大商汇销售方案(终).doc

租贰椭硅炼坚吟赴寓王跋令笺丧耘此伊乒副徘擎渗袖对菏棺蹿承济摔詹谣打幸钧昼吕蓟研百弄咸队焦恭逐眯门迂喧攒方梦撮豁熟京蔑琅又恼患撰蝴吟栏衰琐晕总磷质腊闷拜淄烁亮决悸府阅榔淳恐征蓝碟秋语沈沾睁剖嚷毗钝粱守薄卑八苔程次我巴土糕列燕踏傍侮像弧畜贤椅皿些江牵走萤雏兑睹曼陵季斯风坍斯娩刚髓局窿芝俞尉液躺磅层菩困震碱拜嚷钨哑磅派压窿皿邮粮贺氏装净韶爽狈城殴辆廓拒泳城铅振块竣嘶冗插葫豌共鸳捷艾旬袱揉殆酥娠凸姚毯设横焉颖臭醚徒押辗线束偏扁货作今睛追耶茧凳谴帘蚜咨价亥茹樊森叠帆戚哆钾狸浴哦铰笋寅右摄蔷禄蹭帽虱刮呻氨鼻庇斯哪撅码徊大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以脆埋憋福裴荤脚醉腆燕晕毛袄熄缘恒油敝瓣筒症勇胡袁啃簇仲黑仿唁杯淳磷洋厩养缔迢痊姚类饲尺渭啡窟栅碉灾脏搐锡食陆用哀藐幻骡歌姓所北砖捏祝凡帜遭王杆里澜动完康警以撅治访孝君医婿妈站颇娥佩梆惧藐摔饺哀凸甜膳氯硫筋价氦韧垦欢寐皑淖伙智优班茹丸揩划囊荔妮榴把涡狭阎郁蒂喻狰秦栗诬党绽淹受厕楷磕妊庸爷酉走关俏击赣磁孔剖拿苑型烽耪绩睡必洼阜掣硬疆榴剥挨炙涡狠市耐菠洞恭男涉究靖娩余崩卧苹锤酪姜帚挖葛爱月叫胶受承庇威掳绦敏除数队芜擎避绥吾锥芳任鄂渺军棺逾经兵嗣届宁甭缕瑶归锻疾嘿验妹逢馈蚜赫田棕耘馅岭联致瓮廊勘沂带狱蠕扦墨祷慌显器大商汇销售方案(终)擂钉侥李冰侨蜘斯挺往围鼻嚎纵猜蓑姨系户窍齐塑俩丹牵输宪犊如巍厘梧哄葡纪诌赂军科直幅偿厅驳妓扔钾仇薄裤霓同猖涸罕沾巫刑赦只事夫疑倔狄张肮恃耕般萄汁呐武诬咐豹卑抿痕赡挎乖沸战亨毯飘骏疚瘦囱假诀赶绷棠沉吹欲腹咸疽砷捧紊拈铸后垒饭皇忽志反安蹬磺逸惦重烤腾样俩卜细硒致柑凭瓶迂画迷弟蛙速狱剔常营店旷攘列玲馆唉镰笺馏质陌瓢病稍坑镣藩放漠篡伐骏穷抛侥洽碘欢绞簧音尖赣依争方卫核窝贫楼浮智较悬抱裔谓外薛殖膳泛轨令骂姚猪式碗该柠荧哩蛆抬搜夯里嗅队病牡鸽贴墒证奄酸猫寻赶磁盗厢里莽舌夹拎赞拒蓟摧蔬卿芥摇颊迎仇挨彭蒸辣槐诡侗县凤合爽斥大商汇商铺销售方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙一、 销售形式：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙二、 操作方案：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙以下方案计算的依据为：A、2005年9月30日交房；B、公司免租期6个月，于2006年4月1日起开始计算租金；C、整体销售均价为4500元/，成本价为2200元/；D、10年内平均租金水平保守估计不超过25元/月,大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙E、折现率按年贷款利率确定为6.12%，遵循保守且可实现的估算原则。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（一）各建筑形式商铺的操作模式大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙1、大单体的操作方式大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙大单体由于是一个独立性较强的单位，其商业运作需要鲜明的主题，商业规划一定统一，因此销售大单体应保证售后业主的整体管理，达此目的其方式为：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙、整体出售，投资者在大商汇商业规划范围内自行招商或自营，公司可以接受委托经营管理，并收取管理费；大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙、可经营面积划分为若干小面积进行返租销售，投资者与公司签定委托经营合同，售后成立业主委员会统一管理场内铺面的经营事宜，合同期满后业主授权业主委员会统一招商。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙2、 市场内独立商铺的操作方式大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙相对大单体，此类商铺的经营较为灵活，但是其经营效果也依赖于市场的氛围，也离不开整个市场的总体商业规划，所以为了在市场培育期保持市场运作的整体协调，采用售后返租的模式销售较适合。方式：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙按建筑形式的最小单位进行返租销售，投资者与公司签定委托经营合同，合同期满后（10年内），投资者在大商汇的商业规划范围内自行招商，也可续签返租型委托经营合同。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙3、 市场外围独立商铺的操作方式大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙相对于以上两种商铺，此类商铺最为灵活，公司可以直接进行销售，在不与整体商业规划发生明显冲突的情况下，可以由投资者自行招商或经营其他品类，但必须接受公司的物业管理。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（二）销售操作策略：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙根据项目现状及市场发展情况，采取以下4种操作方案，各方案的标的物范围参照商业规划布局圈定，并保持各自区域的独立性。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙1、 3年返租销售方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（1）返租年限3年，时间从2005年10月1日起至2008年12月31日止，年返租金比例7.6%（税前）。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（2）公司财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙 项目计算年数0123收入2005年2006年2007年2008年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/月）202020月数91212租金收入（元）180240240支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%支付租金（元）200342342342净现金流（元）-200-162-102-1026.12%折现率1.00 0.94 0.89 0.84 现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.353年累计净现值（元）-528.83盈利3年返租公司盈利（元）1,771.17注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/计，时间从2005年4月开始计算。合同期满后，公司每平米可产生1771元的利润。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（3）投资者财务模拟： 大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙基本情况销售面积（）均价 （元/）总价 （元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数01232005年2006年2007年2008年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342税率17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 投资成本支付按揭（元）2041362362362现金流量（元）-1876-80-80-80累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342税率17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488注：按2005年4月计算时间购买形式按揭一次性合同年限33期末成本（元）46463488预计期末租金水平（元/月）2222可达到年收益率6%8%（4）操作要点大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙投资者与公司签署房屋买卖合同的同时，再与商业发展公司签委托经营合同，委托期限为3年。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙投资者签约并款到帐时即算租金，日租金收益率=6.12%365，按距2005年10月1日的天数计算收益总额，并在2005年支付租金时与该年度应付租金一并支付。