特色村庄商业经营的困境与对策——以厦门曾厝垵为例.docx

虽【城市规划】魏晓云特色村庄商业经营的困境与对策以厦门曾厝坡为例曾厝坡文艺创意休闲渔村位于厦门市环管辖并隶属于滨海街道，2003年8月“村改岛路旁的曾厝垓社区，有原住民442户，共 居”后为曾厝坡社区居委会所管辖。社区下1552人，与厦门大学、国际马拉松赛道、胡 辖曾厝墙社、仓里社、前田社、西边社、前 里山炮台等景点紧密相邻。附近的书法广场、 后厝社、东宅社、上里社和胡里山社8个自然 音乐广场、小白鹭艺术中心和各种艺术工作 村，10个居民小组，户数1473户，总人口 室蕴含着浓厚的文艺气息，是厦门现存唯一 4252人：此次研究的研究对象为社区管辖下 的、极具代表性的闽南原生态自然村。近几 的曾厝坡社(见图1)。 年来，曾厝坡旅游业迅速发展，七成民居被 2001年，厦门大学曾厝坡学生公寓建成。 改建成家庭旅馆，每天有6000名7000名游客 曾厝坡的原住民多为小学、初中学历，随着 涌人这座村庄，这个原本的小渔村俨然已成 大学生的涌人，这个村一夜成为“大学生 为厦门最炙手可热的旅游景点之一。旅游业 村”。曾厝坡独特的气质、纯净的乡村氛围 的高速发展对于以自发建设为特色的村落而 以及宽松、自由的环境吸引了大批文艺创作 言，在商业人气聚集的同时，也给商业经营 者入驻。 正常活动带来一系列的问题。曾厝坡作为城 2003年底，曾厝坡聚集了将近20家的雕 中村发展的一个现实案例，笔者研究其商业塑工作室和众多雕塑艺术家以及画家、电影 经营活动的发展模式、存在问题及利益群体 创作实践者、音乐人等。 的政策诉求，提出对策建议，对于厦门乃至近几年，曾厝坡社旅游业发展迅速，从 其他地区特色村庄的更新与商业开发都具有 厦门的一个小渔村发展成为“全国最文艺的 借鉴意义。 城中村”，每年吸引近百万以背包客为主的游一、发展历程 客流连于此地的各种画室、小酒吧、手工作曾厝坡社区原为临海的村庄，1956年为坊、音乐餐厅、特色主题客栈等，因而被定 群星高级农业合作社，1958年与黄厝村建立位为“闽台文化创意休闲渔村”。 厦门大学农场，1960年改称思明农场，1966 二、发展困境 年归属曾塔社，1970年属前线公社前哨大队， 早期曾厝坡社被列为整体改造村庄，计划1984年改为曾厝坡村，1987年9月划归思明区予以整体拆迁。但近年来旅游业发展势头强劲，万方数据虽【城市规划】薄弱。村民的违约行为时有发生，给经营者带来了 很大的风险。(四)市场趋利性对产业引入的制约增长过快的房租对许多从事文艺创意产业的青 年造成了巨大压力，造成早期部分文艺创作者搬 离，并制约了创意等新兴产业的引入。例如，2004年的某客栈只有四五问房，租的是 一套老房子，每月的租金只需要500元左右，如今 扩大规模，发展成为拥有15个房间的家庭旅馆，每 月的租金1万多元。旅馆仅扩充了10个房间，租金 却涨了20倍。图1 曾厝墁区位图 市场的逐利性导致更多的商业经营以酒店、餐 受利益驱使，村民搬迁意愿低，违法建设现象普遍，饮为主，既增大了村庄配套及环境方面的投入，又 在整体规划建设上缺乏有效控制。同时由于商户往 导致了商业类型的趋同性和商户经营压力的增大。 往采用租赁方式与村民签订合同进行商业经营，经 (五)交通及市政等基础设施配套 营活动存在非正规|生、无序性和非规范性问题。随着游客数量的迅速增加，停车空间、环境卫(一)村庄建设失控 生、道路市政供给方面的问题逐渐凸显。特别是村 曾厝坡社的建筑违法现象较为普遍，主要采取庄道路条件较为恶劣，降雨时道路积水严重。现有 加建形式，导致村庄的建筑密度较高。村庄紧邻游 的市政管网按照村庄的发展需求设置，但现状居住 客较为集中的环岛路、中山街、国办街等重要旅游人口已远远超过额定的规模，无法满足需求。游客 路线的区域违章搭盖现象十分普遍，建筑高度普遍 高峰期，跳闸断电现象已经成为了困扰经营户的一在4层以下，影响村庄的整体风貌。大问题。(二)餐饮经营缺乏规范 三、主体利益需求分析作为旅游村庄，商业经营主要以餐饮为主，包 曾厝坡街道办、社区委员会期望社区得到与鼓 括水果、小吃、烧烤等，其中烧烤经营给村庄环境 浪屿相同的政策支持，希望上级政府对村庄的发展 带来较大影响。村庄占道进行餐饮经营现象较为突给予相应的政策扶持和资金支持，加大对村庄旅游 出，普遍采用三轮车、手推车等工具搭载经营货 业的开发建设。 物。部分摊贩采取破墙经营或凸出建筑主体外经经营者认为自己是“见不得光”的一群人，要 营，影响交通。 