房产开发-商业计划书-样章四.doc

接受日期项目编号项目经理商 业 计 划 书项目名称 *政府委派工程 项目单位 北京*房地产开发有限公司 地 址 北京市平谷区滨河工业开发区 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 保 密 承 诺 本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺： 妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。项目经理签字： 接 收 日 期： _年_月_日目 录摘要第一部分 公司基本情况第二部分 公司管理层第三部分 项目内容第四部分 行业及市场情况第五部分 营销策略第六部分 公司管理第七部分 融资说明第八部分 财务计划第九部分 风险控制第十部分 项目实施进度第十一部分 其它摘要1. 公司基本情况公司名称：北京*房地产开发有限公司成立时间：2001-07-17注册资本：1000万 实际到位资本1000万元，其中现金到位1000万元。注册地点：北京市平谷区滨河工业开发区公司性质为：有限公司2. 主要管理者情况3. 项目主要内容我公司（城建三公司）拟在山东省济宁市注册成立项目公司，专门承建济宁市政府委派的公园和回迁楼工程。整体施工地区占地2716亩，其中公园占地513亩，可开发用地800亩（33.8万平米，用于回迁房），已达到三通一平的建筑用地有700亩。与当地政府签订的承建总费用为9.5亿元人民币。其中公园修建费2.5亿元；用于回迁房的建安费为7亿元人民币。 济宁市政府承诺，三年分期清还9.5亿元协议工程款，并承担同期贷款利息，再加1.5%财务费用。还款比例三年依次为30%、40%、30%。 本项目最大的特点在于，公司的所投资金风险几乎为零，因为济宁市政府有绝对的偿还能力。此外，本项目的利润相对较高，对投资方将会有可观的回报。4. 融资说明4.1融资额度为保证项目实施，需要新增投资7亿。新增投资中，需投资方投入3亿，对外借贷4亿； 最后公司自身投入2亿。4.2投入资金的用途和使用计划投入资金的主要用途为：工程施工费、人工费、材料费、 机械费及其他日常费用。第一部分 公司基本情况1.1公司基本情况公司名称：北京*房地产开发有限公司成立时间：2001-07-17注册资本：1000万；实际到位资本1000万元，其中现金到位1000万元。注册地点：北京市平谷区滨河工业开发区公司性质为：有限公司1.2公司沿革北京城建三建设集团有限公司的发展史浓缩了中国国有企业的改革历程：其前身北京市第三城市建设工程公司，是在原人民解放军基建工程兵基础上，于1983年“兵转工”发展而来，隶属北京城建集团。2000年随着国有资产逐步退出建筑市场的股份制改造进程，公司更名为北京城建三建设工程有限公司；2004年，作为北京市首批股权多元化改制试点单位之一，公司以MBO方式完成股权调整，成为由北京城建集团、三一重工股份公司、百瑞信托投资公司等共同参股的股份制有限公司，公司更名为北京城建三建设发展有限公司；现在，经过三年的奋力拼搏，北京城建三建设集团有限公司终以独立姿态雄立北京城建设大军中。 1.3目前公司主要股东情况 股东名称出资额（万元）出资形式股份比例联系人电话北世投资集团2300货币23%张泽福62064612北京城建集团2000净资产20%李胜军62091818三一重工股份有限公司2000万货币20%蒋益球81756683东方嘉豪2000万货币20%陈肖建三建设集团职工持股会1372.5327.5净资产/货币13.725%3.275%崔海民81756685共计：10000万元 其中：货币6627.5万元自2005年初公司先后注册了9个控股、参股法人子公司：公司名称注册资本金注册成立时间北京城建三华清建筑工程有限公司600万元2005.4北京城建三华泰建筑工程有限公司600万元2005.5北京城建三世纪建设工程有限公司600万元2005.5北京诚宇阳建设工程检测有限公司100万元2005.5北京城建三钢建筑工程有限公司300万元2006.3北京城建三路面工程有限公司600万元2006.4北京城建三机电安装工程有限公司800万元2006.6北京城建三劳务有限公司300万元2006.8北京城建三测绘有限公司20万元2007.2北京城建三房地产开发有限公司1000万元2007.41.4公司目前经营的业务房地产开发、物业管理、钢结构工程 、公路工程、市政工程、房屋建筑工程、城市轨道工程等。1.5主营业务为房地产开发公路工程施工总承包、房屋建筑工程施工总承包、市政工程施工总承包；机电、地基与基础、钢结构、公路路面工程施工专业承包等注：主营业务均为一级资质1.6公司目前职工情况公司员工总人数：961人大专以上449人占员工总数46.7%本科以上227人占员工总数23.6%研究生以上12人占员工总数1.2%博士1人占员工总数0.1%1.7公司近期及未来3 5年要实现的目标1.7.1 公司发展方向做精、做专、做强施工总承包、专业承包，逐步形成以工程总承包为主，房地产开发为主营，高新技术产业为龙头，投融资和资本运作为支撑的大型综合性企业集团。