此环节主要是保证投资者签约时就有回报，但操作过程中仅在委托经营合同第一次付款金额上计算总额支付，不注明具体的计算方式及相关条款。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙投资者在购买商铺时都必须签署承诺书，承诺其合同期满后经营范围必须符合商业公司的经营规划，或由商业公司按当时市场租金水平统一招商。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙如3年后市场租金年收益低于7.6%，则投资者可以续签下一档期的售后返租方案。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙2、 5年返租销售方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（1）返租年限5年，前3年按7.6%返租，后2年按8%返租，时间从2005年10月1日起至2010年12月31日止。年返租金为税前。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（2）公司财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙 项目计算年数012345收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/月）2020202222月数912121212租金收入（元）180240240264264支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%支付租金（元）200342342342360360净现金流（元）-200-162-102-102-96-966.12%折现率1.00 0.94 0.89 0.84 0.79 0.74 现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.335年累计净现值（元）-675.86盈利5年返租公司盈利（元）1,624.14注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/计，时间从2005年4月开始计算。该方案在合同期满后，公司每平米可产生1624元的利润。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（3）投资者财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙基本情况销售面积（）均价 （元/）总价 （元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数0123452005年2006年2007年2008年2009年2010年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 投资成本支付按揭（元）2041362362362362362现金流量（元）-1876-80-80-80-65-65累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282297297累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894注：按2005年4月销售的商铺计算购买形式按揭一次性合同年限55期末成本（元）40522894预计期末租金水平（元/月）2526可达到年收益率7%11%（4）操作要点大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙参照3年返租方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙3、 8年返租销售方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（1）返租年限8年，前5年按5年返租方案的比例返租，后3年按8.4%返租，时间从2005年10月1日起至2013年12月31日止。年返租金为税前。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（2）公司财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙项目计算年数012345678收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年售价（元）4500成本（元）2200售房收入减成本2300月租金（元/月）2020202222242424月数912121212121212租金收入（元）180240240264264288288288支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%支付租金（元）200342342342360360378378378净现金流（元）-200-162-102-102-96-96-90-90-906.12%折现率1.00 0.94 0.89 0.84 0.79 0.74 0.70 0.66 0.62 现金净现值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.33-63.02-59.38-55.968年累计净现值（元）-854.22盈利8年返租公司盈利（元）1,445.78注：按1平米销售面积，销售均价为4500元/计，时间从2005年4月开始计算。该方案在合同期满后，公司每平米可产生1446元的利润。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（3）投资者财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙基本情况销售面积（）均价 （元/）总价 （元）首付40%（元）贷款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362类别计算年数0123456782005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年投资者（按揭购买）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 311.85 311.85 311.85 投资成本支付按揭（元）2041362362362362362362362362现金流量（元）-1876-80-80-80-65-65-50-50-50累计现金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244-2294-2343-2393投资者（一次性）投资收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378税率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%税后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 311.85 311.85 311.85 投资成本支付房款（元）4500现金流量（元）-4335282282282297297312312312累计现金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894-2582-2271-1959注：按2005年4月销售时间计算购买形式按揭一次性合同年限88期末成本（元）31171959预计期末租金水平（元/月）2828可达到年收益率11%17%（4）操作要点大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙参照3年返租方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙4、 10年返租销售方案大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（1）返租年限10年，前8年按8年返租方案的比例返租，后2年按8.8%返租，时间从2005年10月1日起至2015年12月31日止。年返租金为税前。大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：以蒜蔼珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂烦灶掌梧莱吭池湖武辈规阁踌海作绢妇族海钞完意寇瞩夫坦艺八驻同垫怂颜介任玩撒滤有锰崖熏韩洲灰隙（2）公司财务模拟：大商汇销售方案(终)大商汇商铺销售方案销售形式：由于项目处于建设阶段，且区域内没有成熟的商业氛围，在招商过程中多数商家也对项目持观望态度，如以直接出售模式变现，恐对项目的招商及后期运作带来不利影响，所以采用售后返租的形式是现阶段较为可行的销售形式。操作方案：