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来青浦区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，2005年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。青浦区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与霄湘港、北浦运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。四、 估价目的为委托方因需以评估对象房地产向法院提供财产担保。五、 估价时点2011年12月12日本次评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。在本次评估中，至本评估结果提供时，国家宏观政策及市场状况在评估基准日时并未发生任何重大变化。六、 价值定义本次评估价值定义为上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司位于青浦区华纺路99弄99号 的房地产（建筑总面积10000，土地总面积30000）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。七、 估价依据(一)行为依据 委托评估函（二）法律法规依据 1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及上海市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件：中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国国家标准房地产估价规范2、中华人民共和国公司法3、关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知4、企业会计准则5、企业会计制度6、其他有关的法律、法规和规章制度。 (三)准则依据1、资产评估准则-基本准则； 2、资产评估职业道德准则-基本准则； 3、资产评估准则-评估报告准则； 4、资产评估准则-评估程序准则； 6、资产评估准则-不动产准则 7、资产评估价值类型指导意见； 8、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(四)产权依据 沪房地2字(2007)第001号房地产权证八、 估价原则1、 合法原则该原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益进行，即要估价时估价对象具有合法的产权和用途，涉及到估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。2、 独立、客观、公正、公平原则3、 谨慎原则4、 估价时点原则九、 估价方法根据本次估计目的及可以收集到得资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用市场比较法和重置成本法。 市场比较法将被估房地产的土地使用权与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产土地使用权加以比较对照，对已经发生了交易的类似房地产土地使用权的已知价格进行调整修正，得出被估房地产土地取得成本。市场方法的基本步骤：（1）收集案例（2）选取可比案例（3）建立价格可比基础（4）修正交易情况（5）修正交易日期（6）修正区域因素（7）修正个别因素综合评定估价值。 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑所需的各项必须费用之和为基础。再加上正常的利息、利润和相关税费，得到估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房地产价值。十、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过全面与细致地测算，并结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象在现状权利状态下，于二零一一年十二月十二日的房地产市场价值为 20800219元人民币（大写金额为贰仟零捌拾万贰佰壹拾玖元整），单价为2080元/平方米（大写金额为贰仟零捌拾元人民币）十一、估价人员姓 名 中国注册房地产评估机构 签名王玮 （证号：001）王金慧 （证号：002）薄丹丹 （证号：003）李龙 （证号：004）高丽萍 （证号：005）十二、评估作业日期2011年12月6日至2011年12月12日十三、评估报告应用的有效期本估价报告从出具之日（2011年12月12日）起一年有效。 上海市XX会计师事务所二零一一年十二月十二日房地产估价技术报告一、 个别因素（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为 上海张江高新技术产业开发区青浦园区有限公司有限公司位于青浦区华纺路99弄99号 内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)4806801206060001200140060层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份2003.82003.82003.82003.82003.82003.82003.82003.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为青浦公路。（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的青浦区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。青浦区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来青浦区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，2005年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。青浦区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与霄湘港、北浦运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析 2010年的世界经济仍将保持增长态势，稳定增长仍然是主要基调。但由于受全球经济发展不平衡、流动性过剩及美元贬值及美国经济的影响，经济增长速度有所放慢，风险犹存，低于2009年。在中国，2010年中国经济的增长势头不仅没有放缓而且还有加速的趋势。 上海作为国际贸易中心之一，深受国际市场通货膨胀及国内投资过热的影响，房地产价格呈持续稳步上升趋势，升温状态明显，房价上涨预期强烈。估计近期其价格将会继续上升。4、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用原则上是法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高的使用价值，本报告中的估价对象功能已经达到了最高最佳的使用状态。5.估价方法及技术路线（一）市场比较法 1.