1.7.2 35年阶段目标到2011年 做精、做专、做强施工总承包、专业承包，建立自主投融资渠道，提升资本运作能力；企业员工年平均收入保持在城建集团各二级公司的前列。到2013年 实现以工程总承包为主业，房地产开发为主营，高新技术产业为龙头的目标；企业员工年平均收入达到或超过城建集团机关总部收入水平。第四部分行业及市场情况4.1中国房地产历史概况 整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了26年的历程。在这26年里，中国地产行业发生了巨大的变化。4.1.1第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。其间发生的重大历史事件如下：1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1983年天鸿集团前身，北京房地产开发经营总公司创建。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26曰，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1988年2月25曰，国务院印发国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18曰，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1991年，1月29曰，万科a股在深圳证券交易所挂牌交易。4.1.2第二阶段：房地产爆发期与平稳期（19911997年）1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是：谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。其间发生的重大历史事件如下：1991年9月13曰，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。1992年6月12曰，北京市政府公布北京市住房制度改革实施方案以及其他七个配套办法，并于7月1曰全面实施。1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。1992年6月16曰，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。1992年8月20曰，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992年11月23曰，恒大地产公司所发行流通a股经批准在深圳证券交易所上市交易， 股票代码：000502。1993年12月，万科更名为“万科企业股份有限公司”1994年9月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。1994年阳光100参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。1997年11月6曰，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。4.1.3第三阶段：房地产活跃期（19982002年）1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件：1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。1999年2月中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。2001年11月,福布斯杂志评选出“全球最优秀300家小企业”，万科公司排名第六位。2002年3月，潘石屹成立soho中国有限公司。2002年8月8曰，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28曰，中海地产正式通过批准进入在内地a股上市的辅导期。2002年8月广州恒大实业集团有限公司(以下简称：恒大集团)通过受让公司法人股 41,864,466股，成为公司第一大股东。2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。2003年4月1曰，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年6月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公司，在香港宣布全球发售5.64亿股h股，发行价每股不超过1.68港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的35%。