求得到身份的确认；同时，对于村民违反合同、无(三)家庭旅馆经营的非正规性序搭建经营的行为表示不满，希望政府部门采取相村庄内的家庭旅馆普遍没有办理完整的产权，应的措施合理地引导村庄发展；另外，经营者普遍 大多数是部分产权，即存在违法加盖现象。旅馆属 认为村庄的市政基础设施急需改善。 于特种行业，特种行业许可证的办理首要条件就是村民从村庄的发展中获得了较为丰厚的回报， 需要房地产管理局房屋安全鉴定检测中心出具的期望维持现状；并希望在日后的发展中仍不需缴纳 “建筑安全鉴定证明”。而办理“建筑安全鉴定证 相关管理或维护费用，尽量降低出租经营成本。 明”，需要出示“房屋建筑权属证明”。因此，村庄不同利益主体对于村庄发展与商业经营都有不 的所有旅馆都无法办理相关的营业执照，目前都处 同的利益诉求，满足各方合理诉求前提下的村庄发 于无照经营状态，即属于非正规经营。 展才是有序的，商业经营才是可持续的。同时，经营者与村民签订合同时普遍存在合约 四、发展对策建议 签订过于简单、违约金设定过低、缺乏相应的公证 (一)加强规划引导落实管理主体 程序等问题。村民本身的法律素养不高，守法意识前期加强规划研究工作，落实村庄环境改善及。74l城市万方数据曼【城市规划】商业提升规划。从自发建设到规划引导，改善曾厝 以留存下来很大原因就是复杂的产权产生的产权人之 埂空间环境，完善公共设施，引导商业特色化经间的互相牵制。维持这部分大厝产权的模糊度，投资 营。同时将“村改居”后村庄的规划建设管理及公进仃J：-修缮，进行保护利用是较为可行的方法。 共服务逐步纳人街道办公共管理事务中。 (三)规范管理统筹运营(二)维持一定的产权模糊度，鼓励产权的交在公共服务方面，建议成立行业协会和运营公 易和租赁型经营 司，负责公共服务收益管理、文化创意村庄运营管柴琳、李昕在对江南古镇保护的研究中指出： 理、村庄内公共设施的建设运营。 古镇区法定房屋产权与古镇区产权各自的复杂性以村庄现在的公共服务部分纳入街道办的公共管 及二者之间复杂的相互关系，使各方在古镇保护中理事务，大部分仍然由村集体经济维持。然而“村 的责权利关系出现了极为混乱与复杂的局面，从而改居”后，村集体的经济主要依靠物业出租收入及 导致了各方在古镇保护中错综复杂的利益博弈关 留存的征地补偿费，难以维持村庄旅游持续发展对 系。产权问题是占镇保护中最为根本的核心问题。 公共服务的需求。与界定清晰的法定房屋产权不同，古镇区历史 笔者建议，合理地分解村委会行政职能、自治 文化价值方面产权关系的界定成本十分巨大。因职能和经济职能，成立运营公司负责村庄旅游发展 此，在经济学意义上，古镇区接近于一种社区公共 的运营与管理。同时，成立行业协会，形成行业自 产权，其基本特点是对内不排他，对外排他。作为治，引导村庄商业合理发展，可出台“家庭旅馆行 一种特殊的准公共物品，对它的保护与开发离不开业协会管理规定”，引导家庭旅馆的自我管理，保 政府的适当干预。 护旅馆经营者的合法利益。行业协会既是保护经营 人们一般认为，产权界定越明确越好，但是新者利益，也是规范旅馆经营的重要组织。可以依托 兴古典产权理论模型却证明，由于各种两难冲突的行业协会对新加人的旅馆经营者进行审核准入，保存在，产权并不是越明确越好。有时候，产权的模证家庭旅馆的有序发展。糊设定往往比清晰界定产权更有效率。关键是法律 另外，针对村庄鼓励引导的产业应给予一定的 制度应保证人们有自由选择合约的权力，这样，有 政策和经济扶持，鼓励创业，增强村庄发展的活力。 效率的产权界定模糊度就会通过自由的产权买卖而 五、小结 自发形成。产权模糊度取决于精确界定产权所需的在“集体土地可流转”的新形势下，如何让特 外生交易费用与产权模糊所引起的内生交易费用之 色村庄可持续发展是很多旅游城市规划管理部门 间的比较。当前者大于后者时，财产将成为公共所 遇到的难题。通过曾厝坡的案例，希望可以在村庄 有，在内部保持一定的产权模糊是有效率的。两相 的发展与商业经营方面给管理者提供一定的参考和 比较，古镇区内部产权模糊所产生的内生交易费用借鉴。 与精确界定古镇区内部产权所需的外生交易费用相比还是微不足道的。因此，在古镇区内部适当地保参考文献 持一定的产权模糊是有效率的，它应当成为当地全1柴琳，李昕制度变迁视角下的江南古镇保护以江南六 体居民的公共财产，对内不具有排他性。此外的一镇为例J】现代城市研究，2008(11)：2632 个推论是，包括山水风光和成片传统建筑群在内的中图分类号1 TU984古镇区资源应归全镇所有居民集体所有，是一种社文献标识码1 A区共同财产，而其中那些具有特殊历史价值的古宅文章编号1