关于某地房地产行业宏观经济政策分析.doc

关于某地房地产行业发展的宏观经济政策分析摘要：通过对近五年来某地房地产行业总供给总需求的变动也就是AD、AS曲线的移动来研究宏观经济政策对总供给总需求的影响，有利于政府采取合适的宏观经济政策，以匹配不同时期的需求，消除经济波动对国民经济的影响，从而又好又快的发展经济。关键词：宏观经济政策 总供给 总需求一、影响某地区房地产行业总需求的主要宏观政策总需求曲线表示任何一种物价水平时物品与劳务的总需求量。总需求曲线有鱼原因右下方倾斜。第一是财富效应：较低的物价水平增加了家庭持有的货币的真实价值，这刺激了消费支出；第二是利率效应：较低的价格减少了家庭需要的货币量，随着家庭试图把货币转变为有利息的资产，利率下降了，这刺激了投资支出；第三是汇率效应：当较低的物价水平降低了利率时外汇市场上美元贬值，这刺激了净出口。政府实行的宏观经济政策包括财政政策和货币政策。财政政策是政府变动税收和支出以便影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。（1）政府购买的变动。当政府改变其物品与劳务的购买时，它就直接使总需求曲线移动。例如：假设美国国防部向主要飞机制造商波音公司订购了价值200亿美元的新战斗机。这笔订单就增加了对波音公司生产的产品的需求，这种需求用的增加又使该公司雇佣更多工人并增加生产。由于波音公司是经济的一部分，所以对播音公司需求的增加就意味着，在每一种物价水平时物品与劳务的总需求增加了。结果总需求曲线向右移动。(2)税收变动。除了政府购买水平之外，财政政策的另一种重要工具就是税收水平。例如：政府减少个人所得税时，就增加了家庭可以拿回家的工资。家庭将把一部分额外的收入储蓄起来，但也要一部分用于支出。由于减税增加了消费支出，就会使总需求曲线向右移动。同样，增税抑制了消费支出，使总需求曲线向左移动。税收变动引起的总需求变动的幅度也要受乘数效应的影响。当政府减税并刺激消费支出时，收入和利润增加，这又近一步刺激了消费和支出。这就是乘数效应。同时，较高的收入引起较高的货币需求，这又倾向于提高利率。而较高的利率使借款成本更高，这就减少投资支出。这是挤出效应。根据乘数效应与挤出效应的大小，总需求曲线的移动可以大于或小于引起他的税收变动。货币政策是中央银行通过币供应量以及通过货币供应量来调节利率进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的行为。凯恩斯在其经典著作就业、利息与货币通论中提出了流动性偏好理论来解释决定经济因素。这种理论在本质上只是供给与需求的应用。根据凯恩斯的观点，利率的调整使货币供给与货币需求平衡。拿证券来讲，在实际生活中，债券价格高低与利率的高低成反比。债券价格一般随利率变化而变化。由于债券市场价格是经常波动的，凡预计价格上涨的人，就会用货币买进债券以备日后以更高价格卖出；反之，凡预计债券价格将下跌而需要把货币留在手中。可见，对利率的预期是人们调节货币和债券的依据，利率越高，货币需求量越小。当利率极高时，这一需求量等于零，因为人们认为利率不大可能上升或者说有价证券价格不大可能下降，因而将所持有的货币全部换成有价证券。反之，当利率极低，比方说1%，人们会认为这时利率不大可能下降，或者说有价证券市场价格不大可能在上升而只会跌落，因而会将所持有的有价债券全部换成货币。人们不管有多少货币都愿意持有在手中，这种情况称为“凯恩斯陷阱”或“流动偏好陷阱”。当政府增加货币供给时，它降了利率，增加了既定物价水平时的物品与劳务需求量，使总需求曲线向右移动。相反，当政府紧缩货币供给时，它提高了利率，减少了既定物价水平时的物品与劳务需求量，使总需求曲线向左移动。二、近五年房地产行业总需求发展情况我们用近五年来房地产行业总需求发展情况来研究宏观经济政策的绩效。近五年来某地房地产总需求、总供给如表格所示：表一：总需求年份20062007200820092010总需求3 025.403 694.962 296.123 372.452 055.53表二：总供给年份20062007200820092010总供给3 274.273 380.122 475.042 104.981 941.25 单位：万平方米 数据来源：国家统计局 2006年国家实施的宏观经济政策：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70，通过限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段。强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费；规范房地产市场秩序，增强市场信息透明度和加强舆论引导，促进房地产市场的有序运行和健康发展。四是将落实房地产调控政策纳入到对地方政府目标责任考核制度中，保证调控措施的有效落实。 如图1，总需求曲线图。横轴为产量用Y表示，纵轴为价格，用P表示。由于上述政策是扩张性财政策，扩大了总需求，因此总需求曲线由原来的AD移动到AD*。再来看一些财政政策。先来看哪些因素会影响总供给曲线的移动。（一）劳动引起的移动：可得到的劳动量增加（也许是由于自然失业率下降）使总供给曲线向右移动；可得到的劳动量减少（也许是由于自然失业率上升）使总供给曲线向左移动。（二）资本引起的移动：物质资本或人力资本增加使总供给曲线向右移动；物质资本或人力资本减少使总供给曲线向左移动。（三）自然资源引起的移动：自然资源可获得性的增加使总供给曲线向右移动；自然资源可获得性的减少使总供给曲线向左移动。（四）技术引起的移动：技术知识进步使总供给曲线向右移动；可得到的技术减少（也许是由于政府管制）使总供给曲线向左移动。（五） 预期物价水平引起的移动：预期物质水平下降使短期总供给曲线向右移动；预期物价水平上升使短期总供给曲线向左移动。 2006年影响总供给的宏观经济政策：中国人民银行决定从2006年8月15日起上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。农村信用合作社（含农村合作银行）存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率。存款准备金率上升，利率会有上升压力，这是实行紧缩的货币政策的信号。存款准备金率是针对银行等金融机构的，对最终客户的影响是间接的；利率是针对最终客户的，比如你存款的利息，影响是直接的。利率提高，资本使用成本提高，使企业投资减少，总产出减少，从而总供给减少。如图2所示，总供给曲线图。横轴为总产出，用Y表示；纵轴为价格，用P表示。总供给减少。总供给曲线由AS移动到AS*。图三如图AD-AS曲线，之前均衡时价格为P,产出为Y。由于宏观经济政策的影响，总需求曲线和总供给曲线都发生移动，均衡时价格为P,产出为Y。Y到Y，总产出减少。三、影响某地区房地产行业总需求的主要宏观政策绩效评价针对房地产市场，评价政府调控政策的绩效，主要是从房价是否相对稳定、房地市场供求总量是否相对平衡。大多数居民的住房需求是否能够得到满足等方向进行评价。由表一、表二可知，宏观经济政策 影响了总需求，总供给，使市场 保持均衡，是有效的。 针对影响房地产绩效的相关问题，可以从以下几个方面改善房地产宏观调控：（一）规范土地供给和流通市场