2003年7月30曰，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资额约60亿元。2003年建外soho年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高。4.1.4第四阶段：房地产调控期（2003至今）从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。2003年10月，香港联交所上市公司首创置业(h k2868)与国家开发银行签署协议，达成了为期10年金额达45亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮10%。这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。2003年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。2004年1月，万科被21世纪人才报等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。2月4曰，招商银行授予万科集团“钻石客户”称号。2004年3月30曰，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（简称“71号令”），规定8月31曰后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。2004年上半年，“恒大地产”保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清 华大学房地产研究所评为“中国房地产上市公司财富创造能力10强”。2004年9月2曰，银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。2004年11月6曰一笔价值9亿多元的土地转让合同在北京正式签定，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有12万多平方米。2005年3月，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。该份文件强调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。在2005深圳春季房地产交易会上，左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式， 精心布置了“手工创作”的主题场景，惊艳全场，取得了极大的轰动效应。2005年5月27曰华润被评为2005(第五届)中国房地产上市公司10强 。2005年7月1曰，首创置业股份有限公司(2868.hk，以下简称首创置业)发布公告称，将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一新加坡gic新加坡政府产业投资有限公司旗下的rzp(recoziyangpteltd)二次“联姻”，在上海合资成立“新创地产投资”，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。2005年7月14曰，富力以h股模式在香港主板上市。2005年7月24曰，北京保利垄上别墅公开发售。开盘当曰推出的别墅基本售罄，成交金额超过3个亿。2005年8月 华润置地(北京)股份有限公司以25.65亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。2005年，作为专业的开发商，阳光100在全国共开发了10多个项目，已建与在建总面积逾400万平方米；目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米。2005年3月底，国务院办公厅出台的关于切实稳定住房价格的通知即“国八条”。2006年4月28曰央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。2006年5月17曰，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。4.2中国房地产市场分析 4.2.1当前我国房价增长仍在高位运行2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格比上年同期增长10.5%，仍处于较高水平；特别是乌鲁木齐、北海、深圳、北京等城市房屋销售价格比上年同期增长仍分别达21.3%、18.0%、16.4%、15.0%.