搜集市例:在搜集掌握估价对象的土地使用权有关资料的基础上，广泛的搜集交易实例，根据估价对象状况和本次评估目的，选取A、B、C三宗交易实例作为可比实例。 2.建立价格可比基础，统一为一次性付款，统一单价为(人民币元/平方米)。 3.将比准交易单价的平均值做待估房地产土地使用权的评估单价，从而计算，确定估价对象的土地使用权的价格。（二）重置成本法 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑所需的各项必须费用之和为基础。再加上正常的利息、利润和相关税费，得到估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房地产价值。6.估价、测算过程（一）市场比较法土地使用权价值估算：（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表对象因素条件待估土地实例A青浦工业区化成镇土地实例B青浦开发区土地实例C青浦工业开发区土地区域等级十级十级十级十级交易日期2008.22008.22008.2交易单价(元/m2)250220200交易情况正常正常正常区域因素道路级别主干道青浦公路主干道北浦公路主干道南浦公路主干道东浦公路产业聚集度较高一般较高较小距火车站、机场、码头距离距火车站较远，机场、码头较近距火车站较远，机场、码头较近距火车站、机场较远，码头较近距火车站较远，机场、码头较近环境状况优劣度较好较好较好较好个别因素容积率小于1小于1小于1小于1使用年限假设50年50年50年50年宗地自然条件地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂地势平坦适于建厂宗地临路条件临主干道临主干道临主干道临主干道宗地面积较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房较大，适宜建大型厂房宗地形状矩形较规则矩形较规则矩形较规则矩形较规则市政配套齐全度红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”红线外“六通一平”（2）编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。表2 土地比较因素条件指数表比较因素待估房地产实例A实例B实例C交易日期100100100100交易情况10010010099区域因素道路级别10011010298产业聚集度1009710095距火车站、机场、码头距离100102103102环境状况优劣度10010510098个别因素容积率100100100100使用年限100100100100宗地自然条件100100100100宗地临路条件100100100100宗地面积10010099100宗地形状100100100100市政配套齐全度1001009897 土地比较因素修正系数表比较因素实例A实例B实例C市场销售单价(元/m2)250220200交易日期111交易情况11100/99区域因素道路级别100/110100/102100/98产业聚集度100/971100/95距火车站、机场、码头距离100/102100/103100/102环境状况优劣度100/1051100/98个别因素容积率111使用年限11111宗地自然条件111宗地临路条件111宗地面积1100/991宗地形状111市政配套齐全度1100/98100/97修正后的单价(元/m2)218.77215.84223.79修正后土地单价=（218.77+215.84+223.79）/3=219.47元/m2则土地的取得成本=30000 m2*219.47元/m2=6584100元 （二）重置成本法 建筑物及构筑物估价1、建安费测算根据待估建筑物的特点，查阅近期上海市房地产估价、上海房地产市场报告、上海市工程造价信息等资料，获悉与估价对象相同结构的典型工程概况：典型工程工程概况建安费(元/m2)典型工程1多层厂房:框架结构；建筑面积11,656m2；层数八层；总高度36.9m；预制钢砼方桩独立基础；楼地面细石砼整体面层；局部同质地砖地坪；铝合金门窗，硬木框三夹板门,钢板分户门；外墙面砖；内粉刷乳胶漆，局部白瓷砖，轻钢龙骨吊顶；屋面三元乙丙橡胶防水卷材，现浇正主岩保温；电气由主干线电缆、普通开关、荧光灯、防火报警系统组成；管道由聚氯乙烯给水管、塑料排水管、普通卫深设施、消火栓系统组成。1300典型工程2仓库:框架结构；建筑面积3,523m2；层数一层；总高度8.6m；独立基础；水泥砂浆楼地面；铝合金门窗，铝合金卷帘门；外墙苯丙乳胶漆；内粉刷803涂料；聚乙烯橡胶防水卷材；主干线电缆；普通开关插座、防尘防水灯、吸顶灯、自动防灾报警系统；镀锌钢管、消火栓、自动喷淋系统、照明配电箱。1000典型工程3独立别墅：砖混；二层；总高度(檐口)7.8米；带型基础；水泥砂浆楼地面，局部铺设花岗岩；喷塑铝合金门窗，柚木大门，GRC板门窗套；外墙为花岗岩及高级涂料；混合砂浆内粉刷；自粘型橡胶沥青防水卷材；挤塑聚苯乙烯隔热板保温，小西瓦斜屋面；普通开关及插座，座头灯，软线吊灯；复合铜管，钢塑复合管，塑料排水管，普通卫生洁具；照明配电箱；离心泵。2000以此为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整，确定估价对象的建安费如下：幢号估价对象1估价对象2估价对象3估价对象4估价对象5估价对象6估价对象7估价对象8类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)4806801206060001200140060层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8建安费100010001000900150011002000950建安费=480*1000+680*1000+120*1000+60*900+6000*1500+1200*1100+1400*2000+60*950=14151100元建筑物重置成新价格计算:编号类型结构建筑面积建安费用室外工程费用增容及管理工程费专业费管理费用建造成本单价贷款利息开发利润小计营业税及附加重置单价成新率重置成新价格1工厂钢混4801000509562.9834.351242.32532.98 62.12 1337.42 79.00 1416.43 0.72489516.88 2工厂钢混6801000509562.9834.351242.32532.98 62.12 1337.42 79.00 1416.43 0.72693482.24 3工厂钢混1201000509562.9834.351242.32532.98 62.12 1337.42 79.00 1416.43 0.72122379.22 4工厂钢混60900509557.4831.351133.82530.10 56.69 1220.62 72.10 1292.72 0.7255845.54 5工厂钢混60001500509590.4849.351784.82547.39 89.24 1921.45 113.50 2034.95 0.728790996.31 6工厂钢混12001100509568.4837.351350.82535.86 67.54 1454.23 85.90 1540.13 0.721330673.61 7工厂钢混14002000509511864.352327.32561.79 116.37 2505.48 148.00 2653.48 0.7226