自营或招租对比分析.doc

超市自营或招租对比分析一、超市前期投资成本清单（以10000平米超市计算）自营招租1、房屋建设及安装成本2000万2000万2、中央空调100万100万3、消防设施60万60万4、电梯费用100万100万5、装修费用（地砖、天花、墙面、外立面、门头装修等）100万06、水电设施（上下水、电缆、配电柜等）20万207、设备投资（详见附表）100万08、流动资金（商品补货储备金）300万0合计投入780万（建安成本未计）280万（建安成本未计）附表：设备投资明细：名称单价（元）数量总价备注POS机10,00015150,000服务器10,000110,000工作站3,00039,000打印机1,20056,000激光平台3,0001545,000手持激光扫描器80032,400服务器软件50,000150,000广播系统20,000120,000.货架及其他300,0001400,000不锈钢器具50,000150,000送货车30,000130,000冷冻设备300,0001100,000厨房用品20,000120,000电子称及软件10,000715,000声磁防盗250,000130,000搬运车3,00025,000其他20,000120,000合计962,400二、供应商及招租商家进场费、堆头费等费用清单（以家乐福超市为例）：1：进店费：15000元 在当月该店应付货款扣除2：条码费：1000元/条在当月该店应付货款扣除3：节假日赞助：1000元/店/次在当月该店应付货款扣除4：店庆（国际，国内）：1000元/次在当月该店应付货款扣除5：堆头费：1000元/店/次在当月该店应付货款扣除6：海报费：1000元/店/次在当月该店应付货款扣除7：老店翻新费：7500元/店在当月该店应付货款扣除8：新店开业赞助：10000元/店在当月该店应付货款扣除9：新品上架费：1500/店在当月该店应付货款扣除10：咨询服务费：全年进货含税金额1%在合同年底扣除11：配货费进货：进货总额3%在合同年底扣除12：无条件返利：全年进货含税金额3.5%在合同年底扣除13：有条件返利：全年进货总额达到70万返0.5%达到100万以上返 1.5%在合同年度6月9月12月结算时扣除14：延期交货一次罚进货额0.5%不按定单要求送货罚5000元超市向生产商收取费用一览1、店庆费超市每年店庆均要收取2、进场费产品进场必须支付3、节日费每逢国庆节日和“中秋”等节收取4、促销费超市搞促销活动和入场必付5、广告费产品进场时明确必须支付6、单项费对单项产品入场收取的费用7、海报费超市发布海报厂家必须付费8、扣率超市销售产品必须要的扣率9、有条件返利超市完成一定销量由企业返利10、无条件返利厂家完不成销量惩罚性返利11、年终返利年终完成一定额超市要返利12、堆头费产品堆放在好的位置必须付费13、附加扣率随时在结帐时会发生的扣率14、促销员费企业派员再承担费用，超市对促销员考核发薪，余款不退15、倒推销商品向生产厂家反推销他人商品16、其他损失费有些超市向厂家收取3、 超市正常运转期间可沉淀资金及卖卡收入县域超市运转成熟的单店日销售额在15万左右，月销售额450万左右，超市一般可占压供应商1个月货款（特殊商品除外），每个月可为超市经营方提供400万左右的资金流；经营业绩一般的单店日销售额在7万左右，月销售额在210万左右，每月可以为超市经营者提供200万左右的资金流。卖卡年度收入一般在500万-1000左右，具体要看当地市场竞争情况和社会资源，弹性幅度较大，郑州目前卖卡收入最好的当属丹尼斯和正道花园，因其有良好的经营及社会资源支持，每年省市单位发福利首选。据了解丹尼斯每年卖卡收入100亿左右（百货和超市所有店累计），世纪联华超市每年卖卡收入1个多亿。4、 对外整体招租盈利情况租金收益：1、1万平米超市目前市场租金预期在10-18元/平方/月，（品牌超市在河南县域的承租水平在10-18元/平方/月，丹尼斯超市在林州的租金在10元/平方/月），年租金收入预计在120万-216万，按10年合同计算，累计租金收益在1200万-2200万2、 为招租超市配套支出：中央空调：100万；消防设施：60万；电梯设备：100万；水电设施：20万累计投入：280万3、 扣除初始投入资金280万，10年累计收益920万-1920万。5、 自营超市盈利情况：自营超市原始投入累计780万1、预估销售收入（县域超市经营稳定成熟的店最高日销售在15万/天，一般的店日销售在7万/左右）。根据林州市场现状，预估超市年销售收入最高约为6000万元，日均销售15万元。2、毛利A.毛利率计算按18%（最高）的年年毛利额：6000万元18 1080万元B.按15%（较低）的年毛利率计算年毛利额：6000万元15 900万元3、成本估算及费用支出（见下表） 成本项目单耗量（元单位）单位成本月（元每平方）年总耗量（单位）年总成本（万元）一、 固定成本（房屋租金）0二、可变成本办公费用12宣传费用30包装费用5运输费用8合计55三、能源消耗电100水20合计120四、工资及附加工资1200元月100人12个月144提取福利金50合计194五、企业管理费折旧费480万元5年100大修费5其它管理费5合计110六、贷款利息 七、总成本479注：房屋与设备均按5年计提折旧。4、营业外收支（第一年可免，有利招商）营业外收入180万元（主要是供应商支付的进场费、赞助费、广告费、促销费、堆头费商品返利、销售包装物及商品盘盈）门面房租赁收入50万元营业外支出50万元（包括商品失窃、破损、盘亏等）收支相抵后，收入180万元5、税金国税：增值税（毛利额17）地税：城维税及教育附加（增值税额10）毛利率项目方案1：毛利率18%（万元）方案2：毛利率15%（万元）增值税120（弹性预估）80（弹性预估）城维税及教育附加128合计132886、年总利润：方案1：毛利率18%（万元）方案1：毛利率15%（万元）6495137、企业所得税=（收入核定税率33%）：概算10%。方案1：毛利率18%（万元）方案1：毛利率15%（万元）65508、净利润方案1：毛利率18%（万元）方案2：毛利率15%（万元）584463二、敏感性分析：序号项 目方案1：毛利率18%（万元）方案2：毛利率15%（万元）1年销售额600060002日均销售16163年毛利额10809004年总费用4794795年营业外收入1801806税金132887年企业总利润6495138企业所得税65509净利润584463三、盈亏平衡分析序号项 目方案1：毛利率18%（万元）方案2：毛利率15%（万元）1年不变费用4794795年企业总利润007保本年销售额280030008保本日销售额7.