当前房价增长仍高位运行的原因主要包括如下几个方面：一是土地交易价格增长较快。2007年第四季度全国土地交易价格比上年同期增长10.7%，增幅比上年同期高4.6个百分点，比同期70个大中城市房屋销售价格高0.5个百分点。作为房价的重要成本，土地交易价格较快增长是造成房价高位运行的重要因素。二是商品房供小于销格局没有改变。2007年111月，全国住宅销售面积达54976.2万平方米，为同期住宅竣工面积的两倍多；同时全国住宅销售面积比上年同期增长32.3%，增幅比同期住宅住竣工面积高23.8个百分点。房地产市场继续保持供给小于销售的格局，同时这种矛盾呈现持续扩大的趋势，这也成为房价增长继续高位运行的重要支撑。三是居民收入增长和城市化进程加快。2007年城镇居民人均可支配收入为13786元，比上年实际增长12.2%，增幅比上年高1.8个百分点。同时，我国城市化进程持续发展，2006年城镇人口达57706万人，占总人口的43.9%，比重较2005年高0.9个百分点。居民收入保持较快增长以及城市化进程的持续发展所形成的强大需求因素，也成为房价增长保持高位运行的重要因素。4.2.2今年房价增长幅度趋降受宏观调控等影响，房价进一步持续增长的空间缩小，未来呈现出下降趋势，但出现大幅下降的可能性也比较小。这主要由如下几个方面的因素决定。一是宏观调控政策的影响。2007年针对房价和房地产投资增长过快等问题，我国政府出台了一系列调控措施，特别是2007年9月出台的提高第二套（含）以上住房消费贷款首付款比例和贷款利率等措施，对需求特别是投机性需求增长的抑制作用不断增强，造成商品房交易量的降低。据北京房地产交易管理网的统计，2007年北京市商品房交易量为14.8万套，其中住宅类产品为12.4万套，不及2006年前11个月的成交量，呈下降趋势。二是住房结构调整力度较大。一方面商品房中中小型住房投资力度加大，2007年111月，90平方米以下住房投资更达到3360.0亿元，分别占房地产开发投资和住宅投资的15.5%和21.8%.这对于更好地消化需求发挥了重要作用。另一方面保障性住房持续发展，2007年111月，经济适用房投资完成额为693.4亿元，比上年同期增长31.7%，分别占房地产开发投资和住宅投资的3.2%和4.5%；除此之外，在相关调控和发展政策的导向和支持下，政府还加大了廉租房和“两限房”等类型的投入力度。仅以北京市为例，在2007年530万平方米保障性住房开工建设的基础上，2008年将继续建设包括“两限房”、经济适用房、廉租房等在内的保障性住房800万平方米。这不仅直接有利于房价总水平的降低，而且减轻了商品房的需求压力。三是人们对房价预期发生变化。受宏观调控政策等因素影响，目前人们对房价未来走势的预期发生了较大变化，认为房价趋降而持币观望的人明显增加。据中国青年报社调查中心通过新浪网对全国50个大中城市所作的调查显示，预期2008年所在城市房价会“有所下降”的比重为34.0%，虽仍占少数，但比重比上年提高了20.9个百分点。综上所述，在城市化、市场化迅速发展，住房需求等不断增加的背景下，通过有效的政策制定和调控，引导和保障不同收入群体合理居住需求，抑制投资特别是投机性需求等，2008年房价增长总体上将平稳趋降，出现大幅下降的可能性较小。中国经济景气监测中心2007年第四季度中国百名经济学家信心调查也显示，认为未来6个月国内房地产价格将同比“上涨10%以上”，和“上涨5%10%”的经济学家比第三季度分别减少13和22个百分点；而认为“上涨5%以内”、“持平”和“下降”的分别为28%、15%和5%，比第三季度分别增加18、13和4个百分点。4.3山东房地产市场分析在国内不少省市的房地产企业遭遇资金链绷紧的考验时，山东省的房地产企业投资依然在高歌猛进。山东省上半年房地产投资增长302%，呈现出持续、稳定、快速发展的格局。山东省房地产投资增长的原因主要有三点：一是山东房地产开发总量相对偏低。房地产开发投资占全社会投资的比重一直低于全国平均水平，今年上半年仍低于全国72个百分点，因而，山东房地产开发投入的上升空间也相对较大；二是房产销售状况一直保持良好的上升态势；三是商品房销售价格相对不高。与全国及发达省市相比，山东省房价水平一直低于全国平均水平，在东部11省市中仅居第十位，仅略高于河北。在全国16个省市商品房销售面积出现下降的情况下，山东省商品房销售持续旺盛。今年上半年，全国商品房销售面积平均下降72%，其中北京下降了471%、上海下降了185%，江苏下降了175%，浙江下降了198%，广东下降了203%，而山东省仍保持两位数以上的增长速度，同比增速为182%。山东的商品房销售价格依然很低。今年上半年为每平方米3018元，比全国平均低970元(低24%)，远低于广东、江苏、浙江三省的房价。2007年，山东省每平方米房价比上述三省依次低2976元(低51%)、1092元(低27%)、2887元(低50%)。4.4济宁房地产市场分析4.4.1城市介绍4.4.1.1城市方位及概况济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，东邻临沂，西与牡丹之乡菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安交界，西北隔黄河与聊城市相望。最北端为北纬3557；最南端为北纬3426；最东端是为东经11736；最西端为东经11552；南北长167公里，东西宽158公里。济宁区位优越、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道，从济南市中区到济宁市中区,大概190公里。三条高速公路、三条铁路、四条国道纵横境内，京杭大运河贯穿南北，济宁机场,位于嘉祥县境内,距济宁市区3050公里，规划建设中的京沪高速铁路在曲阜设有站点。4.4.1.2城市面积及人口全市总土地面积10684.9平方公里。其中：平原面积5243.1平方公里，占总面积的49.1；洼地面积1780平方公里，占总面积的16.7；湖泊面积1568.2平方公里，占总面积的14.7；山地面积1329.8平方公里，占总面积的12.4；丘陵面积763.8平方公里，占总面积的7.1。2006年，全市人口保持低速增长。年末全市总人口811万。4.4.1.3历史及区划变革夏朝时，济宁城区一带称为“任国”，(即仍国，古代仍、任两字同音)一直延续到商周两代。秦统一中国后，废封建置郡县，改称为任城县。五代时期称济州。北宋时期称济州济阳郡。到元八年(1271年)升济州为济宁府，这是济宁之名最早出现的年代。济宁地名的由来，据传因任城一带地势较高，可免水灾，能保安宁，故为济宁。明朝时先为济宁府，后属兖州府，清朝时为济宁直隶州。辛亥革命后，废州府设道，先后为岱南道、济宁道。国民党统治时期曾属鲁西行政公署第一、二督察区。日伪时期属鲁西道，后改兖济道。抗日战争胜利后的国民党统计时期(1945年8月一1948年7月)，济宁称为济宁县，属山东省第二区行政督察专员公署。1946年1月9日，解放军第一次解放济宁，当时以城区及近郊划为济宁市，属冀鲁豫七专区，3月29日升为地级市，直属冀鲁豫行署，同年9月，国民党军队占领济宁。1948年7月14日济宁重获解放后，将原济宁城区及近郊复称济宁市。初属冀鲁豫行署，同年8月划归山东省，属鲁中南行署. 建国以来，济宁的行政区划有多次较大的变动。1949年分属于鲁中南行署的尼山、台枣两个专区。1950年行署撤销后，尼山、台枣两专区合并为滕县专区，辖十六个县市。1953年滕县专区与湖西专区合并，改为济宁专区，辖十四个县市。1958年曾与菏泽合并，辖十七个县市。1959年济宁、菏泽两个专区又在原来的基础上分开，辖八县一市。1961年峄县改为枣庄市，归省直属。1978年又将滕县划归枣庄市。1978年底济宁地区辖十县一市。1983年10月，济宁改为省辖地级市，辖九县两区。1986年曲阜县撤县设市。1989年12月梁山县划归济宁市。1992年兖州县、邹县分别撤县设市。1993年12月市郊区改名为任城区。现济宁市辖二区三市七县，即市中区、任城区、曲阜市、兖州市、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县；有街办22个，乡镇94个，乡39个；村（居）委会6556个，其中村委会6290个、居委会266个.4.4.1.4经济发展水平2006年全市实现地区生产总值1456.1亿元，比上年增长16.4%。三次产业比例由上年的145531调整为12.855.232。全市规模以上固定资产投资491.2亿元，比上年增长17.6%，38个亿元以上产业大项目竣工投产。地方财政收入81.6亿元，增长23.3%，税收收入占比增加到74.9%。农业“十大基地”建设进展顺利，粮食总产稳定增长，79个无公害、绿色、有机农产品获得省级以上质量认证，产业化龙头企业发展到552家。全市规模以上工业企业2001家、新增442家，完成增加值606.97亿元、利税248.41亿元、利润155.1亿元，分别增长27.2%、22.6%和24.1%。利税过千万元企业由去年的149家增加到168家。工业五大产业集群实现销售收入、利税分别占规模以上工业总量的50.4%和35.8%。高新技术产业产值占工业总产值的比重提高到25.6%。以文化、旅游和现代物流为主导的新型服务业开始加速，实现旅游社会总收入100.6亿元、增长23.4%。民营企业上缴税金增长40.1%，8家骨干企业跻身全省民营经济百强行列.2006年进出口规模继续扩大，利用外资稳步增长。全市进出口总值23.45亿美元、增长25.6%；出口总值15亿美元、增长30%，出口商品销往168个国家(地区)。全市新批外资项目79个，直接利用外资3.15亿美元、增长33.9%。引进市外国内资金169.6亿元。外商投资企业实现销售收入319.6亿元、增长13.2%，利税106亿元、增长7.8%。全市新签对外承包工程合同额8670万美元、增长34.9%，完成营业额1亿美元、增长77.6%。期末在外劳务人数1630人、增长30%。15个省级园区通过国家核准，年内批准园区项目306个，合同投资286.86亿元，完成工业总产值399.24亿元。济宁高新区实现技工贸收入530亿元、增长31.9%。省批准在任城区、兖州市经济开发区分别设立日本工业园和欧州工业园。与日本足利市、江苏省徐州市、福建省漳州市等友好城市或城市联盟，在经贸、文化、教育等领域的合作不断扩大。与淮海经济区、鲁南经济带19城市经济协作逐年呈攀升态势.2005年全市地区生产总值达到1266.2亿元，比上年增长17.3%，比九五末翻了一番。人均地区生产总值1956美元，比九五末增长1.2倍。地方财政收入济宁最多。济宁以47.77亿元居第一，之后的徐州、盐城、临沂、泰安分别为40.97亿元、35.14亿元、31.99亿元、27.59亿元。4.4.1.5城市规划及城市建设2006年确立了“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居城市”的新一轮城市发展战略定位，按照“东拓西跨南联北延”的思路展开济宁城区建设布局，从合理划分事权、调整机构设置入手，理顺了城市管理体制。城区河湖水系综合整治示范段工程全面竣工，运河广场秀水城、休闲港等成为新亮点。完成327国道改线北移和红星东路拓宽改造、洸河路西延及车站南路等主干道新建改建任务，开工建设滨湖大道一期工程，军民合用济宁机场正加快推进。天然气引进主体工程基本完成。市区新增绿地面积58万平方米、集中供热面积60万平方米。生态市建设步伐加快，列入国家淮河流域和南水北调计划的重点治污项目加紧实施，我市代表山东省接受了国务院淮河流域水污染工作考核，在参评四省中名列第一。累计完成32家燃煤电厂脱硫改造，化工发酵企业异味污染得到有效遏制，城区空气质量优良率达到92.6%，省政府召开现场会推广了我市经验。治理了3.1万亩采煤塌陷地，南四湖人工湿地面积扩大到4.5万亩。万元GDP能耗降低4.5%、电耗降低3.3%、取水量降低8.9%。建立了城市建设投融资平台，市政项目的市场化运作取得新突破.建设城乡秀美新济宁。加快构筑以中心城市为龙头、组团布局为特色、优势产业为支撑的城镇体系，全市城市化水平达到50%，都市区一体化取得实质进展，中心城区建成区达到100平方公里，县城和小城镇建设水平全面提升，新农村建设取得新成效。努力实现全国文明城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国双拥模范城“五城同创”目标。建设文化繁荣新济宁。充分发挥先进思想文化引领作用，整合、发掘丰富的传统文化资源，努力实现由文化资源大市向文化名市的跨越，文化综合实力和竞争力进入全省全国先进行列。建设民生殷实新济宁。城乡居民生活质量明显改善，幸福指数不断提高。全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到1.8万元和7000元，城镇登记失业率控制在4%以内，社会保障体系健全，多数县市区和城镇达到小康社会的主要指标要求。07年12月27日，太白楼路跨洸氵府河大桥、梁济运河大桥暨市文体中心三大工程开工奠基。标志着我市实施“东拓西跨南联北延”，拉开中心城区布局框架进入了实质性推进阶段。太白楼东路洸氵府河大桥工程是我市实施中心城区“东拓”的牵动性工程，是连接老城区、高新区、邹城市的交通干线工程，位于太白楼东路与规划的诗仙路之间，该桥全长1831米，设计双向六车道。太白楼西路梁济运河大桥工程则是“西跨”的重要基础设施项目，全长2161米，其中大桥长1371米，桥面宽38米，主桥为独拄斜塔空间扭面背索斜拉桥双向六车道。市文体中心按照能够具备承接省级综合性运动会和国家级多个单项比赛能力进行定位设计建设，主要包括40000人的体育场、5000人的综合体育馆、1500人的游泳跳水馆和具备文艺演出等功能的大型场馆。4.4.2房地产市场分析4.4.2.12007上半年市场数据上半年济宁市房地产开发施工面积万平方米，同比增长；其中市中区施工房屋面积万平方米，同比增长。相关人士分析，经过一段时间的徘徊，今年济宁市区再次成为房地产市场热点。今年上半年，济宁市房地产开发累计完成投资亿元，同比增长，其中市区完成房地产开发投资亿元，同比增长；全市房地产开发施工房屋面积万平方米，同比增长，其中市区施工房屋面积万平方米，同比增长；由于房地产市场需求旺盛，上半年全市共销（预）售商品房万平方米，同比增长，其中市区销（预）售商品房万平方米，同比增长；受土地成本的增高及住宅建设科技含量不断提高等因素的影响，全市住宅销售价格保持稳步上扬趋势。目前市区部分小区楼盘开盘价已突破元平方米。4.4.2.2市场需求状况2007年1至6月份，济宁市房管局对全市住房现状、住房需求等进行了入户调查，共调查